Ingatlanjog az új Ptk.-ban és a gyakorlatban - Szakmai konferencia

2013.12.20. Jogi Fórum / Fábián Erika

Főbirtokos, albirtokos, jogi személyek javára alapított haszonélvezet, épület és a föld tulajdonjogának megosztása - Az „Ingatlanjog a gyakorlatban” címmel megrendezett Nexon-Milton-Jogi Fórum közös rendezvényen az új Polgári Törvénykönyv ingatlanjogi szabályai s a gyakorlati alkalmazás várható nehézségei kerültek megvilágításra.

Az új Polgári Törvénykönyv az ingatlanjog területén is bővelkedik újdonságokban, még ha alapjait tekintve nem is lesz nagy a változás. A megújuló szabályokról és az új törvénnyel kapcsolatos ingatlanjogi kérdésekről a konferencia meghívott előadója, Dr. Horváth Gyula ügyvéd (a bnt Szabó Tom Burmeister Ügyvédi Iroda alkalmazott ügyvédje) tartott átfogó előadást.

Az új törvény könnyebb és gyorsabb megértését nem csupán a jogszabályhoz készült kommentár, de a ’90-es évektől összegyűlt jelentős mennyiségű és tartalmú joggyakorlat is nagymértékben segíti. Mindezek mellett nem elhanyagolható támpont az ingatlanügyi hatóságoknak az a gyakorlata sem, mely szerint az illetékességi területükön eljáró bíróságok ítélkezését figyelemmel kísérik, és egy adott kérdésben annak megfelelően járnak el az ingatlanügyi eljárásokban, ahogyan a bíróság ítélkezik az ugyanolyan típusú ügyekben.

Az új Ptk. az 5. könyvében, Dologi jog elnevezés alatt rendezi a birtok, tulajdonjog, korlátolt dologi jog és az ingatlan-nyilvántartás kérdéseit. Leginkább szövegbeli pontosítások történtek a korábbi szabályokhoz képest, s a bírói gyakorlat és a jogtudomány eredményei is tetten érhetőek a jogszabályban. A törvény bevezeti a főbirtokos, albirtokos fogalmát és megteremti a közvetlen bírósági út lehetőségét a posszesszórius birtokvédelemben, az ilyen eljárásokban azonban jogcím alapján dönti majd el a birtokvitát a bíróság. Az előadó a tulajdonjog témakörében elmondta, hogy továbbra is főszabály marad az Aedificium solo cedit elve, azonban lehetőség lesz arra, hogy a tulajdonos az épület és a föld tulajdonjogát megossza, s azokat akár külön-külön értékesítse. A haszonélvezeti jog a jövőben jogi személyek javára is alapítható lesz, legfeljebb 50 év időtartamra, s a határozatlan időre bejegyzett haszonélvezeti jog is csak ennyi ideig állhat fenn. Bevezetésre kerül a rendhagyó haszonélvezet fogalma, mely a természetüknél fogva elhasználható dolgokra, gazdasági felszerelésekre, állatállományra, árukészletre és pénzre terjed majd ki. Az első előadás végén a használat jogának és a közös tulajdonnak a szabályait tekintette át az előadó, szó esett a szolgalmakról, közérdekű használatról, míg a közös tulajdon témáján belül a társasháztulajdonról. 

A konferencia következő részét az ingatlan, mint biztosíték témaköre nyitotta, és szó esett a zálogjogról, óvadékról, hitelbiztosítéki nyilvántartásról. Egyik fontos változás a korábbi szabályhoz képest, hogy a zálogjog intézménye nem a kötelmi jogban, szerződést biztosító mellékkötelezettségként, hanem a dologi jog részeként a korlátolt dologi jogok között foglal helyet az új Ptk.-ban. Megszűnik az önálló zálogjog, és olyan új jogintézmény is megjelenik majd, mint a zálogjogosulti bizományos vagy a különvált zálogjog. Ez utóbbi a refinanszírozás területén lehet majd jelentős. A jelenleg közjegyzők által vezetett, közhiteles zálogjogi nyilvántartást a hitelbiztosítéki nyilvántartás váltja majd fel, mely negatívan közhiteles nyilvántartásként fog funkcionálni (bejegyzés nélkül harmadik személyekkel szemben nem hatályos, de nem konstitutív, nem alkalmas a fennállás közhiteles nyilvántartására). A nyilvántartás az interneten teljesen nyilvános és ingyenesen hozzáférhető lesz. A zálogjogok sorrendiségében a rangsort az alapítás elsődlegessége határozza meg, s a zálogjog kielégítése tekintetében sem lesz számottevő változás. Az érvényesítésben újdonság viszont, hogy végrehajtáson kívüli értékesítés esetén a jogosult az érvényesítés egyik módjáról a másikra térhet át, s nem kötelezi őt szerződéses sorrend, így a kielégítés módját választása szerint gyakorolhatja. Mint megtudhattuk, a végrehajtáson kívüli szerzésmód – akárcsak jelenleg – továbbra is származékos szerzésmód marad.

Az előadás további részében az ingatlanokkal kapcsolatos, azokhoz szorosan köthető egyes szerződések, így különösen a bérlet (ezen belül a lakásbérlet), az adásvételi szerződés, a megbízási szerződés és a bizalmi vagyonkezelési szerződés került részletesebb bemutatásra. A szerződésszerkesztési technikák tipikus hibáiról, a választottbírósági kikötésről és általános szerződési feltételek alkalmazásáról is beszélt röviden az előadó. A Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) kapcsán elmondta: némi jogbizonytalanságra adhat okot, hogy míg az új Ptk. a korábbihoz képest eltérő szabályokat tartalmaz a lakásbérletekre vonatkozóan, a Lakástörvény módosítása – egyelőre – nincsen kilátásban. A bérelt lakások felmondása körében érdemes tudni, hogy az új Ptk. felmondási jogot biztosít a bérlőnek olyan esetben is, ha a lakás emberi tartózkodásra alkalmatlan, még akkor is, ha ennek ismeretében kötött bérleti szerződést a bérlő. Ha a bérlő biztosítékként óvadék fizetésére köteles, ez az összeg a törvény alapján nem haladhatja meg a havi bérleti díj háromszorosát, ellenkező esetben a bérlő kérheti a bíróságtól, hogy szállítsa le az óvadék összegét a jogszabályi előírásnak megfelelően.

Az adásvételi szerződések szabályainak áttekintése során egy - a közös költséggel kapcsolatos – bizonytalanság tisztázására is sor került, mely szerint sem most, sem az új Ptk. hatálya alatt nem hajthatóak be az ingatlan új tulajdonosán a régi tulajdonos által nem fizetett, az ingatlanra még rá nem terhelt közös költség tartozások, még akkor sem, ha a társasház az alapító okiratában vagy szervezeti és működési szabályzatában a régi és az új tulajdonos egyetemleges felelősségét írja elő. Az adásvétel különös nemeiben nem lesz számottevő a változás az új jogszabályban, habár az elővásárlási jog tekintetében némi bizonytalanságra ad okot az a rendelkezés, melynek alapján visszavonható az elővásárlási jog akkor, ha többen, egy rangsorban jogosultak az elővásárlásra és közülük többen elfogadó nyilatkozatot tesznek, azonban, ha egyikük sem vonja vissza nyilatkozatát, akkor a jogosultak érdekeltségük arányában közös tulajdont fognak szerezni. E téma körében a vételi jog kapcsán elhangzott, hogy megszűnik az 5 évre alapíthatóság, mint időbeli korlát, ugyanakkor új jogintézmény, az eladási jog jelenik meg az adásvétel különös nemei között.

A konferencia utolsó blokkját az új Ptk. által meghonosított bizalmi vagyonkezelési szerződés képezte, melynek kapcsán az előadó beszélt a jogintézmény lényegéről, a felek jogairól, kötelezettségeiről, a vagyonkezelő felelősségéről és részletezte a vagyonkezelés megszűnésének eseteit. Az ingatlanjogi szabályok teljes körű vizsgálata és a hallgatóság aktív közreműködése a konferencia időtartamát a tervezettnél kissé hosszabbra nyújtotta, mely koránt sem ejtett csorbát a rendezvény felépítésén és színvonalán.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
INGATLANJOG
ÚJ PTK
JOGI FÓRUM KONFERENCIÁK