tulajdon "csak papiron"

Az alábbi ügyben szeretnék tanácsot kérni.
A szüleim (58 és 55 évesek) a 90-es években több lakást vásároltak
egy vidéki városban és ezeket a a mi neveinkre íratták, ugyanis valami miatt
akkor ez tűnt a legjobb megoldásnak.

Hárman vagyunk testvérek, én 30, egyik öcsém 28, a másik pedig 22
éves. Technikai okok miatt az én nevemre értékben és számban több lakás került, mint a testvéreimre. Közös szóbeli megállapodás szerint azonban a szüleim esetleges
halála esetén a vagyont egymás között egyformán kell megosztanunk -
ebben teljes egyetértés is van.

A fent említett lakások közül 3 van az én nevemen, 2 a nagyobbik
öcsémén és egy a kisebbikén (emellett édesanyám nevén van 2,
édesapámén nincs). Ezeket a (teher-és igénymentes) lakásokat kizárólag a szüleim használják,
ők rendelkeznek felettük és kiadásukból fedezik a megélhetésüket
(tehát csak papiron vannak a tulajdonunkban).

A probléma abból adódik, hogy a nagyobbik öcsémmel mind a ketten
házasságot kívánunk kötni a közeljövőben. Nekem van saját
szerzeményű lakásom is. Most a szüleim azon kezdtek el aggódni, hogy mi lesz akkor, ha hamarabb halálozom el, mint ők, és akkor nem kerülnek vissza hozzájuk az ő használatukban lévő és általuk vásárolt
lakások (még nincs gyermekem). Erre szeretnék bebiztosítani magukat.

Szeretném megtudni, hogy milyen megoldási lehetőségek vannak erre
a problémára, beleértve azt is, hogy milyen díjakat kellene fizteni,
amennyiben "visszaajándékoznám" a szüleimnek azt, ami amúgy sem az enyém a gyakorlatban. Megoldást jelenthet-e a haszonélvezeti jog bejegyzése? Esetleg egy nyilatkozat részemről, hogy halálom esetén a megnevezett ingatlanok ne a férjemre, hanem a szüleimre szálljanak vissza? De mi lesz, ha lesznek gyerekeink? Õket sem akarom megfosztani az esetleges örökségüktől.

A segítséget előre is köszönöm.

Először is, a jog nem ismer oylat, hogy csak papíron van valakinek tulajdona. Az a tiéd, és kész. Bármiylen tulajdonváltozás nem is elhanyagolható nagyságú illetékfizetési kötezettséggel jár. Az ingatlanokat visszajándékozhatod a szüleidnek, ekkor egyszer fizetnek ők illetéket és SZJA-t, aztán amikor majd utánuk örököltök, akkor ti újra fizethettek illetéket. Nyilván eredetileg is azért a ti nevetekre vették, hogy az illeték elmaradjon majd az öröklésnél.

Te ugyan végrendelkezhetsz úgy, hoyg halálod esetén a szüleidre szálljanak azok a vagyontárgyak, de a kötelesrészre jogosultak, pl. a gyermekeid ekkor is kapnak belőle, és a gyámhivatal nemvalószínű, hogy hozzájárul a joglemondáshoz.

A szüleitek javára történő haszonélvezeti jog bejegyzése csak legalizálná a mostani helyzetet, de a tuljadonjogi vonatkozásokon mitsem változatna.

Legegyszerűbb az volna, ha a mai értéken eldöntenétek, hogyan akarjátok a vagyon felosztani, és te eladnád vagy odaajándékoznád nekik az ő részüket, természetesen figyelembe véve, hogy neked SZJA-t kell (vagy nem kell, ha 15 évnél régebbi a tulajdonszerzés) illetve nekik illetéket kell fizetni. (Az illetékfizetés elkerülhetetlen, vagy öröklési, avgy ajábdékozási, vagy visszterhes vagyonszerzési illetéket kel fizetni, csak az a kérdés, hogy melyiket éri meg bevállani)

"nemvalószínű, hogy hozzájárul a joglemondáshoz." Tuti hogy nem, mert még gyámhivatali jóváhagyással sem lehet érvényesen kiskorut megillető jogról lemondani (Ptk. )

Köszi a válaszokat. A szüleim részéről az is felmerült, hogy kössünk házassági szerződést, de feltételezem, hogy abban sem szabályozhatom az öröklést (mármint, hogy rájuk szálljanak a megnevezett ingatlanok és ne a férjemre, és csak egy részük a gyerekeimre.

Halál esetére szóló rendelekzéseket mindig végrendeletnek kell tekinteni. lehetséges öröklési szerződést kötni, ebben az esetben az adott vagyontárgyak kikerülnek a köteles rész alapjából is, de még mindig nem nagyon értem, miért jó az, ha össze vissza örököltök, és minden alkalommal ileltéket fizettek, mintha megpróbálnátok minimális illeték és SZJA fizetése mellett azonnal azok nevére íratni a tulajdont, akik majdan örökölnék.

Igazad van, hogy azok nevére kellene iratni a tulajdont, akik majd öröklik. De ebben az esetben még mindig lenne a nevemen olyan ingatlan, ami felett szóbeli megegyezésünk alapján a szüleim rendelkeznek. Attól tartanak, ha netán én halálozok el előbb, mint ők, akkor ezek az ingatlanok a férjemhez kerülnek és ők már nem tudnak rendelkezni felettük. Ha jól követtem a gondolatmenetedet, akkor erre lenne megoldás a haszonélvezet bejegyzése. Tehát miután a tulajdonviszonyok rendezve vannak akkor ez legalizálná a jelenlegi helyzetet. Így megnyugodhatnának, hogy az ingatlanokkal nem lehet semmit csinálni a hozzájárulásuk nélkül. Jól értettem?

Igen, azt a problémát a haszonélvezet bejegyzése oldaná meg.

Az persze nem igaz, hogy a beleegyzésük nélkül semmitt sem lehet csinálni az ingatlanokkal, az továbbra is eladható lenne, csak épp a haszonélvezőket nem lehet kirákni életük végéig, de abba semmiféle beleszólásuk nincs és nem is lesz, hogy ki, milyen módon tulajdonolja azokat.

Persze haszonélvezettel terhelt ingatlant a lakásmaffián kívül nemigen vesz senki.

A mai beszélgetés után sokkal tisztábban látom a helyzetet. Köszi a segítséget!

Annyit módosítanék még, hogy a halál esetére szóló rendelekzéseket mindig végrendeletnek kell tekinteni, ha egyébként megfelelmek a végrendelet formai követleményeinek, egyébként semmisek.

Visszatérve a tegnapiakhoz: állítólag van arra lehetőség, hogy egy közjegyző által hitelesített nyilatkozatot aláírjak, amely tartalmazná azt, hogy xy ingatlanok – bár tulajdonjogilag a nevemen szerepelnek – a valóságban a szüleim vagyonrészét képezik. Erre valóban van lehetőség?

Van, de minek. Ennek ugyanis nincs joghatása, ha meghalsz, akkor is mindenképpen a bejegyzett nyilvántartás szerint örökölnek a gyerekeid.

Aminek esetleg van értelme, az az, hogy kötsz a szüleiddel egy kölcsönszerződést, miszerint Te tartozol nekik x forinttal (a lakás értéke, hisz végül is azt ők adták és ez lehetett kölcsön is, amig vissza nem tudod fizetni), és halálod esetén hagyatéki hitelezőként lépnek fel, tehát kérik a kölcsön visszafizetését - nyilván az örökség erejéig az örökös felel a hagyatéki terhekért, tehát ez esetben visszakerülhet hozzájuk a ház, azonban lehet, hogy évekig kell pereskedni, ha az örökös a hagyatéki terhet nem ismeri el.

Ennek azért vannak veszélyei, tehát nem árt, ha ügyvédhez fordulsz, mert egy kölcsönszerződés miatti tartozást akkor is vissza lehet követelni, ha tulajdonképpen nem tartozol, csak aláirtad, és mondjuk megromlik a viszonyod a szüleiddel.

Az iylen nyilatkozatok bíróság előtt nem kényszeríthetők ki. Az ingatlanok tulajdonjogát minden esetben az ingatlannyilvántartás konstituálja.

Én a költséghatékonyan legjobb megoldásnak a vagyon azonnali akár ajándékozás, akár írásban visszterhes vagyonátruházásnak maszkírozott elosztását látom, függően az adózási és illetékhelyzettől. Ezzel együtt a haszonélvezet nem árthat.

A második legjobb megoldás az öröklési szerződés a szüleiddel.

Viszont öröklési szerződés esetén, ha később gyerekeim születnek, nem zárom őket ki ezzel az öröklésből? (mármint hogy a szüleim után örököljenek, ha én előbb halnék meg)

Még egy kérdés. Öröklési szerződés esetén milyen feltételek mellett adható el a lakás a későbbiekben? Ha pl. a szüleim úgy döntenének, hogy az ő pénzükből az én nevemre vásárolt lakást el kéne adni.

Az öröklési szerződéssel lekötött vagyontárgyat a saját törvényes örökségedből zárod ki. ha tényleg bekövetkezne a halálod a szüleid előtt, úgy a szüleid örökölnének tőled, és majd tőlük az ő halálukkor az unokák te helyeden.

Persez az öröklési szerződést ésszel kell megkötni, tehát a szüleid halála esetére a szerződést megszűntnek kell nyilvánítani.