elbirtoklás

Fórum → ingatlanügyek
újabb elöl     új hozzászólás

Csupa kérdés # 2007.06.16. 08:18

Elbirtoklás témában nekem is akad bőven kérdésem...

Pl. Kiskorú elbirtokolhat-e tulajdoni hányadot?

Emellett:
Jóhiszemű vevőnek tekinthető-e az a szomszéd, aki megveszi az ingatlan egy tulajdoni hányadát; ugyanakkor tudja, hogy az eladó társtulajdonos sokáig nem gyakorolta a tulajdonjogát,és rajta kívüli társtulajdonosok laktak az ingatlanban? Ezen a jogi alapon már volt elbirtoklási per folyamatban. A jogerős ítélet szerint a bentlakó anya nem birtokolhatott el, mert nem csak sajátjaként, hanem a vele együtt lakó kiskorú nevében is birtokolt. Ha a kiskorúval együtt elbirtokolhatnak, ilyen esetben a vevő esetleg kibillenthető utólag?

Előre is köszönöm a hozzászólásokat.

ObudaFan # 2007.06.16. 11:09

Elbirtokolhat kiskorú is.

A többihez ismerni kellene az előző per anyagát.

Csupa kérdés # 2007.06.16. 11:26

Milyen infó szükséges az előző perből? Ha a kiskorú és az anyuka együtt elbirtokol, akkor megvan a megfelelő idő.

És a fő kérdés, hogy jóhiszemű vevőként védené-e a jog a szomszédot, aki megveszi a hányadot.

ObudaFan # 2007.06.16. 11:41

Aki az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapotban bízva, ellenérték fejében szerez, azzal szemben nem hivatkozhat elbirtoklásra az, akinek a tulajdonjoga nem lett bejegyezve, és a pert sem jegyeztette fel az adásvétel előtt a tulajdoni lapra.

Csupa kérdés # 2007.06.16. 13:54

"A Ptk. 121. § (5) bekezdésének az előbbiekben kifejtett - az ingatlan-nyilvántartás hivatkozott alapelvi rendelkezéseivel összhangban álló - értelmezése tehát szükségessé teszi az ingatlan-nyilvántartásban bízó, ellenérték fejében szerző fél jóhiszeműségének vizsgálatát is. " BH 2007.44

Ezért forszírozom azt a jóhiszeműséget.... Vajon ha tud a szomszéd a ténybeli állapotról,de úgy gondolja, a jogerős ítélet a jogi helyzetet tisztázta, egy esetleges későbbi per (a kiskorú is felperes lesz, nemcsak alperes) kibillentheti-e a tulajdonából?

ObudaFan # 2007.06.18. 19:06

Így elsőre, szerintem nem, de hát ismerni kellene annak a pernek az adatait.

Bifish # 2007.07.01. 18:23

Sziasztok!

Elbirtoklással kapcsolatban szeretnék néhány kérdést feltenni:
A családi házunk jogilag eszmeileg osztott, 4 db 25%-os tulajdonos között. Dédapám 1913-ban vette a telket és épített rá házat, 2 fia 50-50%-ban örökölte a házat; a 2 fiúnak pedig 2-2 lánya szintén egyenlő arányban örökölt a szülők után, így alakult ki a 4*25%.

Természetben a házat 2 család használja, hivatalosan 2 lakás van: Édesanyám és nagynéném 25-25% tulajdoni hányadához tartozik egy lakás, amelyben jelenleg élünk.
A másik fél házrészben egy idegen lakik, aki úgy szerezte meg a 25%-os tulajdoni hányadát, hogy a nagyapám testvérének egyik lányától adásvétellel egy család 1979-ben megszerezte az ő 25%-át, és ezzel a családdal a jelenlegi tulajdonos a 1980-ban elcserélte a lakását.
Nagyapám testvérének másik lánya 1956-ban Amerikába disszidált, és kb a 70-es évek óta nem tudunk róla semmit. Az idegen valamilyen módon elérte, hogy a nagyapám testvérének felesége (aki azóta már elhunyt) kiköltözzön a lakásból, annak ellenére, hogy mindkét lánya tulajdoni hányadára holtig tartó haszonélvezeti joga volt.
Tehát az idegen 1980 óta 50% tulajdoni hányadot használ, úgy hogy ebből 25% a saját tulajdona; 25% pedig a külföldre disszidált rokonunké. Ráadásul a társtulajdonos időközben engedély nélkül kialakított egy harmadik lakást is, és így már a beépíthetőségnek is több mint 50%-át veszi igénybe. Az elmúlt közel 28 évben elmondható, hogy sajátjaként gondozta az ingatlant, tehát az elbirtoklás feltételei szerintem fennállnak.

A ház műszaki állapota miatt alapos felújítás lenne szükséges, amely egyrészt nem lenne gazdaságos, másrészt a megosztottság miatt egyik tulajdonosnak sem érdeke. A telek Budapest 2. Kerületében fekszik, nagy értékű, jogilag nem osztható, mert fele rész nem érné el a legkisebb önálló hrsz-re vehető teleknagyságot, a telek természetben pedig a ház bontása nélkül nem osztható, ezért csak egyben adható el.

Az elbirtoklást az idegen nem akarja vállalni, ezért a házat közösen szeretnénk eladni, úgy hogy a vevő 75%-ot megvásárol, és a fennmaradó 25%-ot pedig elbirtokolja, és a házat elbontja. A külföldi rokonról annyit tudunk, hogy 1930-ban született, és nagy valószínűséggel már nem él. A tulajdoni lapon szerepel egy amerikai cím hozzá, ami már elég régi ahhoz, azóta megváltozzon.

Az elbirtoklás gyakorlatával kapcsolatban a következő kérdéseim lennének:

  1. Jól látom-e, hogy az elbirtoklás feltételei fennállnak? Ha esetleg nem, mit lehet tenni?
  2. Mivel tudja a vevő bizonyítani, hogy a külföldi rokon az elmúlt 15 évben nem kereste a tulajdonát? Szükséges-e az Amerikába disszidált rokonnal megpróbálni valamilyen módon kapcsolatba lépni?
  3. Mivel tudja a vevő bizonyítani, hogy az előző tulajdonosok az elmúlt 15 évben sajátjukként gondozták a tulajdonukat? Kell-e ehhez tanúskodnunk?
  4. Mekkora kockázat van az elbirtoklási eljárásban? Ha ti lennétek a vevő jogi tanácsadói a fentiek ismeretében javasolná-e a kockázat felvállalását, ha az elbirtokolni kívánt negyedrészt a piaci értéknél alacsonyabb összegért tudja megszerezni? Vagy a kockázat olyan mértékű, hogy inkább azt javasolná, hogy az elbirtoklást mindenképpen a jelenlegi tulajdonosok hajtsák végre, és az adásvételre csak utána kerüljön sor?
  5. Milyen költségekkel számolhatunk? Elbirtokolni kívánt negyedrészre 10 millió Ft-os perértéket feltételezve milyen összegben? (ami hirtelen eszembe jutott (bírósági illeték; ügyvédi díj; vagyonszerzési illeték; értékbecslési ktg; ügygondnok? ktg-e)
  6. Mennyi időt vesz igénybe az eljárás?

Szíves segítségeteket előre is köszönöm.

Üdvözlettel: Bifish

tomas64 # 2007.07.01. 19:12

Az alapos és szerteegazó tényállás ismerttetésében van egy mondatod: az ingatlan nem mgosztható. A Ptk. szerint az ingatlan csak egészében elbirtokolható, részében nem, ezért a szbanforgó ingatlan 25%-a nem elbirtokolható.

Dr.Attika # 2007.07.02. 06:42

A PK 4-es szerint elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát.
Így van mód az elbirtoklásra.

Ügyvéd
http://jogitanacs.info
http://amerikairendszam.com

Bifish # 2007.07.14. 11:15

Mivel lehet bizonyítani, hogy a külföldi rokon nem kereste a tulajdonát, ill. azt, hogy az idegen sajátjaként gondozta a házat?
Kb annyit tudunk elmondani, hogy nem láttuk a külföldi rokont az elmúlt 50 évben.
A saját használatként pedig azt tudjuk elmondani, hogy a többször felújította házat ill. bevezette a gázt stb.
Elég lehet ennyi bizonyíték?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.07.14. 12:21

Az előbbit nem kell bizonyítanod, neki kell az ellenkezőjét.
Az utóbbit leginkább tanúkkal, számlákkal lehet bizonyítani.

ObudaFan # 2007.07.14. 12:55

Elbirtoklási perekben azért egy-két szomszéd mindig fel tud bukkanni, aki tudja tanúsítani, hogy ki is használta az ingatlant az elmúlt években.
A költségek: 6% illeték, esetleges ügyvédi munkadíj, ügygondnoki díj és költségek.
Időben elhúzódhat a per, ha sok a tulajdonos. elbirtoklási perekben gyakran van 15-20 peres fél. Ha egy meghal, a hagyatéki eljárás idejére az eljárás félbeszakad, és ezzel el is megy annyi idő, hogy valemelyik másik öreg tulajdonos meghalhasson. Ezzel együtt láttam már másfél éven belül befejezett elbirtoklási pert is, de láttam sok évig tartót is.

Renike # 2007.08.24. 19:24

Sziasztok!
Elbirtoklással kapcsolatosan a következő kérdésem lenne: önkormányzati tulajdon számít e állami tulajdonnak amire vonatkozik a 15 tiltó év?

Példa:
Van egy telek ami 10 évvel ezelőtt Önkormányzati tulajdonban volt. Azóta magántulajdonba került és ennek terhére menne az elbirtoklás. Az új elbirtokló 15 éven szakadtalanul birtokolta a területet. Igen ám, csakhogy nem oldható meg az elbirtoklás mert ebből a 15 évből 5 év önkormányzaté volt.

Az önkormányzati tulajdon ezen esetben elbirtokolhatatlan állami tulajdonnak számit?

Új jogszabály szerint már állami tulajdon is elbirtokolható. E törvénynek nincsen visszamenő hatálya fenti esetre?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.24. 19:38

Az önkormányzati tulajdon nem állami tulajdon. És az állami tulajdon is elbirtokolható már több mint 15 éve.

Viszont az ingatlan-nyilvántartásban adataiban jóhiszeműen bízva visszterhesen szerző harmadik személlyel szemben nem lehet érvényesíteni azt az időt, ami az eladóval szemben telt el.

Renike # 2007.08.24. 19:48

Köszönöm. Magyarul lehet önkormányzati tulajdont mint magán elbirtokolni. Tehát az önkormányzati nem egyenlő az államival és a rá vonatkozó 15 évvel!

Ebben biztos vagy?

Tudniillik bírósági pert buktam arra hivatkozva, hogy 5 évig Önkormányzati tulajdonban volt a föld és az államinak felel meg! (Szerencsétlen módon a 15 éves ciklus még úgy esett, hogy visszamenőleg nem esett az új törvény hatályába (azaz állami tulajdont is el lehet birtokolni) és gondolom visszamenő hatály nincs meg azóta az új tulaj "megszakította" a szakadtalan birtoklás tényét).

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.24. 20:16

Nem nagyon értem, amit írsz...

Renike # 2007.08.24. 20:24

Igen, ez egy roppant bonyolult eset.

1991-től számítva birtokolható el az állami vagyon is ha megvan a 15 év szakadtalan birtoklás.

A per 2005-ben indult elbirtoklásra vonatkozóan korábban ÖNKORMÁNYZATI tulajdonban is álló ingatlannal szemben.

Így egy év híja van az 1991-es visszamenő elbirtoklásig az állami tulajdonnal szemben.

AZONBAN bogarat ültettél a fülembe azzal, hogy az önkorm tul nem egyenlő az állami tulajjal.

Most már érted a kérdésemet?

És ha igen, akkor tudnál triviálisan válaszolni?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.24. 20:29

Nem értem. Azt magyaráztad meg, amit korábban is értettem.

De már mondtam: harmadik személy jóhiszemű visszterhes szerzése tulajdonképpen megszakítja az elévülést.

Egyébként hogy lehet az, hogy valaki megvásárol az önkormányzattól egy ingatlant, és nem zavarja ki belőle a jogcím nélküli bitorlót?

Renike # 2007.08.24. 20:36

Figyu!

Ez tényleg bonyolult eset.

Utolsó mondatotra egyszerű a válasz: ingatlanspekuláció. Papíron ment a vásár.

Elbirtoklás tulajdonra vonatkozik ha azt 15 éven át (régen 10 év) SZAKADTALANUL birtokolta az egyén. Ez esetben itt is fennáll. Az ingatlannak közben akár 10000 tulajdonosa is lehetett kivéve az államot. Az elbirtoklás per elbukásánál nem is ez volt a lényeg, a PERDÖNTÕ hane az, hogy a 15 évből 5 évecske Önkormányzati tulajdon volt és arra hivatkozott a bíró, hogy az Önkormányzat = állami tulajdon és fenti törvény miatt így nem jön ki a 15 év csak 10.

Remélem most már érthető. : )))

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.24. 21:03

Meg akarsz tanítani rá, mi az elbirtoklás? LOl
Aranyos...

A fejtegetésed egyébként téves. Kétszer mondtam el, miért. Harmadszor, engedelmeddel, már nem fogom.

Renike # 2007.08.24. 21:11

Rendben. Legyen téves.

Isten keze rajta és a per legyen elbukott.

AZONBAN nem ez volt a PERDÖNTÕ (mármint amit valóban 3x elmondtál: „harmadik személy jóhiszemű visszterhes szerzése tulajdonképpen megszakítja az elévülést”) hanem az, hogy a bíró az ÖNKORMÁNYZATI TULAJDONT egyenlőnek vette az állami tulajdonnal szemben.

Felejtsük most el hát téves fejtegetésemet.
Vegyük úgy, hogy VÉGIG ÖNKORMÁNYZATI tulajdonban volt az ingatlan.

Ekkor mi a helyzet?

(Emlékeztetőül: 2005-ben kezdődött a per és így VISSZAMENÕLEG nem jön ki a 15 év 1991-ig!)

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.24. 21:14

Ha egyszer 15 év kell az elbirtokláshoz, akkor 14 nyilván nem elég. Ez miért kérdés?

Renike # 2007.08.24. 21:25

Félreértettél.

A 15 év megvan. Az ominózus ingatlant SZAKADTALANUL 30 éve birtokoltuk. Ha magánszemély lett volna az alperes akkor nincs gáz-
  • sima ügy. Azonban mint korábban említettem 5 évig Önkormányzati tulajdonban volt.

(1991-től lehet az államtól elbirtokolni ingatlanokat.
2005-ben kezdődött a per.
2005-1991 = 14 év.
Vagyis mivel 5 évig Önkormányzati tulajdon beleszólt a bíró azt államinak vette és ezért lett bukta).

Tudom, hogy 3x mondtat ominózus mondatodat, amely szerint mindenképpen bukta lett volna.

Azonban ne tévesszenek meg a számok és csak gondolatban mennék tovább.

Tehát ha például az ominózus ingatlan -mondjuk 1800-tól Önkormányzati tulajdonú egészen napjainkig (így kizárom az általad tett jogos észrevételt) és én azt 1975-től egészen 2005-ig szakadtalanul birtokolom (30 évig) akkor mehetne e rá az elbirtoklás?

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.24. 22:19

Ne tetézd. :)
Szerinted 1990-ben kié volt az az ingatlan?

Renike # 2007.08.24. 22:33

Arra gondolsz, hogy állami volt és 1990 után került át önkormányzati tulajdonba?