OTÉK értelmezés

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
ylahim # 2007.09.01. 19:34

Kedves fórumozók!

Kérlek segítsetek nekem abban, hogy leírjátok mit jelent az OTÉK 36. paragrafusa!

Én ugyan tudok olvasni, és azt hiszem értelmezni is, ez azonban úgy tűnik nem olyan egyértelmű!

Adott egy telek, amire építeni szeretnék. Az övezeti besorolás: Kisvárosias, jellemzően zártsorú, a beépítés: Vegyes. A telkem melletti szomszédos telkeken lévő házak jelenleg nem zárt sorral illeszkednek az én telkem határvonalán, hanem onnan 5-5 méterre kezdődő ablakos homlokzattal néznek felém. Mindkét oldalról ugyanaz a helyzet.

A kérdés: építhetek zártsorú, a telekhatárra illeszkedő házat a telkemre? A kérdés ugyan megválaszolhatatlan lenne, hiszen egyéb más szempontok is vannak, de ha csupán a 36. paragrafust vizsgáljuk? Az alapján építhetek, vagy nem?

Itt megtaláljátok az említett paragrafust:

http://www.archiweb.hu/…al/index.php?…

Segítségeteket előre is köszönöm!

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.01. 21:50

Ebben a helyzetben zárt sorú házat építened fizikai lehetetlenség. Már eltekintve attól az esettől, hogy 5-5 méterrel túlépítesz, és egyúttal befalazod a szomszédok feléd néző ablakait.

gitron # 2007.09.02. 04:31

Ebben az esetben a kulcskérdés az ún. telepítési távolság. (Tűztávolságot nem említem, mert feltételezem, hogy azonos rendeltetésű, azonos tűzvédelmi besorolású épületek kerülnének egymás mellé.) A telepítési távolság az adott övezetben megengedett leegnagyobb építménymagasság értékének megfelelő, vagy - ha az nagyobb érték - az egymással szemben fekvő épületek építménymagassága.
Tehát ha az építménymagasság az említettektől nem nagyobb, építhetsz zártsorúan.
Megjegyzem, hogy nem lehet csupán a 36. § alapján eldönteni az adott kérdést, az előírásokat összeségükben kell vizsgálni.

KBS!
A zártsorú beépítés azt jelenti, hogy az épület a telek egyik oldalhatárától a másik oldalhatáráig tart. Vagyis a beépítési mód egy-egy telekre értelmezett.

gitron # 2007.09.02. 04:48

[url=http://www.otm.gov.hu/web/jog_terv.nsf/4574acea75aeebb1c12570f2005072cb/f9600877c01cbb30c1257307004b6952/$FILE/253-1997-korm-rend.pdf]Itt megnézheted az OTÉK tervezett módosítását, ami esetedre kedvező megoldást ad.[/url]

gitron # 2007.09.02. 04:49

Miért nem jó a linkem?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.02. 05:31

Ahá... Úgy látszik a jó jogász is holtig... :)

Ne használj tag-et, egyszerűen csak írd be az URL-t, akkor jó lesz.

gitron # 2007.09.02. 11:57

http://www.otm.gov.hu/…307004b6952/$FILE/253-1997-korm-rend.pdf
Így már jó. Más fórumon az előző formula működik.

ylahim # 2007.09.02. 15:09

Kedves Gitron!
Köszönöm a gyors válaszadást! Igyekeztem értelmezni, amit írtál, de attól tartok nem teljesen sikerült. :) Ezért, ha nem bánod inkább leírom pontosabban.

Tehát: az én telkemen nincs semmilyen épület, ugyanis elbontom a meglévő – egyébként oldalhatárra épített – családi házat. A megengedett legnagyobb építménymagasság 10 m, amit az általam építendő ház ki is használ. Ha szemben állok a telkemmel, a jobb oldali szomszédom az ő telkének jobb oldalára épített oldalhatárosan, egy hozzávetőleg 3,5 m építménymagasságú házat úgy, hogy az, az én telekhatáromtól 5 m-re homlokzattal zárul. A baloldalon ugyanez a helyzet, csak ennek a tükörképe. Tehát teljesen szimmetrikus a kép! Az én telkem 14 m széles. A két szomszédomtól mindkét irányba távolodva teljesen zárt a beépítettség. Csak nálunk van ez a „hézag”!
Az önkormányzat azt mondja: Nem építhetem meg a házamat sehogyan sem zártsorra, mert telepítési távolságot kell eltartanom a két szomszédos háztól, mégpedig a 36.§ 2-es pontjára hivatkozva a legnagyobb ép.magasságot, azaz 10 métert!
Én azonban azt mondom, ez a pont ki van egészítve azzal, hogy kivéve az (a) pontban részletezett eseteket. Itt pedig azt mondják, zártsorú beépítési mód esetén telepítési távolságot nem kell tartani! Márpedig én jellemzően zártsorú övezetben szeretnék egy zártsorosan illeszkedő házat építeni!
???????? Még mindig nem értem, mi a baj!
Az már csak hab a tortán, hogy ha eltartom a kívánt telepítési távolságokat, úgy (nem nehéz kiszámolni) egy max 4 m széles házat építhetnék. Tehát beépíthetetlenné válik a telkem.

monalisa1 # 2007.09.02. 18:00

DE azt nem írtad hogy a jobbra/balra lévő telkek utcafronti szélessége mekkora - vélem nem az a kicsi 14 m. Tehát mindkét szomszéd a te oldalhatárodra építkezett, és így vélhetően NEKIK megvan a saját szomszédukkal az előírt 3,5 m oldal távolság.

Ha jól olvasom: az egyik szomszédod 3,5 m építménymagasságú házzal rendelkezik, te meg 10 m magasat akarsz a közvetlen szomszédságában felhúzni (...), hát ha későbbi vitát/pereskedést "akarsz" magadnak, mivelhogy a nagy házaddal jócskán beárnyékolod majd az ő házát/telkét.

Mivel a te építési-engedély kérelmedet mindkét szomszédnak is láttamoznia kell, lehet hogy egyik - másik meg fogja torpedózni az általad elképzelt nagy ház felépítését.

Esetleges javaslatom: ajánjad fel a két szomszédnak fele - fele arányban megvételre azt a 14 m szélességű telket, te pedig építkezz máshol.

ylahim # 2007.09.02. 19:49

Köszönöm a választ!

Igaz, nem írtam, milyen szélesek a szomszédos telkek, ám ennek nincs is jelentősége! Egyébiránt szintén 14 m szélesek, az utcában mind az!
Igyekezetem ellenére ezek szerint nem sikerült jól átadni, hogy éppen nem az én telkem oldalára építettek a szomszédok,
hanem a tőlem 2. teleknek az oldalhatárára.

Ha [_] = zártsorú ház;
[__ = baloldalról zártsoron illeszkedő, jobb oldalon homlokzatos és egy kis oldalkerttel rendelkező ház;
__] = jobb oldalról zártsoron illeszkedő, baloldalon homlokzatos és egy kis oldalkerttel rendelkező ház;
___ = üres telek (én telkem);
Akkor az utca a következőképpen néz ki:
[_][_][__ ___ __][_][_]

Elnézést a tréfás rajzoklért! Mindegy, a cél a fontos :)

A pereskedést illetően igazad van, de az egyik szomszéddal megállapodtam, hogy nem él a fellebbezési jogával, és nem perel; a másik ugyan kérdéses, de ha a tervem jó, a jogszabályoknak és az egyéb kötelmeknek is megfelel, úgy a másodfok (közig.hivatal) megadja az ép.engedélyt! Döntése pedig azonnal végrehajtható. A pereskedni vágyó szomszéd pedig polgári peres úton érvényesítheti akaratát (már amennyiben az jogos, persze)

Az eladást illetően: bár menne! De ez sem ilyen egyszerű! Finoman szólva belemásztam egy igen komoly elkötelezettséget tartalmazó szerződésbe, amiből nem tudok kimászni! Mielőtt azonban felelőtlenséggel bélyegeznétek :) : az illetékes terv zsűrin átment a tervem, és csak azután vettem meg a telket! Ez persze már egy másik ügy!

_Lala_ # 2007.09.02. 22:12

„Itt pedig azt mondják, zártsorú beépítési mód esetén telepítési távolságot nem kell tartani!”

Szerintem rosszul értelmezed a kifejezéseket.

Az előírt minimális távolságot bármely két épület között fenn kell tartani. Ez alól egyetlen kivétel van: ha a két épület fizikailag összeér (ezt hívják zártsorú beépítésnek!), ilyenkor nyilvánvalóan nem lehet közöttük távolság.
Egyébként ez a telepítési távolság régen tűztávolság néven futott.

Ha a két szomszédod a telkeddel határosan építkezett volna, akkor mindkét oldalon zártsorúan építkezhetnél, faltól falig, hiszen akkor összeérnének az épületek.

ylahim # 2007.09.03. 05:19

Tehát adott egymás mellett három telek, amiből a középső beépíthetetlen?!

Pontosabban beépíthető, de csak abban az esetben, ha a másik két szomszéd is zártsorúan illeszkedő házat tervez, ill. épít! Még pontosabban, csak akkor, ha mindhárman egyszerre tesszük ezt! Ugyanis addig ők sem építhetnek zártsorúan, amíg én nem. Én pedig addig, amíg ők nem... Ez elég lehetetlen szituáció!

De ha ők nem akarnak velem együtt építkezni, akkor az utcában már sablonná vált szinte egyforma 10 m magas, új építésű társasház helyett a két szomszédom telkén csak a meglévő családi házukhoz hasonló állhat, az enyémet pedig felüti a dudva! Vagy esetleg telepíthetnék padokat és asztalokat, ahol nyugdíjas sakkra adok lehetőséget a helyieknek. :)

Nos, ez városépítészeti szempontból nem éppen ideális. Arról nem is beszélve, hogy egy igen komoly értékű telket egyszerűen értéktelenné tesz.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.03. 05:55

Én is így értem. Azzal a kiegészítéssel, hogy a zárt sorú beépítésben is lehetnek hézagok, azoknak viszont megint csak meg kell felelnie az egyébként a távolságokra vonatkozó előírásoknak.

gitron # 2007.09.03. 06:22

„Én azonban azt mondom, ez a pont ki van egészítve azzal, hogy kivéve az (a) pontban részletezett eseteket. Itt pedig azt mondják, zártsorú beépítési mód esetén telepítési távolságot nem kell tartani! Márpedig én jellemzően zártsorú övezetben szeretnék egy zártsorosan illeszkedő házat építeni!”
Egy konkrét ügyben építési engedélyt adtunk zártsorúan elhelyezett épületre az előbbi szabályra alapozva. (vagyis: Nem kell telepítési távolságot tartani zártsorú beépítés esetén.) A közigazgatási hivatal másként látta a dolgot, jelenleg közig. per van folyamatban. Mellesleg a tervező az ÖTM-től kért szakmai állásfoglalást, ami a mi álláspontunkat igazolja.
A korábban belinkelt OTÉK módosítás-tervezet is ezt erősíti; konkrétan kimondja, hogy ilyen esetben nem kell telepítési távolságot tartani.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.03. 06:31

Ki a felperes? Ki fellebbezett? Valamelyik szomszéd?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.03. 06:35

36. § (2) b) „zártsorú beépítési mód esetében a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírhatja vagy megengedheti, hogy az épületek zárt sora helyenként, legalább 10 m-es épületközzel megszakadjon; ha az épületköz területe két telekre esik, abból legalább 3 m széles résznek egy telekre kell esnie, továbbá az épületeket ilyen esetben a közre néző oldalukon homlokzattal kell kialakítani.”

Legalább 10 méteres. Nekem egyértelmű: vagy 0 vagy legalább 10 m. nincs közbenső eset

gitron # 2007.09.03. 08:11

„Ki a felperes? Ki fellebbezett? Valamelyik szomszéd?”

Felperes az - reménybeli - építtető. (Engedélyt megadtuk, szomszéd fellebbezett, közig. hivatal megváltoztatta, elutasította, kérelmező keresetet nyújtott be.)

„Legalább 10 méteres. Nekem egyértelmű: vagy 0 vagy legalább 10 m. nincs közbenső eset”

Nem ennyire egyszerű. Az OTÉK zártsorú beépítési módot, illetve a zártsorú beépítési módhoz tartozó építési helyet határoz meg. Az épület az adott építési helyen belül helyezhető el. Nem törvényszerű, hogy telekhatártól telekhatárig tartson.

monalisa1 # 2007.09.03. 08:26

ylahim
Akkor azt nézd meg/mond meg hogy az utcában azok a társasházak melyek az úgyszintén 14 m-es szélességű telken épültek, végül is melyik szomszédukkal lettek "ikerház" jellegűen építve. (Bár ha a rendelkezésre álló keskeny 14 m-ből levonásba kerül az előírt 3,5 m szaladonhagyás, valamint az új ház bruttó/nettó szélessége, hát alig marad egy lakásra valamivel több mint 8 m hasznos belterület.)

A probléma megoldásához javasolnám a helyi épitészeti/engedélyezési szakhatóság helyszínre hívását: végül is mondja meg ő hogy mi is építhető?!

A mi utcánkban is volt egy 14 m-es utcafrontú építési telek, sokáig nem is tudták eladni... ztán egy jó építésztervező végül is az egyik szomszédos ház tűzfalához tapadóan - amolyan "ikerház" jellegű megoldással -, egy a telekre befelé hosszan elnyúló házat tervezett, és a ház középsó részét a tetőről üveg világítja/világosítja be.

gitron # 2007.09.03. 08:57

Hiába nézi az utcát, ez az átépülő területek klasszikus problémája. Korábbi szabályozás alapján beépült egy módon, majd a szabályozás változása folytán más módon kell beilleszteni egy-egy épületet úgy, hogy a meglévőekre is tekintettel kell lenni.
Éppen ezért fog az OTÉK-ba épülni olyan szabály, ami egyértelműen lehetővé teszi az ilyen területek átépülését.

gitron # 2007.09.03. 09:00

Lala!
Valaha régen valóban csak tűztávolságot kellett tartani az épületek között; ma azonban telepítési és tűztáv olságot is kell tartani. Ebből következik, hogy a telepítési távolság - bár sok az átfedés - nem azonos a tűztávolsággal.
Nem minden esetben kell távolságot tartani az épületek között, tűzfalas homlokzatú épületek között pl. nem kell telepítési távolsaágot tartani az OTÉK szerint, továbbá OTSZ szerint tűztávolságot sem.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.03. 09:29

Te vagy a szakember. :)
A per eredményéről majd légy szíves referálni, hadd tanuljunk. A Fővárosi Bíróság tárgyalja?

gitron # 2007.09.03. 09:58

Nem, a Csongrád Megyei Bíróság.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.09.03. 10:53

Akkor pláne, a fővárosi ítélete felkerülne a hálóra - de ez nem fog.

ylahim # 2007.09.03. 19:33

Kedves segítségnyujtók!

Vegyes érzelmekkel fogadtam a hozzászólásokat! Egyrészt örülök, hogy ilyen jól kibontakozott a beszélgetés, és ilyen sokan segítettetek. Másrészt elkeseredtem, mert egyre inkább úgy érzem, kelepcébe kerültem!

Természetesen nem adom fel! Ha nem adnak építési engedélyt, felveszem a kesztyűt és küzdök, mint egy kommancs indián! :)

Köszönöm a segítségeket!

Ylahim

ylahim # 2007.09.03. 19:35

Jah, és feltétlenül tájékoztass kedves Gitron az említett ügy fejleményeiről!

Természetesen én is beszámolok kálváriám eredményéről!

  • 1
  • 2