Az Országgyűlés elfogadta az Egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról szóló törvényjavaslatot, ezzel több, egyéb területet érintő módosítás mellett hivatalosan is létrehozva egy új dologi jogi jogintézményt, a társasházi építményi jogot a hatályos jogrendszerben. Az elfogadott javaslat a fentiek mellett egyben pontosítja a Polgári Törvénykönyv építményi jogra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazhatóságát (bizonyos előírásokat kifejezetten kizárva a társasházi építményi jog esetében), továbbá módosítja az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt, úgy, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog – a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz hasonlóan – a később benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelmekre legfeljebb hat hónapig felfüggesztő hatást gyakorol.
Az társasházi építményi jog lényege, hogy építés alatt álló társasházban egy konkrét, később az alapító okirat szerint külön tulajdonként kialakítandó lakásra a vevő javára önálló, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető és megterhelhető dologi jog hozható létre, amely a társasház tényleges megalakulásakor automatikusan tulajdonjoggá alakul át ugyanazon a ranghelyen.
A társasházi építményi jog alapításának fontos előfeltétele, hogy az érintett társasház előzetes alapításának ténye már szerepeljen a tulajdoni lapon, a társasházi építményi jog pedig csak a felépítendő lakásra kötött adásvételi szerződéshez (vagy ahhoz szorosan kapcsolódó külön szerződéshez) kapcsolódva, a vevő javára hozható létre, ellenérték fejében, azzal, hogy a jog megszerzésének ellenértékeként fizetett összeg a létesítendő ingatlan vételárába beleszámít. A vevő az ingatlanra vezetett végrehajtás vagy a tulajdonos felszámolása esetén a már kifizetett vételárrész erejéig a jelzálogjogosulthoz hasonló kielégítési pozíciót kap.
Az építményi jog átruházható, de csak oly módon, ha a jog kötelezettje, az eredeti jogosult és az új jogosult a szerződésátruházás szabályainak megfelelő megállapodással az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés szerinti jogok és kötelezettségek teljes köre átruházásra kerül az eredeti jogosultról az új jogosultra. Abban az esetben, amennyiben, amennyiben a társasházi építményi jog jogosultja egyedüli jogosultként elhunyt, a jog főszabály szerint visszaszáll a kötelezettre, aki köteles az örökösnek visszafizetni az adásvételi szerződés szerint már megfizetett vételár(rész) összegét, a befizetés időpontjától számított kamattal együtt.
Az üzleti élet szempontjából a társasházi építményi jog célja, hogy a folyamatban lévő társasházi beruházásokhoz kapcsolódó kockázatokat kezelhetőbbé tegye, és biztonságosabbá váljon az újépítésű projekteknél ismert, előértékesítési fázis során történő, úgynevezett „tervezőasztalról” történő lakásvásárlás. A vevő nem pusztán kötelmi igénnyel rendelkezik, hanem már az építkezés ideje alatt dologi jogi pozíciót kap az adott lakáson, amelyhez a befizetett vételárrészei kapcsolódnak, és amely a végén tulajdonjoggá alakul; ez vevői oldalról kevésbé kockázatossá, ezáltal egyben vonzóbbá is teheti az ilyen projektekbe történő, korai beszállást. A beruházók számára az előértékesítés és a projektfinanszírozás tervezhetőbbé válhat, mert a vevők erősebb jogi védelem mellett kötnek szerződést, a bankok oldalán pedig az jelent új lehetőséget, hogy a társasházi építményi jog már az építés fázisában jelzáloggal megterhelhető, így a fedezet jóval korábban, strukturáltabban jelenik meg.
Összességében a társasházi építményi jog bevezetése egy olyan, több jogszabályt érintő reform, amely egy új dologi jogi eszközzel igyekszik egyszerre erősíteni a vevők, a finanszírozó bankok és a fejlesztők pozícióját. Ha a gyakorlatban is beválik, a konstrukció mérsékelheti az új építésű társasházi projektek körüli bizonytalanságokat, javíthatja a vevői bizalmat, és hozzájárulhat ahhoz, hogy az új lakások piaca kiszámíthatóbb és az Otthon Start Programmal történő kombinálással együtt még finanszírozhatóbb és ezáltal vonzóbb legyen a következő években a vevők számára.
A téma szakértői:
dr. Gortva Martin, a Kapolyi Ügyvédi Iroda szakértője:
dr. Orbán Aliz, a Kapolyi Ügyvédi Iroda szakértője:
