Az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során a megfelelő kellékekkel felszerelt, érvényes kivitelezési szerződés központi szerepét az a tény is kiemeli, hogy az írásbeli alak követelménye mellett a kötelező tartalmi elemek hosszú katalógusát is jogszabály rögzíti. Az állami építési beruházások rendjéről szóló törvény hatálya alá tartozó kivitelezési szerződések esetén ez a katalógus bővül – ezzel összefüggésben az előre nem látható körülményekkel kapcsolatos rendelkezésekre hívja fel a figyelmet cikkében a DLA Piper ügyvéd szakértője, Romsics Viktor.
A kivitelezési szerződések kötelező tartalmi elmeinek szabályozása
Az üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység végzésére kötött szerződés írásbeli alakszerűségére vonatkozó követelményt és a kötelező tartalmi elemeket a Kivitelezési kódexként is gyakran hivatkozott jogszabály, az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet határozza meg. Ezeknek az elemeknek a kivitelezési szerződésbe foglalása az érvényességi szempontokon túl azért is különösen fontos, mert – ahogy a Kivitelezési kódex is hangsúlyozza – a szabályszerű kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, amelyet a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.
Az állami építési beruházások rendjéről szóló 2023. évi LXIX. törvény („Ábtv.”) a hatálya alá tartozó kivitelezési szerződések esetén a Kivitelezési kódex kötelező tartalmi elemekről rendelkező, terjedelmes katalógusát bővíti egy további tekintélyes listával. E tartalmi elemek közül az előreláthatóság egyre aktuálisabb problémájával összefüggő rendelkezésekre hívjuk fel a figyelmet.
Az előreláthatósági szabályozás jelentősége az építőiparban
A szerződéskötéskor előre nem látható körülmények felmerülése üzleti és jogi szempontból is rendkívüli jelentőséggel bír a szerződések teljesítése során.
Egy-egy ilyen váratlan, adott esetben nagy horderejű esemény – pl. rekordinfláció, az ellátási láncok váratlan megszakadása járvány vagy háború miatt –, érdemben változtathatja meg a felek mozgásterét és lehetőségeit, attól függően, hogy az alkalmazandó jogszabályok és maga a szerződés miként rendezi a felek jogait és kötelezettségeit az előre nem látható helyzetben. Ugyanakkor az építőiparban az új körülmények előreláthatóságának megítélése a makro-viszonyok meglepetésszerű, erőteljes változása nélkül is része a szokásos üzletmenetnek, ha a pótmunkával és többletmunkával kapcsolatos vitás helyzetekre vagy a legkülönbözőbb okokból bekövetkező késedelmekre gondolunk.
Ez a problémakör eddig sem kerülte el a jogalkotói fókuszt, így például a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény („Ptk.) is kulcsfontosságú pontokon szabályozza az általános és különös szerződéses jog keretében.
Az általános szabályok közül kiemelhetjük, hogy a szerződésszegéssel okozott károkért való felelősség alóli mentesülés egyik feltétele, hogy a szerződésszegést a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozza. Ezzel összefüggésben az építőipari ágazatban azért is nehéz alábecsülni ennek a kérdéskörnek jelentőségét, mivel a késedelmi, hibás teljesítési vagy bármely egyéb kötbérfizetési kötelezettség alól akkor mentesülhet a kötelezett (vállalkozó, alvállalkozó, beszállító), ha szerződésszegését kimenti, ideértve azt is, hogy a kötbérfizetési kötelezettséggel összefüggésben vizsgálandó késedelmet, hibás teljesítést vagy egyéb tényt a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta.
Kiemelhető még, hogy a tartós jogviszonyok szerződés megkötését követően előállott körülmény miatti bírósági szerződésmódosításának szintén van előreláthatósági feltétele: a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem lehet előrelátható. Mindezekkel azonos elven nyugszik az előszerződések szabályozása köréből az a rendelkezés, amely alapján bármelyik fél szabadulhat az előszerződés kötelméből az előszerződés megkötését követően előállott körülményre való hivatkozással, ha – többek között – bizonyítja, hogy a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
A polgári jog speciális rendelkezései közül különös építőipari relevanciával bír, hogy a Ptk. szerint szerződő megrendelő köteles megtéríteni a vállalkozónak a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
A közbeszerzéssel megvalósuló építési beruházások során pedig alapvető jelentőségű, hogy a közbeszerzési szerződés módosítása a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény („Kbt.”) szerinti, egyik leggyakoribb jogalapjának szintén – nem kizárólagos – feltétele az előreláthatóság hiányának bizonyítása, vagyis az adott módosítást olyan körülményeknek kell szükségessé tenniük, amelyeket az ajánlatkérő kellő gondossággal eljárva nem láthatott előre.
A szerződéses gyakorlatban pedig – összefüggésben a fentiekkel – tipikusan az előreláthatóság témakörét érintő szabályok a vis maior klauzulák, az ár-indexációs mechanizmusok és a szerződéses felelősséget érintő speciális rendelkezések.
Az Ábtv. előreláthatósági szabályozásának újdonságai
A jogalkotó az Ábtv. hatálya alá tartozó kivitelezési szerződések esetén – nyilvánvalóan reflektálva az elmúlt évek kiugró ágazati árváltozásaira is – különös figyelmet szentelt az előreláthatóságra vonatkozó szabályozási követelmény bevezetésének.
Ennek megfelelően a kivitelezési szerződések kötelező tartalmi elemei között megjelennek „a felek közötti felelősség- és kockázatmegosztás szabályozására”, továbbá „a vis maiorra és az előreláthatóságra vonatkozó rendelkezések” is. A szerződő felek jogviszonyában, kifejezetten az utóbbi kategóriával összefüggésben megállapított szerződéses rendelkezések esetén – a már tárgyalt joganyagot figyelembe véve – döntő befolyással lehetnek a szerződésszegésért való felelősség megítélése, valamint a kötbérfizetési kötelezettség kimentése körében is.
Az Ábtv. által az előreláthatósággal kapcsolatban megkövetelt szerződéses tartalmi elemtől meglátásunk szerint nem választható el élesen a további kötelező elemek közül a következő: a vállalkozói díj módosításának és a többletköltségigény kezelésének feltételeire vonatkozó szabályok (beleértve az építőanyagár-változások kezelését is). A jogalkotó is érzékelte, hogy az árváltozások kezelése különösen komplex feladat, kiváltképp közbeszerzési szerződések esetén. Erre utal, hogy az ezekre vonatkozó szerződéses feltételek az Ábtv. szerint kizárólag a Kbt. 141. §-ában foglalt (vagyis a szerződésmódosítási jogalapokra vonatkozó) rendelkezésekre tekintettel kerülhetnek kikötésre.
Az Ábtv. hatálya alá tartozó kivitelezési szerződéseket az illetékes minisztérium (jelenleg az Építési és Közlekedési Minisztérium) honlapján közzétett szerződésminták alapján kell megkötni. Az Állami Beruházási Érdekegyeztető Tanács javaslatának figyelembevételével kialakítandó szerződésminták vélhetően további részletekkel szolgálnak az előreláthatóság jövőbeli jogi értékelésével kapcsolatban, azonban – a jövőbeli szerződésminták rendelkezései mélységétől és részletezettségétől is függően – feltehetően így is komoly, releváns kérdés marad a jogalkalmazók számára az előreláthatósági klauzulák és kapcsolódó szabályainak kialakítása, alkalmazása, a felmerülő jogvitás ügyek rendezése.
Az Ábtv. hatálya alá tartozó kivitelezési szerződések kötelező tartalmi elemeivel kapcsolatban a jogalkotó bizonyos körben kifejezett mozgásteret is biztosít, egyfelől megengedve, hogy az ajánlatkérő és az ajánlattevő megállapodjon további egyedi szerződéses feltételekben, amennyiben azok nem ellentétesek a kötelező tartalmi elemekre vonatkozó rendelkezésekkel vagy nem irányulnak azok megkerülésére, másfelől felhatalmazva a Kormányt, hogy a kivitelezési szerződésminta alkalmazásának kötelezettségére mentesítést vagy kedvezményt állapítson meg.
Az Ábtv. maga is megállapít további részletszabályokat az előreláthatóság témakörében: a jogszabály eltérő rendelkezése hiányában, elrendeli, hogy a kivitelezési szerződésben rögzíteni kell az előre nem látható mértékű építőanyagár-változással és a munkadíjjal összefüggésben jelentkező költségváltozás kockázata kezelésének objektív piaci mutatók alapján történő, képletszerűen kiszámítható módját. Az építőanyagár-változások hatása pedig érvényesíthető, az alapanyag igazolt beszerzési idejének figyelembevételével a kivitelezési szerződés megkötésének időpontja és az adott építőanyag kivitelezési szerződés mellékletét képező ütemtervben rögzített megrendelésének időpontja között. Az objektív piaci árindexnél magasabb árváltozás nem számolható el és a kivitelezési szerződésben meg kell határozni azt az építőanyagár-változási sávot százalékos mértékben, amelyen belül építőanyag-árváltozás a kivitelező észszerű üzleti kockázati körébe tartozik és az ezzel kapcsolatos forrásigény nem érvényesíthető.
Ezekből a részletes szabályokból kirajzolódik, hogy komoly jogalkalmazói és üzleti feladat lesz a kivitelező észszerű üzleti kockázatvállalási határának számszerűsítése és az objektív piaci árindex meghatározása is mérlegelés tárgyát képezheti, annak ellenére, hogy elsőre kézenfekvő megoldás lehet a Központi Statisztikai Hivatal építőipari árindexei közül történő választás, azonban építőanyag-árváltozások esetén árutőzsdei mutatószámok alkalmazása sem idegen a gyakorlattól.
A rendes üzleti kockázat számszerűsítésének követelménye ugyanakkor nem példa nélküli a közelmúlt hazai jogalkotásában. Az építési beruházások megvalósítására kötött szerződések módosításának kezdeményezéséről szóló 13/2023. (I. 24.) Korm. rendelet ugyanis a Kbt. szerinti építési beruházás megvalósítására kötött szerződések tekintetében a rendes üzleti kockázat körébe tartozónak minősítette azt a költségnövekményt, amelynek mértéke nem haladja meg a szerződés teljesítése során felhasznált, az orosz–ukrán háború okozta áremelkedéssel érintett építőanyagok és beépítésre kerülő építőipari termékek, az azok beépítésével kapcsolatos költségek és díjak piaci áremelkedésének azon együttes mértékét, amellyel az ajánlattevő a szerződéses összeg egésze tekintetében a szerződés megkötésekor számolhatott. A rendes üzleti kockázat körébe tartozó költségnövekedés konkrét mértékéről, valamint az áremelkedéssel érintett építőanyagok és termékek költségének mértékéről pedig a rendelet értelmében az építésgazdaságért felelős miniszter kérelemre – figyelemmel a megkötött szerződés sajátosságaira – szakvéleményt ad. A Kbt. szerint megkötött, vonatkozó közbeszerzési szerződések módosítása esetén pedig a rendelet szerint nem minősül indokolatlan kockázatátvállalásnak az ajánlatkérő részéről, ha a szakvéleményben meghatározott, a rendes üzleti kockázat mértékét meghaladó költségnövekedés legfeljebb 50%-át – az eredeti szerződéses érték 15%-át nem meghaladó összeg erejéig – átvállalja.
Az Ábtv. alkalmazása során – a vonatkozó, jövőbeli szerződésminták megismerése fényében is – várhatóan kérdés lesz, hogy a rendes üzleti kockázat meghatározása és az azt meghaladó költségek viselése milyen mechanizmussal építhető be oly módon a kivitelezési szerződésekbe, hogy megfeleljen a jogalkotói elvárásoknak és a piaci folyamatoknak is.
További speciális szabályok az Ábtv-ben
Az Ábtv. továbbá arról is rendelkezik, hogy ha az építőanyagár-változás folytán az állami építési beruházás teljes kivitelezési költsége meghaladja a kivitelezési szerződésben meghatározott felső árhatárt, az építtető jogosult a kivitelezési szerződést felmondani. Ebben az esetben a kivitelező kizárólag a kivitelezési szerződés megszűnéséig teljesített szolgáltatások ellenértékére, és a megszüntetéssel kapcsolatban felmerült költségeinek megtérítésére tarthat igényt. Az építtetőt pedig különleges utasítási joggal is felruházza a törvény, ugyanis amennyiben az építőanyagár-növekedés esetén az építőanyag a kivitelező által ajánlott beszerzési forrástól eltérő forrásból, alacsonyabb összegért, az ütemterv sérelme nélkül beszerezhető, az építtető utasíthatja a kivitelezőt az építőanyag ezen alternatív forrásból történő beszerzésére, feltéve, hogy a beszerzési forrás kiválasztása objektív alapon, a verseny tisztaságának sérelme nélkül történik.
Az Ábtv. a legalább 5%-os tartalékkeret szabályozásával kapcsolatban is állapít meg nóvumokat az előreláthatósággal összefüggésben és előírja, hogy a tartalékkeret kizárólag azon munkára használható fel, amely a beruházás teljesítéséhez szükséges, valamint a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény miatt indokolttá vált.
Az Ábtv. előreláthatósági szabályozása véleményünk szerint az építőipar rendkívül aktuális problémáira reflektál, ezért a kapcsolódó fejlemények, joggyakorlat követése hasznos lehet az érintett szereplők számára.
Romsics Viktor, a DLA Piper ügyvéde:
