Társasházak jogásza!

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

ragyasdezso # 2017.12.01. 17:43

Kúria Pfv. I. 20.884/2015.

ragyasdezso # 2017.12.01. 17:45

cickamicka
Kifüggeszteni a meghívót.

vazallus # 2017.12.02. 07:33

Köszönöm a hozzászólásokat!

vazallus # 2017.12.02. 07:50

"ragyasdezso"

Sajnos nem tudtam egyértelműen értelmezni a kúria határozatát az én esetemre vonatkozóan.

ragyasdezso # 2017.12.02. 17:31

vazallus
A társasház, mivel nincs hatósági jogköre, nem alkalmazhat szankciót. Nem alkalmazhat kerékbilincset és nem vethet ki pénzbeli megváltást. A jegyzőtől kérj jogszerűségi vizsgálatot.

Csilla1961 # 2017.12.05. 09:24

2017.05.01-én költöztem egy kisméretű társasházba, aminek a földszintje szolgáltatóházként üzemel. Mindössze 9 lakás van az emeleten 11 üzlet található a földszinten. Megítélésem szerint a közös képviselő nagyon rossz minőségben végzi a munkáját. Az üzletekben bérlők és a lakások nagy részében is bérlők laknak. Május óta nem kaptam a közös képviselőtől információt és betekintési lehetőséget a ház bankszámlájába. Azt mondja, hogy neki majd az éves közgyűlésen májusban kell beszámolnia. A ház lakói érdektelenek. Mit tudok tenni hivatalosan ebben az esetben? Szeretném a közös képviselőt lemondatni! Én magam is szívesen vállalom mint lakó a közös képviselete! Ez megoldható? Milyen végzettség kell hozzá? Társasházkezelői végzettségem nincs, de OKJ-s Ingatlan közvetítő, OKJ-s Ingatlanvagyon Értékelő és OKJ-s Mérlegképes Könyvelő végezettségem is van!

vazallus # 2017.12.05. 09:39

"ragyasdezső"

Köszönöm a tanácsot, megfogadom.

nonolet # 2017.12.05. 10:15

Csilla1961

Háááát, ha ennyire nem tudod MÉG azt sem, hogy milyen módon kíváncsiskodhatsz és milyen végzettség kell, akkor ne akarj már bele okoskodni a dolgokba és pláne ne akarj közös képviselő lenni.

Előbb okosodj! tájékozódj a témában.

Kezdd mondjuk a Társházi törvénnyel és nézelődj az interneten, nomeg olvasgass vissza sokat itteni fórumokból is...

Mert egyelőre kevés vagy, mint kemping sajtban a sátorcövek.

Sirtos # 2017.12.08. 10:40

Kedves Fórumtársak ill. ha van itt egy szakember!

Elképesztő ítélet született a bíróságon, majdnem biztos hogy fellebbezek, de előtte kérem a véleményeteket.

A meghirdetett nap 18 órára összehívták a közgyűlést, határozatképtelenség esetén az ismételt közgyűlés időpontját 18:30-ra. A közös képviselő (mint levezető elnök is) 18:04-kor megnyitotta a közgyűlést és 5029/10000 "megjelent tulajdonos"-t hazudva határozatképesnek nyilvánította és megkezdte a napirendi pontok szerinti határozatok gyártását.
A közgyűlésen megjelentek -25 fő- a teljes tulajdonosi gárdánk 1/4-ét sem tette ki, viszont egyesek hoztam magukkal egy rakás meghatalmazást. Egy valaki nagyon sokat. A meghatalmazások nélkül a megjelentek th-a a 2000/10000 th-ot sem tették ki. Most jön a lényeg és csak a tényeket írnám le. Az SZMSZ-ünk arról rendelkezik, ha egy albetét tulajdonosa(i) egy harmadik személyt (más albetét tulajdonost vagy bárki másnak) meghatalmazást ad, az csak az albetét tulajdonosai együttesen adhatják! Tehát, ha egy albetétnek két 50-50%-os tulajdonosa van, akkor egy 3. személynek mindkettőjüknek meg kell hatalmazniuk, hogy a saját 50-50%-kukkal képviselje őket.
A bíróság bekérte a leadott meghatalmazásokat, melyből kiderült, hogy legalább 10 db-nál a lakás tulajdonosának a fele, tehát 1 személy bízta meg azt a 3. személyt, hogy képviselje "őket"!
Figyelem! Ez nem összetévesztendő azzal az esettel, amikor a tulajdonostársak egyike megjelenik a közgyűlésen és joga van a másik nevében is szavazni.
A második tárgyalás után a bekért meghatalmazások megtekintése után bebizonyosodott, hogy legalább 10 meghatalmazásnál csak az egyik tulajdonos bízta meg a 3. személyt, hogy képviselje őt a közgyűlésen. Nem tartották be az SZMSZ előírását, így viszont a közgyűlés megnyitásakor nem igaz, hogy 5029/10000 tulajdonos "volt jelen", ill. képviseltette magát. Így a 4600/10000 th-t sem érte el a részvétel.
Mondanom sem kell, hogy ezzel a csalással jogot formált a megjelent 25 fő, hogy olyan határozatokat hozzanak, ami a 25 megjelentnek kimondottan jó, másik tulajdonosra tolhatják saját közös költség fizetésük negyedét!
Alperes a közgyűlés után fél évvel (a második bírósági tárgyalás után) észveszejtő gyorsasággal megnyilatkoztatta a szabálytalanul meghatalmazást adók másik tulajdonosát. A nyilatkozat előre meg volt írva, a sablonszöveg lényege az volt, hogy igen, ő is úgy gondolta, hogy a 3. személyt bízza meg a képviseletével és egyetért, azzal, ahogy ő egy fél évvel ezelőtt szavazott helyette.
Kérdezem: vajon a levezető elnök honnan tudta,hogy aki fél év múlva tette meg csak a nyilatkozatát, annak az Ő 50%-os tulajdoni hányadát is bele lehet számolnia a határozatképesség kihirdetésénél???? És ezzel érvényessé tenni a közgyűlést....
Van még egy TÉNY! Az első - érvénytelen, csalással meghatározott th-dal megjelent tulajdonosokkal elkezdett közgyűlés után NEM VOLT MÁSODIK, MEGISMÉTELT KÖZGYŰLÉS!
Most jön a bírói ítélet (melyet egy másik kijelölt bíró hozott meg, mert az előző bírót közben áthelyezték más bíróságra).
Lefordítom magyarra a bíró ítéletét: Ha egy közgyűlésen az egyszerű többség alatti számú tulajdonos is jelenik meg, ha utólag írásban nyilatkozik a távollévő tulajdonos hogy a szavazás eredményét jóváhagyja, AKKOR MINDEN OKÉ ÉS ÉRVÉNYES!
Gyakorlatilag keresztre feszítette a Társasházi törvényt, ami kimondottan akkor teszi lehetővé az első közgyűlés határozatképessé és érvényessé nyilvánítását, ha a tulajdonosok 50%+1th JELEN VAN! Egyébként a közgyűlést be kell rekeszteni és második megismételt közgyűlést kell megtartani, ahol már a megjelentek számától függetlenül is lehet érvényes határozatokat hozni.
Ha precedens értékű marad ez az ítélet, akkor nyíltan arra buzdítom a másik lakótársakat kizsákmányolni akaró tulajdonosokat, hogy tök mindegy hányan jelennek meg az első közgyűlésen és hányan hoznak előírásnak nem megfelelő meghatalmazásokat, HAZUDJÁK AZT A JEGYZŐKÖNYVBE, hogy megvolt a megfelelő részvételi arány és hozzanak csak olyan határozatokat, amivel a többi tulajdonostársukat közös költségileg igazságtalanul és túlzó mértékben is megterhelheti. Jelentsék ki, hogy (ők, amiért egyébként törvény szerint közös költséget kéne fizetniük) NEM FIZETNEK, FIZESSÉK AZOKAT A KÖLTSÉGEKET A TÖBBIEK!
Szerintetek mi lesz abból, ha törvénytelen első közgyűlés után bármikor (ez a bírói ítéletből nem derült ki, hogy fél évvel, egy évvel vagy tíz évvel rá gondolja a bíró), de utólag is lehet nyilatkozni arról, hogy igazából én is úgy gondoltam, meghatalmazom a 3. személyt, hogy képviseljen a közgyűlésen.
CSAK HALKAN MONDOM -ORDÍTVA-, HOGY INNENTŐL KEZDVE MINDEN ELSŐ KÖZGYŰLÉS ÉRVÉNYES, CSAK AZT KELL HAZUDNI MEGVOLT AZ ARÁNY!

Kovács_Béla_Sándor # 2017.12.08. 10:56

„Lefordítom magyarra a bíró ítéletét: ”
Na, azt nem kellene.

Sirtos # 2017.12.08. 11:35

Csilla1961

Először is döntsd el, hogy üzletszerűen akarnál-e közös képviselő lenni vagy anélkül. Ha üzletszerűen akarod folytatni ezt a tevékenységet, akkor az OKJ-s Társasház-kezelői végzettséget kell megszerezned, ebben benne van minden.
Bárki lehet közös képviselő, akit a közgyűlés megválaszt. De végzettség nélkül csak egy szűkített jogkörrel rendelkezhetsz. Erre némi tiszteletdíjat is megállapíthat számodra a közgyűlés, de Ingatlankezelést végzettség nélkül nem végezhetsz.
Leváltani csak úgy tudod a közös képviselőt, ha megad mellé állítod a többséget és szabályos közgyűlésen leváltod.

Sirtos # 2017.12.08. 11:37

kbs! ... csak ennyi?

drbjozsef # 2017.12.08. 11:53

Sirtos,

jól értem, hogy a Te problémád a fél óra? Mert ha megvárják a fél órát, és határozatképes a megismételt közgyűlés, akkor ugyanígy megszavaznak mindent, amit akarnak, nem?
Szóval most mennyivel lennél előrébb, ha vártak volna fél órát? Semmivel.

wers # 2017.12.08. 12:04

Béla :)))

Kovács_Béla_Sándor # 2017.12.08. 12:09

B-*

Hapciusz # 2017.12.08. 13:39

Mit lép az épitésfelügyeleti hatóság, ha tényleg problémásnak tartja a lapostetőt, ami miatt rendszeresen beázunk?

Mire számíthatunk? Mivel nem hajlandóak felújítani a tetőt, minden másra elmegy a pénz, de a tetőre, nem költenek?

KJ1969 # 2017.12.09. 06:35

Üdvözlöm Önöket!
Remélem jó helyre írom be a kérdésemet:

Társasházban lakom.

Mindenkinek egyedi gázfűtése van. Az egy szinttel lejjebb lakó szomszédnak tavaly óta rossz a kazánja.
Körülbelül karácsonytól lehetett folyamatos zúgást hallani a lakásomban.
Elképzelni se tudtam mi lehet az.
Valamikor tavasszal pont jött ki a lakásából és akkor meghallottam a nyitott ajtón keresztül, hogy tőle jön a zaj.
Rákérdeztem mi ez.
Elmondta, hogy rossz a kazánja, ha áram alatt van a készülék folyamatosan zúg, őt is nagyon zavarja.
Kértem, hogy javíttassa meg a kazánt.
Tavasszal a fűtési szezont még úgy kifűtötte vele úgy, hogy hibás volt a készülék.
Ősszel ahogy megjöttek a hűvösebb napok ismét kezdődött az egész probléma elölről.
Ismét kértem, hogy csináltassa meg.
Nagy nehezen hívott szerelőt.
Annyit javult a helyzet ideiglenesen, hogy most nem állandóan hallatszik a zúgás amikor áram alatt van a készülék "csak" akkor ha működik /fűt a kazán.

Néhány nap után ismét elromlott a készülék, azóta ha be van kapcsolva folyamatosan hallani a zúgást.
Éjjelre kikapcsolja, nem fűt mert nem tud aludni a készüléktől. Kb este 22-23 órakor szokta kikapcsolni és hajnalban 4-5 óra körül indítja. Attól függ mikor ébred fel.

Többször kértem, hogy csináltassa meg de az a válasza, hogy nem lehet megjavítani.

Tudok valamit tenni vagy tűrnöm kell?

Köszönöm a válaszokat!

nonolet # 2017.12.09. 10:10

A jegyzőnél kérhetsz birtokvédelmet a zaj miatt...

Sirtos # 2017.12.10. 13:42

drbjozsef!
Ugye ez most csak vicc, amit írtál?
A törvényt kérdőjelezed meg! Ilyen alapon nem csak most, hanem bármikor másképp is eljárhatnak és teljesen felesleges az a törvény, hogy az első közgyűlésen a tulajdonosok 50%+1 th-nak MEG KELL LENNI!!! Teljesen mindegy hányan jelennek meg, az attól még határozatképessé nyilvánítható? Csak azt kell hazudnia ott a helyszínen a levezető elnöknek, hogy megvolt a szükséges létszám......
Azért ennél konstruktívabb választ vártam.
Helyes-e az, hogy a bíró nem a törvény értelmében ítél?
Rendben van az, ha valaki bebizonyítja, hogy 50%+1 th. helyett 40% se volt, akkor a bíró elfogadja azt is, ha fél év múlva ad meghatalmazást (rendelkezik saját tulajdoni hányada szavazati jogáról) aki nem volt ott?
És bizony hogy sokat számít, hogy törvénytelenül hoztak ennek égisze alatt hátrányos határozatokat!

Szomorú örökös # 2017.12.10. 15:33

Sirtos

„teljesen felesleges az a törvény, hogy az első közgyűlésen a tulajdonosok 50%+1 th-nak MEG KELL LENNI!!!”

Az, hogy egy rakás meghatalmazással érkeztek egyesek, az egy dolog, arról nem nyilvánítok véleményt. De hogy a közgyűlés mindig így van meghirdetve a társasházakban és hogy szabályos, az egészen biztos. Az elsőt kitűzik, majd ha ott nincs határozatképes létszám, akkor fél órával később a megismételt közgyűlés jön, ahol függetlenül a létszámtól határozatképessé válik a közgyűlés. Szépen is néznénk ki, ha a határozatképességhez mindig az 50% + 1 fő kellene, mert akkor szinte egyetlen társasház se tudna működni, ugyanis a lakók elfelejtik, hogy a társasház demokráciája a lakógyűlésen működik, nem pedig utána fikázva az ott megszületett döntéseket, amelyeket nélkülük hoznak azok, akiknek fontos a társasház működése.

Egyébként meg próbáld meg értelmezni az alábbi szöveget, itt pont az van leírva, amit én is írtam:

„ A közgyűlés határozatképessége :

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.A szavazati jog tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a tulajdonostársakat. Ha a társasházi törvény másképp nem rendelkezik, a közgyűlés ill. a megismételt közgyűlés határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza, de a döntés minden tulajdonostársra kiterjed. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen gyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni, az eredetivel azonos napirenddel. A legtöbb közös képviselő - a törvény felhatalmazása alapján - az eredeti közgyűlés meghívójában feltünteti a megismételt közgyűlés időpontját, amely gyakran ugyanazon a napon, fél órával később kezdődik, ennek jogi akadálya nincs. A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, erre a meghívóban fel kell hívni a figyelmet. A társasházak többségében a határozatok megismételt közgyűlésen születnek, mert a tulajdonosok nagy része nem vesz részt a döntéshozatal egyetlen fórumán.”

Sirtos # 2017.12.12. 07:37

Kedves Szomorú örökös!
Hihetetlen mennyire nem érted, amit kérdezetem!
Saját magad is leírod mi lett volna a helyes és mikor határozatképes (érvényes a közgyűlés!
Felhívom szíves figyelmedet, hogy nálunk NEM VOLT félórával későbbi második közgyűlés megtartva!!!
Az eredeti első közgyűlési időpontjának megnyitása után olyat hazudott a közös képviselő (levezető elnök), mintha meg lett volna a törvény által előírt megjelenni köteles tulajdoni hányad. A későbbi per során 100%-ig bebizonyosodott, hogy a meghatalmazások több ízben is szabálytalanul voltak benyújtva (az albetétnek csak az egyik tulajdonosa adta a meghatalmazást egy 3. félnek, a másik nem bízta meg őt), így ennek felhasználásával sem volt meg az 50%+1th.!!!! Aznap minden határozat ennek az illegitim közgyűlésnek az égisze alatt született.
Ha szabályosan állapítja meg (nem hazudva) a közös képviselő a közgyűlésen megjelentek tulajdoni hányadát és berekeszti az első közgyűlést, majd fél órával később elrendeli a megismételt közgyűlést, ott már valóban mindegy lett volna hányan vesznek rajta részt! Egyszerű többséget igénylő határozatok hozhatók lettek volna. Megjegyzem minősített szavazathoz kötött határozat AKKOR SEM HOZHATÓ!
A kérdésem az volt : az első közgyűlésen megjelentek th. összeszámolása után törvényes-e elkezdeni a közgyűlést, ha bizonyítottan nem voltak ott 50%+1 th. arányban a tulajdonosok?
Magukra a többségi tulajdonosokra nézve is hátrányos határozatokat hoztak ezen a közgyűlésen a megjelent kollaboránsok!
A bírósági tárgyaláson már égett az alperes talpa alatt a talaj, mert neki kellett bizonyítania (fél év múlva), hogy a meghatalmazásokat is beleszámítva megvolt az első meghirdetett közgyűlésen az 50%+1 th. Nem tudta, neki sem jött ki a matematika. Mit tett?
Gyorsan végigküldték a gondnokot, hogy a hiányzó nyilatkozatokat beszerezzék a közgyűlés időpontjában még nem rendelkezett tulajdonosoktól.
A bíró a végén azt az ítéletet hozta, hogy figyelembe vette a fél évvel később (dátum az alján) nyilatkozatokat, amiben arról nyilatkoztak a tulajdonostársak, hogy ő is úgy gondolta, hogy a meghatalmazását XY-nak odaadja, hogy a közgyűlésen képviselje őt!
Tehát a jövőben ennek értelmében minden első közgyűlés érvényes, ha azt hazudják ott a helyszínen, hogy a megjelentek és meghatalmazással képviselt tulajdonosok száma meghaladta az 50%+1 th.-t!
Legfeljebb, ha ezt valaki vitatja (netán jogorvoslatért bírósághoz fordul) NA BUMM, majd mire vége lenne a bírósági pernek (1-2 év) addigra elég lesz benyújtani az érintettek "rendelkezését"! Amikor kihirdetik az első közgyűlés határozatképességét, ott lehet hazudni is, még csak bizonyítani sem kell semmit.

wers # 2017.12.12. 07:49

Off
Ez rosszabb, mint a miiiitiiiing. Oktatják azt valahol, hogyan lehet a semmiről végeláthatatlanul csevegni, ill. ami néhány szóval érthetően elmondható, azt miként sikerül óceánná duzzasztani?

drbjozsef # 2017.12.12. 10:38

Dehogy a törvényt. A józan eszedet. De ha ez így jobban esik neked : teljesen igazad van. A törvény az törvény, felháborító ami történt, és megértem a frusztrációdat, hogy 2 évig pereskedsz olyan miatt, ami fél órával később amúgy ugyanúgy megszavazódott volna, tehát érdemben a világon semmi sem változott volna a határozatok szempontjából. Szar egy világ ez.

wers # 2017.12.12. 10:47

De jutalomként, hogy végigolvastuk a többfelvonásos tragikomédiát, igazán szép gesztud lenne lenne tőled, mi is volt az a világrengető határozat, ami ennyire felizgatott, Sirtos.

Nina42 # 2017.12.12. 16:44

4 lakásos társasházunkban tavasszal csőtörés miatt elfolyt egy csomó víz. Udvari vezeték volt, közösen fizettük ki a díjat. A közös képviselő (vagy annak kikiáltott és közszolgáltatóknál bejelentett személy) az egyik tulajdonos édesanyja, nem lakott itt, elvétve láttuk. (Nem igazán nevezhető kk-nek, kb. semmit nem csinált és az egyetlen meglévő - 25 éves - Társasházi Alapító Okiratban nem szerepel a neve, és egyik jelenlegi lakóé sem. Vagy van újabb vagy nincs.) A "kk" gyerekei nyáron eladták a társasházban lévő lakásuk, elköltöztek.
Novemberben érkezett egy határozat a vízszolgáltatótól, hogy jóváhagyták a kérelmünket és az elfolyt víz miatt jóváírnak 525 köbméter csatornadíjat és kb. 26o köbméter vízdíjat, amit nem fizethetnek ki kp-ben, de majd figyelembe veszik... Nyilván kaphatott értesítést a "kk" is, mert besétált a szolgáltatóhoz és kp-ben felvette a jóváírt összeg jelentős részét, majd eltűnt.
Szerintetek is tehetek feljelentést? Vagy ki tehet?