Társasház alapító okirat - még 1989 - ből

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Kovács_Béla_Sándor # 2007.06.06. 07:51

Pedig hülyeségek ezek is. Valami lehet a levegőben. Talán a front...

xita # 2007.06.06. 07:42

Ez persze azt a problémát is felveti, hogy akkor, ha ez így lehetséges, milyen arányban módosulnak a tulajdoni arányok?
Mindenkinek a lakásában lévő nyílászáró m2 szerint?

Ha ez módosul, ahhoz az alapító okiratot módosítani kell. Milyen szavazati aránnyal?

Ezeket a kérdéseket nem hülyeségből teszem fel, valóságalapja van, mégha szerintem hajmeresztő is a dolog.

xita # 2007.06.06. 06:30

Szerintetek a társasházi törvény illetve jogszabály ad arra lehetőséget, hogy a társasháztulajdonosok a panelprogramban való részvétel miatt úgy döntsenek, hogy a saját tulajdonukban lévő nyílászáró közös tulajdonba kerüljön???

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.31. 12:38

Mély tisztelettel mondom: hülyeség.

Mart # 2007.05.31. 08:06

Közös képviselők kalauza 7. számú kiadvány, 60. oldal:
"Közös képviselet
A közösség ügyintézését a közös képviselô vagy az intézôbizottság látja el (együtt: közös képviselet). Az intézôbizottság tagjainak száma az elnökkel együtt nem lehet kevesebb háromnál. Az intézôbizottság elnökét, tagjait, illetve a közös képviselôt a közgyûlés a jelen lévô tulajdoni hányadok egyszerû többségével választja és menti fel. A felmentésre bármikor sor kerülhet, a törvény ez elé nem emel idôbeli vagy más akadályt. A legalább egy elnökbôl és két tagból álló intézôbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az intézôbizottság elnökének jogállása és felelôssége azonos a közös képviselô jogállásával és felelôsségével.
Ez azt jelenti, hogy míg a közös képviselô lehet a tulajdonosi körön kívül esô személy, addig az intézôbizottság elnöke és tagjai nem. Nincs kizárva, hogy akár a közös képviselô, akár az intézôbizottság tagja jogi személy legyen. Ez olvasható ki a Ttv. 49. § (1) bek. c) pontjából."
A teljes eredeti dokumentumot e-mailben megküldtem.
Jó szórakozást!

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.31. 06:32

OFF Mer' ez már személyeskedés
Amit a közös "bejegyzett elidegenítési jogról" írtál, azt meg körbe mutogattam az irodában. Hadd szórakozzanak a kollégák is.
És még te emlegeted. :)
ON

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.31. 06:28

Mart, nem hinném, hogy dr. Hidas összekeverné a jogi személy képviselőjét magával a jogi személlyel. Te viszont megtetted. Ráadásul úgy, hogy ezzel ki akartad javítani egy amúgy is helyes állításomat. Én meg hiú vagyok piszkosul.

Mart # 2007.05.31. 06:21

xita!
Valóban gyanús helyzet.
Biztos, hogy panel programról van szó?
A program pályázati útmutatójában meglehetősen szigorú szabályok vannak,
Panel program keretében végrehajtott felújításról nem kaphatnak a lakók számlát, mert a munka a Társasházzal kötött szerződés keretében zajlik, vagyis a számla a Társasház nevére szól.
Nyílászáró csere esetén erős a gyanúm, hogy közbeszerzési eljárásra is szükség. A pályázati kiírást, útmutatót és minden egyebet a http://www.oleh.hu/index.php?… oldalán megtalálod.
A "csontvázak" listájáról én törölném a 89-ben készült AO-t, ugyanis az Állami tulajdonban lévő lakások elidegenítésére külön szabályozás vonatkozott és vonatkozik a mai napig is.
A szabályozás egyik fő eleme: Az első lakásértékesítés előtt kellett A Társasház alapító okiratát elkészíteni és az alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Ez azt jelenti, hogy 1989-ben az Állam (Tanács) egyszemélyű alapítója volt a Társasháznak.
Tulajdonosok adatait csak az egyéb okból történő módosítás esetén kell az AO-ban aktualizálni.
Az SZMSZ-ről se hiányold a lakók aláírását. Kérd viszont annak a közgyűlési határozatnak a bemutatását, ami hitelt érdemlően bizonyítja, hogy az SZMSZ-t Közgyűlés az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított legalább 50 %+1 igen szavazattal elfogadta.
Nagyon fontos, hogy megkülönböztesd a lakókat és a tulajdonosokat!
A Társasház a tulajdonosok közössége. A tulajdonosközösségnek csak az a lakó (nem lakó is) a tagja, akinek tulajdona van a Társasházban.
Ennek jelentőssége van a közgyűlés határozatképességének megállapításánál. Nem szavazhat a közgyűlésen az a lakó, akinek nincs tulajdona a Társasházban, és egyetlen tulajdonos sem hatalmazta meg, hogy helyette szavazzon! Ez a kérdés vizsgálat tárgya lehet a per során, hisz kérhető a határozat érvénytelenségének kimondása, ha bizonyítható, hogy a közgyűlésen jogosulatlan személyek (tulajdonjoggal és meghatalmazással sem rendelkezők) szavaztak, és ezeknek a szavazatoknak a figyelmen kívül hagyása megváltoztatja a határozatképességet.
A Hidas-féle elemzést elküldöm e-mailben.

xita # 2007.05.31. 03:53

Én csak - édesanyám tulajdonosi mivolta okán, a panelprogram apropóján keveredtem bele ebbe a társasház-ügy mizériába.

Néhány lakó nem értett egyet a panelprogrammal, nem szavazta azt meg, ezért a özös képviselő kft. fizetési meghagyást bocsátott ki ellenük, amit abíróságon ellenkeresettel élve megtámadtunk. És ekkor kezdtek a csontvázak kiborulni a szekrényből.

Kiderült, a ház alapító okirata (AO) 1989-ben készült, azóta a tartalma a földhivatali nyilvántartás szerint nem változott. Egyetlenegy lakó aláírását nem tartalmazza.
A lakások az AO jelenlegi állása szerint tanácsi tulajdonban vannak.
Földhivatalban SZMSZ-nek nyoma sincs.
A közös képviselőnél lévő SZMSZ-t egy lakó sem írta alá.
A közös képviseletet ellátó kft. nem tudja hitelt érdemlően bizonyítani, hogy ő a közös képviselő.
Homály van a panelprogram pályázat körül. Tegnap elkezdték ugyan a felújítást, de olyan megkötésekkel, hogy a kicserélt nyílászáró 1 évig közös képviselő kft. tulajdona, a lakók most a cserét végző cégtől számlát kapnak, s majd egy év múltán kerül a nyílászáró a tulajdonukba.

Nyilván ennél még több probléma lesz, minél beljebb haladunk az ügyben. Szerintem panama-gyanús az egész.

Mart!
Hol érhető el az általad említett Hidas-féle anyag?

Egyébként úgy tudom, a panelprogramra a pénzintézet hitelt is úgy ad, ha a társasház alapdokumentumai rendben vannak.

Köszi a segítségeteket!

Mart # 2007.05.30. 22:18

Kedves kbs!

Ezt a nézetedet oszd meg Dr Hidas Gábor ügyvéddel is, aki elsőként készített átfogó tájékoztatót az új társasházi törvényről, és annak értelmezéséről.

A közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatban pedig még még mindig hoiányolom a mackósajtból a brummogást.

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.30. 19:39

Jogi személy sem elnök, sem tag nem lehet. Ez fogalmilag kizárt. Jó házmester nem lesz automatikusan jó jogász is.

Mart # 2007.05.30. 19:16

Pntosítsunk:
12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról.
Nem lehet közös képviselője és Intézőbizottsága is egyidejűleg a Társasháznak.
(A 49. § (1) c) engem arra enged következtetni, hogy jogi szeméy, cég is lehet IB-elnök vagy tag, amennyiben tolajdonos a Társashátban.)
Inkább mondjuk úgy, hogy a jelenlegi közös képviseletet ellátó Kft mellé nem választható intézőbizottság, helyette viszont igen.

"ha a közös képviselő nem tulajdonos a társasházban, hanem egy külső, ingatlankezeléssel foglalkozó kft., aki bármit lenyom a tulajdonosok torkán"
Te magad idézted a társasház szervezeti felépítésének legfőbb alapelvét kimondó 27. §, amiből egyértelműen következik, hogy bármelyik közös képviselő csak azt nyomhat le a tulajdonosok torkán, amit a tulajdonosok megengednek neki!

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.30. 05:04

Igen. A közösség maga választ közös képviselőt magának. Ha olyat - hát olyat.

(Csak megjegyzem: ha a közös képviseletet jogi személy látja el, akkor éppenséggel nem lehet intéző bizottságot választani, mert annak tagjai csak a tulajdonostársak közül kerülhetnek ki.)

xita # 2007.05.30. 04:37

És ez akkor is igaz, ha a közös képviselő nem tulajdonos a társasházban, hanem egy külső, ingatlankezeléssel foglalkozó kft., aki bármit lenyom a tulajdonosok torkán, hiszen ebbe van nagy gyakorlata?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.29. 21:09

Nem. A számvizsgáló bizottság felállítása a kötelező.

xita # 2007.05.29. 19:33

K_B_S!

A társasházi törvény azt írja hogy:

A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
27. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
(3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.

Na most: jól gondolom, hogy ezek szerint az intéző bizottság működtetése 25 lakásnál nagyobb társasházban, az törvényben előírt kötelezettség, nem pedig szabadon választható lehetőség?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.05.29. 10:33

Persze, hogy jogképes.
Az alapító okiratot minden bizonnyal módosítani kellett volna az új törvény hatályba lépésekor, hisz borítékolható, hogy nem felel meg neki - de a tulajdonos-változás miatt nem kell.

xita # 2007.05.29. 09:57

A társasház 1989-ben alakult, a földhivatalnál fellelhető alapító okirata még azokat az adatokat tartalmazza, amikor a társasházban lévő lakások tanácsi tulajdonban voltak, kezelője a Városgazdálkodási Vállalat volt.
Nem kellett volna-e vajon ezt az alapító okiratot valamikor módosítani, mondjuk, amikor a lakások magántulajdonba a mai tulajdonosokhoz kerültek? Vagy amikor az új társasházi tövény életbe lépett?
Most a társasház perli az egyik tulajdonost, de ezzel az alapító okirattal jogképes-e a társasház?