Július 1-jével hatályba lép a helyi önazonosság védelméről szóló törvény. A jogszabály célja, hogy eszközöket adjon a helyi önkormányzatok kezébe településeik önazonosságának megőrzéséhez. A törvény indokolása ugyanakkor arra is rámutat, hogy ez az új szabályozás bizonyos alapvető jogok – például a tulajdonhoz való jog és a tartózkodási hely szabad megválasztásának joga – korlátozásával is járhat. Az önkormányzatok ugyanis akadályokat gördíthetnek az ingatlanszerzés és a lakcímlétesítés elé. És ha az önkormányzatok élnek ezekkel a lehetőségekkel, vajon milyen hatással lesz mindez az ingatlanpiacra? – Ezt a kérdést járja körül Horváth Lili, az act legal Hungary szakértője.
Milyen lehetőségeket kapnak az önkormányzatok?
A törvény kétféle eszközzel kívánja védeni a települések önazonosságát: dologi jogvédelmi és személyi jogvédelmi eszközökkel. Előbbiek közé tartozik az elővásárlási jog biztosítása, utóbbiak közé pedig olyan korlátozások, mint a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, illetve a betelepülési hozzájárulás előírása.
E szabályok komoly hatással lehetnek arra, hogy ki és milyen feltételekkel juthat ingatlanhoz egy településen. A törvény ugyanis lehetőséget ad arra is, hogy az úgynevezett betelepülők – azok, akik az adott településen nem rendelkeznek sem ingatlannal, sem lakó- vagy tartózkodási hellyel – számára a lakcímlétesítés teljes mértékben megtiltható legyen.
A törvény a természetes személyek ingatlanszerzésére terjed ki, ha az adásvétel jogcímén történik. Ugyanakkor az ingatlan típusára vonatkozóan nem tartalmaz kivételt a szabályozás, így az önkormányzatok nemcsak lakóingatlanok esetén vezethetnek be korlátozásokat.
A törvény hatálya nem terjed ki azokra az esetekre, amikor az ingatlanszerzés jogszabály erejénél fogva következik be, illetve például akkor sem, ha bírósági, közjegyzői vagy más hatósági határozat alapján valósul meg.
Az elővásárlási jog nyertesei
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha egy ingatlant (vagy más vagyontárgyat) eladásra kínálnak, a jogosult személy vagy szervezet – például egy önkormányzat – elsőként vásárolhatja meg, azonos feltételek mellett, mint amit a vevő ajánlott. Ez tehát egyfajta „megelőzési” lehetőség az adásvételben. A törvény szerint az elővásárlási jog célja, hogy a település az ingatlanszerzés során előnyben részesíthesse a helyi lakosokat a betelepülőkkel szemben.
Az elővásárlási jog jogosultjai sorrendben: i) az önkormányzat vagy az önkormányzat többségi tulajdonában álló gazdasági társaság, ii) az adott ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa, iii) a településen ingatlannal rendelkező más személy. Ez a gyakorlatban azt fogja jelenteni, hogy egy adásvétel megkötése után a szerződést meg kell majd küldeni a település jegyzőjének, akinek gondoskodnia kell arról, hogy az előbb felsorolt elővásárlásra jogosultak értesüljenek arról. Az elővásárlásra jogosultak azonos feltételekkel beléphetnek a szerződésbe (feltéve, hogy legalább 5 éve fennáll az elővásárlási jogosultságot keletkeztető jogcímük), megakadályozva ezzel azt, hogy a betelepülő szerezzen ingatlantulajdont a településen. Az elővásárlási jog kijátszása jelentős kockázattal jár, mivel
semmis az az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet, amely az önkormányzati rendeletben foglalt előírások megsértésével jön létre.
Az elővásárlási jog után: korlátok a lakcímlétesítésben
Még ha az elővásárlási jog ellenére sikerül is ingatlant szerezni egy adott településen, a lakcímlétesítés során újabb akadályokba ütközhetünk. Mint korábban említettük, a törvény lehetőséget ad arra, hogy az önkormányzatok a betelepülők számára a lakcímlétesítést teljesen kizárják, vagy külön feltételekhez kössék. A jogszabály e feltételek meghatározását az önkormányzatokra bízza, és mindössze két támpontot ad:
a lakcímlétesítés ésszerű előzetes feltételhez, illetve közérdekű kötelezettségvállaláshoz köthető.
Az ésszerű kötelezettség olyan vállalás lehet, amely a helyi közösség önazonossága, hagyományai vagy szokásai szempontjából lényeges, és a közösség javát szolgálja. Hogy ez a gyakorlatban mit jelent majd, azt egyelőre nem tudni. De az biztos, hogy az önkormányzatok széles mozgásteret kapnak ahhoz, hogy a lakcímlétesítés feltételeit – akár egészen szokatlan módon – szabályozzák.
Szintén érdekes helyzeteket teremthet a törvény azon rendelkezése, amely szerin
az önkormányzatok rendeletükben előírhatják a betelepülni kívánó személy személyes meghallgatását a betelepülés engedélyezése előtt.
Az önkormányzatok jogosultak lesznek a betelepüléshez hozzájárulás fizetését is feltételül szabni
Mivel a törvény e tekintetben nem határoz meg korlátokat, így a települések szabad kezet kapnak a hozzájárulás mértékének és feltételeinek meghatározásában.
Múlt és jövő
A települések részéről régebben is voltak törekvések arra, hogy lakosságuk létszámát keretek közé szorítsák, és megakadályozzák az indokolatlan beépítéseket. 2021-ben például Paloznak teljes változtatási tilalmat vezetett be: egy évig nem volt engedélyezett sem építkezés, sem telekalakítás, bővítés vagy bontás. Ez alól csak a már folyamatban lévő ügyek képeztek kivételt.
Kérdés, hogy mely önkormányzatok élnek majd a törvény által biztosított lehetőséggel, és vezetik be a korábban ismertetett korlátozásokat. Csopak polgármestere már kikérte a helyi lakosok véleményét a törvényről, valamint arról, hogy indokolt lenne-e annak alkalmazása a településen. Ez is azt jelzi, hogy egyes önkormányzatok már aktívan foglalkoznak a bevezetés lehetőségével.
Korlátozás és méltányosság
Bár a törvény jelentős mozgásteret ad az önkormányzatok kezébe, nem hagyja őket teljesen korlátlanul cselekedni: bizonyos kivételeket és korlátokat is előír. A betelepülési tilalmak alól például mentesül az, akinek hozzátartozója már rendelkezik lakóhellyel vagy ingatlannal az adott településen, illetve az is, akinek az adott település a származási helye. Mentességet élveznek azok is, akik munkavégzés céljából kívánnak betelepülni. Mivel azonban a részletszabályok kidolgozása még nem történt meg, kérdéses, hogy a mentesség gyakorlati biztosítása milyen mértékben lesz lehetséges.
Korlátozásként megjelenik az a szabály, hogy
az önkormányzat nem módosíthatja tetszőlegesen a feltételeket: a törvény szerint évente legfeljebb egyszer nyúlhatnak hozzá a betelepülés szabályaihoz.
Ez a megkötés bizonyos fokú kiszámíthatóságot adhat.
A törvényt az egyenlő bánásmód követelményének betartásával kell alkalmazni, tilos az indokolatlan megkülönböztetés.
Ezenkívül a szabályozás egyfajta „kiskaput” is beépít:
az önkormányzatok méltányossági alapon – egyedi döntéssel – akkor is engedélyezhetik a betelepülést, ha az objektív feltételek egyébként nem teljesülnek.
“A július 1-jén hatályba lépő szabályozás alapjaiban változtathatja meg az ingatlanszerzés és a lakcímlétesítés feltételeit több településen is. A jogszabályi háttér azonban még nem végleges, várható a szabályozás további részletezése, ugyanis a törvény felhatalmazást ad a Kormánynak a részletszabályok kidolgozására. A jogi környezet kiszámíthatatlansága, az önkormányzati mozgástér és a szigorodó feltételek miatt minden ingatlanügylet a korábbinál nagyobb körültekintést igényel. Éppen ezért érdemes ingatlanszerzés vagy betelepüléssel kapcsolatos döntés előtt képzett jogásszal konzultálnia, aki segíthet elkerülni a későbbi jogvitákat, és biztosítani az ügylet biztonságát” – foglalja össze Horváth Lili, az act legal Hungary szakértője.