Önkényes lakásfoglalás – Mi a teendő?

2017.05.17. Jogi Fórum / Rideg–Németh Balázs

Az önkényes lakásfoglalással - mint a lakás tulajdonosát a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének részjogosítványaitól egyaránt megfosztó magatartással - szemben több jogág is tartalmaz igénybe vehető eszközt. De melyik ezek közül a leghatékonyabb?

Az önkényes lakásfoglalás társadalmi megítélése két szélsőséges álláspont között mozog: az egyik szerint a magántulajdont sértő devianciáról, a másik értelmében a lakhatás megőrzésének utolsó esélyéről van szó. Egy kevésbé elterjedt nézet szerint az önkényes lakásfoglalás a hétköznapi ellenállás egyik formája, a hatalom logikájával való szembeszegülés egy módja – ekként tehát a politikai aktivitás egyik megjelenése is lehet. (Tóth Fruzsina: Hétköznapi ellenállások - önkényes lakásfoglalók ellenállása. In.: A civilek hatalma – A politikai tér visszafoglalása, Noran Libro, Budapest, 2016.) A jelenség jogi megítélése jóval egyértelműbb: a jogalkotó az önkényes lakásfoglalást jogellenes és ezen túl a társadalomra enyhébb fokban veszélyes, tehát ennek megfelelően szankcionálandó és – a cselekmény kvázi deliktuális vonatkozásaitól eltekintve – polgárjogi eszközökkel is visszaszorítandó jelenségnek tekinti.

Az önkényes lakásfoglalás legális definícióját a szabálysértésekről, a szabálysértési eljárásról és a szabálysértési nyilvántartási rendszerről szóló 2012. évi II. törvény 167. § tartalmazza az önkényes beköltözés tényállásában, a szabálysértési elzárással is büntethető szabálysértések között. Eszerint „aki a lakásbérletre, vagy a helyiséggazdálkodásra vonatkozó jogszabály hatálya alá tartozó üres lakást, vagy nem lakás céljára szolgáló üres helyiséget elfoglal, vagy abba önkényesen beköltözik anélkül, hogy arra a bérleti jogviszony létesítésére jogosult szerv, vagy személy, illetőleg az elhelyezésre jogosult szerv jognyilatkozatával, vagy intézkedésével feljogosította volna, szabálysértést követ el.”

Az önkényes lakásfoglalás sem elméletileg, sem gyakorlatilag nem keveredő össze a jogcím nélküli lakáshasználattal, amelynek fogalmát a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 91/A. § 13. pontja határozza meg. Eszerint „jogcím nélküli használó az, aki a lakást (helyiséget) a bérbeadónak - bérlőkijelölési vagy bérlő-kiválasztási jog fennállása esetén e jog jogosultjának - a hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja.” A két esetkör relációjának meghatározására két álláspont alakult ki:

  • az egyik szerint a jogcím nélküli lakáshasználat és az önkényes lakásfoglalás a rész és a egész viszonyában áll egymással, tehát az előbbi magában foglalja az utóbbit; voltaképpen tehát ugyanarra a magatartásra vonatkozik mindkettő (ebből következik, hogy a jogcímnélküliség „halmazából” az önkényes lakásfoglalás önálló szabálysértési tényállásként történő „kiemelése” egy szegényellenes közpolitika jogi leképeződése),
  • a másik alapján a jogcím nélküli lakáshasználat definíciója és az önkényes lakásfoglalás tényállása két teljesen eltérő magatartást szabályoz és maga a jogcím – a causa – az, amely a kettőt elkülöníti egymástól. Eszerint míg az önkényes lakásfoglaló sohasem rendelkezett az elfoglalt helyiség, vagy lakás vonatkozásában jogcímmel, addig a jogcím nélküli lakáshasználó korábban igen (tipikusan bérleti szerződéssel), amely később megszűnt; az „elfoglalás” mozzanata tehát ebben az esetben hiányzik. (Utóbbit a lakásgazdálkodással foglalkozó ágazati jogszabályok alkalmanként tovább is bontják az elhelyezésre jogosult és az elhelyezésre nem jogosult jogcím nélküli lakáshasználók aleseteire).

Magunk az utóbbi megközelítéssel értünk egyet, hiszen a jogcím vizsgálata és további szempontként a birtokba lépés módja elméletben és gyakorlatban egyaránt pontosan elkülöníthetővé teszi a jogcím nélküli lakáshasználat és a tulajdonos által üresen hagyott ingatlan – vi et clam – birtokbavételében álló önkényes lakásfoglalás eseteit. Erre mutat, hogy jelentősen eltérnek egymástól az „igénybe vehető” eljárások is: míg az önkényes lakásfoglalóval szemben a tulajdonos nemperes eljárással is, addig a jogcím nélküli lakáshasználat esetében szerint csak peres eljárással kérheti a bíróságtól az ingatlan elhagyására történő kötelezést.

A két esetkör közötti határvonalat a jogalkotó – amint látni fogjuk: kivételszabályok beiktatásával – a bírósági végrehajtásról szóló törvényben törte át, amikor olyan „tényállásokat” határozott meg, amelyekben a használó bár korábban rendelkezett jogcímmel, mégis lehetőség van vele szemben az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére vonatkozó eljárásrend alkalmazására (ugyanakkor a fenti elhatárolás a gyakorlat és az elmélet számára továbbra is fontos).

Az önkényes lakásfoglalás esetei két jogág – a polgári jog és a közigazgatási jog (közelebbről: a szabálysértési jog) – metszetében helyezkednek el. Amennyiben a tulajdonos (vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult) magánszemély azzal szembesül, hogy üresen hagyott lakását távollétében valaki önkényesen birtokba vette, az alábbi lehetőségek közül választhat:

  • szabálysértési eljárást indíthat,
  • a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény alapján birtokpert indíthat, amely során a bíróság a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt (petitorius birtokvédelmi eljárás), vagy
  • a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a Vht.) 183. § alapján kérheti a lakás kiürítését nemperes eljárásban az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságtól.

(A fentieket kiegészítő – értelemszerű – jogi lehetőség az, hogy a tulajdonos a polgári jog általános szabályai alapján kártérítést követelhet, amennyiben az önkényes lakásfoglalás kapcsán kár érte).

Az önkényes beköltözések esetén indított szabálysértési eljárásokról igen kevés adat áll rendelkezésre, a birtokvédelemnek pedig – épp ellenkezőleg – könyvtárnyi szakirodalma van, ezért a továbbiakban (terjedelmi okokból is) a Vht–ban foglalt eljárást mutatjuk be.

A Vht. az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránt indítható nemperes eljárás szabályait a harmadik részben, a különleges végrehajtási eljárások között – a meghatározott cselekmény végrehajtása címet viselő IX. fejezetben – határozza meg. A különleges eljárások közös szabályainak lefektetése után (172. § - 177. §) az önkényes lakásfoglalás esetén indítható eljárás speciális szabályait konkrétan a 183. § - 184. § tartalmazzák.

A Vht. a tárgyalt esetekre hatékony eljárást kínál, amikor kimondja, hogy „a bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését - végrehajtható okirat kiállítása nélkül - nemperes eljárás során hozott végzésben rendeli el. E végzés elleni fellebbezésnek nincs halasztó hatálya.” {183. § (1)} Ugyanakkor kizárólagos illetékességet is teremt - az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani. {183. § (2)} - és pontosan meghatározza a kérelem adattartalmát is.

Az eljárás gyorsaságát az eljárás valamennyi szereplőjét kötő, prompt határidők biztosítják, a következők szerint. A bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül (amennyiben az megfelel a törvény által meghatározott kellékeknek) végzést hoz, amelyben kötelezi a lakáshasználókat az ingatlan elhagyására és arra hívja fel a végrehajtót, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését, az eljárás időpontjáról pedig értesítse az illetékes rendőri szerv vezetőjét, valamint - kiskorú érintettsége esetén - az illetékes gyámhatóságot. A végrehajtó - a végrehajtási költségek előlegezését követően 3 munkanapon belül - helyszíni eljárás keretében, rendőr, vagy tanú jelenlétében kézbesíti a bíróság végzését a kötelezettnek, illetve a helyszínen tartózkodó nagykorú személynek, és egyúttal felhívja arra, hogy az ingatlant a bent tartózkodókkal együtt 2 napon belül hagyja el. A fentieket követően 2 nap múlva a végrehajtó ellenőrzi, hogy a lakásfoglalók elhagyták-e az ingatlant és – szükség esetén – a rendőrség közreműködésével foganatosítja a lakás kiürítését.

Az eljárás egyetlen lassító tényezője az lehet, hogy azt a végrehajtó csupán a költségek előlegezését követően kezdheti meg. A bírósági gyakorlat alapján megállapítható, hogy a végrehajtást kérő „sok esetben vagy egyáltalán nem előlegezi a költséget és az eljárás ily módon lezárul, vagy hetek telnek el a bíróság végzésének meghozatala és a költségek előlegezése között.” (Lásd erről: dr. Lénárd-Komjáthy Kitti Katalin: „Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése a bírósági végrehajtásban”, publikálva: 2016. március 29., letöltve: 2017. április 30., http://www.jogiforum.hu/publikaciok/752)

Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére irányuló eljárás egyes speciális eseteiben a jogalkotó megnyitotta az utat a fent vázolt eljárásrend alkalmazása előtt négy, olyan „tényállás” vonatkozásában, amelyeknél a használó rendelkezett korábban jogcímmel – tehát nem önkényesen költözött be az ingatlanba –, illetve akkor is, ha nem lakásingatlan használatáról van szó. Ezek a következők:

1. Határozott időre kötött lakás- és más - nem lakás céljára szolgáló - helyiségbérleti szerződés.

2. Közcélokat szolgáló helyiség bérlete.

3. A hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló törvény alapján megkötött bérleti szerződés.

4. Fizető-vendéglátás keretében kötött szerződés.

A gyakorlatban az 1. és a 3. pont szerinti alesetek bírnak a legnagyobb jelentőséggel, az alábbiakban a határozott időre kötött lakás- (és más, nem lakás céljára szolgáló helyiség) vonatkozásában fennálló bérleti szerződés megszűnésekor a Vht. 183. § alkalmazásához szükséges többletkövetelményeket mutatjuk be. A törvény 183/A § szerint: „A bérbeadó a határozott időre kötött lakás- és más - nem lakás céljára szolgáló - helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a 183. §-ban meghatározott rendelkezések alkalmazását…” A Vht. 183. § szabályainak kiterjesztésére 2005–ben került sor, ezzel a lakás (és helyiség) bérbeadók hatékony eszközt kaptak ingatlanuk birtokának visszaszerzésére.

A fenitek értelmében az önkényes lakásfoglalásra irányadó szabályokat lehet alkalmazni a határozott idejű bérleti szerződésben meghatározott idő lejárta miatt kérelmezett ingatlankiürítés foganatosítására is. Ha a lakást, vagy más célra szolgáló helyiséget a bérlő a határozott idő lejártakor nem bocsátja a bérbeadó birtokába, utóbbi ezen időponttól számított 60 napon belül előterjesztett kérelmével a lakás, vagy a helyiség fekvése szerinti járásbíróság előtt nemperes eljárást indíthat a végrehajtás megindítása érdekében, a Vht. 183. § szerint. A kérelemhez csatolni kell a bérleti szerződést, a határidő lejártának igazolásához. Az eljárás leglényegesebb korlátja, hogy 60 napos határidő elteltével a lakáskiürítés ezen az úton történő kikényszerítésének lehetősége megszűnik, mert a határidő jogvesztő: ez után már csak a bérlő elleni perindítással lehetséges a lakáskiürítés kezdeményezése.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
INGATLANJOG
SZABÁLYSÉRTÉS