2010. szeptember 21-én került megrendezésre a 2009 októberében, majd a 2010. január elsejétől hatályba lépő társasházitörvény-módosításokra reflektáló szakértői fórum.
Közel hárommillió ember életét érinti közvetlenül az a törvénymódosítás, ami 2010. január elsején lépett hatályba – Magyarországon körülbelül ennyien laknak olyan lakásban, amely társasházi forma keretében működik. A vonatkozó jogszabály (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) 2009. októberi módosítását ugyanakkor pont a társasházak lakói fogadhatták kétségek (és persze kérdések) közepette: megszűnt az egyik legfontosabb jogorvoslati mód, a társasházak ügyészségi felügyelete. Többek között erről is beszélt Dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke.
A jogalkalmazói gyakorlat
Dr. Bék Ágnes előadását a jogalkalmazó tapasztalataira alapozta. Mint elmondta, a törvényességi felügyelet hiányosságai kapcsán aggályossá válhat a társasházak törvényszerű működésének biztosítása. A 2009. évi októberi törvénymódosítás értelmében a lakóközösségnek ugyan több lehetősége van a közös költséget (bármilyen okból) nem fizető lakók elleni fellépésre – a tartozás ugyanis bírósági úton végrehajtható. Ugyanakkor (egy Dr. Bék Ágnessel készült korábbi interjú szerint) „a gond […] abból adódott, hogy amennyiben valaki nem fizette a közös költséget […], akkor nem kellett mást tennie, mint megoldani, hogy a fizetési felszólítás kézbesítésekor ne legyen otthon.” A módosítás szerint most bírósági végrehajtó is felléphet a nem fizető adóssal szemben, ami nagyban megkönnyíti a társasház pénzhez jutását.
Új szabályok lépnek hatályba a társasház gazdálkodásának ellenőrzése tekintetében. A külső személlyel történő ellenőrzés kötelezővé válik 50 lakás felett és/vagy 10 millió forint feletti pénzforgalom esetén. Az ellenőrzés kiterjed a gazdálkodás egészének vizsgálatára – pl. vizsgálható a fizetési morál, a működőképesség, de eredményvizsgálat is elrendelhető. Az ellenőrzést végző személy semmilyen tekintetben nem kapcsolódhat a társasházhoz; az auditról a könyvvizsgáló szabályos írásos véleményt köteles készíteni, az eljáró mérlegképes könyvelőt pedig a társasháznak kötelező meghívnia a közgyűlésre. Az ellenőrzés költségeit a társasház viseli.
A legfontosabb változások talán a közös képviselő személyét érintik. Építési szakhatósági ügyekben nem járhat el, felmentése esetén további 90 napig ügyvivőként köteles addigi feladatát ellátni, valamint közös képviselői minőségének üzletszerű ellátása esetén tevékenysége hivatalos, OKJ-s szakvizsgához kötött. A minősítés megszerzését követően köteles bejelentkezni a helyi önkormányzatnál található ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál, amely szerv évente egyszeri alkalommal ellenőrzi a közös képviselő tevékenységének jogszerűségét.
A törvény alkalmazása a földhivatali gyakorlatban
Dr. Kőszegi Gábor ingatlanjogász, a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatal volt vezetője a törvénymódosítás tekintetében mutatta be a földhivatali eljárás menetét és a leggyakrabban felmerülő jogi problémákat, beszélt az alapító okirat ingatlannyilvántartáshoz kapcsolódó módosítási lehetőségekről, az okiratok földhivatali bejegyzésének zökkenőmentes lebonyolításáról, továbbá a 2009-es módosítás erősségeiről és hiányosságairól.
A társasház alapításához valamennyi albetét tulajdonosának hozzá kell járulnia (ez 100%-os hozzájárulást jelent). Az alapító okirat bejegyzési feltétele 1) jogerős és végrehajtható használatba vételi engedély, 2) eltérés esetén az alapító okirat 60 napon belüli módosítása, valamint 3) szintenkénti alaprajz benyújtása. Több épületből álló társasház esetén az egyes házak kérhetik önálló társasház alapítását a bíróságtól, ugyanakkor ez nem jelenti, azt, hogy egyetlen helyrajzi számon több társasház is létrejöhet.
Az 1996. évi LXXXV. törvény az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról rendelkezik a tulajdoni lapok díjszabásának változásairól és a személyi mentességekről – 2009-ig 12 teljes mentességet élvező „alapító” létezett, ez 2010. január 1-től kettőre korlátozódott – ezek a Magyar Állam, valamint az egyház, egyházak szövetsége illetve egyházi intézmény lehet (évente és ingatlanonként egy alkalommal).
Mindig zöldebb
Dr. Izsák Orsolya ügyvéd, ingatlanjogász érdekes aspektusból vizsgálta a módosítás lehetséges hatásait. A társasház Szervezeti-Működési Szabályzata elviekben kiterjed a lakás, illetve a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok eltérő használatára (példájában szerepelt a lifthasználat, a kapu bezárása és a fitness-terem üzemeltetése a lakásban), ugyanakkor ez idáig mintha nem feltétlenül jutott volna érvényre a szabályok megsértésének szankcionálása. Az előadó beszélt a nem lakás céljára szolgáló helyiségben az (engedéllyel történő) eltérő használat eseteiről és az engedély hiányából történő jogkövetkezményekről. Új, szigorúbb elbírálás alá esnek a birtokvédelmi- és szomszédjogi ügyek.
Az ügyvédnő elmondta, hogy a társasházi törvény e pontokat érintő változásai minden tekintetben fejlődést mutatnak a korábbi törvényi állapotokhoz képest.
Kapcsolódó cikk:
Új társasházi törvény a gyakorlatban – Interjú Dr. Bék Ágnessel, a TTOE elnökével →
