A 89 előtti BH-knál gyakran ennél aggályosabb is a fogalmazás. :)
foglaló ügyvéd nélkül kötött előszerződésnél
Ó, bocsánat. Már értem. Nem a gondolatmenet volt aggályos, hanem a fogalmazás. :)
No, ennek a határozatnak az a része, amely azt fejtegeti, hogy foglaló akkor is adható érvényesen, ha a szerződés, amelyet biztosítani akaranak vele érvémytelen, meglehetősen ellentmondásos. Ráadául nem is értem egészen, hogy került ez a gondolatmenet egy olyan ügy ítéletébe, amelyben ez a probléma fel sem merült.
Sőt.
BH1987. 119.
Foglaló adására vonatkozó megállapodás nincs írásbeli alakhoz kötve olyan esetben sem, ha a foglalóval biztosított szerződés érvényességéhez írásba foglalás szükséges. A foglalóra vonatkozó megállapodás létrejötte megállapításának szempontjai [Ptk. 243. § (2) bek.].
Az alperesek el akarják adni az öröklakásukat. Erről a felperessel tárgyaltak, és a felek 1984. november 26-án az alábbi tartalmú elismervényt- készítették: P. Z. és P. Z.-né 64 m2-es öröklakásának vételára 650 000 Ft. A felperes kijelentette, hogy a lakást előlegként 20 000 Ft, azaz Húszezer Ft-tal lefoglaltam. A teljes vételárat 1984. december 15-ig kötelezem magam maradéktalanul kifizetni. A megállapodásért teljes mértékben felelős vagyok. Az alperesek úgy nyilatkoztak, hogy a foglaló felvételét elismerik.
A felperes kérelmére kibocsátott fizetési meghagyást az alperesek ellentmondással támadták meg, az emiatt perré alakult eljárásban a felperes kereseti kérelme az volt, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket 20 000 Ft visszajáró előleg és ennek 1985. február 1-jétől járó kamatai megfizetésére. Előadta, hogy a 20 000 Ft-ot a felek előlegnek tekintették, és úgy állapodtak meg, hogy amennyiben az ügylet közöttük nem jön létre, az alperesek másnak értékesíthetik lakásukat, és az előleget visszaadják neki.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték, azzal védekeztek, hogy a felperes foglalót adott, és a tervezett adásvételi szerződés az ő hibájából nem jött létre.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy az 1984. november 26-án készített elismervény megjelölésű okirat az adásvételi szerződés minimális kereteit tartalmazta, megjelöli az adásvétel tárgyát képező ingatlant, a vételárat, kitűnik belőle a tulajdonátruházási szándék, azt a szerződő felek aláírták. E szerződéshez tehát érvényesen kapcsolódhat mellékkötelezettségként foglaló kikötése. Mivel a teljesítés azért hiúsult meg, mert a felperes a vételárat nem tudta kifizetni, ezért őt terheli a felelősség, a foglaló visszatérítésére nem tarthat igényt [Ptk. 245. § (1)bek.].
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságtól elérően arra az álláspontra helyezkedett, hogy az 1984. november 26-i okirat a Ptk. 208. §-ának megfelelő előszerződés, amely foglalóval ugyancsak biztosítható. Mivel a másodfokú bíróság szerint is foglalónak tekinthető a megállapodás aláírásakor átadott pénz és a felperesnek felróhatóan következett be a meghiúsulás, az elsőfokú bíróság döntése helyes volt.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás nem alapos.
Tévedett a másodfokú bíróság abban, hogy az 1984. november 26-i megállapodást előszerződésnek minősítette. E vonatkozásban az elsőfokú bíróság ténybeli és jogi álláspontja volt helyes. Nevezetesen az, hogy az elismervény megjelölésű okirat tartalmazza az adásvételi szerződés minimális kellékeit, így annak aláírásával az adásvétel a felek között érvényesen létrejött.
Helyes azonban mind az első, mind a másodfokú bíróságnak az a jogi álláspontja, hogy a felperes által átadott 20 000 forint foglaló volt, amelyet tehát az alperesek a teljesítés felperesnek felróható meghiúsulására figyelemmel jogosultak megtartani [Ptk. 245. § (1) bek.].
A Ptk. 207. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kell.
A foglaló és az előleg elhatárolása körében irányadó szempontokra a törvényességi óvásban kifejtett iránymutatás helyes. Az adott esetben azonban a bizonyítékok mérlegelése alapján a Legfelsőbb Bíróság az alább kifejtendők szerint az átadott összeg foglalókénti minősítését tartotta helytállónak.
A jogszabály a foglaló adására vonatkozó megállapodást nem köti írásbeli alakhoz olyan esetben sem, ha a foglalóval biztosított szerződés érvényességéhez írásba foglalás szükséges. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni.
Annak, hogy a szerződő felek a foglalóval biztosított szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg rendeltetését belefoglalják-e az írásbeli szerződésbe, illetve azt minek nevezik, általában ügydöntő jelentősége nincs. Az azonban, ha a szerződésben maguk is egyöntetűen a pénz foglaló jellegére utalnak, erősíti azokat az egyéb körülményeket, amelyek az átadott pénz ilyen rendeltetését a maguk összességében kétséget kizáróan megállapíthatóvá teszik.
Az adott esetben az írásba foglalt szerződés felperesi nyilatkozatként előlegként lefoglalózást rögzít azzal az egyidejű alperesi nyilatkozattal, hogy az alperesek a foglaló felvételét elismerik.
A jogvita eldöntésénél nem hagyható figyelmen kívül az, hogy a szerződés megkötésekor a felperes tudott arról, hogy az alpereseknek - új lakás vásárlása miatt - olyan fizetési kötelezettsége áll fenn, amelyet záros határidőn belül (1985 januárjában) kell teljesíteniük. Így ismert volt, hogy a szerződés felperesi teljesítéséhez az abban rögzített feltételekkel nyomós érdekük fűződik, mert új, megfelelő vevő keresésére nincs elegendő idejük. Tehát fennáll a veszélye, hogy az ingatlan értékesítésére áron alul kényszerülnek. (Ez később így is történt, az alperesek vesztesége 90 000 forint volt). Ilyen tények tudatában azt, hogy az alperesek a pénz felvételét foglalóként ismerték el, a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint a felperesnek is úgy kellett értenie, hogy azt biztosítéknak (kárátalánynak) tekintették. Egyébként azt, hogy a felperes ténylegesen maga is biztosítékként adta át ezt az összeget, alátámasztja, hogy lejártakor azért kért határidő hosszabbítást, hogy maga kíséreljen meg hirdetés útján olyan vevőt keresni, aki azonos feltételekkel a helyébe lép. Tette ezt azért, mert az alperesek ez esetben vállalták, hogy a 20 000 forintot visszafizetik.
Mindezt egybevetve azzal, hogy a kikötött 650 000 forintos vételárhoz képest az átvett 20 000 forint viszonylag alacsony összeg, azt kell megállapítani, hogy ezt a felperes az elvesztés kockázatát vállalva adta át. A pénzösszeg átadásával kapcsolatos szerződési nyilatkozások ilyen értelmezése mellett kap megfelelő értelmet az, hogy miért rögzítette a szerződés a felperesnek a megállapodásért való teljes felelősség-vállalását.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a 20 000 forint foglaló jellege a körülményekből kétségtelenül megállapítható, így pedig a jogerős ítélet helyes volt, az az ellen emelt törvényességi óvás megalapozatlan.
Ezért a Legfelsőbb Bíróság a törvényességi óvást elutasította. (P. törv. I. 20 535/1986. sz.)
Na igen, de az említett esetben az egyik ügyvéd a miénk lett volna...Úgy tűnik, ő nem szenvedett a paralízistől...
(és köszönöm a szájbarágást... :) olyan vagyok, mint a Tannen-ek, ha szólásokról van szó... :))
Hát szerintem egyértelmű amit lewho írt, ha arról akarsz független szakmai véleményt, hogy egy adott jogügylethez szükség van-e ügyvédre, nem biztos hogy a legjobb, ha erről ebben anyagilag is érdekelt ügyvédet kérdezel meg.
"Minden szentnek maga felé hajlik a keze."
Nem, de érdekes összefüggésnek tűnik... :)
Ha kifejted, lehet h még viccesebb lesz.
"Én is erre jutottam, még joghallgató koromban, egy akkor felmerült ügy kapcsán, viszont akkor két ügyvéd is állította egymástól függetlenül az ellenkezőjét..."
Tudtad, hogy a szentek paralízisben szenvednek?:)
Köszönöm, természetesen ismerem a XXV. PED megállapításait.
Ha elég sokan egyetértünk, akkor majd megkérdezem, h vajon miért vannak egyesek mégis meggyőződve arról, h mképp szükség van ügyvédre... :)
Sziasztok!
Az adásvételnek nem érvényességi kelléke az ügyvédi ellenjegyzés, az az ingatlannyilvántartási eljáráshoz miatt kell. Javaslom továbbá a XXV. Ped-et mint a kérdésben irányadó jogforrást.
Én is erre jutottam, még joghallgató koromban, egy akkor felmerült ügy kapcsán, viszont akkor két ügyvéd is állította egymástól függetlenül az ellenkezőjét...
Most megint előkerült a téma és azt tapasztalom, h az ismerős jogászok 90 %-át nekem kell meggyőznöm, arról, h ez így érvényes...
Ezért vagyok kíváncsi az itteni társaság véleményére.
egy 1987-es BH szerint ingen.
Előszerződésre az annak alapján kötendő szerződére vonatkozó szabályok az irányadóak. Az ingatlan adásvételi szerződésnek nem érvényességi feltétele az ügyvédi ellenjegyzés.
Előszerződésben ki lehet kötni foglalót
Kedves Kollégák!
Igen eltérő álláspontokkal találkoztam a témával kapcsolatban, úgyhogy szívesen venném véleményeteket.
Tehát a kérdés: Érvényesen kiköthető-e foglaló az ügyvéd közreműködése nélkül megkötött ingatlan adás-vételi előszerződésben?