Nem minden bérlet, ami ingatlanhasználat - A komplexebb ingatlan-bérbeadási tevékenységek áfajogi értékelése

2015.03.16. Jogi Fórum / Jalsovszky Ügyvédi Iroda

A bérbeadási tevékenység áfaszempontú megítélése sokszor vezet bizonytalansághoz a gazdasági életben. Néhány olyan tevékenység ugyanis, amely a mindennapi vagy akár a polgári jogi megközelítés alapján áfamentes bérbeadási szolgáltatásnak tűnik, valójában nem az. A téves besorolás nem várt meglepetéseket okozhat: egyik oldalról megkérdőjeleződhet a bérbeadó levonási joga, másik oldalról az áfamentesnek gondolt ügylet olykor mégis áfakötelezettséget teremthet. Az Európai Bíróság közelmúltban napvilágot látott ítélete fogódzót nyújt az ilyen helyzetek értelmezésére – véli a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.

Az ügy

Az Európai Bíróság elé került ügyben egy belgiumi labdarúgó-stadiont tulajdonosa bérbe adott a helyi futballcsapatnak, évi 18 napra. A felek szándéka szerint a bérbeadásért fizetett ellenértéknek csupán 20%-a képezte az ingatlan használatának ellenértékét, a díj fennmaradó 80%-a pedig egyéb, kiegészítő szolgáltatásokat kompenzált. E szolgáltatások jellemzően arra irányultak, hogy a futballcsapat mindenkor a szabályzatoknak megfelelő pályán és kiegészítő létesítményekben tudjon játszani, készülni. Erre tekintettel a stadion tulajdonosa a bérbeadás időtartama alatt gondoskodott a pálya karbantartásáról, tisztításáról, a gyep gondozásáról, valamint portaszolgálatot is fenntartott.

Az esetben a belga adóhatóság arra a következtetésre jutott, hogy a felek között olyan ingatlan-bérbeadási szolgáltatás valósult meg, amely ellenkező választás hiányában áfamentes. Erre tekintettel pedig megtagadta a bérbeadó által a stadion beszerzésére előzetesen felszámított áfa egy részének levonásba helyezését. Eltérően ítélte meg az ügyet az Európai Unió Bírósága. Bár az EUB a tények pontos feltérképezését a tagállami bíróságra hagyta, összességében mégis úgy gondolta, hogy a fentiekben körülírt szolgáltatás túlmutat az áfamentes ingatlan-bérbeadási tevékenységen és mégis áfakötelesnek tekinthető.

Az ügy tanulságai magyar adóalanyok számára

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint az Európai Bíróság ítélete a jövőben a hazai adóalanyoknak is fogódzót nyújt komplexebb ingatlan-bérbeadási tevékenységek áfajogi értékeléséhez. Különösen a bérbeadó által biztosított kiegészítő szolgáltatásokat kell majd figyelembe venni és mérlegelni, hogy jellegük vagy mértékük nem utal-e a bérbeadástól eltérő, összetettebb szolgáltatás fennállására. Az ügy tanulsága továbbá, hogy az adózási értelemben vett ingatlan-bérbeadási tevékenység nem feltétlenül azonos az ingatlan-bérbeadás polgári jogi értelmezésével: sokszor szűkebb, de néha akár tágabb is lehet annál.

Az EUB érvelése

„A Bíróság egyrészt megerősítette korábbi álláspontját, miszerint áfaszempontból az ingatlan-bérbeadási szolgáltatást szigorúan kell értelmezni. Így annak csak olyan szolgáltatás felel meg, ahol az ingatlant díjazás ellenében, meghatározott időre, úgy adnak bérbe, hogy azon a bérlőt a tulajdonoshoz hasonló használati jogok illetik meg, valamint megilleti az a jog, hogy harmadik, jogosulatlan személyeket kizárjon e használat jogából.” – foglalta össze Fehér Tamás.

 

Ezen túlmenően ugyanakkor a Bíróság a konkrét eset körülményeiből több olyan elemet is kiemelt, amelyek arra engednek következtetni, hogy az ügyben a fenti meghatározásnál tágabb körű, és így áfamentesnek nem tekinthető szolgáltatásnyújtás valósult meg. Egyrészt kiemelte, hogy a bérbeadó folyamatos portaszolgálatot tartott fenn az ingatlanban akkor is, amikor azt éppen a bérlő használta. Ezen felül rámutatott, hogy a tulajdonos által biztosított kiegészítő szolgáltatások nem pusztán az ingatlan szabad használatának átengedését biztosították, hanem azt, hogy a létesítményt a bérlő a mindenkori szabályzatoknak megfelelő állapotban tudja futballmeccsekre használni. Márpedig ez túlmegy az ingatlan általában vett használatának biztosításán.

E vonatkozásban arra is figyelemmel volt a Bíróság, hogy a felek által megállapított díjazás is nagyobb részt az ingatlan használatán túlmutató szolgáltatások ellenértékét képezte. Végül, de nem utolsósorban az Európai Unió Bírósága a használatba adás időtartamát is a tagállami bíróság által vizsgálandó körülmények közé emelte. Rámutatott, hogy ha a használatba adás olyan értelemben alkalmi vagy ideiglenes, hogy az ténylegesen csak a futballmeccsek idejére irányul, akkor ez is kizárja a szolgáltatás ingatlan-bérbeadásként való megítélhetőségét.

  • kapcsolódó anyagok
EURÓPAI UNIÓ JOGA
POLGÁRI JOG
ADÓZÁS
EURÓPAI UNIÓ BÍRÓSÁGA
INGATLANJOG
ÁFA