Üdülő eladás - haszonélvezet - foglaló

Fórum → polgári jog
régebbi elöl     új hozzászólás

_Lala_ # 2006.11.12. 16:53

„Ha ellenérték nélkül mond le a haszonélvező a jogáról, akkor milyen érték után kell ajándékozási illetéket fizetni?”

A haszonélvezet értéke szerint. Ennek van az illetéktörvényben meghatározott, a haszonélvező életkora szerinti százalékos mértéke, amely alapján az ingatlan teher nélküli értékéből számítható.
65 év felett 20%, 51-65 éves korban 30%, 25-50 éves korban 40%, 25 év alatt 50%.

Az általános illetékszabályok szerint a szerződésben fel kell tüntetni az értéket, amelyet az illetékhivatal vagy elfogad (és ekkor ez alapján szabják ki az illetéket), vagy ha nem, akkor a szerintük releváns forgalmi érték alapján szabják ki az illetéket (tehát nem érdemes alul értékelni, mert nem fogja őket érdekelni).

„Megoldható-e úgy, hogy a vevő javára mond le a haszonélvezeti jogról, így a vevőt terhelné az ajándékozási illeték (ha ő ezt elfogadja)?”

Meg lehet így is fogalmazni a szerződést, de ezen ő szinte biztosan veszít, mivel az ajándékozási illeték jóval magasabb az adásvétel esetében kiszabottnál, ha nem rokon a vevő. Ja, és természetesen ebben az esetben úgy kell a vételárat is meghatározni, hogy a haszonélvezet értékét le kell számítani a reális forgalmi értékből, hiszen azt a részt ajándékba kapja...

„Vagy érdemesebb lenne a kialkudott vételárat megbontani 2 részre (tulajdon és haszonélvezet) és így szerepeltetni a szerződésben?”

Ez a korrekt módszer. A megbontásnál érdemes az illetéktörvény szerinti százalékon számításba venni a haszonélvezetet (a többi marad a tulajdonosé).

„Szja-t ugye ebben az esetben sem kell fizetni senkinek a 20 évvel korábbi szerzés miatt?”

15 évnél régebbi szerzés esetén nincs SZJA fizetési kötelezettség.

„A vevő által az ingatlanért fizetett vételár kb. mekkora része lehet/szokásos a haszonélvezet értéke?”

Természetesen bármilyen arányban megegyezhetnek a felek, de ha az eltér valamelyik irányban az illetéktörvényben leírtaktól, akkor előfordulhat, hogy az illetékhivatal az eltérés miatt fajlagosan leértékelt részre nem fogadja majd el a vételárat forgalmi értékként, és a másik részre jutó vételár, valamint az illetéktörvényben leírt százalék figyelembevételével felemelt forgalmi értékre fogja kivetni az illetéket, ez pedig a vevőnek nem lesz jó poén.

Rob1 # 2006.11.12. 11:17

Köszönöm a gyors és részletes válaszokat. Az ingatlan kb. 20 éve került a tulajdonos birtokába, tehát szja kötelezettség nincs. Ha ellenérték nélkül mond le a haszonélvező a jogáról, akkor milyen érték után kell ajándékozási illetéket fizetni? Megoldható-e úgy, hogy a vevő javára mond le a haszonélvezeti jogról, így a vevőt terhelné az ajándékozási illeték (ha ő ezt elfogadja)?
Vagy érdemesebb lenne a kialkudott vételárat megbontani 2 részre (tulajdon és haszonélvezet) és így szerepeltetni a szerződésben? Szja-t ugye ebben az esetben sem kell fizetni senkinek a 20 évvel korábbi szerzés miatt? A vevő által az ingatlanért fizetett vételár kb. mekkora része lehet/szokásos a haszonélvezet értéke?

_Lala_ # 2006.11.11. 18:02

„Foglalónak tekinthető-e az ügyvédnél letétbe helyezett, az átvételi elismervényen "foglalóként" megjelölt összeg a következő esetben: az összeg azért került az ügyvédnél letétbe, mert az átadásnál a haszonélvező nem volt jelen, csak a tulajdonos. Amennyiben nem minősül foglalónak, keletkezik-e bármilyen kötelezettsége bármelyik félnek?”

Szerződés nélkül nincs foglaló! Egy szimpla átvételi elismervény nem elég. Szerződés pedig aláíró nélkül nincsen (ügyvéd nélkül meg kevés értelme van)... Ha meghatalmazással történik a szerződéskötés, akkor a meghatalmazásban érdemes külön felhatalmazni az aláírót, hogy a foglalót (vagy a vételárelőleget, ha van) is átvehesse a meghatalmazott.

Egyébként annak semmi akadálya, hogy a szerződésben foglalóként megjelölt összeget a szerződéskötéskor a vevő átadja ugyan, de azt utána ügyvédi letétbe helyezik. A szerződésben mindenképpen szerepeltetni kell, hogy az összeg foglaló, és hogy átadásra került.

„a haszonélvezet eladása vagy lemondás a haszonélvezetről vagy van más megoldás? Az adásvételi szerződésben kell-e ezt szerepeltetni és hogyan?”

Haszonélvezet eladása fogalmilag nem létezik.
A haszonélvezetről lemondani lehet; mégpedig ingyenesen (ez gyakorlatilag ajándékozás), vagy ellenérték fejében (ez majdnem olyan, mint az eladás). Mindkét esetben csak és kizárólag az aktuális tulajdonos irányában lehet véghezvinni a dolgot, azaz a lemondás után a tulajdonost már nem terheli a haszonélvezet, tehát gazdagodott.
Mindkét esetben illetéket fizet az, aki szerzett, azaz a tulajdonos. Ha ingyen szerzett, akkor ajándékozási illetéket fizet, ha ellenérték fejében, akkor visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet (az előbbi általában magasabb).

Ha a vevő meg akarja venni a haszonélvezettel terhelt ingatlant, akkor két lehetőség van:

  1. A tulajdonos eladja a haszonélvezettel terhelt tulajdonát a vevőnek (adásvétel), majd a haszonélvező lemond ellenérték fejében a haszonélvezetéről, amely immáron az új tulajdonos számára jelent szerzést. Ezt a két lépést lehet egy szerződésben szerepeltetni, az a lényeg, hogy szerepeljen, hogy a haszonélvező nem ingyenesen mond le a haszonélvezetéről. A teljes ingatlan vételárát fel kell osztani a haszonélvező és az eladó között (ezt a szerződésben is célszerű szerepeltetni, a két összeget külön-külön megnevezve), mindketten külön-külön fizetnek SZJA-t, ha a szerzéskori értékhez képest haszonnal adták tovább az ingatlant (és még nem telt el 15 év a szerzéstől).
  2. A haszonélvező ingyenesen lemond a haszonélvezetéről, majd a tulajdonos immáron haszonélvezettől mentesen eladja az egész ingatlant a vevőnek, és fizeti az SZJA-t, ha a szerzéskori értékhez képest haszonnal adta el.

Az 1. verzióban a vevő fizeti a teljes vételár után az illetéket, a tulajdonos és a haszonélvező pedig a nyereségük után SZJA-t fizetnek.
A 2. verzióban az eladó kifizeti az ingyenesen kapott haszonélvezettől mentesülés értéke után az ajándékozási illetéket, ezen felül a vevő ugyanúgy fizeti a teljes vételár után a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a tulajdonos a nyeresége után fizeti az SZJA-t, a haszonélvező pedig nem fizet semmit.

Kovács_Béla_Sándor # 2006.11.11. 14:50

A haszonélvezetet nem lehet eladni. Az ellenérték fejében történő lemondásból származó jövedelem adóköteles. Ha a szerződésben a tényleges vételárnál kevsebb szerepel, annak az lehet a következménye, hogy a vevő csak a szerződésben szereplő összeget fizeti, oszt jónapot. (Az adó- és pémzügyi csalás esetleges következményeit most hagyjuk.)
Azzal a kérdéssel, hogy foglalónak tekinthető-e a foglaló, nehéz bátmit is kezdeni... E tekintetben azonban nem az számít, mi van az átvételi bizonylaton, hanem , hogy mi van a szerződésben.

Rob1 # 2006.11.11. 13:55

Sziasztok!
A következővel kapcsolatban kérném a véleményeteket: Eladásra kerül egy üdülő, amire haszonélvezeti jog is be van jegyezve. Az adásvételhez a haszonélvező és a tulajdonos is hozzájárul, az adásvétellel megszűnik a haszonélvezeti jog. A kérdésem, hogy adózási szempontból mi a legjobb a tulajdonos és a haszonélvező számára: a haszonélvezet eladása vagy lemondás a haszonélvezetről vagy van más megoldás? Az adásvételi szerződésben kell-e ezt szerepeltetni és hogyan? Van-e valamilyen költsége a haszonélvezet \"megszüntetésének\"? Ha igen, azt ki állja, a vevő, a tulajdonos vagy a haszonélvező? A tulajdonos vagy a haszonlvező számára okozhat-e hátrányt, ha az adásvételi szerződésben a tényleges vételárnál kevesebb szerepel?
Foglalónak tekinthető-e az ügyvédnél letétbe helyezett, az átvételi elismervényen \"foglalóként\" megjelölt összeg a következő esetben: az összeg azért került az ügyvédnél letétbe, mert az átadásnál a haszonélvező nem volt jelen, csak a tulajdonos. Amennyiben nem minősül foglalónak, keletkezik-e bármilyen kötelezettsége bármelyik félnek?
Előre is köszi a válaszokat...