bérlet vs árverés

Fórum → polgári jog
régebbi elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
guba # 2008.02.12. 18:08

Az eredeti kérdésedre szerintem az a válasz, hogy főszabály szerint megszünteti, de, ha az árverésen szerző a bérleti jog fenntartása mellett licitált akkor nyilván nem. Tartalmában ez a bérlet már inkább egy dologi hatályú használati jognak felel meg és álláspontom szerint erre csak a zálogjogosult hozzájárulásával van lehetőség, mert a bérlettel az adós a tartozás fedezetét vonhatná el. Alapesetben szerintem tehát a bérlet az árverésen szerzővel szemben nem lesz hatályos.

guba # 2008.02.12. 17:48

Rite csillaggal!

Elolvastam a BH-t szerintem világos, hogy hogyan kell az ominózus mondatot értelmezni. A felsorolt dologi hatályú jogokon kívül lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok is melyek az ingatlan új tulajdonosára kihatnak. De ilyen kötelmi alapú jogosultságok csak akkor érvényesíthetőek ha az árverésen szerző ezek tudatában és ezekre tekintettel licitált az ingatlanra. Világosan kifejtésre kerül, hogy a korábbi tulajdonos azért kerül a bérlő jogi helyzetébe, mert az árverésen szerző csökkentett vételáron szerzett, a bérletet elfogadta és a bérleti díj a vételárból leszámításra került:

„az új tulajdonos lakott ingatlant vásárolt, a lakottság értékcsökkentő hatásának megfelelő vételár megfizetése mellett. Ebben az esetben ugyanis a korábbi tulajdonos sérelmét jelentené, ha az árverési vevő a csökkentett, a lakott ingatlan vételárának megfizetésével és a bentlakó korábbi tulajdonos cserelakás felajánlása nélküli kiköltöztetésével rövid időn belül beköltözhető ingatlanhoz jutna.”

Lényegében itt arról van szó, hogy az árverésen való szerzéssel egyidejűleg egy bérleti szerződést is kötött, amikor lakottan vette meg az ingatlant.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.12. 14:05

:)
Csakhogy jól tévedjünk: azt sem írják ám explicit sehol, hogy származékos szerzés lenne. Következetesen úgy fogalmaznak, hogy nem eredeti szerzésmód.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2008.02.12. 13:36

érdekes téma amúgy
a magyarorszag.hu szerzője nem tudom ki volt de ha a ptk kommentár is ezt írja akkor igen származékos szerzés
a complexesben láttam én is de van amikor eredetinek írja de többször írja származékosnak!

egyébként a ráépítés kapcsán is vita van...

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.12. 13:25

Megjegyzem, ez már két egybehangzó EBH és egy BH. Eléggé egyértelműen látszik, mi a bírósági gyakorlat - tekintettel arra, hogy ellenkező állásponton lévő EBH-t nem látunk. Sőt, még BH-t sem.

A magyarorszag.hu kommentárja inkább elméleti állásfoglalásnak tekinthető, de azt meg üti a Complex Jogtár kommentárja. No meg a kétkötetes 1998-as kiadású Ptk. magyarázat is. [334. o.: "Az ingatlannak árverés útján való megszerzése nem eredeti szerzésmód." - a "nem eredeti szerzésmód" kurzívval kiemelve.]

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.12. 13:17

Akkor mondom hatodszor is: az ingatlan hatósági árverésen történő megvásárlása nem eredeti szerzésmód. Innen kezdve nem érv, hogy a bérleti jog fennmaradása szemben áll az eredeti szerzésmóddal.

Ad notam: "A golyóid léte ellentétben áll a női mivoltoddal. Ja, hogy nem is vagy nő..."

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2008.02.12. 13:15

guba itt a bh teljes szövege értelmezd át jelen kérdésemre ha egyátalán az átértelemezésnek an értelme...

BH2003. 191
Az árverési vevő tulajdonjogát terhelő dologi jogokon kívül lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok is, amelyek az ingatlan új tulajdonosaira kihatnak [1994. évi LIII. törvény 137. §, 158. § (1) bekezdés].
A jogerős ítélet által megállapított tényállás lényege szerint az alperesek tulajdona volt M.-en a perbeli lakóház, udvar és panzió megnevezésű ingatlan, amelynek tulajdonjogát árverés útján a felperes szerezte meg. Tulajdonjogát 1998. május 11-én jegyezték be az ingatlannyilvántartásba.
A felperes 1999 márciusában benyújtott keresetében az ingatlan kiürítésére és 1998. május 11-től havi 30 000 forint használati díj megfizetésére kérte az alperesek egyetemleges kötelezését.
A bíróság jogerős ítéletével a keresetnek helyt adva kötelezte az alpereseket az ingatlan elhelyezési igény nélküli kiürítésére, az 1999. június 30-ig lejárt 400 650 forint használati díj és kamata, valamint 1999. július 1-jétől az ingatlan birtokbaadásáig havi 30 000 forint használati díj és a perköltségek megfizetésére. Tényként megállapította, hogy az ingatlan becsértékét a bíróság határozta meg, és végzése szerint az üres, beköltözhető forgalmi értéke 36 000 000 forint. A felperes az ingatlan tulajdonjogát a beköltözhető becsérték feléért, 18 000 000 forintért vásárolta meg, mert a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 158. §-ának (1) bekezdése alapján lehetősége volt arra, hogy a második árverés sikertelen megtartása folytán a becsérték felének megfelelő összeg fejében átvegye az ingatlant. Ennek jogkövetkezménye az árverési vétel jogkövetkezményével azonos. A felperes ezért az 1959. évi IV. törvény 98. §-a alapján követelhette az ingatlan kiürítését és használatának ellenértékét.
A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és a kereset elutasítása iránt az alperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. A Bírósági Határozatok BH1998. 586. szám alatt közzétett eseti döntésre hivatkoztak, és előadták, hogy a felperes által indított, lakás kiürítése iránti kereset idő előtti is, mert a felperes lakott állapotban szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, ők quasi bérlőknek tekinthetők, és a felperes a felmondás jogát velük szemben nem gyakorolta.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A felperes tulajdonszerzése azon alapult, hogy az alperesek tulajdonában álló ingatlant a végrehajtási eljárás során árverés útján megszerezte. A Vht. 137. §-a azokat a dologi jogi terheket szabályozza, amelyek a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát terhelhetik. Ilyennek minősül a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, és a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Abból a tényből azonban, hogy csak ezek a dologi jogok azok, amelyek az árverés ellenére fennmaradnak, nem következik, hogy nem lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok, amelyek az ingatlan új tulajdonosára kihatnak.
Ennek vizsgálata során abból kell kiindulni, hogy a lakottság szempontjából milyen ingatlan volt az árverés tárgya, és nem lehet figyelmen kívül hagyni azokat a körülményeket sem, amelyek az árverési vételár megállapítását befolyásolták, és amelyek mellett történt a felperes tulajdonszerzése.
A rendelkezésre álló bizonyítékokból egyértelműen megállapítható, hogy a felperes üres, beköltözhető ingatlannak megfelelő vételáron vásárolta meg az alperesek tulajdonában volt ingatlant, tehát a vételi szándéka kialakításakor nem kellett számolnia azzal, hogy a tulajdonjogból fakadó általános jogosultságait - így a birtoklás és a használat jogát - nem gyakorolhatja.
A kialakult ítélkezési gyakorlat csak abban az esetben tekinti a lakásban maradó volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállásúnak, ha az új tulajdonos lakott ingatlant vásárolt, a lakottság értékcsökkentő hatásának megfelelő vételár megfizetése mellett. Ebben az esetben ugyanis a korábbi tulajdonos sérelmét jelentené, ha az árverési vevő a csökkentett, a lakott ingatlan vételárának megfizetésével és a bentlakó korábbi tulajdonos cserelakás felajánlása nélküli kiköltöztetésével rövid időn belül beköltözhető ingatlanhoz jutna.
Az adott esetben azonban nem erről van szó, tehát az alperesek nem hivatkozhatnak a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogesetben kifejtett álláspontra.
Az alperesek ténylegesen az ingatlanban laktak az árverés időpontjában, ám a felperes beköltözhető forgalmi értéknek megfelelő vételárat fizetett. A jogvita eldöntése szempontjából ennek a ténynek van jelentősége, s hogy ez az érték és végül a felperesek által fizetett vételár az árverés során miként - az adott esetben a Vht. 158. §-ának (1) bekezdése alapján - alakult ki, a jogvita eldöntése szempontjából közömbös. Miután a felperes az ingatlant beköltözhető vételár megfizetése mellett szerezte meg, az alperesek lakáshasználatának nincs jogcíme, és a felperes keresete nem volt idő előtti.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet az 1952. évi III. törvény 274. §-ának (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül hozott határozatával a 275/A. § (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 20.401/2000. sz.).

guba # 2008.02.12. 13:08

„abból a tényből, hogy csak a Vht. 137. §-ában felsorolt dologi jogok azok, amelyek az árverés ellenére is fennmaradnak, nem következik az, hogy nem lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok, amelyek az ingatlan új tulajdonosára kihatnak. ”

Abból a tényből ez valóban nem következik, viszont az eredeti szerzésmód jelleggel meg merőben ellenkezik. Na ez egy valódi oximoron!  Egyébként ez a második tagmondat nem tudom mely kötelmi jogosultságokra utalhat, de ezt semmilyen módon nem lehet összefésülni azzal, hogy az árverésen szerző nem jogutódja a korábbi tulajdonosnak.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2008.02.12. 12:58

"kivételesen és bizonyos mértékig tekintettel van az előző tulajdonos tulajdonjogára"

illetve ez a kulcs

„abból a tényből, hogy csak a Vht. 137. §-ában felsorolt dologi jogok azok, amelyek az árverés ellenére is fennmaradnak, nem következik az, hogy nem lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok, amelyek az ingatlan új tulajdonosára kihatnak. ”

bírói gyakorlat nem számomra nem ismert
így számomra vítatható mindkét álláspont tudnék hozni pro és contra de zet azért elmondtátok

guba # 2008.02.12. 12:47

Béla!

Nem oximoron az, rite csillaggal beidézte a világos magyarázatát és létének indokait. Ugyanezt írtam le neked tegnap 20:39-kor, csak kevésbé kifejtve.

Dr.Attika # 2008.02.12. 09:47

Nem lesz új Ptk. egyenlőre. A Kormány törölte jogalkotási programjából. Nem is kell szerintem, mert a mostani teljes mértékben betölti szerepét.

Ügyvéd
http://jogitanacs.info
http://amerikairendszam.com

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2008.02.12. 08:22

na ez se ide se oda nem tartozik...:)

az új ptk-ban is így tervezik?

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.12. 08:16

„A hatósági határozat és a hatósági árverés a szerző fél jóhiszeműsége esetén az ingatlanok tekintetében is eredeti szerzésmódnak minősül. Hatósági árveréssel azonban csak abban az esetben lehet az ingatlan tulajdonjogát megszerezni, ha a tulajdonos valóban a végrehajtás alá vont személy volt.”

Ez egy szép telivér oximoron.

rite csillaggal (törölt felhasználó) # 2008.02.12. 08:09

érdekes dolog

jogyakorlatot egyértelműen én sem találtam e témában... kérdésemet a kbs által felhozott bírósági döntések áttanulmányozása után tettem fel

igen valóban a jogygakorlat mondja ki, hogy kötelmi jogok terhelhetik... na de nem fejti ki jobban, hogy mire gondol így a kérdés sztem nyitott

lehet érvelni ide is oda is

amúgy az eredeti szerzésmód az árverés viszonyára most jobb híján ezt a magyarázatot találtam a www.magyarorszag.hu honlapon
Eredeti szerzésmódok: hatósági határozat vagy hatósági árverés

A hatósági határozat és a hatósági árverés a szerző fél jóhiszeműsége esetén az ingatlanok tekintetében is eredeti szerzésmódnak minősül. Hatósági árveréssel azonban csak abban az esetben lehet az ingatlan tulajdonjogát megszerezni, ha a tulajdonos valóban a végrehajtás alá vont személy volt. Itt tehát nem alkalmazható a Ptk.-nak az a szabálya, hogy a jóhiszemű szerző arra tekintet nélkül válik tulajdonossá, hogy korábban ki volt a tulajdonos . Az eltérés magyarázatát az ingatlan-nyilvántartás intézménye és annak elvei adják: ingatlan tulajdonjogának árverésen történő megszerzése esetén mind az árverés kitűzőjének, mind az árverésen szerzőnek módjában áll az ingatlan tulajdonjogi állapotáról meggyőződni. Amennyiben ezt elmulasztják, jóhiszeműségre nem hivatkozhatnak .

Ha az állam bírósági vagy más hatósági határozattal kártalanítás nélkül szerzi meg egy ingatlan tulajdonjogát, ennek értékéig ugyanúgy felel a fennálló kötelezettségekért, ahogyan azt az ingóknál láttuk. Az állam ilyen módon történő tulajdonszerzése nem érinti az ingatlan-nyilvántartásba jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jogokat (pl. haszonélvezet, zálogjog stb.) sem .

A hatósági árverési vevő általában tehermentesen szerzi meg az ingatlant, de a végrehajtási jogszabályok alapján itt is van két kivétel: az árverésen megszerzett ingatlant is terhelheti a) a telki szolgalmi jog és b) a törvényen alapuló, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog.

Az ingatlanok tulajdonjogának hatósági határozattal vagy hatósági árverésen való megszerzése - mint láttuk - kivételesen és bizonyos mértékig tekintettel van az előző tulajdonos tulajdonjogára. Ennek ellenére eredeti szerzésmódnak mondjuk, mert a szerzés nem az előző tulajdonjogon, hanem egy hatósági kényszeraktuson alapszik

guba # 2008.02.12. 05:22

Ennél a pontnál kerültünk vissza rite csillaggal második kérdéséhez:

„ ha kötök egy harminc éves bérleti szerződést akkor az ok úgy hogy jelzálogjog van az ingatlanon?”

Erre pedig a helyes válasz az, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződés nem lesz akadálya annak, hogy a zálogjogosult kielégítse magát az ingatlanból. Éppen erre találták ki a dologi jogok intézményét.
Tehát, láthatólag te két kérdést válaszoltál meg (szerintem rosszul) itt valójában egy kérdés volt, kétféleképpen feltéve.

guba # 2008.02.12. 05:06

Ha az ingatlanárverésen szerzőnek tekintettel kellene lennie, a korábbi tulajdonossal szemben fennálló kötelmi alapú követelésekre ( mint pl. a bérletből adódó), akkor kizárólag 100 évre kötött bérleti szerződésekkel kerülnének ingatlanok árverezésre. Mert miből állna, nem?

A bankok pedig befejeznék az ingatlan alapú fedezetre történő hitelkihelyezést, mert semmit sem érnének a bejegyzett jogok, ha egy kötelmi alapú, határozott időre kötött bérletet sem tudna az árverésen szerző felmondani.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.11. 20:28

"EBH [...] mondják ki".
Na, ez a jaj! :))
Természetesen "mondja".
Elnézést kérek, négykor keltem.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.11. 19:50

Ismétlem: ezt a tételt három-négy EBH (tehát nem kósza döntvények, hanem a bírósi gyakorlatot meghatározó felsőbírósági határozatok) elvi éllel mondják ki. És itt van a Ptk. 120. § (1) kommentárja is:„ az ingatlan árverési vételét nem eredeti, hanem származékos szerzésmódnak kell minősíteni.”
Ami nem jelenti szükségszerűen, hogy nincs igazad - bár szerintem nincs - az viszont biztos, hogy álláspontod szemben áll a a bírói gyakorlatban követett értelmezéssel.

guba # 2008.02.11. 19:42

„De az ingatlan árverésen történő megszerzése nem eredeti szerzésmód. [l.a citált Ptk. helyet]”

Jajajajjj!

guba # 2008.02.11. 19:39

A Ptk. 120.§ nem ezt negligálja, már ne is haragudj! Ez a szakasz csak annyit jelent, hogy ingatlan tulajdonjogát nem tulajdonostól, árverésen sem lehet megszerezni. E kivételes szabály magyarázata: az ingatlan-nyilvántartás intézménye.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.11. 19:36

„de a kötelmi alapú jogosultságok fennmaradása dogmatikailag szerintem nem egyeztethető össze az árverés eredeti szerzésmód jellegével. ”

Igaazd van. De az ingatlan árverésen történő megszerzése nem eredeti szerzésmód. [l.a citált Ptk. helyet]

guba # 2008.02.11. 19:28

„Magam sem mondtam egyébként, hogy az árverési vevő a korábbi tulajdonos jogutódja lenne. Azt mondtam, ő lesz a bérbeadó.”

Én meg azt nem mondtam, hogy a bérlet teher lenne. Viszont, ha, te nem mondtad, hogy az árverési vevő a korábbi tulajdonos jogutódja lenne a bérleti szerződésben, akkor milyen módon válik bérbeadóvá? Hacsak úgy nem, hogy maga is köt egy bérleti szerződést ugyanazzal, aki a korábbi tulajdonostól bérlete az ingatlant. Ez azonban akkor már egy másik bérleti szerződés, tehát nem az eredeti szerződés maradt fenn.

Mondtam, hogy van ettől eltérő álláspont is, de a kötelmi alapú jogosultságok fennmaradása dogmatikailag szerintem nem egyeztethető össze az árverés eredeti szerzésmód jellegével. Sőt, véleményem szerint már a dologi alapúak is megtörik az érvelés világos logikáját.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.11. 19:12

De hogy törvényhelyet is hozzak:
Ptk. 120. § (1) Aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Ez a rendelkezés ingatlan árverése esetére nem vonatkozik.
kiemelés tőlem.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.11. 19:10

Sőt, azt is kimondják elvi éllel (a hivatkozott ENH, de a 2000. 304. is), hogy az árverésen szerzés nem eredeti szerzésmód. Az eredeti szerzásmódokkal ugyanis a szerző arra való tekintet nélkül szerez tulajdont, hogy ki volt a korábbi tulajdonos. Az árverési vevő pedig állami kényszeraktus révén éppen az adós tulajdonosi mivoltára tekintettel szerez tulajdont.
Úgylehet, a tételedet meg kell fordítani: léteznek a jogirodalomban az enyémtől eltérő nézetek is.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.02.11. 19:02

Nem jogszabály, de idevágó értelmezés. EBH. 2004. 1129.
„abból a tényből, hogy csak a Vht. 137. §-ában felsorolt dologi jogok azok, amelyek az árverés ellenére is fennmaradnak, nem következik az, hogy nem lehetnek olyan kötelmi alapú jogosultságok, amelyek az ingatlan új tulajdonosára kihatnak. ”
Például bérleti jog. Azt mondja az LB. hogy azt, hogy bérlője van az árverezett ingatlannak, a kikiáltási árban lehet érvényesíteni - de a bérleti jog fennmarad.

  • 1
  • 2