Egyéves az új Polgári Perrendtartás - Lehetőségeket vagy akadályokat teremt az új törvény? - Szakértők válaszolnak | Budapest, 2019. március 20. szerda | Regisztráljon most!

Felmondott lakásbérlet - Milyen jogok illetik meg a bérbeadót a bérlő szerződésszegése esetén?

2016.09.30. Jogi Fórum / Mercz Ágnes

Számtalanszor előfordul, hogy ingatlan bérlője nem együttműködő, megromlik a viszony közte és a bérbeadó között. Kártérítés illeti meg az ingatlan bérbeadóját, ha a bérlő szerződésszegése miatt kénytelen felmondani egy, akár több év múlva lejáró bérleti szerződést. Az új Ptk. a felmondásra és a kártérítésre vonatkozóan új rendelkezéseket tartalmaz.

Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:342. szakasza nem tartalmazza a korábbi jogszabályban megtalálható utalást a speciális jogszabályra a lakásbérleti szerződésre vonatkozóan, ez azonban nem jelenti azt, hogy a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény, azaz a lakástörvény hatályát vesztette volna, vagy nem kellene alkalmazni (az új Ptk. általános jelleggel hagyja el ezeket az utalásokat a speciális jogszabályokra).

A szerződés felmondására okot adó bérlői magatartások a lakástörvény rendelkezései közül kikerültek, azokat a Ptk. bérletre, illetve lakásbérletre vonatkozó rendelkezései tartalmazzák, lényegében megegyező körben. A bérlet általános szabályai között, a 6:336. paragrafus (3) bekezdése említi a bérleti díj nemfizetését; azonban a korábbi szabályozáshoz képest ez kiegészül a bérlő által fizetendő költségek körére is, amivel kapcsolatosan a bérbeadó részére rendes felmondási jogot biztosít – szemben a korábbi, azonnali hatályú felmondási joggal. Az egyéb felmondási okok a Ptk. lakásbérletre vonatkozó rendelkezései között találhatóak, az együttélési szabályok megsértésére vonatkozóan, e körben a felmondást továbbra is a tudomásra jutástól számított 8 napon belül lehet közölni.

Az új Ptk. fenntartotta a bérbeadó úgynevezett kárenyhítési kötelezettségét - amelyet a 2014 márciusáig hatályban lévő Ptk. bírói gyakorlata már kialakított (a bérleti szerződés felmondását követően a bérbeadó nem lehet passzív, hanem minden ésszerű intézkedést meg kell tennie az ingatlan ismételt bérbeadása iránt), egyben kiterjesztette a fedezeti szerződésen alapuló kártérítés koncepcióját a tartós jogviszonyokra is.  Így, ha a későbbiek során a bérbeadó az eredeti szerződés feltételeihez képest rosszabb feltételekkel tudja kiadni az ingatlant, úgy most már követelheti a különbözet megtérítését a szerződést szegő bérlőtől.

Továbbra sem teljesen egyértelmű azonban, hogy adott esetben milyen kártérítés járhat a bérbeadónak, ha a bérlővel kötött határozott idejű szerződését felmondani kényszerül. Erre a bíróságok gyakorlata fog választ adni.

Érdekes kérdés, hogy a lakásbérlet szabályai mennyiben terjednek ki a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére, ugyanis a korábban említettek szerint a Ptk. 6:342. paragrafusa elhagyja a két szerződéstípusra vonatkozó jogszabályok összekapcsolását. Ugyanakkor a lakástörvény 36. paragrafusának (1) bekezdése változatlanul hatályban van, miszerint a helyiségbérletre – a lakástörvény eltérő rendelkezéseinek hiányában – a lakásbérlet szabályai alkalmazandók.

Az új törvényben változatlanul szerepel az a szabály, mely szerint a bérleti szerződés akkor is fennmarad, ha a tulajdonos eladja az ingatlant. Változás azonban, hogy ilyen esetekben a régi és az új tulajdonos egyetemlegesen köteles helytállni a bérlővel szemben minden, a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettség teljesítéséért. Ez  a rendelkezés a bérlő számára biztosítékot nyújt, mivel bármilyen, az értékesítéssel kapcsolatos igényével a korábbi és az új tulajdonoshoz is fordulhat. Az eredeti tulajdonos számára viszont terhet jelent, hiszen a volt bérlőjével szemben fennálló kötelezettsége alól csak a bérlő hozzájárulásával szabadulhat.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
INGATLANJOG
PTK
ÚJ PTK