Szolgalmi út tulajdonjoga?

20 évvel ezelőtt a szüleim családi házat vásároltak, de az adásvételi szerződésből kimaradt az ingatlanhoz tartozó szolgalmi út (1/2-es) tulajdonjogának adásvétele. Az eladó elfelejtette, hogy a szolgalmi út külön helyrajzi számon található, a szüleim pedig nem ellenőrizték. A szerződésben ugyan van utalás arra, hogy a megvásárolt ingatlant szolgalmi jog terheli 3 másik szomszéd javára, aminek csak akkor van értelme, ha az ingatlanhoz tartozik a szolgalmi út is, de a tény az, hogy az önálló helyrajzi számon szereplő szolgalmi út 50%-os tulajdonrésze az előző tulajdonos nevén van.

Az előző tulajdonos nem lakik itt, sem a közelben, fizikailag semmi köze az ingatlanhoz, jelét nem adta annak, hogy tudna a helyzetről. Szüleim sem tudtak róla egészen tegnapig, amikor a szomszédos ingatlanra vevő akadt, és a földhivatali bejegyzésből kiugrott a probléma. A szomszéd (aki a szolgalmi út 1/2-es másik tulajdonosa), azt követeli, hogy ezt azonnal rendezzük.

Mit tehetünk?

Jelenleg 3 megoldás körvonalazódik. Az első, hogy meggyőzzük a szomszédot a szőnyeg alá söprésről, de ezt nem akarjuk, nem is látszik célszerűnek. A jogi helyzetet átfutva a második megoldás, hogy mivel az út tulajdonosa nem jelezte ellenvetését, a szüleim 15 év után megszerezték a szolgalmi jogot az úton, amelyet a szolgalmi út (50%) tulajdonosának biztositania kell, akár tetszik neki, akár nem. A kérdés, hogy elbirtoklással szerzett szolgalmi jog esetén ezért a szolgalmi jogért kérhet e bármilyen dijat, ill. nyilván bármilyen beruházás a szolgalmi úton problémás.

A harmadik megoldás az volna, ha az előző tulajdonos jelképes áron eladná azt a szüleimnek, de az illetőt ismerve jó esély van arra, hogy ennél többet akar majd. A lehető legtöbbet. Amit tekintettel arra, hogy eredetileg a szolgalmi út is az ingatlan, ill az adásvétel is része lett volna, minimalizálni szeretnénk.

Mit javasolnak a tisztelt jogászok, melyik irányba induljunk el? Jelentsük be a szolgalmi jog megszerzését, és utána egyezkedjünk a nyakunkon ragadt tulajdonossal, vagy kockáztassunk és egyezkedjünk vele? Mennyibe kerülhet ez a legrosszabb esetben? A telek ára kb 75millió ft, a szolgalmi út a telek területének kb 1/10-e.

Minden tanácsot köszönettel fogadok.

Tehát: van egy földhivatali nyilvántartás szerinti "kivett út" ingatlan, amin keresztül megközelíthető a ház? Ennek az 1/2 részéről megy a diskurzus, hogy kimaradt az adásvételiből, de úgy gondoljátok, hogy az átjárási szolgalmat (tehát nem a tulajdonjogot!) elbirtoklással megszereztétek?

„hogy a megvásárolt ingatlant szolgalmi jog terheli 3 másik szomszéd javára, aminek csak akkor van értelme, ha az ingatlanhoz tartozik a szolgalmi út is,”
Ennek fuss neki még egyszer. Az, hogy az ingatlant 3 másik szomszéd javára terheli szolgalmi jog, annak nem sok köze van az úthoz...
A kérdés, hogy az családi ház mint uralkodó ingatlan javára van-e szolgalmi jog (mint teher) bejegyezve az útra? Mert ha igen, akkor nincs itt semmi látnivaló.

„A szomszéd (aki a szolgalmi út 1/2-es másik tulajdonosa), azt követeli, hogy ezt azonnal rendezzük.”
Baszki akkor miért téged basztat? Hát akkor követelje csak a társtulajdonosától!
Ja hogy ne éri el! Ha nem vergődik vele zöld ágra, majd ő kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését!
Akkor meg árverésen megveszed a részed. Így neki is biztosan jó lesz!

„a szüleim 15 év után megszerezték a szolgalmi jogot az úton, amelyet a szolgalmi út (50%) tulajdonosának biztositania kell, akár tetszik neki, akár nem. A kérdés, hogy elbirtoklással szerzett szolgalmi jog esetén ezért a szolgalmi jogért kérhet e bármilyen dijat”
Az elbirtoklás eredeti szerzésmód, nem visszaterhes.
Ptk. 5:161.§ (3) "Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa, ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik. Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra."
Az út közös tulajdonban van, s feltételezem, használati megosztás nincs rajta. Ebben az esetben nem állja meg a helyét az, hogy "én csak azt a felét használtam, ami az előző tulajé", mert nem fizikailag van megfelezve az út, hanem tulajdonjog szempontjából. Tehát nincs elirtoklás, ha a másik, birtokon belül lévő társtulajdonos a 15 éven belül felszólalt az út használata ellen.

„ill. nyilván bármilyen beruházás a szolgalmi úton problémás.”
Majd helytállnak a tulajdonosok. Akinek problémát okoz a közös, túros hátú ló, majd intézkedik a közös tulajdon megszüntetése iránt.

„Jelentsük be a szolgalmi jog megszerzését,”
Ha az út két tulajdonosa egybehangzóan nem ismerik el az elbirtoklást, akkor nem fogod te azt bejelenteni sehol. Legfeljebb perelsz érte.

melyik irányba induljunk el?
Indítsa el a pampogó szomszéd a közös tulajdon megszüntetési perét, te meg lógsz az MBVK portálon, mikor hirdetik meg árverésre. És akkor megveszed az út felét. Vagy ha ügyes vagy, az egészet, és visszaadod a kölcsönkenyeret a pampogó szomszédodnak.

Először is köszönöm a segitséget!

1.) Igen, ill. ez egy értelmezése a helyzetnek.
2.) „hogy a megvásárolt ingatlant szolgalmi jog terheli 3 másik szomszéd javára, aminek csak akkor van értelme, ha az ingatlanhoz tartozik a szolgalmi út is,” Valóban nincs, az ingatlan adásvételi szerződésében viszont az eladó és a szüleim is úgy tudták, hogy annak része az út, ezért terheli az ingatlant az adásvételiben a szomszédok szolgalmi joga. Mivel azonban nem része, ezért a nélkül nincs olyan terület, amire mi szolgalmi jogot tudnánk biztostani fizikailag.

3.) Sajnos nincs bejegyezve a házra szolgalmi jog, mivel eddig azt sem tudtuk hogy szükség van rá, abban a tudatban, hogy az út is az ingatlan része. Erre lehetne megoldás a 15 éves elbirtoklás a szolgalmi jogra. Az út másik, birtokon belül lévő társtulajdonosa egyébként nem szólalt fel 15 éven belül az út használata ellen (100% hogy aláirná a javunkra), nem is érdekli, alapvetően jó viszonyban vagyunk, az ügyvédje hajtja a rendezést, arra hivatkozva, hogy a birtokon belül maradt tulajdonosnak elővásárlási joga van, ami zavarja.

4.) "Ha az út két tulajdonosa egybehangzóan nem ismerik el az elbirtoklást, akkor nem fogod te azt bejelenteni sehol. Legfeljebb perelsz érte." A szomszéd minden további nélkül elismerné, a beragadt tulajdonosról még nem tudjuk, de ha csak peres úton érvényesithető az elbirtoklás, akkor ha jól értem sajnos ez nem járható út.

5.) Nem akarunk kiszúrni a szomszéddal, jó a kapcsolat. Ha lehetséges, akkor általában konfliktus nélkül szeretnénk megoldani, de az sajnos nagyon könnyen elképzelhető, hogy a beragadt tulaj minél több pénzt próbál kérni a szolgalmi útban maradt tulajdonjogáért (szerencsejáték függő). Az átirás költségét, és egy jelképes összeget fizetnénk is, hiszen mi is hibáztunk, a potenciális milliós lehúzást akarjuk csak elkerülni.

Ha megpróbálja, milyen lehetősége van kiszúrni velünk? Lezárni nem zárhatja le. De benyújthat valami kompenzációs igényt, a használatra? Ha igen, akkor kellene indtani a pert a szolgalmi jog megszerzésére?

„Igen, ill. ez egy értelmezése a helyzetnek.”
Ne már! Konkrét tényállást adj elő, légyszi!
Mi ennek az ingatlannak a földhivatali megnevezése, amin 15 éve átjárkáltok? "kivett út"? "kivett közút"? "kivett magánút?" "Kivett, beépítetlen terület"? Vagy valami más?

„A szerződésben ugyan van utalás arra, hogy a megvásárolt ingatlant szolgalmi jog terheli 3 másik szomszéd javára”
Aha! Tehát az a szolgalom nem szerepel földhivatali nyilvántartásban sehol, csak valahol az adásvételi szerződésben?
Akkor az a szolgalom nincs, nem létezik.

„Az út másik, birtokon belül lévő társtulajdonosa egyébként nem szólalt fel 15 éven belül az út használata ellen (100% hogy aláirná a javunkra), nem is érdekli, alapvetően jó viszonyban vagyunk, az ügyvédje hajtja a rendezést, arra hivatkozva, hogy a birtokon belül maradt tulajdonosnak elővásárlási joga van, ami zavarja.”
Akkor az ügyvédje tudja, mit kell tennie anélkül, hogy neked előadtam volna. Hát hajtsa azt!

„de ha csak peres úton érvényesithető az elbirtoklás, akkor ha jól értem sajnos ez nem járható út.”
Miért is? Járásbíróság ítélkezik, még csak ügyvéd se kell neked. A tényállás alapján pedig 15 évig úgy használtátok az utat, hogy egyik tulajdonos sem szólalt fel ez ellen. Akkor mi a problémád?
Ha mindkét tulajdonos nyilatkozik az átjárási szolgalom elbirtoklásáról, akkor azzal a földhivatal bejegyzi a szolgalmat. Kicsit más a helyzet, ha nem "út"-ként van nyilvántartva a földterület, mert akkor mondjuk kelleni fog földmérő által készített vázrajz is, pontosan hol értendő a szolgalom.

„De benyújthat valami kompenzációs igényt, a használatra?”
Kb. ezerszer leíratott már a fórumon a válasz az ilyen kérdésekre: kérni semmit sem tilos.

Ha igen, akkor kellene indtani a pert a szolgalmi jog megszerzésére?
Szerintem akkor kellene pert indítani a szolgalmi jog bejegyzésére, ha "önként" nem adják. Egy tulajdoni lapon is rendezett helyzet aranyat ér, főleg ha egy 75M Ft értékű ház megközelítése biztosított vele, a mindenkori tulajdonos számára.
Képzeld csak el, ha el akarjátok adni! Kummogtok majd, vagy mit fogtok mondani, hogy lehet megközelíteni? Ha az szomszéd oroszlánnak olyan kedve lesz, hogy beenged?

„Lezárni nem zárhatja le.”
még egyszer: ez bizony attól függ, miként van nyilvántartva ez a földterület. Ha közforgalom elől elzárt magánút, akkor lezárhatja. Ha kivett, beépítetlen terület, akkor is.

Ennek a kérdezőnek nincs is problémája. Tulajdonképpen senkinek nincs. Legfeljebb a szomszéd azt hiszi, hogy neki van.

Köszönöm a válaszokat!

A terület nyilvántartása: "kivett közterület".

Érdekesség: A szülői háznak mindhárom szomszéd ingatlanára van szolgalmi joga ill. szolgalmi jog terhelés (és forditva), egyedül a szolgalmi útként funkcionáló, önálló helyrajzi számon szereplő "kivett közterület"-ként nyilvántartott területre nincs szolgalmi jog terhelése.

szejlerszejle

„Érdekesség: A szülői háznak mindhárom szomszéd ingatlanára van szolgalmi joga ill. szolgalmi jog terhelés (és forditva), egyedül a szolgalmi útként funkcionáló, önálló helyrajzi számon szereplő "kivett közterület"-ként nyilvántartott területre nincs szolgalmi jog terhelése.”

Annyira nem érdekes ez. Ha közterület, akkor nem kell rá semmiféle szolgalmi jog (nem is lehetne, mert nem terhelhető), de már a nevében is benne van, hogy "köz-" szóval a közből bárki használhatja.

nanemaaa,

Na jó, de a "közterület" fogalma nem foglalja magában, hogy az köztulajdon (=állam, önkormányzat)?
Mert ez magántulajdon, tehát legfeljebb közforgalom elől el nem zárt magánút lehetne a minősítése.

Valami nem kerek. Térképet kellene nézni és tulajdoni lapokat. Nem csak az útét, a többieket. De csinálja az, akinek a fennálló helyzet nem felel meg. Régi szabály: az van lépéskényszerben, aki változtatni akar.

@szejlerszejler
Ebből a történetből a te szempontodból talán az is érdekes lehet, hogy a szomszéd 3 uralkodó telek javára vajon hol van szolgalom? Van vázrajz, ahol be van jelölve, hol van biztosítva az átjárás?
Mert ha ezt a szolgalmat a "kivett közterület" funkciójában kiváltja, akkor a szolgalmi jog mint teher akár töröltethető is lenne a tulajdoni lapról (az érintettek hozzájárulásával, ennek hiányában perben).
Azért azt szerintem te is beláthatod, hogy ha átjárási szolgalom terhel egy ingatlant, az biztosan nem ér annyit, mintha tehermentes lenne. A három szomszéd közül bármelyik, bármikor kaphat egy fejlövést, hogy JCB-vel meg teherautóval kezd el átjárkálni, mert megteheti, és joga lesz hozzá.

Az azonban az ügyvéd teljesen abszurd elképzelése, hogy szejlerszejlert kényszerítse egyoldalú(?) adásvételre (amikor ahhoz kellene legalább egy eladó is...), az meg talán még abszurdabb, hogy a legatyásodott, és a térképről is eltakarodott szerencsejáték-függőt vízionálja egy, a semmiből beröppenő, elővásárlási jogával élni is tudó tulajdonostársként.

@drbjozsef
el tudom képzelni, hogy HÉSZ alapján történő leszabályozás eredménye a "kivett közterület" megszületése, csak eleddig elmaradt az önkormányzat részére történő felajánlás. A nyünyörgés meg akár onnan is eredhet, hogy kinek a telkéből kellett leszabályozni.