Hogyan védekezzünk a szerződésszegő bérlővel szemben? - A nemfizetés és a károkozás a leggyakoribb probléma a lakásbérlésnél

2020.07.21. Jogi Fórum / MOKK

Egyre több lakástulajdonos fordul közjegyzőhöz és kér úgynevezett kiürítési nyilatkozatot, amely alapján a szerződésszegő bérlő végrehajtás útján kiköltöztethető az ingatlanból.

A kiürítési nyilatkozatok még a járványidőszak alatt sem veszítettek népszerűségükből, évente több ezer készül belőle, a közjegyzők tapasztalata szerint 10-ből 9 lakásbérleti ügyben ma már kifejezetten ilyen okiratot kérnek a hozzájuk fordulók. Kevésbé foglalkoznak azonban a bérbeadók a ki nem költözésnél sokkal gyakoribb problémát okozó nemfizetéssel vagy károkozással, pedig az esetek 60 százalékában éppen emiatt mondják fel a bérleti szerződéseket.

Egy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlő van birtokon belül, megilleti a birtokvédelem joga, így csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Ez is az oka annak, hogy egyre több bérbeadó irányítja közjegyzőhöz a leendő bérlőjét, és készíttet közjegyzői okiratba foglalt kiürítési nyilatkozatot vele. A lakás bérlője ebben arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés megszűnik, elhagyja az ingatlant, ám ha ez mégsem történne meg, akkor azonnal, pereskedés nélkül végrehajtás indítható vele szemben. A birtokvédelem intézménye miatt ma a legtöbb lakástulajdonos a lakásban ragadó bérlőtől tart, holott, ha egy konfliktus idáig fajul, azt szinte mindig megelőzik már más komoly problémák.

A közjegyzők tapasztalata szerint bérelt ingatlan kiürítésére a legritkább esetben kerül sor, évente néhány száz ilyen eljárás zajlik Magyarországon, az esetek többségében a szerződésszegő bérlő – főként akkor, ha ezt közjegyző előtt is vállalta – még azelőtt távozik a lakásból, mielőtt erre végrehajtással kényszerítenék.

Sokkal gyakoribb problémát jelent a nemfizetés – a bérleti díj és az akár több hónapos rezsitartozás –, vagy a vétlen, illetve az elmérgesedett viszony miatti szándékos károkozás. Nem ritka, hogy a bérlő a megegyezés ellenére állatot tart az ingatlanban, eláztatja a szobát, vagy eldugítja a vízvezetéket, jelentős anyagi kárt okozva ezzel az ingatlan tulajdonosának. Olyan is előfordul, hogy a bérlő kisebb értékű tárgyakra cseréli a lakás tartozékait, például a 120 centis képátlójú tévéből a bérlet végére 70 centiméteres lesz. Noha a kaució (óvadék) kifejezetten azt a célt szolgálja, hogy abból fedezzék az okozott károkat, sok esetben annak szokásos mértéke (háromhavi bérleti díj) nem téríti meg a tulajdonos tényleges kárát.

A tulajdonosok többsége nincs tisztában azzal, hogy nemcsak lakás kiürítésére lehet biztosítékot kérni, hanem a nemfizető bérlővel szemben is lehet már előre védekezni jogi garanciákkal. A bérlő által tett egyoldalú nyilatkozat és a közvetlen végrehajtás kiterjeszthető arra az esetre is, ha a bérlő elmaradna a bérleti díjjal vagy a rezsifizetéssel.

„A tulajdonosnak az ingatlan és a berendezési tárgyak értéke, a bérleti díj mértéke és a szerződés időtartama alapján érdemes átgondolnia, hogy mi lehet számára a legnagyobb kockázat és mekkora értékben kér jogi garanciákat” – hangsúlyozza Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke. Ez aztán vagy a bérleti szerződésbe vagy az azt kiegészítő kötelezettségvállalási nyilatkozatba belefoglalható.

Bár a magyar jogban nem kötelező közjegyző által készített közokiratba foglaltatni a lakásbérleti szerződéseket, a gyakorlatban számos előnye van, nemcsak a bérbeadó, hanem a bérlő szempontjából is. Nem követelhetnek tőle például többet vagy mást, mint amiben megállapodtak és sokkal könnyebben tudja bizonyítani, hogy van jogcíme az ingatlan használatára. A szerződés elkészítésekor a közjegyző nem az egyik fél megbízottjaként jár el, hanem pártatlan jogszolgáltató hatósági tevékenységet végez.

  • kapcsolódó anyagok
KÖZJEGYZŐK
POLGÁRI JOG
INGATLANJOG
KÁRTÉRÍTÉS
SZERZŐDÉSEK JOGA