Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

Felejtsd el.
Önként dugod a nyakad a hurokba.

Tisztázatlan a jogi helyzet.
Nem bizyos hogy tulajdonos leszel.
Ha a bank nem kapja meg a pénzét a kivitelezőtől,akkor tőled fogja kérni mert a sortartásos kezesség szabályai szerint felelsz a társasház tartozásaiért.
Ha egyáltalán tulajdonos leszel.

Mesélj erről a házról mert ez kissé zavaros.

Most épül.ezért nincs még hrsz?

Ha most épül hogy lehet hogy már árvereznek társasházi lakást ami még létre sem jött? Mármint a társasház. A gyakorlatban nincs 18 lakás osztatlan közös tulajdonban.
.
Szeritem egyszemélyi alapitásu társasház lesz ami még nincs albetétesítve.
Itt valami nem kerek...
Bontsd ki a történetet.

gabriella5,

Miért van a 18 lakásos ház közös tulajdonként nyilvántartva, társasház helyett? Még épül, és az egész "beépítetlen terület" a tullapon? Mert ha nem, és a ház már áll, akkor ott valami komolyabb jogi/műszaki gondok lehetnek. Ezt ki kéne deríteni.

Majd Majordomus, aki társasházkezelő, mesél a közös tulajdon örömeiről. Például: mivel nem társasház, ezért nincs közös képviselő, elég nyögvenyelősen mennek a fejlesztések, vagy akár bárminek is a megjavítása. Kihez fordulsz, ha beázik a teto vagy csőtörés van? Ha magad megcsináltatod, hogyan szeded be a pénzt a többi tulajtól? Ha meg eladod, akkor minden egyes tulajdonosnak, gondolom van 30-40 a tulajdoni lapon, elővásárlási joga lesz a lakásodra...

Nyilván van olyan vételár, ami mellett az ember már bevállalja a fentieket. De az nem lesz magas.

A moratórium csak a kilakoltatást tolja el május 1. utánra.

Kedves Szakértők! Segítséget szeretnék kérni, kérlek ne szedjetek szét, ha már feltették előttem. Egy osztatlan közös tulajdonú, egy hrsz.-en lévő lakásra szeretnék licitálni (18lakás). A tulajdoni lapon fel van tüntetve, hogy az adott lakásnak mi lesz a várható helyrajzi száma. Az elővásárlási jogukkal a lakók ugyanúgy az árverezésen élhetnek. Sokkal rizikósabb így bevállalni egy árverezést, mint hogyha 1/1-es tulajdonú lenne? Osztatlan közösnél mik lehetnek még a buktatók? Illetve, ha október közepén jár le az árverezés, akkor már mindenképp belecsúszik a moratóriumba és semmit nem tudok majd intézni csak májustól, ha élnek a lakásban, jól gondolom?

@Majordomus „Na akkor fizesd be a lóvét és meséld el mi lett az ügy vége....” A végrehajtó a határidő lejárta előtt szóban tájékoztatott: átiratot küldött arról, hogy a fizetési a határidő még nem áll be, mivel a bíróság nem bírálta el a kifogást. Így külön értesítéssel fog majd felhívni a vételár megfizetésére (tehát [a kifogás halasztó hatályára vonatkozó] eredeti álláspontját végül gyakorlatilag a javamra megváltoztatta)

• a tájékoztatást tartalmazó végrehajói átirat első kézbesítési kísérlete egyébként a jk.-ben megállapított fizetési határidő lejárta után történt...

Csak ehhez türelem kell,pénz és kitartás ami az új vevőnek nincs mert vízre van szüksege.

@gerbera317
„Viszont előfordulhat a harmadik eset, amikor a vízszolgáltató szándékosan mellőzi a követelése érvényesítését és a végrehajtás kérését, annak ellenére, hogy az ingatlan vételárából egyébként kielégítéshez jutna” - ó nekem volt egy ilyen eset egy éve, ledugózott-plombált bekötésről 217eFt követelést fújt be a szél a vízművektől, de öt levélváltás (és a tartozás maradéktalan megfizetése) után sem sikerült tartozásrészletezést kicsiholni belőlük. A válaszokból mindenesetre sejteni lehetett, hogy sok évre visszamenőleg alapdíj + becsült fogyasztás + késedelmi kamat ismeretlen elegye a tartozás. Amikor végső elkeseredésükben a GDPRba kapaszkodva nem adták ki a részletezőt, szembesítettem őket a legelső levélváltásunk során beküldött tulajdoni lapnak azon részével, ami igazolja, hogy 15 éve halott ügyfelük tartozásának nyilvántartását tartják vissza. Végül a fogyasztóvédelmi hatósági eljárás megindítására törtek meg, akkor vallották be, hogy nyilvántartásuk hiányos, és az így alaptalan tartozáson felül még az új vízóra árát is visszafizették.

@Mateusz
Ragaszkodj hozzá, hogy a végrehajtó adja át neked az ingatlant, azt se bánva, ha abban az áll, hogy ingóságoktól kiürítve adta át. Ha ez megvan, nyilatkozd, hogy az ingóságok őrzésére ezt és ezt a helyiségedet fogod használni. Oszt' jónapot.
Az átadás költségei téged terhelnek. Utána az adóstól azt követelsz amit akarsz, végül pedig azt hajtasz be tőle, amit tudsz.

@balazs65
Az attól függ ám, hogy melyik tulajdonos tartozik a vízműnek (kinek a tulajdoni illetőségére van a vízmű követelése ráterhelve). Ha azén, akinek a tulajdoni illetőségét most megvetted, akkor vagy az első eset, vagy pedig a második. De a harmadik semmiképpen (vagy csak részben). Hogy az első vagy a második, azt neked is kell tudnod, de legalább sejtened.

Árverési vevőként jogom van-e az adós cuccait az ingatlan birtokba adásakor az ingatlan egyik helyiségében ltárolni, vagy azt indenképpen el kell szállítani máshová? A végrehajtó szerint kötelező elszállíttatnom. Gondolom arra gondol, hogy az ingatlant üresen kell átadnia, amit nem tud megtenni, ha az egyik helyiség ezután raktár. Korábban olvastam, hogy ez nem szokott akadályt jelenteni.

Hol érdemes költöztetőt és lakatost keresni? Érdemes a végrehajtónál megkérdezni, hogy ki vállal kilakoltatást? Költöztetőkartonokat, csomagolóanyagot is nekem kell bizosítani gondolom. Ha jól értem a törvényt, akkor nekem kell tárolni a cuccokat, de megtehetem azt, hogy azokat csak akkor adom át az adósnak, ha kifizeti a lakatos, költöztető és a tárolás díját?

gerbera 5 esetből mind az őtnél lapitott a Vízmü,tudván hogy valaki kifizeti a vízdíjat.

Jó, 40-70 ezer ft-os tételekről volt szó,ami az árverési ár töredéke,de akkor is ki kellett fizetni. Addig nem kötött vele szerződést.
.Ráadásul úgy hogy a Vízmű már megkapta a pénzt,hiszen kiterhelte a különbözetet a társasház főmérőjére!

igen, itt valószínűleg a 3. eset állhat fent, mivel bár a tulajdoni lapon van végrehajtás kérése víz tartozásra, az ingatlan árverési hirdetményen már tételként nem szerepel, csak más szolgáltatás.

Ööö, ennél valamivel árnyaltabb a helyzet, illetve, ennél többet érdemes megvizsgálni.
Szerencsés esetben a vízszolgáltató egyben végrehajtást kérő is, és az árverési vételárból megtérül a követelése.
Kevésbé szerencsés esetben a vízszolgáltató ugyan végrehajtást kérő is, de az árverési vételárból csak részben származik térülése.
Viszont előfordulhat a harmadik eset, amikor a vízszolgáltató szándékosan mellőzi a követelése érvényesítését és a végrehajtás kérését, annak ellenére, hogy az ingatlan vételárából egyébként kielégítéshez jutna. Ehelyett futni hagyja az adóst a vételárból visszajáró pénzzel, mert hát akármi is lesz, ő a követelését meg tudja majd fizettetni az ingatlan leendő tulajdonosával, ha az vizet akar ott vételezni. Nos, ez rosszhiszemű visszaélés a joggal, ami viszont tilos. Erre hivatkozva szerintem pert lehet nyerni a vízszoláltató ellen.

Pontosan igy van s a Vízmű ki is használja ezt a jogát.

balazs65,

Ha árverésen tulajdont szerzel, akkor a gáz, áram, internet, satöbbi tartozások nem terhelnek. Köt veled új szerződést a szolgáltató, mert kötelező neki (egyetemleges szolgátatás), a tartozást meg keresi az előző szerződőn.
A víz esete a vízközmű törvény miatt más. A tartozás ott sem terhel, de a vízműnek megvan az a joga, hogy szüneteltesse, vagy szűkítse a szolgátatást, amíg a szolgátatási helyen tartozás van. Nem kérheti tőled a pénzt, de amíg valaki nem fizet, nem lesz vized.
Ilyenkor marad az, hogy kifizeted, lesz vized, és aztán FMH-val vagy perben követeled te is az előző tulajtól. Az gyakran előfordul persze, hogy a már lakását is elvesztett adóstól nem nagyon fogod tudni soha már azt behajtani.
Ezt érdemes beleszámolni az árverés "költségébe".

Kedves @gerbera317,

köszönöm, kezd letisztulni, tehát a tullapon a vízmű nevére bejegyzett főkövetelés végrehajtási joggal se kell egészen addig foglalkozni míg új vizet nem szeretnék csiholni x idő múlva az ingatlanban? Nyilván akkor le kell majd fizetni mindent.

Nem. A vízmű azt sem tudja, hogy te a világon létezel. A vízszámlát elsősorban annak kell megfizetnie, akinek ott vízszogáltatási szerződése van. De tudjuk, a végén az fogja megfizetn, aki először akar ott új szerződést kötni. Az pedig te leszel.

@drbjozsef

Köszönöm válaszod. Ez így rendben van, viszont ha ugye az ingatlan fele az enyém lesz és a másik felére még marad 3-4 tulajdonos akik bent lakva továbbra is halmozzák a víz tartozást akkor gondolom onnantól (mivel a víz helyrajzi szám alapján megy) már az én nevemre is menni fog a tartozás?

Add be törvénymódosításnak.

„A Vht. egyik nagy hibája, hogy az árverési vevő értesítésének kötelezettségét elég lazán kezeli”
Fogalmazzunk úgy, hogy a jogalkotó nem félként kezeli az árverési vevőt. Pedig majdnem sikerült azzá tenni a 154/A. § (13) bek. rendelkezésével: Az ingatlan birtokba adása során a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei az árverési vevőt illetik meg, illetve terhelik.
Ezt kellene kiterjeszteni a teljes árverésre, valahogy így: Az árverési vevőt a licitnapló lezárásától az ingatlan birtokba adásáig - az ingatlannal kapcsolatosan - a végrehajtást kérő jogai és kötelezettségei illetik meg, illetve terhelik.

eulimen,

„mert egy másik árverésen már a jegyzőkönyvbe belekerült, hogy kifogás érkezett (hirdetmény, becsérték, egyéb tárgyban, nem tudom), amelynek jogerős elbírálását követően a végrehajtó fog írásban felszólítani a vételárhátralék megfizetésére.”

Ez esetben nincs kérdés. De ha nincs ilyen jegyzőkönyved, akkor már kétesélyessé válik a dolog sajnos.

A Vht. egyik nagy hibája, hogy az árverési vevő értesítésének kötelezettségét elég lazán kezeli, ha pedig a bíróság is bekerül a képbe, végképp szétesik a dolog. Az árverési vevő gyakran csak a bíróságtól - vagy az ingatlannyilvántartásból -, a beadás után hónapokkal értesül, hogy ja, itten van még egy kifogás és eljárás.

Na akkor fizesd be a lóvét és meséld el mi lett az ügy vége....

@gerbera317

Azért nem értettem, mert egy másik árverésen már a jegyzőkönyvbe belekerült, hogy kifogás érkezett (hirdetmény, becsérték, egyéb tárgyban, nem tudom), amelynek jogerős elbírálását követően a végrehajtó fog írásban felszólítani a vételárhátralék megfizetésére.
Tehát ott sem a jegyzőkönyvet támadták, hanem egy korábbi cselekményt.
Pusztán azt szerettem volna megtudakolni, hogy milyen végrehajtási cselekményre tett kifogás minősül kógens értelemben "árverés megtámadásá"-nak.
Végül is megtudtam, most már értem, köszönöm a válaszaidat!

@eulimen
Látom, nem érted. A vételár megfizetése nem azért szükséges, hogy az árverés jogerős legyen és a tulajdonjogod be legyen jegyezve, hanem azért, hogy ne veszítsd el az előlegedet a fizetési határidő elmulasztásával. Persze, megteheted, hogy nem fizetsz időre, és ha majd a végrehajtó megállapítja az előleged elvesztését, azt végrehajtási kifogással támadod. Csakhogy ennek a kimenetele igencsak kétesélyes. Utána még persze, te maradsz az árverési vevő (az újabb árverés kitűzéséig), de az előleged már nem fog beleszámítani a vételárba. Van, akinek már a 15 ezer forintos illeték is komoly tanulópénz. De itt most milliókról van szó, nemde?

A posztod folytatása értelmezési hibán alapul: a felek és jogosultak értesítése az árverési hirdetmény kézbesíttetése által nem azonos a közhírré tétellel! Az érdekeltek értesítése postai vagy elektronikus úton történik, és a jogkövetkezmény a kézbesítés eredményéhez fűződik. A közhírré tétel ezzel szemben: 1) kifüggesztés a bíróság hirdetőtábláján, 2 kifüggesztés a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, 3) kifüggesztés a földhivatal hirdetőtábláján, 4) közzététel az EÁR-ban. Erre mondja a jogalkotó, hogy belekötni csak az EÁR-os közzétételbe lehet, és nem lehet kifogást benyújtani arra hivatkozva, hogy pl. a bíróság hirdetőtáblájára 2 napos késedelemmel függesztették ki a hirdetményt, és 1 nappal előbb is vették onnan le.

@gerbera317 Köszönöm a gyors választ! „Ha a végrehajtó, meg a te kifogásodat elbíráló bíróság nem így látja” A rendelkezésre álló szóbeli információ alapján még nincs járásbírósági végzés/határozat az ügyben. A (velem [és vélhetően a járásbírósággal is] kifejezetten proaktívan kommunikáló) végrehajtó álláspontja az, hogy a kifogásnak nincs a vételár megfizetésének esedékességére halasztó hatálya

• de én lennék a legjobban meglepve, ha a vételárhátralék mostani megfizetésével a végrehajtási ügy azonnal továbblépne a 153.§ (2) a) és b) pontja szerinti cselekményre - hiszen a jegyzőkönyv nyilvánvalóan még nem jogerősíthető (e megközelítés szerint egy olyan végrehajtási kifogás alapján, amely nem az árverést, hanem az azt megelőző cselekményt támadja).

Ugyanakkor a Vht. 132/D. § (1) bekezdése szerint elektronikus árverésnél "az árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény a hirdetmény közzétételétől a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez fűződik." - tehát a hirdetmény az árverés "része". Továbbá a 204/H.§ (2) bekezdése szerint "Az árverési jegyzőkönyv kézhezvételét követő 15 napon belül előterjesztett végrehajtási kifogásban az árverést megelőző jogszabálysértő végrehajtói intézkedések megsemmisítése is kérhető", azaz, erre a jogszabályhelyre hvatkozva valóban nem megkésett a hirdetmény megtámadása (a végrehajtó nyilván pontosan tudja, de nem adhatja ki, milyen jogszabályhelyre hivatkozott a kifogás előterjesztője). Ha erre hivatkozott a jegyzőkönyvet támadva, akkor is értelmezhető úgy, hogy _nem_ az árverést támadja? Ha utólag kiderül, hogy a vételár megfizetésének esedékességi időpontja a bíróság döntéséből következően mégis kitolódott, akkor nekem visszajár a megfizetett késedelmi kamat?

@eulimen
„a hirdetményre beadott végrehajtási kifogás valóban az árverés megtámadásának minősül-e”
Akár annak is. Mivel elektronikus árverés esetén az árverés egybeesik a hirdetményi időszakkal (értsd: a hagyományos árverésnél a hirdetményi időszakot elkülönülve követi maga az árverés), ezért a hirdetmény ellen előterjesztett kifogás akár az árverés megtámadásának is tekinthető. Akkor is, ha elkésett - mert nyilvánvalóan elkésett. Sőt, ha az árverési jegyzőkönyv aláírását követően érkezett az a kifogás, akkor egyrészt nem késett el (az árverési jegyzőkönyvhöz képest). Másrészt, a kifogásban hiába a hirdetményt támadják, attól még az árverés ellen terjesztették elő, legfeljebb majd a bíróság átminősíti a hirdetmény elleni kifogásnak, és hivatalból visszautasítja. E szempontból a kifogásnak a 149. § (1) szerint halasztó hatálya van a vételár megfizetésére is.
De ez már csak értelmezés! Ha a végrehajtó, meg a te kifogásodat elbíráló bíróság nem így látja, akkor rábaxxtál, és elvesztetted az előlegedet.