Lakóingatlan bérbeadásával összefüggő adózási szabályok

2010.04.26. Jogi Fórum / dr. Magyar Szilvia

A mindennapi életben gyakran elfordul, hogy magánszemélyek – jövedelmük kiegészítéseként – lakóingatlant adnak bérbe. Az alábbiakban a magánszemélyek ingatlan bérbeadásával kapcsolatos legfontosabb adózási szabályai kerülnek ismertetésre.

Magánszemélyeknek – legkésőbb a bérbeadási tevékenység megkezdésétől számított 15 napon belül - be kell jelentkezniük a lakóhelyük szerint illetékes adóhatósághoz. A bejelentkezés a 10T101. számú adatlapon történik, amelynek alapján az adóhatóság megállapítja az adószámot. Az adószámot a tevékenységgel kapcsolatos iratokon minden esetben fel kell tüntetni.

A személyi jövedelemadó megállapítása szempontjából a magánszemély bérbeadó választhat, hogy a bérleti díj különadózó jövedelemként vagy összevonandó jövedelemként adózzon.

Különadózó jövedelemként az ingatlan bérbeadásából származó bevétel egésze jövedelem, úgy az adó mértéke 25%, a bevétellel szemben azonban költség nem számolható el.

Ha azonban a magánszemély a második lehetőséget választja, vagyis összevonandó jövedelemként adózik a bérleti díj után, úgy a bevétellel szemben jogosult költségeket elszámolni. A költségelszámolás egyik módja a tételes költségelszámolás, amely esetében a magánszemély igazolt költségeit számolhatja el, azaz azokat amelyekről bizonylattal rendelkezik. Másik lehetőség a 10%-os költséghányad alkalmazása. Ezt a módot akkor célszerű választani, ha a magánszemély a bérbeadói tevékenységgel összefüggésben felmerült költségeit nem tudja igazolni vagy kevés költsége merül fel.

A bérbeadásból származó jövedelem utáni adóelőleget negyedévente a magánszemélynek kell megállapítania és megfizetnie, feltéve, hogy bevételét nem kifizetőnek minősülő adózótól szerzi vagy annak nincs adóelőleg levonási kötelezettsége.

Amennyiben az ingatlan bérbeadás kifizetőnek minősülő adózó részére történik, a magánszemély a kifizetést megelőzően nyilatkozhat az adózási mód választásáról. Amennyiben a magánszemély bevétele után elkülönülten adózik a 25%-os adót a kifizető állapítja meg, vonja le és fizeti be. Ha azonban a magánszemély bérbeadó úgy nyilatkozik, hogy az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint adózik, akkor a kifizető az erre vonatkozó szabályok szerint vonja le az adóelőleget. Ennek alapján a kifizető csak a magánszemély kifejezett nyilatkozata szerint állapítja meg és vonja le az adóelőleget. A kifizető a levont és megfizetett adóelőlegről igazolást állít ki a magánszemély részére. Ha a magánszemély nem nyilatkozik illetve, ha az adózási mód választását az adóbevallásban érvényesíti, akkor az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül, és a kifizető által levont adó, vagy a magánszemély által megfizetett adó adóelőlegnek minősül, ha adóbevallásában az önálló tevékenységre vonatkozó adózási módot választja.

Közös tulajdonban lévő ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, kivéve ha a tulajdonosok ettől eltérően állapodtak meg. A bevallásban jövedelemként az egy főre jutó értéket kell szerepeltetni.

A magánszemély az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után, ha az meghaladja az egymillió forintot – a jövedelem egésze után - köteles 14 %-os egészségügyi hozzájárulást fizetni. A fizetési kötelezettség mindaddig fennáll, amíg a tárgyévben el nem éri a hozzájárulás-fizetési felső határt, azaz a 450.000 forintot.

Ha a jövedelem kifizetőtől származik a magánszemélyt terhelő egészségügyi hozzájárulást a kifizető havonta állapítja meg, vonja le és a jövedelem juttatását követő hónap 12. napjáig fizeti meg és vallja be az állami adóhatóságnak. Ha azonban a jövedelem nem kifizetőtől származik a magánszemély köteles az egészségügyi hozzájárulás bevallására és megfizetésére.

Közös tulajdon esetében az egészségügyi hozzájárulás bevallását és megfizetését a magánszemélyeknek tulajdoni hányaduk, illetve megállapodásuk szerinti arányban rájuk eső bevétel alapján kell teljesíteniük.

Az általános forgalmi adó szempontjából az ingatlan bérbeadás főszabály szerint áfa mentes szolgáltatás. Így a bérbeadó a bérleti díjjal kapcsolatban áfát nem számít fel, de adólevonási jogával sem élhet. Továbbá az adóalanynak nem kell számlát sem kiállítania, de gondoskodnia kell az ügylet teljesítését tanúsító számviteli bizonylatnak minősülő okirat kibocsátásáról. Ha azonban a bérbeadó számlát állít ki, azon áthárított adót nem szerepeltethet és utalnia kell arra, hogy a szolgáltatás mentes az adó alól.

A bérbeadó saját döntése alapján az ingatlan bérbeadási tevékenységét adókötelessé is teheti, választását az ingatlan bérbeadási tevékenységének megkezdése előtt, vagy a tárgyévre vonatkozóan a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig jelentheti be az állami adóhatóságnak. Ha az adóalany a bérbeadási tevékenységét adókötelessé tette, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS
INGATLANJOG