ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

nandy # 2008.04.24. 21:04

És még egy gondolat:

Ha valaki sorházat épít, melyet az építés befejeztével el is ad, az vegye a fáradságot arra, hogy könyvelőt/ügyvédet fogad.

Ez a fórum nem arról szól, hogy a nagy hasznot realizáló vállalkozóknak adóoptimalizáló tippeket adjon ingyen! Netán még felelősséget is vállalva.

nandy # 2008.04.24. 21:00

Ivan figyelmébe ajánlanám:

Új előírás 2008. január 1-jétől. Meghatározott körbe tartozó ingatlanok sorozatértékesítése is adóalanyiságot - vagy az ingatlanértékesítésre is áfakötelezettséget - eredményez (az eseti ingatlanértékesítés továbbra sem). Az építési telken kívül azok a beépített ingatlanok és a hozzájuk tartozó földrészlet (a továbbiakban: beépített új ingatlan) tartoznak ezen ingatlankörbe, amely ingatlanokat rendeltetésszerűen még nem vettek használatba, vagy ha az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént is, a használatbavételi engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el két év. Az építési telek és a beépített új ingatlan is számításba veendő, az adózó esetleges más ingatlanértékesítései azonban nem (az például nem, ha valaki régi beépített ingatlant, mezőgazdasági fölterületet ad el).
Sorozatos értékesítésnek az számít, ha a személy vagy szervezet két naptári éven belül már a negyedik építési telket vagy beépített új ingatlant értékesíti.
A kisajátított vagy öröklési illeték tárgyát képező (örökölt) beépített új ingatlan az áfafizetési kötelezettséget keletkeztető körbe számít ugyan, de ha csak ilyenek alkotnák a sorozatot - vagyis ha mind a négy értékesített ingatlan ilyen -, ezek értékesítése nem minősül sorozatjellegűnek, tehát nem áfaköteles.
A negyedik és az azt követő további építésitelek- és ingatlanértékesítések az áfa hatálya alá tartoznak (mivel az értékesítő már adóalany). Ha a sorozatos értékesítés szabálya alapján adóalannyá vált magánszemély, szervezet a negyedik értékesítést követő három naptári évben nem értékesít újra ilyen ingatlant, adóalanyisága a harmadik év december 31-én megszűnik (feltéve, hogy más okból nem áfaalany), amíg nem értékesít újból sorozatosan.
Az ingatlan értékesítésénél 2008-at kell kiinduló évnek tekinteni, az ezt megelőzően értékesített ingatlanokat nem kell számításba venni.
Az adózó köteles a negyedik ingatlan értékesítését az illetékes adóhatóságnak bejelenteni, az áfatörvény szerinti teljesítési időpontot követő 30 napon belül, az e célra rendszeresített adóhatósági nyomtatványon. A bejelentés a jogkövetkezmények szempontjából az adóbevallással egyenértékű. Ha az adózó kizárólag beépített ingatlan, építési telek sorozatos értékesítése miatt vált adóalannyá, nem önadózással adózik, hanem az adóhatóság veti ki rá az adót, figyelembe véve a levonható adót is. A hatósági adómegállapítás alapja ilyenkor az adózó bejelentése.
Az adózó az értékesítésről - az általános szabályok szerint - számlát köteles kiállítani.
Az adóalannyá válás (az áfafizetési kötelezettség) megnyitja a levonási jogot is, vagyis azok, akik ingatlanértékesítésük miatt lesznek adóalanyok, visszaigényelhetik azt az áfát, amelyet az adókötelesen értékesített ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseik során rájuk áthárítottak, de - ez általános szabály - legfeljebb annyit, amennyit az értékesítés után el kell számolni. Aki csak ingatlanértékesítés miatt lett adóalany, annak a levonható adóját is az adóhatóság állapítja meg a határozatában.
[Lásd az áfatörvény 6. § (4) b)-c), 122. § (2) b) pontjaiban, 127. § (3)-(5), 154. § (1) bekezdéseiben, 259. § 18. pontjában, 261. § (7), 263. § (7) bekezdéseiben.]

nandy # 2008.04.24. 20:52

„Nandy!

laszloferrari kérdezte, neked hagytam:

Milyen ertekben kell hazat vasarolnom hogy ne kelljen visszafizetnem a megelolegezo szocpolt es mennyi idon belul? Elorol kezdodik a 10 ev elevulesi ido az masik ingatlan megvasarlasatol kezdodoen?

Köszi K.”

Köszönöm a bizalmat :), de sajna szocpol-ban nem vagyok járatos.

P.s. pár napja figyelem a válaszaidat, és őszintén szólva minden tiszteletem a tiéd. :)

nandy # 2008.04.24. 20:48

Kriszta11:

Ha Iván építési vállalkozó, akkor ne fáradj a könyvelője helyett :)))

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.24. 16:42

Iván77!

„És ha a teljes haszon árából telket vásárolok és az adásvételiszer­ződésel igazolom azt akkor van esély az 25% adóbefizetés eltörlésére??+ az épitett sorházak banki hitelből lettek finanszirozva,amit most az eladások után törlesztek vissza.”

Építési vállalkozó vagy? Ez megint másik kategória.
El kell olvasnom a tv.

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.24. 09:57

2009-ben. Jól írtam, KBS kijavított volna.

A földhivatalban a tényleges átírás számít, amikor a határozatot megkapod a tulajdonjog változásról. Ha ez 2008-ban volt, akkor 2009-ben kell bevallanod.

uj_balek # 2008.04.24. 09:35

Kriszta11 és KBS!
A vétel és eladás egy része jelzáloghitelből volt fedezve. A szerződés tulajdonjog fentartással köttetett 2007-ben és be lett nyújtva a födhivatalhoz.
Ott száljegyre került a dolog. A tulajdonjog átírásra 2008-ban került sor.
Hogy kell érteni a
„(végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból ” részt.
Mikor történt ez, 2007-ben, vagy 2008-ban.
Mikor kell akkor az ügyleteket bevallanom?

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.24. 06:31

Pfpf2!

„hogy mindkét ingatlanból származó haszonra is ráfogható-e az hogy az új lakásra forditottuk és igy nem kell adózni ”

Így van, ha a hasznot beleforgattátok egy másik ingatlanban akkor elszámolhatjátok, vagyis leírhatjátok.

Az a baj, hogy az ügyvéd nem teljesen világosított fel benneteket.

Ha édesanyád lemond ingyenesen a haszonélvezeti jogáról, akkor az egész ingatlan után te fizeted az szja-t, (vagy másikban felhasználod) de édesanyád ajándéka után ajándékozási illetéket róttak volna ki rád.

Ez a készpénzes buli nem annyira jó ötlet. Gondolom, hogy mindenről papírt írtatok, hogy átvettétek az ingatlan értékét.
2007. áprilisa óta, ha kéred kikeresem az adótörvényt, az apeh vizsgálatkor, de ismétlem, csakis vizsgálatkor, bizonylatnak csak a banki átutalást fogadja el. Az apeh az eladástól számított 5 éven belül vizsgálódik, utána elévül.

Ha most írtok egy ajándékozási nyilatkozatot, miszerint édesanyád neked adja a 30%-os részét, akkor az 150e Ft-on felül már illetékköteles, mert rögzítettétek.
Ha meg nem foglalod írásban, akkor nem tudod bizonyítani, hogy honnan van a pénz.

Mekkora összeg a 30%?

Az a bank, amibe betetted a pénzt az közös édesanyáddal, mert akkor minden rendben.
Ha közös a számlátok annyit vesztek ki és tesztek be, amennyit csak akartok és bármelyikőtök arra használja fel, amire akarja, itt még az apeh sem tud belekötni. És mindez illetékmentesen.

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.24. 06:09

laszloferrari!

:) Majdnem mindenre válaszoltam, kettő kivételével, mert nem akartam utánanézni, de megteszem.

21.13.48 - itt azt írtam, hogy lehet meghatalmazással eladni.

21.13.55. - itt meg azt, hogy adót kell fizetned, mert 2008-től már nem számít a lakásszerzési, vagyis bármire felhasználhatod, lakásra is fordíthatod, de adókedvezményt nem számolhatsz el. Viszont ha 2 évig még vársz, akkor letelik az 5 év és akkor már adómentes lesz az eladás.

21.21.17.
házilagos munkát nem számolhatsz el, csak a számlával igazoltakat.

22.09.51.

Volt egy szocpolos, ha átviszed, akkor a 10 év folytatólagos lesz, de ezt a jegyző tudja megmondani a legpontosabban. Ők az illetékesek, beszélnetek kelle vele.

A másik kérdés, hogy mennyi értékben kell vásárolnod, hogy a szocpolt felhasználhasd, hát valamikor olvastam, de csak dereng, hogy a vásárolt ingatlan értékének a 60%-a.
Tehát ha 2.400.000 a szocpol, akkor 4 m-Ft érjen a lakás.

Utána fogok nézni, de ha betelefonáltok az önkormányzathoz, ott telefonban is kapásból megmondja az ügyintéző.

laszloferrari # 2008.04.23. 23:30

Kedves Kriszta11!

A 2008.04.21.-ei kerdeseimre nem kaptam meg valaszt.
Ugyertem nem mindegyikre.Tudnal ram szanni egy par mondatot?

Koszi

pfpf2 # 2008.04.23. 19:29

kedves Kriszta11

„Közös a számlátok? Mert akkor minden rendben.
Hogyan adta neked. Mindent csakis banki átutaláson keresztül. Ha édesanyád volt jogosult a haszonélvezeti jog értékére, akkor neki kellett volna utalni. Ő pedig átutalhatja nektek.”

a telek adásvételekor a vevő hozta a készpénzt (ráadásul 3 részletben fizetett), én pedig eltettem,majd betettem a bankba. anyu pedig nem . senki nem utalt semmit, minden készpénzben történt

Iván77 # 2008.04.23. 15:22

Légyszi ezt rakjuk már tisztába:

Nandy-Kriszta

Összegzés

Telek kevesebb mint 5 éve az enyém. Tehát ha jól értem ,2009-es adóbevallásnál tüntesem fel a formanyomtatvá­nyon,fizesem be a profit 25%-át. De ha 1 éven belűl veszek egy telket/ingatlant akkor az új telek vásárlásánál az illetket csökkentik …igy ok???

ha kérek adókedvezményt vagy adóelengedést akkor megvizsgálják a szoc. körülmémyemet.
És ha a teljes haszon árából telket vásárolok és az adásvételiszer­ződésel igazolom azt, akkor van esély az 25% adóbefizetés eltörlésére?????+ az épitett sorházak banki hitelből lettek finanszirozva,amit most az eladások után törlesztek vissza.

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.23. 14:32

:)) Bevallom kételkedtem, úgyhogy én is kikerestem, de megelőztél. Pedig magam is bevallottam volna tévedésemet.

Bocs a kötözködésért. (Pedig milyen jó lett volna elégtételt venni:)

Kovács_Béla_Sándor # 2008.04.23. 14:14

Arra a nem várt esetre, ha kételkednél a szavaimban:

Szja Tv. 59. § „Az ingatlan átruházásából, a vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból (a továbbiakban: a vagyoni értékű jog átruházása) származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. ”

Bár éppen hamisíthatok is. :)

Kovács_Béla_Sándor # 2008.04.23. 14:06

Drága Kriszta! Ez nem egyetértés kérdése. A kérdés az, hogy az SZJA-tv mit tekint az ingatlan megszerzése illetve elidegenítése évének? A válasz pedig az, hogy azt az évet, amikor a szerződés a földhivatalba beérkezik.

Ezért volt rendkívüli ügyfélfogadás a tavalyi év végén, és ezért volt még azokon is hatalmas tumultus.

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.23. 13:59

:) Bemásolom neked a kérdést!

„Kedves Hozzáértők! Kérdésem: 2007 dec.-ben adás-vételi szerződést kötöttem ingatlanom eladására és másik ingatlan vételére. Akkor megtörténtek a foglalózások is. A teljes vételár kifizetések 2008-ban történtek. A földhivatali átírások is 2008-ban történtek meg. Önadózónak kell-e lennem 2007-re és/vagy 2008-ra?”

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.23. 13:56

Nem értek veled egyet.

Az eladónak be kell vallania a jövedelemszerzést, függetlenül attól, hogy mikor történik az átírás a földhivatalban.

Kovács_Béla_Sándor # 2008.04.23. 13:37

Sem a szerződéskötés, sem a vételár teljes kiegyenlítése - a szerződés földhivatlba beérkezése.

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.23. 13:12

Pfpf2!

„anyu az ő részét nekem adta az új lakásra, egy fillért sem vett fel belőle.

egy esetleges APEH ellenőrzéskor hogyan tudja ő igazolni, hogy nekem adta a részét amit az új lakás megvásárlására forditottam? azaz hogyan tudja igazolni hogy jogosan nem fizetett adót a 3o% része után?”

Közös a számlátok? Mert akkor minden rendben.

Hogyan adta neked. Mindent csakis banki átutaláson keresztül. Ha édesanyád volt jogosult a haszonélvezeti jog értékére, akkor neki kellett volna utalni. Ő pedig átutalhatja nektek.

Bevallani neki is, neked is kell.

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.23. 13:05

Az eladónak a kifizetés. A jövedelem szerzés éve.

uj_balek # 2008.04.23. 09:41

Köszönöm!
Akkor nem a szerződés kötés, foglalózás számít, hanem a teljes vételár kifizetési éve (esetleg az ingatlannyilvántartási bejegyzés éve?)

andi77 # 2008.04.23. 09:32

szia Kriszta
megkaptam a levelet köszönöm szépen, teljesen tiszta minden: anyós bevallás kivégezve

Kriszta11 (törölt felhasználó) # 2008.04.23. 09:21

uj_balek!

A 2008-as eladást csak 2009-ben kell bevallanod.

uj_balek # 2008.04.23. 09:12

Kerek szépen választ a 2008.04.22. 16:28 kérdésemre.

andi77 # 2008.04.23. 09:12

még nem kaptam meg a magánlevelet, megnézem hogy jó e az e-mail cimem