Ingatlanok és illetékek 2010-től

2009.12. 7. Jogi Fórum / Fábián Erika

A közteherviselés átalakítását célzó törvénymódosítások 2010-től jelentős változásokat idézhetnek elő az ingatlanpiacon. Alacsonyabb mértékű illeték terheli majd az ingatlanszerzést, de nem lesz kibúvó a fizetés alól a kereskedelmi ingatlanok forgalmánál sem.

Az idei jogalkotási hullám azzal a nem titkolt szándékkal módosította az illetéktörvény visszterhes vagyonátruházásra vonatkozó rendelkezéseit, hogy minden egyes ingatlanforgalom után ténylegesen beszedje az államnak járó illetéket. Az évről évre szaporodó irodaházak, bevásárlóközpontok adás-vételei után ugyanis nem sok bevétel keletkezik az államkasszában. Az ilyen ingatlanok zöme olyan társaság tulajdonában áll, amelynél a tulajdonos egy „ingatlanos társaságot” alapít, s ennek a cégnek a vagyonát képezi az eladásra szánt ingatlan. Az adásvétel során nem az ingatlan, hanem az ingatlanos társaság cserél gazdát, így elkerülhető a jelenlegi 10%-os vagyonszerzési illeték megfizetése. 2010 január elsejétől a jogszabály illetékkötelesnek nyilvánítja az ingatlannal rendelkező társaság legalább 75 százalékos arányú megszerzését, ám cserébe csökkenti az ingatlanszerzés után fizetendő illeték mértékét. Az új szabály szerint 1 milliárd forintig 4%-ot, míg az ezt meghaladó rész után 2%-ot, de legfeljebb 200 millió forintot kell majd megfizetni.

Ingatlanos társaság megszerzésének illetéke

Az ingatlanos cég megszerzése esetén illetékkötelezettség abban az esetben fog keletkezni, ha a személy olyan társaságban szerez részesedést, amely rendelkezik belföldi ingatlanvagyonnal, továbbá, ha a megszerzett vagyoni betét aránya eléri az összes vagyoni betét 75%-át. Abban az esetben, ha a 75%-os részesedést több vétel során szerzi meg – például három alkalommal vesz 25%-ot -, akkor illetéket a harmadik rész megvétele alkalmával kell fizetni. Az illeték alapját a gazdasági társaság tulajdonában álló ingatlan forgalmi értéke képezi, így egy 75%-os részesedés megszerzése esetén a társaság tulajdonában álló belföldi ingatlanok forgalmi értékének a 75%-át kell alapul venni. A visszaélések elkerülése érdekében a jogszabály figyelemmel van a vagyonszerző házastársa, bejegyzett élettársa, gyermeke, illetve a szülő szerzésére is az adott gazdálkodó szervezetben. Amennyiben a felsorolt személyek – illetve a többségi tulajdonukban álló gazdálkodó szervezetek - részesedése egy cégben együttesen eléri a 75%-ot, beáll az illetékfizetési kötelezettség. Természetesen a rendelkezés nem csak magánszemélyekre vonatkozik, így egy részesedést szerző társaság kapcsolt vállalkozásainak szerzésére is irányadók a fenti szabályok. Az illeték mértékére a törvény ingatlanszerzésre megállapított szabályai irányadóak.

Az ingatlanos cég szerzésére vonatkozó illetékkötelezettség csak a 2010. január elsejétől megszerzett részesedésekre vonatkozik, így ha valaki 2009-ben vette meg a cég 50 %-át, majd 2010-ben további 25%-ot szerzett, akkor az illeték alapja csökken a 2010 előtti hányaddal és csak a 25% után kell illetéket fizetni.

Az illetékfizetési kötelezettség keletkezése tekintetében a jogszabály nem tartalmaz könnyítést vagy értékhatár szerinti megkülönböztetést az egyes ingatlanoknál. Ha a cég belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezik - és részesedéseit értékesítik -, akkor az illetékfizetési kötelezettség minden esetben beáll. Egy kisebb értékű ingatlanvagyonnal rendelkező társaság esetében tehát ugyancsak fizetni köteles a vevő.

Átalakulással történő vagyonszerzés

A jelenleg hatályos törvény alapján illetékmentes egy cég átalakulással történő vagyonszerzése, amikor a létrejövő társaság a korábbinak a jogutódjává válik. A módosítás szerint azonban jövő évtől vagyonszerzési illeték terheli majd az ilyen típusú vagyongyarapodást, s csupán a kedvezményezett átalakulásnál marad meg az illetékmentesség.

Csökken a lakásszerzési illeték

Ugyancsak kedvezőbb lesz 2010-től a lakóingatlanok vásárlása után fizetendő illeték mértéke is. Míg a jelenlegi szabály szerint 4 millió forintig 2%-ot, az ezt meghaladó összeg után 6%-ot kell fizetni, az új rendelkezés szerint a 4 millió forint feletti összeg után már csak 4% lesz az illeték mértéke. Ez egy 12 millió forint forgalmi értékű lakás esetében idén 560.000.- Ft illetéket jelent, ám ugyanilyen értékű lakóingatlan 2010 után történő megvásárlása esetén csak 400.000.- Ft összeget kell fizetni. Az utóbbi időben az ingatlanpiacon megfigyelhető lassulás talán ilyen okoknak is köszönhető. Sokan halasztják ennek megfelelően jövő évre a tervezett lakóingatlan megvásárlását.

Az illetéktörvény módosítása az ismertetett jelentős változásokon kívül néhány átmeneti könnyítést is biztosít. Az ingatlanforgalmazók által igénybe vehető 2 százalékos illetékkedvezménynél főszabályként továbbra is két év áll rendelkezésre az eladásra – illetve pénzügyi lízingbe adásra -, ám ha az ingatlanszerzést 2006. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be az adóhatóságnak, akkor további két évvel meghosszabbodik a továbbértékesítésre nyitva álló határidő. Lakóház építésére alkalmas telek illetékmentességének megállapításához változatlanul 4 év áll rendelkezésre a ház felépítésére, aki azonban a bejelentésnek 2004. október 1. és 2009. május 31. között tett eleget, annak 4 évről 6 évre nő a törvényes határidő.

 

  • kapcsolódó anyagok
ADÓZÁS
INGATLANJOG
JOGALKOTÁS