Teraszt 22% áfáért? - A hasznos alapterület fogalmának értelmezése

2016.07.27. Jogi Fórum / Jalsovszky Ügyvédi Iroda

Az új lakásokra vonatkozó 5 százalékos áfateher többlakásos ingatlanok esetén lakásonként 150 m2, egylakásos lakóingatlanoknál pedig 300 m2 hasznos alapterületig vehető igénybe. A Nemzetgazdasági Minisztérium nemrég kiadott állásfoglalása azonban tágan értelmezi a hasznos alapterület fogalmát, ugyanis beleszámítja pl. a pincét és a teraszt is. Annak, akinél az alapterület túllépése miatt megállapítja az adóhatóság, hogy a lakásértékesítését 5% helyett 27%-nyi áfa terhelte, nem csak az áfakülönbözetet kell utólag kifizetnie, hanem a bírságot is.

A CSOK mellett a másik olyan intézkedés, ami komoly pezsdülést keltett az ingatlanpiacon, az új lakások áfájának 5%-osra csökkentése volt. Ez az áfacsökkentés azonban két szempontból is korlátos. Egyrészt csupán korlátozott ideig, 2019. december 31-éig érvényesíthető. Másrészt a kedvezményezett lakások hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban nem lehet nagyobb 150 m2-nél, egylakásos lakóingatlanban pedig 300 m2-nél.

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint az utóbbi feltétel értelmezésénél az építők az áfatörvény lakóingatlan-fogalmából indulhattak ki, ami viszonylag tág lehetőséget biztosított a feltételeknek megfelelő lakóingatlanok kialakítására, hiszen abba nem tartozik bele sem a garázs, sem a műhely, így okkal gondolhatták az adózók, hogy pl. a pince sem. Egy évközi törvénymódosítás azonban egyértelműsítette, hogy az „összes hasznos alapterület” fogalmát az ún. OTÉK értelmező rendelkezései alapján kell megítélni, amely következtében a pince és a beépített tetőtér területe is egyértelműen bekerült az ingatlan hasznos alapterületébe, feltéve, ha azok belmagassága eléri az 1,90 métert. Ehhez képest is meglepő lehet viszont a Nemzetgazdasági Minisztérium nemrég kiadott állásfoglalása, amely szerint az „épületszerkezettel közrefogott tér” fogalmába és ezáltal az összes hasznos alapterület körébe az erkély és a terasz is beletartozik – függetlenül attól, hogy ezen épületrészeknél a belmagasság nem is kimondottan értelmezhető. Ez, függően természetesen az építendő lakás szerkezetétől, jelentősen leszűkítette az 5%-os áfamérték igénybe vételi lehetőségét.

Annak ellenére, hogy ez az állásfoglalás jogilag sem az adóhatóságra, sem az adózókra nem kötelező, alappal várható, hogy a kedvezményes áfamértéket az adóhatóság ez alapján fogja majd megítélni. Az útmutatást érdemes tehát komolyan venni, ellenkező esetben ugyanis már jóval a kérdéses lakások felépülte, értékesítése után derülhet ki az, hogy azt mégsem 5%-os, hanem 27%-os áfa terhelte. Ez főként azokat a lakásokat érintheti, ahol pince vagy terasz található, ezek ugyanis akár jelentősen is megdobhatják az alapterületet.

Abban az esetben, ha az adóhatóság utóbb állapítja meg, hogy 5% helyett 27%-nyi áfát kellett volna fizetni, akkor az adóhatóság az áfakülönbözetet, bírsággal növelten, az eladótól fogja követelni. Vannak azonban olyan szerződések is a piacon, amelyek a mindenkor irányadó áfamértéket hárítják át a vevőre. Ilyen esetben még akár az is előfordulhat, hogy az eladó jogosan követeli majd az áfakülönbözetet a vevőjétől.

Mindenkinek, de különösen a még csak tervezési fázisban lévő projektek gazdáinak érdemes tehát végiggondolni, hogy az állásfoglalás miatt kell-e esetleg módosítani a meglévő terveken.

  • kapcsolódó anyagok
INGATLANJOG