Közjegyzői okirat – a biztonság záloga - A közokiratban szerződés előnyei

2020.03. 4. Jogi Fórum / Ferencz Adrienn

Egyre többen fordulnak közjegyzőhöz a szerződéses ügyleteiknek megfelelő jogi keret biztosítása céljából. De mit is jelent a közjegyző által ellenjegyzett közokirat? Miért nyújt biztonságot? Milyen előnyöket biztosít az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirattal szemben? - Amit tudni érdemes!

Az állampolgárok szerződéskötési tudatosságának erősödését mi sem bizonyítja jobban, hogy már azon szerződéstípusok tekintetében is közjegyzőhöz fordulnak, amelyekre vonatkozóan a jogalkotó a közjegyzői okiratba foglalásra vonatkozóan kógens szabályokat nem határoz meg. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) adatai alapján évről-évre jelentősen nő a közjegyzők által közokiratba foglalt bérleti szerződések száma.

Miként jár el a közjegyző tevékenysége során? Mit is jelent a közjegyző által ellenjegyzett közokirat?

A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (Kjtv.) rendelkezik a közjegyző jogállásáról, valamint a közjegyzői okiratok általános szabályairól. A közjegyző eljárása során a jogszabály által meghatározott hatáskörében az állam igazságszolgáltató tevékenysége részeként jogszolgáltató hatósági tevékenységet végez, így kizárólag a törvényeknek van alárendelve, eljárása és tevékenysége során nem utasítható, azt részrehajlás nélkül és hivatását személyesen eljárva köteles teljesíteni. A közjegyző a jogügyletekről és jogi jelentőségű tényekről közokiratot állít ki, mindemellett okiratokat őriz meg, a felek kérelmére pénzt, értéktárgyat és értékpapírt vesz át a jogosult részére történő átadás céljából. A közjegyző továbbá jogszolgáltató tevékenységén belül a feleket a hatáskörébe utalt eljárásokkal kapcsolatban kioktatással segíti jogaik gyakorlásában és kötelességeik teljesítésében.

A közjegyző által nemperes eljárás keretében folytatott tevékenység jogszolgáltató hatósági tevékenységnek minősül, amelyre az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról szóló 2008. évi XLV. törvény (Kjnp.) általános szabályai az irányadók. Jogszabály alapján a közjegyzői okiratok két típusba sorolhatóak attól függően, hogy a felek a jogügyletre vonatkozó akaratukat miként kívánják kinyilatkoztatni. A közjegyzői okirat típusai az (i.) ügyleti okirat és a (ii.) ténytanúsító okirat, vagy más néven közjegyzői tanúsítvány. Az ügyleti okirat közhitelesen tanúsítja a jogügyletre vonatkozó közjegyző előtt tett akaratnyilvánítás tényét, a ténytanúsító okiratban a közjegyző a jogi jelentőségű tényeket közhitelesen tanúsítja jegyzőkönyvi vagy záradéki formában. Ténytanúsítást a közjegyző kizárólag az általa is észlelt tények tekintetében foglalhat közokiratba – pl. későbbi peres eljárás során bizonyítékként használni kívánt jogi jelentőségű tény tanúsítása (bérlemény birtokba vétele). Mindkét okirati forma alapján, az abban foglalt jogaik, követeléseik tekintetében a felek számára az állami kikényszeríthetőség lehetősége fennáll. A közjegyző által elkészített közjegyzői okirat, annak hiteles kiadmánya és hiteles másolata szintén közokirat, amely elektronikus úton is elkészíthető - így a közjegyző hivatali elektronikus aláírásával ellátott közjegyzői okirat, valamint annak hiteles kiadmánya és hiteles másolata is elektronikus közokiratnak minősül.

Mi foglalható közokiratba? Miért nyújthat biztonságot a közokirat?

Gyakorlatilag bármely szerződéses jogügyletre irányuló akarat vagy a felek/fél ténymegállapítása közokiratba foglalható az irányadó jogszabályi rendelkezésekben foglaltak szem előtt tartásával. A közjegyzői okirat tartalmazza az eljárás helyét és annak időpontját, a közjegyző és a szerződő felek szükséges személyes adatait, a jogügylet tartalmát, a közjegyzői okirat felolvasásának/mellőzésének tényét és a feleknek ezt indítványozó nyilatkozatát, valamint azt, hogy a fél a közjegyzői okiratban foglaltakat az akaratával megegyezőnek találta, továbbá a személyesen eljárt felek, az azonossági és az ügyleti tanúk, valamint az eljárt képviselő és a tolmács aláírását vagy kézjegyét és a közjegyző hivatali aláírását.

A közjegyzői okiratban foglaltak közhiteles, valós tényeknek minősülnek, amely alapján közvetlen bírósági végrehajtásnak van helye. A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) kimondja, hogy a közokirat teljes bizonyító erővel bizonyítja, hogy a kiállító a benne foglalt intézkedést megtette vagy határozatot a benne foglalt tartalommal meghozta, a közokirattal tanúsított adatok és tények valóságát, valamint a közokiratban foglalt nyilatkozat megtételét, annak idejét és módját. Mindezek tudatában tehát aki közjegyző előtt tett jognyilatkozatot és azt kérésére közokiratba foglalták, a későbbiekben nem hivatkozhat arra, hogy ilyen irányú jognyilatkozatot nem tett.

A közjegyzői okiratban foglaltakkal szemben a jogszabály szűk körben enged ellenbizonyítást, a bizonyítási teher azonban azt a felet kötelezi, aki a közokiratban foglaltakat, vagy annak valódiságát vitatja.

A közjegyzői okiratba foglalás érvei mellett szól továbbá, hogy közvetlen végrehajthatóságának köszönhetően az esetlegesen felmerülő jogviták esetére az indokolatlan perlekedés elkerülhető. A bizonyítékok értékelése során a bíróság a közjegyzői okiratot bizonyítékként értékeli akként, hogy a benne foglaltak maradéktalanul tükrözik a felek egybehangzó akaratát.

A közjegyző a felek kérelmére díj ellenében jár el, merre a közjegyzői díjszabásról szóló 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet rendelkezései az irányadóak.

Miben tér el a közjegyző által elkészített közokirat az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirattól?

A közjegyző közjogi felhatalmazás alapján közokiratot állít ki, amely mellett a valódiság vélelme - ellenkező bizonyításig a közjegyzői okiratot teljes egészében kiállítójától eredőnek kell tekinteni -, az ügyvéd által magánjogi felhatalmazás alapján kiállított magánokirat mellett a hamisítatlanság vélelme - ha a magánokiraton lévő aláírás valódisága nem vitás, vagy bizonyított, az aláírást megelőző szöveget az ellenkező bebizonyításáig meg nem hamisítottnak kell tekinteni - szól. Míg az utóbbi alapján egy magánjogi jellegű, megbízási jogviszony jön létre az ügyfél és az ügyvéd között, a közjegyző és az ügyfél között vertikális, közjogi jellegű jogviszony jön létre. Az ügyvéd az ügyfél megbízása alapján köteles eljárni, a közjegyző eljárása során azonban kizárólag a törvényeknek van alárendelve, jogszabály alapján meghatározott közreműködési kötelezettség terheli – a törvényben foglalt kivételekkel.

A közjegyző okirat-szerkesztésére vonatkozóan a jogalkotó kógens rendelkezéseket határoz meg, amely közhatalmi jellegéből adódóan speciális garanciákat biztosít a szerződő felek számára. (A 3/2004 számú polgári jogegységi határozat kifejtette, hogy okirat-szerkesztői tevékenységéből adódó károkozás során a régi Ptk. szerint a közjegyző „államigazgatási jogkörben okozott kárért való felelősség” szerint felel.)

  • kapcsolódó anyagok
KÖZJEGYZŐK
POLGÁRI JOG
SZERZŐDÉSEK JOGA