Az önálló zálogjog helyes alkalmazása
Általános meghatározás
A követelés behajtásának veszélyeztetettségével járó hátrányok, bizonytalanságok elkerülését célozza a jogosultnak az a törekvése, hogy a követelésének behajtása érdekében már előre gondoskodjék megfelelő fedezetről. Ennek biztosítása történhet meghatározott vagyontárgyaknak biztosítékul való lekötésével (dologi biztosíték), vagy pedig meghatározott személy általi követelés teljesítésének elvállalásával és erre a célra e személy vagyonának lekötésével (személyi biztosíték).
Dologi biztosíték a zálogjog és az óvadék, személyi biztosíték a kezesség. A zálogjog – mint dologi biztosíték – célja és jelentősége abban áll, hogy meghatározott vagyontárgyak lekötése útján fedezetet biztosít a jogosult számára a követelése behajtásához. Egy konkrét eset: A …. sz. közjegyzői okirat 12.) és 13.) pontja rendelkezik az önálló zálogjogot érintő jogokról és kötelezettségekről. Ugyanezen okirat 13.) pontja tartalmazza az alábbiakat: “Adós, egyben mint a bank jelzálogjogával terhelendő ingatlan tulajdonosa elismerem, hogy a Bank önálló zálogjoga a kizárólagos tulajdonomban lévő ingatlanra bejegyzésre kerül.
Az önálló zálogjog jogi következményeivel tisztában vagyok. … a Hitelező által történő felmondás esetén a lekötött ingatlant és Adós teljes vagyonomat végrehajtás alá vessék…” Az alapító szerződés aláírásának időpontjában hatályos Ptk. 269.§-a szerint: “Zálogjog úgy is alapítható, hogy az a zálogtárgyat személyes követelés nélkül terhelje. Ilyen esetben a zálogjogosult – a zálogszerződésben meghatározott összeg, valamint annak járulékai erejéig – kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést.” A Ptk. 254.§ (1) bekezdése szerint: “Zálogjog szerződés, jogszabály vagy bírósági határozat és – ha jogszabály így rendelkezik – hatósági döntés alapján keletkezhet.” Az önálló zálogjog kivétel azon főszabály alól, miszerint a zálogjog járulékos jellegű és tartalma szerint nem mellék, hanem főkötelezettségként jelenik meg. Az önálló zálogjog a zálogjognak az a fajtája, amikor a zálogjogosult kizárólag a zálogjoggal terhelt zálogtárgyból kereshet kielégítést, de csak a zálogszerződésben meghatározott összeg, valamint annak járulékai erejéig. Esetünkben adós a kölcsönszerződés adósa és az önálló zálogjogot alapító szerződés kötelezettje azonos személy, ezt egyébként a jogszabály nem tiltja. Az Adós esetén csak a zálogul lekötött vagyontárgyat – ……………… sz. alatt található ingatlan – lehet esetlegesen végrehajtás alá vonni, mivel az adós, dologi adósnak minősül, ezért helytállási kötelezettsége nem terjed túl a követelés biztosítására lekötött vagyontárgya (zálogtárgy) értékén. A jogosult az esetleges végrehajtási záradékban a Ptk. 269.§ (1) bekezdésében foglaltaktól eltérően a bárhol fellelhető ingóság és bárhonnan járó követelés, továbbá bárhol fellelhető ingatlan vonatkozásában végrehajtást nem indíthat. A Ptk. 207. § (1) A szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett. (2) Ha az általános szerződési feltétel, illetve a fogyasztói szerződés tartalma az (1) bekezdésben foglalt szabály alkalmazásával nem állapítható meg egyértelműen, a feltétel meghatározójával szerződő fél, illetve a fogyasztó számára kedvezőbb értelmezést kell elfogadni. Fentiek alapján az ügyfél dologi adósként értelmezte és fogadta el a szerződésben foglalt kötelezettségét, elismerte, hogy nem fizetés esetén az önálló zálogjog kapcsán a fedezeti ingatlant a jogosult felszólítására át kell adnia a hitelező részére.
Az ügyfél hitelkapacitásában továbbra sincs lényeges változás, ezért mivel az önálló zálogjog jogi következményei a Ptk. szerint azt jelentik, hogy a felmondást követően az önálló zálogjoggal terhelt ingatlant a kötelezett részére át kell adnia, a dologi adós vállalja ezt és ezennel kéri a jogosultat, jelölje meg azt az időpontot és helyet, amikor kötelezettségének eleget tud tenni, majd ezt követően kérjük tartozásának teljes lezárást.
Kiadó: Banki Hitel Károsultjainak Egyesülete
