Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás


FluimucilÁbel # 2021.07.29. 16:47

Még kérdeznék valamit.
Melyik az a másodperc, amikor az árverezett ingatlan tulajdonosa megváltozik? A végrehajtó az tiszta sor, hogy egy másodpercig sem tulajdonos. Tehát az adós a tulajdonos, és egyszer csak az árverési vevő lesz a tulajdonos. De melyik másodpercben vált a tulajdonviszony, melyik másodpercben változik meg a tulajdonos, melyik másodpercben lép tulajdonba az árverési vevő?

Amikor az árverésen lecsap a kalapács?
Vagy amikor pár nappal később aláírja az árverési jegyzőkönyvet?
Vagy amikor az árverési jkv jogerőre emelkedik (lejár a 15 napos végrehajtási kifogásolási határidő)?
Vagy amikor kézhez kapja a hologrammos vastag papíros tárgyalási jegyzőkönyvet a postán?
Vagy amikor benyújtja a földhivatalba a végrehajtó a megkeresést?
Vagy amikor bejegyzik a tulajdonos változást a tulajdoni lapra?
Vagy amikor a földhivatali bejegyzés jogerőre emelkedik?

Melyik pillanattól lesz tulajdonos az árverési vevő?

FluimucilÁbel # 2021.07.29. 15:09

Sziasztok

Félig meddig elvi kérdések, félig meddig megtörtént kérdések (az egyik az alábbi listából megtörtént velem)

  1. Végrehajtó elárverez egy autót, az autó nála van lefoglalva, árverési vevő kifizeti a vételárat, felosztási terv megtörténik, pénzt szétosztja a hitelezők között, következne az autó birtokba adása, de az autó nincs meg, ellopták. A végrehajtó közli, hogy borzasztóan sajnálja, de a maga autóját (végrehajtási vevő autóját) valaki ellopta, ő mossa kezeit, vh eljárás befejeződött, forduljon a rendőrséghez, hogy megtalálják az ellopott autóját. A tolvaj nem a végrehajtó autóját lopta el, nem az adós autóját lopta el, a tolvaj az árverési vevő tulajdonát lopta el, még birtokbaadás előtt, a végrehajtónak nincs mit ezzel kezdenie.
  2. Végrehajtó elárverez egy autót, az autó NEM nála van, hanem az adósnál, árverési vevő kifizeti a vételárat, felosztási terv megtörténik, pénzt szétosztja a hitelezők között, következne az autó birtokba adása, de az autó nincs meg, ellopták. Innentől azonos az előző példával.
  3. Végrehajtó elárverez egy házat, a házban bent lakik az adós, moratórium meg minden, árverési vevő kifizeti a vételárat, felosztási terv megtörténik, pénzt szétosztja a hitelezők között, következne a ház birtokba adása, de a ház nincs meg, ismeretlen tettes visszabontotta az alapokig. Innentől azonos az előző példával.

II. kérdéssor:

  1. kinek a felelőssége, ha még az árverési hirdetmény előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
  2. kinek a felelőssége, ha az árverési hirdetmény után, de az árverési jegyzőkönyv aláírása előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
  3. kinek a felelőssége, ha az árverési jegyzőkönyv után, de a földhivatali bejegyzés előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
  4. kinek a felelőssége, ha a földhivatali bejegyzés után, de a birtokba adás előtt bontják le a házat, tehát kinek a kára, ki fizeti a cehhet?
papinianus88 # 2021.07.26. 14:09

Nincs lehetősége.

az ingatlanok árverezésére és kiürítésére a veszélyhelyzet ideje alatt alkalmazandó eltérő intézkedésekről szóló 229/2021. (V. 5.) Korm. rendelet hatályát a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló 2021. évi I. törvény hatályvesztéséig meghosszabbítja.

/271/2021. (V. 21.) Korm. rendelet
a 2021. február 8. napjával kihirdetett veszélyhelyzettel összefüggő rendkívüli intézkedések hatályának újbóli meghosszabbításáról/

Robiiot # 2021.07.26. 09:57

Sziasztok, most kaptam végzést amiben elutasitják a végrehajtási kifogást egy tavasszal megnyert ingatlanra. Az érdekes számomra ez a rész:

A bíróság úgyszintén felhívja az adós figyelmét arra is, hogy a 112/2021 (III.6.) Korm.
rendelet 5. § (3) bekezdése alapján az ingatlan kiürítése iránt, azzal összefüggésben
intézkedni, valamint ingatlan kiürítésére irányuló helyszíni eljárási cselekményt
foganatosítani a szigorított védekezés megszűnését követően lehet, azzal, hogy az intézkedés,
eljárási cselekmény lefolytatására, a halasztásra, a jegyző értesítésére vonatkozó határidő - a
(4) bekezdésben foglalt kivétellel - a szigorított védekezés megszűnését követő 15. napon
újrakezdődik. Azaz a szigorított védekezés 2021. április 19-én történő megszűnésére
figyelemmel jelenleg van lehetőség arra, hogy a végrehajtó az ingatlan kiürítése iránt
intézkedjen.

A bíróság szerint van lehetőség a kiürítésre, eddig úgy tudtam hogy erre nincs lehetőség, csak rosszul értelmezte a média a rendeletet vagy a járásbíróságnak vannak értelmezési problémái?

gerbera317 # 2021.07.20. 11:29

Té.Brigi, Miért engem hibáztatsz azért, hogy a kérdésed hiányos? Úgy kérdeztél, mintha már bent lennél, csak az a dög adós nem akar neked aláírni semmit. Ami egyébként teljesen jogos lenne a részéről, ld. az előző posztomat.
Akkor kezdjed elölről a kérdésedet! Odáig tudjuk, hogy vettél árverésen egy lakóingatlant, ami már a te neveden van. És akkor most jössz te: (...)

drbjozsef # 2021.07.20. 10:56

Té.Brigi,

Ha az ingatlan lakott, akkor miért akarnád a nevedre írni a közműveket? Sok a felesleges pénzed?
Ha nem lakott, akkor meg teljesen mást kell tenni, és nem is számít a moratórium, se a vészhelyzet.

Té.Brigi # 2021.07.20. 10:36

gabera317 De tart még a kilakoltatási moratorium,igy akkor nincs birtokba adási sem? Máshogy közművet meg gondolom nemtudok átiratni. Köszönöm a választ

gerbera317 # 2021.07.20. 09:52

a szerződött féllel nem tudok irni birtokba adásit.
154. § (1) Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek.
Fentiből következik - amit egyébként is tudunk -, hogy az árverési vevő nem az adóssal áll jogviszonyban, hanem a végrehajtóval. Az ingatlant a végrehajtó adja el, a vevő azt a végrehajtótól veszi meg, és a végül a végrehajtó adja azt neki - így vagy úgy - birtokba. Persze, ha a vevő meg az adós egymással birtokba adási jegyzőkönyvet akarnak készíteni, a végrehajtó őket ebben nem akadályozza meg. De ha ilyen nincs, akkor bizony, a végrehajtó adja az ingatlant bírtokba egy jegyzőkönyvvel, és a vevő ezzel keresi fel a közüzemi szolgáltatókat.

Té.Brigi # 2021.07.20. 09:19

Sziasztok. Kérdésem lenne,hogy árveréses ingatlannál ,,tulajdon jog bejegyzés után ,hogy tudok közműveket átiratni? Ha a szerződött féllel nemtudok irni birtokba adásit.

drbjozsef # 2021.07.14. 13:35

H_alex,

A kifogást bíróság bírálja el, rá pont nem a 222.§, hanem a 221.§ vonatkozik, a fellebbezésre is. Ez nem "végrehajtói intézkedés".

H_alex # 2021.07.14. 12:47

@drbjozsef,

Köszönöm.
01. Mire leírtam, addigra válaszoltál is rá. :) Ítélkezési szünet? Ez csak most a vészhelyzet miatt van, vagy minden évben nyáron szünetel a másodfok?

a, Az adós formai hibákat kifogásol, pl. hogy a vevő pontos adatai (a nevén kívül) ki lettek takarva a hozzá kézbesített iratokban, így nem tudta meghatározni, hogy jogosult-e a vevő ajánlatot tenni vagy sem...
b, talán még emlékeztek egy márciusi bejegyzésemre, mely szerint a végrehajtó az árverési jegyzőkönyvben "elfelejtette" beleírni, hogy beköltözhetően lett árverezve, ezt pedig később a vevő írásbeli kérésére javította, de a vevőt már nem kérte meg hogy írja alá a javítást.
Az adós nagyjából százmilliós adósságot halmozott fel 15 év alatt több hitelező felé, de ilyen kis apróságokkal húzza az időt.

H_alex # 2021.07.14. 12:36

@gerbera,

03. Lényeg, hogy a fellebbezés halasztó hatállyal van a kifogás elutasításának jogerőre emelkedésésre. Ez a laikusnak/"vaknak" nem egyértelmű, mivel a törvényben megfogalmazott "végrehajtó intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya" számomra pont ennek a cáfolata... persze kérdés, hogy mi tartozik az "intézkedések" illetve a "jogorvoslat" halmazába.

01. Az első kérdés szerintem elég egyértelmű volt, de nem kaptam rá választ: milyen lépések várhatóak és milyen időtávon, ha másodfokra kerül az elsőfokon már elutasított kifogás?

04. Akkor is szabályos/jogszerű/érvényes a fellebbezés, ha már lejárt a kifogás elutasításáról szóló végzés kézbesítésétől számított 15 nap? (az adós kb. a 25. napon adta be a fellebbezést)

drbjozsef # 2021.07.14. 12:29

Látom, a tulajdonbejegyzésben tévedtem. Mit jelent nálad az "árverési kifogás"? Mit kifogásolt az adós pontosan?

drbjozsef # 2021.07.14. 12:27

H_alex,

  1. Ja, bocs, hogy konkrétan a fellebbezésre. Jó kérdés, szeptemberig ítélkezési szünet, ha olyan a kérelem, akkor most pár hónapig még nyúlhat a dolog.
  2. Ha nem költözik ki, a lakáskiűrítés amúgy is a vészhelyzet meg a moratórium miatt fog csúszni, nem a bíróság miatt. Én azért a 154/A.§(10) szerinti időben kérném a birtokbaadást. Biztos, ami biztos. Akkor is, ha a végrehajtó mást mond, moratóriumra, meg vészhelyzetre hivatkozik. A kérelem legyen beadva, a foganatosítása legyen legfeljebb elhalasztva. A tulajdonjog bejegyzésre szerintem nincs halasztó hatálya, ha a bíróság mást nem rendelt el.
gerbera317 # 2021.07.14. 11:56

H_alex, nagyon felületesen kérdezel! Egyébként pedig: Ha az adós kifogással támadta az árverést, majd a kifogást elutasította, ami ellen ő fellebbezett, akkor annak természetes, hogy halasztó hatálya van, lásd például itt: 153. § (3) (szerkesztve) A végrehajtó a tulajdonjog bejegyzési eljárás megindítása iránti megkeresésében tájékoztatja az ingatlanügyi arról, hogy az árverés jogerőre emelkedett. Tehát, amíg az árverés nem jogerős (márpedig a kifogás elutasítása elleni fellebbezés esetén az elutasítás, és ezzel együtt az árverés nem jogerős), addig a végrehajtó nem tesz ilyen intézkedést. Meg itt is: 154/A. § (1) (szerkesztve) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek jogorvoslat előterjesztése esetén az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Tehát a vak is látja, hogy igenis halasztó hatálya van a fellebbezésnek például a kiköltözési kötelezettség végső határidejére. Azt követően viszont, ha a végrehajtó kitűzi a kiürítést, az az elleni kifogásnak már nincs halasztó hatálya: 222. § A végrehajtó és a rendőrség intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya.
És tessék normálisan kérdezni!

H_alex # 2021.07.14. 10:27

@drbjozsef

01. Igen, az adós nyújtotta be a fellebbezést.
02. OK.
03. Az adós által benyújtott fellebbezésnek van-e halasztó hatálya a végrehajtás foganatosítására? (pl. kiköltözési határidő, vevő tulajdonjogának bejegyzése)

drbjozsef # 2021.07.14. 10:15

(nem 4, hanem 45./A.§)

drbjozsef # 2021.07.14. 10:14

H_alex,

01. Kitől? Az adóstól? Honnan tudhatnánk, bármit szabad kérni, előterjeszteni. Másik végrehajtási kifogás, vagy per, ki tudja.

02. Kaphat. Vht. 4./A.§. Az alaptalan kifogásokra előfordulhat.

03. Minek?

H_alex # 2021.07.14. 09:38

Üdv!

  1. Az árverési kifogást elutasító határozat elleni fellebbezés után milyen lépések várhatók, milyen időtávon?
  2. Az adós kaphat-e rendbírságot a folyamatos időhúzások miatt?
  3. Van-e halasztó hatálya? (a Vht szerintem elég felületesen írja körül ezt a témát)

221. § A bíróság határozata elleni jogorvoslatnak halasztó hatálya van, kivéve, ha

  1. a törvény eltérően rendelkezik, vagy
  2. a jogorvoslat a rendőrség közreműködésének elrendelésével függ össze.

222. § A végrehajtó és a rendőrség intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya.

Köszönöm.

lzptp7 # 2021.07.07. 12:39

Kedves @gerbera!
Köszönöm a választ. A végrehajtótól kértem már korábban a kiürítést.
Üdv!

gerbera317 # 2021.07.06. 10:54

Ebben az esetben a szabály: 154/A. § (1) Az adós és az adós jogán az ingatlanban lakó személyek - a (3) és (4) bekezdésben foglalt kivétellel - az árveréstől számított 30. napig, ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek. Minden megoldás, aminek az a végkifejlete, hogy a végrehajtó át tudja adni az ingatlant a vevőnek, jó. És semmi nem jó, aminek nem ez a vége.
Ez az "önkéntes kiköltözés" csapda is lehet: Ha az árverés óta eltelt 30 + 15 nap, és az adós még mindig ott lakik, és meggondolja magát, és mégsem hagyja el az ingatlant, a vevő pedig - az önkéntességben bízva - nem kérte a végrehajtótól a kiürítést: akkor többé már nem is kérheti azt.

lzptp7 # 2021.07.06. 08:02

@gerbera317
Az ingatlan 1/1-ben lett árverezve. Két tulajdonos van, ½-ed, ½-ed arányban, közülük az egyik tulajdonos lakik a házban, a másik külföldön él. Elvileg sikerült megállapodnunk velük az önkéntes átadásban. A birtokbaadási jegyzőkönyvet viszont csak a bent lakó adóssal, mint egyedüli birtokossal fogjuk aláírni. Ezt követően küldeném meg a végrehajtónak.

gerbera317 # 2021.07.06. 07:41

Az elmondásodból az jön le, hogy van egy nem adós tulajdonostárs 1/2-ed arányban, aki onnan nem köteles kiköltözni, és így az ingatlan tört részét is lakottan vásároltad meg. Ha így van, akkor a végrehajtó neked azt soha nem fogja átadni. Ha viszont nem így van, akkor kezdd elölről a kérdésedet, a tényleges tényállást felvázolva!

lzptp7 # 2021.07.06. 07:11

Kedves Fórumozók!
Árverésen vettem egy ingatlant, bírósági és törvényszéki szakaszokat követően az árverési jegyzőkönyv jogerőre emelkedett, a vételárat kifizettem, a tulajdonjog bejegyzése folyamatban van. A bent lakóval (aki az ingatlan ½-ed tulajdonosa) úgy tűnik sikerül megállapodnunk az önkéntes birtokbaadásról. Jól értem, hogy kizárólag vele, mint az ingatlan tényleges és egyedüli birtokosával kell egy birtokbaadási jegyzőkönyvet készítenünk (majd megküldenünk a végrehajtónak, kérve az ingatlan Vht. 154§ szerinti átadását)? Tehát a másik tulajdonos aláírása (aki egyébként külföldön él) nem szükséges?!
Köszönöm a segítséget!

H_alex # 2021.07.04. 10:43

@gerbera

Köszönöm, ezek fontos "bennfentes" információk, ami nem hámozható ki a törvényből.