Ingatlanos adók: terhek és tervek

2006.09. 5. hvg.hu

A Gyurcsány-csomag kapcsán sok szó esik a tervezett ingatlanadóról: bár ilyen adó még nincs, a kiskapu már megvan. A HVG utánajárt, milyen terhek hárulnak most és közeljövőtől az ingatlantulajdonosokra, és megúszható-e a pénzátutalás az APEH-nek.

A tervezett ingatlanadó minden húszmillió forintos forgalmi értéket meghaladó ingatlanra vonatkozna. A budapesti ingatlanok 60 százalékát, az ország lakosságának pedig 30-40 százalékát érintené az új adónem. Bár mértéke még nem tisztázott, valószínűleg évi 0,5-1,5 százalék körüli alakul majd. Ha a törvény a várható formában lép életbe, társasház-alapítással vagy albetétesítéssel a luxusadóhoz hasonlóan könnyedén kikerülhető. A módszer lényege, hogy egy épületben több lakás lesz, amelyek értéke együtt adja ki az ingatlan teljes értékét, így az egyes lakások ára nem éri el a húszmillió forintot.

Ennek a megoldásnak további előnye, hogy az ingatlanvásárlás is kisebb teherrel jár: az ingatlanszerzést négymillió forintig terjedő részét kétszázalékos, efölötti részét pedig hatszázalékos illetékfizetési kötelezettség terheli. Ha egy ingatlan több részre van osztva, értelemszerűen kisebb lesz az illeték mértéke, hiszen minden egyes lakásra vagy albetétre eső első, négymillió forintig terjedő rész után csupán kétszázaléknyi illetéket kell leróni – magyarázza Stefkó Miklós, a Könyvelő-Centrum Kft. ügyvezetője.

Ingatlan utáni eho

Az ingatlan bérbeadása után a személyi jövedelemadón kívül akkor kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, ha az ebből származó jövedelem meghaladja az évi egymillió forintot. Az eddigi szabályozás szerint a négyszázalékos eho-fizetési (egészségügyi hozzájárulás) kötelezettség alól mentesültek azok, akik élettársuknak vagy rokonuknak adták bérbe ingatlanjukat. Ezt a kedvezményt eredetileg jövő év januárjában szüntették volna meg, de előrehozták az idei év szeptember elsejére. Emiatt már múlt péntektől köteles évi 4 százaléknyi egészségügyi hozzájárulást fizetni, aki saját vállalkozásának, rokonának vagy élettársának adja bérbe ingatlanját.

Az építményadó

A helyi önkormányzatok rendeletétől függően a lakás és nem lakás célú ingatlanok után építményadót kell fizetni, bár egyes önkormányzatok ennek kiszabásától eltekintenek. Az adó mértéke szintén rajtuk múlik: minden egyes négyzetméter után maximum 900 forintnyi éves adót vethetnek ki, melyet 2005 óta az infláció mértékével növelhetnek – mondja Stefkó Miklós. Az adó alapja az építmény négyzetméterben számított hasznos alapterülete.

Építményadót az épülethez tartozó állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épületek, vagy az ezekhez kapcsolódó tároló épületek után nem kell fizetni. Ily módon tárgyi adómentességet élvez például az istálló, az üvegház, a terménytároló vagy a magtár, de csak abban az esetben, ha rendeltetésszerűen használják. Az adómenteséget élvező építmények sorát gyarapítják a szociális, egészségügyi, gyermekvédelmi vagy nevelési-oktatási intézmények ingatlanjai, és mentesülnek az egyház és a költségvetési szervek tulajdonában lévő építmények is. Szintén adómentességet élvez a szükséglakás és a kistelepüléseken lévő komfort nélküli lakások első száz négyzetmétere, kivéve, ha ez utóbbi kistelepülés gyógy- vagy üdülőhelynek minősül.
Az építményadó maximális összege az építmény forgalmi értékének maximum 3 százaléka lehet, melyet jogi és magánszemélyeknek egyaránt be kell fizetni. Kiskapu ebben az esetben nem létezik: az építményadót valamennyi tulajdonos kénytelen fizetni, aki a naptári év első napján tulajdonos, méghozzá tulajdoni hányadának megfelelő arányban. Az önkormányzatok által kivethető adó maximális mértékét egyelőre nem tervezik emelni.

Telekadó

Telekadót szintén a helyi önkormányzatok vethetnek ki az illetékességi területükön lévő, beépítetlen belterületi földrészek után. Az építményadóhoz hasonlóan ezt is annak kell megfizetnie, aki a tárgyév első napján a telek tulajdonosa. Az adó mértékét itt is a helyi önkormányzatok határozzák meg: a kiszabható adó éves összege maximum 200 forint lehet négyzetméterenként, melyet 2005 óta csak az infláció mértékével szabad növelni. A maximális befizetendő összeg telkek esetében sem haladhatja meg az ingatlan értékének 3 százalékát.

Kiskaput ebben az esetben is hiába keresünk: egyedül építési tilalom esetén mentesülhetünk ettől a tehertől. A teljes telek területéből adómentességet élvez az építményhez tartozó, annak rendeltetésszerű használatához szükséges földrészlet, mint például a kocsibeálló, valamint az épülethez tartozó biztonsági terület. Ennek az adónemnek az emelését sem tervezik a megszorítások kapcsán.

Luxusadó

A tavasszal először kivetett luxusadó a százmillió forintot meghaladó értékű ingatlanokat érinti, éves mértéke pedig az efölötti rész fél százaléka. Az előző két adónemmel szemben ez a magánszemélyek Magyarországon lévő lakásai, üdülői után kell fizetni, míg a jogi személyek mentesülnek alóla.
Ilyen adót az köteles megfizetni, akinek a nagy értékű ingatlan az adóév első napján a tulajdonában van. Több tulajdonos esetében a tulajdonostársak osztoznak a terheken, tulajdoni hányaduk arányában. Ha az ingatlant vagyoni értékű, például haszonélvezeti jog terheli, a luxusadót a vagyoni értékű jog gyakorlására jogosult személynek kell megfizetnie. A százmillió forintos érték fölötti részt félszázalékos adóval sújtó luxusadó mértékét egyelőre nem növelik, és ennek értelme sem lenne: aki résen volt, pár tízezer forintos társasház-alapítási illeték, valamint ügyvédi díj fejében már idén is kibújhatott ezen adófizetési kötelezettsége alól. Az idei évben még luxusadót fizetők ugyanezen módszerrel jövőre élhetnek a kiskapu adta lehetőséggel.

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS