Vevő Jogai - Ingatlan Végrehajtás

„papinianus88: Ezzel simán elhajtott a végrehajtó a tarka francba, nem mutatja meg. A bíróság is elhajt, szerintük nem vagyok érdekelt a kifogás elbírásálásban...”

Nem az elbírálásban vagy érdekelt, hanem jogi érdeked fűződik a kifogás tartalmának megismeréséről, méghozzá gazdasági érdeked. (Az árverési előleg, a vételár megfizetése miatt, a bejegyzett tulajdonjogod alapján, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos vagy, nem kell sok okiratot csatolnod, hogy ezt igazolni tudjad, értsd: érdekelti pozícióba kerülj)

Persze minden eset egyedi, de a bíróság álláspontja, hogy az „árverési vevő egyéb érdekelt az ügyben, akinek a jogi érdeke igazolt. Miután az ingatlanárverési hirdetménnyel kapcsolatos kifogásról való döntés kihat rá, így jogosult arra, hogy megismerje azt a jogorvoslati kérelmet, amely gátolja, esetleg megakadályozza, hogy az eredményesen lefolytatott árverés ellenére az ingatlan tulajdonjogát megszerezze.”

Az ingatlannal kapcsolatos birtokbaadásról szóló kifogásról való döntés is nyilván kihat rád.

Vüsz. 40. § (1) bek. egyértelmű:

A végrehajtási ügyről a feleknek, képviselőiknek és annak lehet felvilágosítást adni, aki a jogi érdekét az ügyben igazolta. Ha jogszabály a végrehajtási ügy irataiban szereplő adatok megismerhetőségét korlátozza, ezekről csak a jogszabályban meghatározott személy vagy szervezet részére adható felvilágosítás.

papinianus88: Ezzel simán elhajtott a végrehajtó a tarka francba, nem mutatja meg. A bíróság is elhajt, szerintük nem vagyok érdekelt a kifogás elbírásálásban...

„Erre van BH-m, hogy nemcsak tájékoztathatod a végrehajtási kifogás tartalmáról, de egyenesen meg is küldheted a mindenkori árverési vevőnek a kifogást, mivel az árverési vevő érdekelt, és a Vüsz. 40. §. (1) bekezdése alapján, nemcsak a felek és képviselőik, tekinthetnek be az iratokba, kérhet felvilágosítást, hanem akik a jogi érdeküket igazolták.”

Az ingatlanból való kiköltözés az polgári jogi igény, tehát a Ptk. szerint kell azt megfogalmazni. Ellenben a pert azt a Pp. szerint kell megindítani. A Vht. szóba se jöhet.
De arra számítani kell, hogy az adós a perben követelni fogja a lakott és a beköltözhető érték közötti különbözetet, sikerrel.

Sziasztok! A következő esetkörrel kérném a segítségeteket:

Megvásárlásra került egy ingatlan 1/2 tulajdoni hányada, az árverés lakottan lett kitűzve azért, mert a nem adós társtulajdonos benne lakik, illetve az ingatlant ő maga vásárolta meg (adós a volt férje), így 1/1-be a végrehajtást kérőé lett a lakás (másik 1/2 az övé volt eredetileg is) . A volt férje benne lakik, nem akar kiköltözni, illetve bejelentve a lakcímnyilvántartóban nincs az ingatlanba.

Lakáskiürítési pert kell indítani ez tény, de melyik jogszabály helyekre kell hivatkozni a fenti esetben? (Ptk., Pp, Vht?)

Előre is köszönöm a válaszokat.

@Tamas111
„A helyes kifejezés talán hogy birtokba venném ...”
Oké, akkor az első válaszomban a "beköltözhetsz" szó helyébe illeszd a "birtokba veheted" kifejezést, és így olvasd el újra .:)

„Csak egy gondolatmenet, ez nagyon per szagú forgatókönyv mert aki nem enged be az nagyon fizetni sem akar majd többlethasználati díjat, ugye?”
Tudjuk mi ezt? Aki a gondolatkísérlet végén nem enged be (54/100), az ellen elvileg nem folyik végrehajtás (ha esetleg mégis, akkor egy tök másik vh-ügyben). Mi lenne, ha ógás-mógás és elméletgyártás helyett autóba pattannál, és személyesen fürkésznéd ki az 54/100 szándékait, életkörülményeit, fizetési hajlandóságát; netán azt, hogy sikeres árverés után akarják-e bujtatni az adóst az ingatlanban, vagy úgy általánosságban milyen viszonyban vannak vele?

Tamás111

„ez nagyon per szagú forgatókönyv mert aki nem enged be az nagyon fizetni sem akar majd többlethasználati díjat, ugye?”
Sőt, foggal-körömmel az is küzdeni fog a vagyonáért a végrehajtóval, akié jelenleg az ingatlan.
Az árverés nem azt jelenti, hogy gyorsan és olcsón „beköltözhető” ingatlanhoz lehet jutni. Sőt!

Természetesen nem úgy gondoltam a beköltözést hogy ott laknék ;-) , hanem csak szeretném használni (tárolás, bérbeadás) vagy hasonló.
A helyes kifejezés talán hogy birtokba venném ...
eulimen:
"Ha nem járulnak hozzá, akkor nem költözhetsz be, viszont a tulajdoni hányadod részére többlethasználati díjat kérhetsz az 54/100-éktól."
Csak egy gondolatmenet, ez nagyon per szagú forgatókönyv mert aki nem enged be az nagyon fizetni sem akar majd többlethasználati díjat, ugye?

Tamás111

„jellege: nem lakóingatlan......Ha árverésen megveszem simán beköltözhetek majdnem a felébe?”
Ha nem lakóingatlan, akkor hogy is akarsz beköltözni?

„Ha árverésen megveszem simán beköltözhetek majdnem a felébe?”
Ha így kérdezed, akkor a válasz: nem biztos.
Ha az 54/100 tulajdonos(ok) hozzájárulnak, akkor beköltözhetsz. De előtte azért nem árt tudni/megegyezni, milyen természetbeni rész jár neked a 46/100 eszmei részedért.
Ha nem járulnak hozzá, akkor nem költözhetsz be, viszont a tulajdoni hányadod részére többlethasználati díjat kérhetsz az 54/100-éktól.

Kedves Fórumozók!
Szeretném a segítségeteket kérni ennek a hirdetménynek az értelmezésében:
"tulajdoni hányad: 46/100,
jellege: nem lakóingatlan.
Az ingatlan tartozékai és jellemző tulajdonságai: egyéb helyiség, alapterület(m'):xx, az ingatlanról készült képfelvétel tájékoztató jellegű.
Az ingatlan tehermentesen, beköltözhetően kerül árverésre."
Ha árverésen megveszem simán beköltözhetek majdnem a felébe?

Bozsot. Én azért a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 222. §-ára felhívnám a figyelmét az eljáró végrehajtónak:

A végrehajtó és a rendőrség intézkedése elleni jogorvoslatnak nincs halasztó hatálya.

Először szóban, majd írásban. Ha az árverési jegyzőkönyv jogerős, a tulajdonjogod bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, az objektív határidőn belül kérted az ingatlan birtokba adását, akkor a végrehajtó tájékoztatta az adós, hogy mikor kerülne sor az intézkedésre. Ha ez ellen terjesztett elő végrehajtási kifogást az adós, akkor a benyújtott jogorvoslat ténye nem halasztja el az intézkedést. Ha az eljárás nem került a bíróság által felfüggesztésre.
Tudd meg, hogy mi a végrehajtási kifogás tartalma, melyik intézkedéssel szemben terjesztették elő. Amennyiben a lentebb és itt felsoroltak szerint jársz el, jobb helyzetben vagy, mint a kérdés előtt.

De te tudod.

Nyilván nem türelmetlen vagyok már tavaly nyár óta várok ,de nem gondoltam volna hogy jogerős árverési jegyzőkönyv után is ez lesz mint előtte hogy a bírósági döntésekre kell várni.

„Azért a tételes jogi rendelkezésekből leszűrhető, hogy a jogalkotói cél nem az, hogy megakasszuk a végrehajtási eljárást.”
Jó, dehát mit kezdjünk azzal a helyzettel, ha az utolsó lakásukba kapaszkodó adósok célja meg általában pont ez?
A rendbírságot ráadásul kizárólag a másodfok szabhatja ki (azért többnyire finoman jelezni szokta, hogy a következő, nyilvánvalóan megalapozatlan fellebbezés esetén már ugrani fog a rendbírság).
Ha az adósnak sok forog kockán, megéri minden egyes végrehajtói intézkedést kifogással egy picit megakasztani az elsőfokon. Abból nincs rendbírság, viszont 2-3 évig el lehet húzni a kilakoltatást. Lehet, hogy nem ez a jogalkotói cél, viszont ha adós minimális befektetéssel még évekig el tud hesszelni az árverési vevő lakásában, nem szabad csodálkozni azon, ha tele van az internet olyan cikkekkel meg sajgásokkal, amikor az ún. végrehajtói maffia (a.k.a. árverezők) beárazzák a bizonytalanságot, és jé! az ingatlannak jóval a piaci ár alatt lesz árverési vevője.

„Pontosan milyen végrehajtói intézkedést vagy cselekményt kifogásolt az adós? Ezt a végrehajtó elárulhatja, a tartalmát nem.”

Erre van BH-m, hogy nemcsak tájékoztathatod a végrehajtási kifogás tartalmáról, de egyenesen meg is küldheted a mindenkori árverési vevőnek a kifogást, mivel az árverési vevő érdekelt, és a Vüsz. 40. §. (1) bekezdése alapján, nemcsak a felek és képviselőik, tekinthetnek be az iratokba, kérhet felvilágosítást, hanem akik a jogi érdeküket igazolták.

eulimen:

Vht. 48. § (3) bek. A végrehajtást foganatosító bíróság az adós kérelmére kivételesen akkor függesztheti fel a végrehajtást, ha az adós a felfüggesztésre okot adó, méltányolható körülményt igazolta, és az adóst a végrehajtási eljárás során korábban nem sújtották rendbírsággal.

Vht. 50. § (1) bek. első fordulata: A bíróság a végrehajtást valamennyi vagy azon végrehajtási cselekményre kiterjedő hatállyal függeszti fel, amely a felfüggesztés okára és céljára figyelemmel feltétlenül szükséges;

Azért a tételes jogi rendelkezésekből leszűrhető, hogy a jogalkotói cél nem az, hogy megakasszuk a végrehajtási eljárást. Egyértelmű kifejezést használ. Nem szokás kénye-kedve szerint felfüggeszteni a végrehajtási eljárást a T.Bíróságnak, merthogy az adós okos. Főként, ha ugyanarra hivatkozik a T.Bírósági Titkárnál, mint pár hónappal előtte.

@papinianus88
„a felosztási tervvel kapcsolatosan előterjesztett kifogásnak semmi, de semmi köze nincsen a vevő részére történő birtokbaadás tekintetében. Egyébként sincs halasztó hatálya (Vht. 222. §).”
Szűken értelmezve igaz, de az okos adós a felosztási tervet kifogásoló beadványában egyben kérheti a végrehajtás felfüggesztését is. Ha a bíróság ennek helyt ad, máris nem a kifogás miatt, hanem a bíróság erre irányuló kifejezett végzése okán halasztódik a birtokbaadás.

@bozsot
„küldtek be fellebbezést ”
Inkább végrehajtási kifogást.

„ha a bíró mégis talál valamit akkor meg törlődhet az egész ”
Pontosan milyen végrehajtói intézkedést vagy cselekményt kifogásolt az adós? Ezt a végrehajtó elárulhatja, a tartalmát nem.
A bíró akkor "találhat valamit", ha a végrehajtó nem a Vht. előírásai szerint dolgozott. Ha minden törvényesen történt, akkor hosszú hónapok után a bíró végül nem fog találni semmit, és gördülhet tovább a végrehajtás a következő lépésre.
Egyúttal elnézést kérek, felületes voltam, a 2025.05.05. 05:15-kor tett hozzászólásom fenntartással igaz csak:
Vht. 204/H. § (2) "Az árverési jegyzőkönyv kézhezvételét követő 15 napon belül előterjesztett végrehajtási kifogásban az árverést megelőző jogszabálysértő végrehajtói intézkedések megsemmisítése is kérhető; ilyen intézkedés megsemmisítése esetén a bíróság az árverést is megsemmisítheti."
A bíróság tehát akkor semmisítheti meg jegyzőkönyvre tett kifogással az árverést, ha kifejezetten erre irányuló kérelem érkezett, ráadásul időben, a kifogás eljárási díja meg lett fizetve, és ugyebár a kifogás alapos (tehát a végrehajtó a jegyzőkönyvet megelőző intézkedésével/cselekményével korábban törvényt sértett, azaz pl. ki sem lehetett volna tűzni az árverést; a hirdetmény nem minősült elérhetőnek; stb.).
Ha "csak" annyi történt, hogy a végrehajónak idő előtt eljárt a keze, és előbb küldte ki a jogerősített jegyzőkönyvet, mint ahogy adóstól a 15. napon postára adott kifogása kézbesült volna a végrehajtónak, önmagában akkor sincs alapja az egész árverés megsemmisítésének, legfeljebb az árverési jegyzőkönyv (meg a tulajdonjog bejegyzés) körül lesz némi hercehurca.

A tényállásban azt írtad: „már a nevemre lett iratva az ingatlan a jogerős papírral”. Annak könnyen utána tudsz számolni, hogy a végrehajtó betartotta-e a jegyzőkönyv minimum 30 napos jogerősítési várakozási idejét (azt viszont nem fogod megtudni, hogy adós mikor vette át).

„az egész ez olyan nonszensz”
Dehogy nonszensz. A tudatos adós maximálisan él az időhúzás törvény adta lehetőségeivel, akkor is, ha nyilvánvalóan alaptalan kifogást ad be. 15000 forintért újabb és újabb hosszú hónapokra húzza el a kilakoltatást. Ha a jogorvoslatokkal belehúzza a téli kilakoltatási moratóriumba, automatikusan nyer újabb 5 és fél hónapot. Ez még a hülyének is megéri, nem? Különben is, aki időt nyer, életet nyer.
Aki türelmetlen, inkább ne legyen árverési vevő.

Nem tudom pontosan mit nyújtottak be a bíró felé, ami miatt a birtokba adásra várni kell ,időben adtam be a birtokbaadási kérelmet is
Az adós azt mondta hogy lakottan kellett volna árverezni a házat nem beköltözhetően (tisztában vagyok a kettő közti különbséggel) ami miatt még fel fognak lebbezni . Viszont én úgy tudom hogy emiatt csak az árverési hirdetménnyel szembeni fellebezésben van helye ha ezt elmulasztják akkor utána emiatt már nem lehet .

„ha az adós az időhúzás királya, akkor ezután végrehajtási kifogást fog benyújtani a felosztási terv, majd a birtokbaadás kitűzésének jegyzőkönyve ellen is.”

Ez azért így nem igaz, a felosztási tervvel kapcsolatosan előterjesztett kifogásnak semmi, de semmi köze nincsen a vevő részére történő birtokbaadás tekintetében. Egyébként sincs halasztó hatálya (Vht. 222. §).

„Most voltam a végrehajtónál és azt mondta hogy küldtek be fellebbezést és ha azt elutasítják csak utána folytathatja a birtokbaadást , ha a bíró mégis talál valamit akkor meg törlődhet az egész ez olyan nonszensz hogy ha eddig a sok fellebbezésben nem találták a hibát a Vegrehajto részéről akkor miért pont most találna bármit is a bíró
”
Ezt azért kifejtenéd? A végrehajtási kifogás jogorvoslat, alapvető joga előterjeszteni, alapvető joggal pedig nem lehet visszaélni (ezt szűken tessék értelmezni). A jogorvoslat irányulhat a végrehajtó birtokbaadásról szóló tájékoztatására, mert mondjuk a vevő nem az objektív határidőn belül terjesztette elő stb.
De nálam a Vht. 222. § még mindig játszik. Nincs halasztó hatálya, miért kellene bevárnia a végrehajtónak, hogy jogerősen elutasítsák? Majd a T.Bíróság a Vht. 49. §-a alapján felfüggeszti, ha úgy mérlegel.

Most voltam a végrehajtónál és azt mondta hogy küldtek be fellebbezést és ha azt elutasítják csak utána folytathatja a birtokbaadást , ha a bíró mégis talál valamit akkor meg törlődhet az egész ez olyan nonszensz hogy ha eddig a sok fellebbezésben nem találták a hibát a Vegrehajto részéről akkor miért pont most találna bármit is a bíró

@bozsot
ha a kezedben van a jogerős árverési jegyzőkönyv, akkor azt már nem lehet "visszafordítani" semmilyen kifogással, vagy fellebbezéssel.

@bozsot
ha az adós az időhúzás királya, akkor ezután végrehajtási kifogást fog benyújtani a felosztási terv, majd a birtokbaadás kitűzésének jegyzőkönyve ellen is.

Sziasztok!
Árverési vevő vagyok , már a nevemre lett iratva az ingatlan a jogerős papírral , de még nem lett birtokba adva . Az lenne a kérdésem hogy még ezek után is tud e az adós fellebbezni? Vagy bármit csinálni hogy ezt vissza tudja fordítani ?

bocs, az idézet-taggelés ebben a bekezdésben kimaradt:
Az indokolás kifejti: „A teljes vételár kifizetésével azonban az árverési vevőt a Vht. 154.§ (13) bekezdése alapján már megilleti a törvény szerint a végrehajtást kérő jogállása” továbbá „ez a határidő [adós jogorvoslat okán meghosszabbított kiköltözési határideje] azonban a másodfokú bíróság szerint nem jogvesztő, mert a jogszabály nem nyilvánítja annak (4/2003. PJE)”.

@papinianus88 2025.02.13. 12:11 / 2023.11.24. 10:29
@gerbera317 2025.02.13. 09:46 / 2024.10.18. 16:36 / 2023.11.23. 08:07
@valaki123 2025.02.13. 08:04
@eulimen 2023.11.22. 19:47

Bocs a hosszúságért, de szerintem tanulságos.

Jogerősen lezárult az a végrehajtási kifogás, amelyben az elsőfok adós kifogásának helyt adva, a megkésett kiürítési kérelem okán a végrehajtói birtokbaadás jegyzőkönyvét megsemmisítette. A másodfok az árverési vevő fellebbezésének helyt adva elutasította a kiürítés kitűzési jegyzőkönyvének megsemmisítésére irányuló adósi kifogást.
A végrehajtás folytatására (azaz, a kiürítés újabb kitűzésére és foganatosítására) ez alapján az elsőfok (még nem jogerős) határozatával utasította a végrehajtót.
A tényállás igen röviden: a végrehajtás 2012-es, a bírósági irat 2015-ös lajstromszámú, így a rPp. szabályai vonatkoznak az ügyre. A vételár az árveréstől számított 15. napon megfizetésre került, az ügyben beadott legelső kiürítési kérelem pedig a főszabály szerinti határidőn belül (az adós főszabály szerinti kiköltözési kötelezettségét követő napon) beadott, amelyet a másodfokú döntés is indokolásában helybenhagyólag rögzített. Adós a főszabály szerinti kiköltözési határidőt követően, a végrehajtó kényszercselekményéről szóló értesítés átvétele után határidőben végrehajtási kifogást terjesztett elő,emiatt a kiürítési kötelezettség meghosszabbodott. Az árverési jegyzőkönyvre benyújtott adósi kifogást másodfokon a Törvényszék utasította el. Az eljárásban (határozatokon) mind az elsőfokon eljáró Járásbíróság, mind a másodfokon eljáró Törvényszék árverési vevőt külön kérelem nélkül egyéb érdekeltként tartotta nyilván. Ennek ellenére a Törvényszék árverési jegyzőkönyvről szóló jogerős döntése nem került közvetlenül postázásra árverési vevő részére, hanem azt postafordultával a Járásbíróság továbbította úgy, hogy az előzményekben hivatkozott objektív határidő a hivatalos irat első kézbesítési kísérletének napján járt le. Árverési vevő ezután 14 nap eltéréssel két újabb kiürítési kérelmet nyújtott be úgy, hogy az az adós számára vélelmezett kézbesítési forgatókönyvek közül az egyik biztosan időben beadottnak minősüljön. Az elsőfokon eljáró bíróság azonban egy újabb adósi kifogásnak helyt adva, előbb a végrehajtás felfüggesztéséről döntött, majd később azt állapította meg, hogy az első kiürítési kérelem idő előtti, míg a másik két kérelem mindegyike megkésett az objektív, jogvesztő határidő (Vht. 154/A.§ (10) és rPp. 218.§ (1) bekezdés első tagmondata alapján) alapján, ezért megsemmisítette a kiürítési kitűzésének jegyzőkönyvét (a végrehajtó az akkor még nem jogerős megsemmisítés alapján visszavonta a kiürítés kitűzésének jegyzőkönyvét, azonban utólag kiderült, a visszavonás tényét nem közölte a bírósággal). Árverési vevő e végzésre benyújtott fellebbezését a rPp. 218.§ (1) bekezdés második tagmondatára alapítva kérte a kifogás elutasítását, annak érdekében, hogy a végrehajtás a kiürítés újabb kitűzésével folytatódhasson.

A másodfokon eljáró törvényszék indoklásában arra az álláspontra helyezkedett, hogy „a Vht. 154/A.§ (1) bekezdése az adós és végrehajtó viszonylatában értelmezhető szabály, míg a 154.§ (1) bekezdése az árverési vevő és végrehajtó közötti jogviszonyt szabályozza.”,továbbá „a Vht-nek a határidők számítására vonatkozó külön szabályai - a birtokbaadási eljárásra vonatkozóan - nincsenek, ezért helytállóan hivatkozott az árverési vevő fellebbezésében arra, hogy a határidők számítására az rPp. 218.§ (1) bekezdésének második tagmondata az irányadó. E rendelkezés szerint azok a határidők, amelyeket a jogszabály a jogerőre emelkedéstől rendel számítani, a határozatnak a féllel történő közlésétől kezdődnek.”

Az indokolás kifejti: A teljes vételár kifizetésével azonban az árverési vevőt a Vht. 154.§ (13) bekezdése alapján már megilleti a törvény szerint a végrehajtást kérő jogállása továbbá ez a határidő [adós jogorvoslat okán meghosszabbított kiköltözési határideje] azonban a másodfokú bíróság szerint nem jogvesztő, mert a jogszabály nem nyilvánítja annak (4/2003. PJE).

A másodfokú bíróság végül arról határozott, hogy az elsőfokú bíróságnak „a végrehajtás felfüggesztésének megszüntetéséről, a felfüggesztett végrehajtás elrendeléséről” kell dönteni, a végrehajtónak a sorrendben második, azaz, az árverési jegyzőkönyvre benyújtott adósi végrehajtási kifogás jogerős elutasítását követően közvetlenül benyújtott „kiürítési kérelem vizsgálatával kell folytatni az eljárást”.