Ingatlan adásveteli szerzodes

Nagyon köszönöm Butyka (képzeld, a legkedvesebb barátomnak is ugyanez a beceneve, úgyhogy gyorsan ide is rángattam a gép elé, mert nem akarta elhinni hogy névrokona van a neten:))

De ha már itt vagyok, mindjárt kérdezni is szeretnék egyet, a tisztelt jogtudor hölgyektől/uraktól, ami -így laikus szemmel- kicsit sem tiszta előttem:

Merthogy adva van az alább idézett PED-ben egyszer az alábbi kitétel:
„II. Az írásba foglalt szerződés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, kivéve ha ezt külön jogszabály írja elő.”

Aztán pedig a Ptk. 117. §-a, annak is a (3) bekezdése, miszerint
„Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.”

A kérdésem pedig az lenne, hogy ebből a két kitételből -pusztán logikai alapon- nem az a következtetés vonható le, hogy az ingatlanok tul.jogának érvényes átruházásához mégiscsak elengedhetetlen kellék a szerződés közokiratba foglalása?

Tisztelt willow!

A joggyakorlat kialakította az ingatlan ún. kötelmi jogi tulajdonosát, aminek a lényege az, hogy van egy érvényes szerződés a kötelező tartalmi elemekkel(XXV. PED), de ezt a szerződés nem lett ügyvéd által ellenjegyezve.
A szerződés érvényes, a vevő tulajdonos, de nem lehet bejegyezni a tulajdonjogát az ing. nyilv-tartásba.
Ez azért veszélyes, mert ha az eladó úgy gondolja, akkor újra eladhatja az ingatlant(hiszen a tulajdoni lapon még ő a tulaj), és ha az új vevő jóhiszemű és bejegyezteti a tulajdonjogát, akkor ő lesz a tulajdonos.

Kedves Dr. Lee,

értem én a kialakult joggyakorlatot, és ismerem is, csak éppen az ütött szöget a fejembe, hogy nem ellentétes-e ez a gyakorlat az idézett Ptk. jogszabállyal, ami -szerintem legalábbis- eléggé egyértelműen fogalmaz, - mint ahogyan a PED is, amikor azt mondja: „..kivéve ha ezt külön jogszabály írja elő.”, márpedig a 117.§ (3) bek. -akárhogy is nézem-, éppen erre tartalmaz rendelkezést...
Eszerint ellentétes a kialakult joggyakorlat, és a jogszabályi rendelkezés, -legalábbis a laikus szemével nézve-, és hát azt firtattam volna, hogy ez mi alapján alakult így -bizonyára van vmi logikus magyarázat rá, ami előttem nem ismeretes-, ezért bátorkodtam kérdezősködni, végülis nem árt tudni..:)

Nincs ellentmondás. A szerződés érvényes - a tulajdonjogot azonban a szerződés megkötésével a vevő nem szerezte meg. Ez ugyanígy van - főszabályként - más adásvételi szerződéssel is: a tulajdonjog megszerzéséhez nem elég az érvényes szerződés, szükséges a dolog birtokba adása is.

A laikusok hajlamosak egybemosni az adásvételi szerződésen alapuló kötelmi jogi igényt és a tulajdonjogot. (Sőt, az alábbiak szerint néha egyes jogászok is hajlamosak...)

Persze,hogy nem szerezte meg, de kötelmi jogi igénye van rá!

Kedves KBS,

és akkor az „ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoggal” mi a helyzet? Eszerint ott sem szerzett tulajdonjogot a delikvens, csak „kötelmi jogot” rá? De akkor honnan a kifejezés, amit gyakorta hallani, nevezetesen hogy: valaki „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos”? Most akkor tulajdonos az illető, avagy sem..? (És ha nem, akkor mi a státusza?)

:)
Az ingatlannilvántartáson kívüli szerzésmódok azért nyilvántartáson kívüliek, mert ezek esetében a tulajdonossá váláshoz nem szükséges a ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés. de ezek a szerzésmódok kivételesek, és a szerződés útján (akár ingyenesen akár visszterhesen) történő szerzés nincs köztük.

Melyik illető?

Áhhááá:)) Szóval kinevetsz (najó, igazad van;) bááár.....a szomszédségomban van egy ilyen eset, -emiatt is akadtam fenn a kérdéskörön-, szóval ott folyik két peres eljárás, melyekben következetesen „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként ”aposztrofálják a szomszédomat, pedig a jóember szabályos adásvételi szerződéssel vette meg a házat, amiben lakik. A bibi csak az, hogy a tul.jogát nem jegyezték be, mert hiányzott a szerződésről az ügyvédi ellenjegyzés, és emiatt most folyik a tul.jog bejegyzés iránti peres eljárás (amibe volt szerencsém betekinteni, lévén hogy tanunak hívott), ám a dolgot bonyolítja, hogy az ember aki anno eladta neki az ingatlant, beperelte szomszédomat szerződés érvénytelenségére hivatkozva. Nna ebben a peranyagban is „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként ” emlegetik a comcédomat, szóval...innen az ostobának túnő kérdésfeltevésem, bocsánat, bocsánat érte tisztelt uram;)

Ez esetben nem tehetsz a tévedésedről. Az a hivatkozás téves. Miért nem jegyezték be a tulajdonjogát? Nem kapott az eladótól hozzájáruzló nyilatkozatot?

Egyébként nem nevettem - csak mosolyogtam.

Nade én igen (mármint nevettem:) szóval nem ám azért tettem szóvá, mert sérelmezném a dolgot, hiszen hozzértőként valóban nevetséges lehet egy-egy naív kérdésfeltevés, úgyjogy megértek mindenkit aki „mosolyog”:)

Hogy miért nem jegyezték be? Hát mert minden alaki kellék megvolt hozzá, egyet kivéve: nem jegyeztették ellen sem ügyvéddel, sem közjegyzővel, mert akkor történt a szerződéskötés, amikor ez még nem volt kötelező, viszont az ostoba szomszéd úr elmulasztotta az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést kérelmezni anno, és amikor észbekapott, már késő volt, mert az eladó vérszemet kapott, és beperelte szerződés érvénytelenségére hivatkozva. Az ok a bejegyzés elmaradása volt, ami miatt ő most -hivatkozva a már említett Ptk. 117.(3)-ra- tulajdonosnak tekinti (tekintené) magát. Faramuci egy észjárás, de a bíróság befogadta, és per lett belőle...

Az eladó el fogja veszteni a pert. A bírósági ítélet alapján pedig már be fogják jegyezni a tulajdonjogot.

Igen, én is így gondolnám, és a korábbi kérdésem épp arra vonatkozott volna, hogy ebben az esetben tehát -a vonatkozó jogszabályok szerint- a szomszédomat nem lehetne „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak” tekinteni, mert adásvételi szerződéssel szerezte meg az ingatlant, és bejegyezve sincs tul.joga a nyilvántartásba, ergo nem tulajdonos, merthogy tulajdonosnak csak az tekinthető akinek a tul.joga az ingatlan-nyilvántartásba is be van jegxyezve.

Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos szintén nem lehet, mert nem a jogszabályban felsorolt ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzési módok egyikével szerezte meg a tulajdonjogot (de ezt már félve írom le, mert azt írtátok alább, hogy ezúton csupán „kötelmi jogot” szerzett az ingatlanra) szóval, most akor igazán nem értem.....jó, emberünk nem tulajdonos, de akkor miért tekinti őt két bíróság is „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak” a két említett peres eljárásban? Nem beszélve az ügyvédjéről, aki szerint szintén releváns ez a megnevezés...
Ki érti ezt..?

Nem ilyen bonyolult ez.
A tulajdonos az eladó. (Hacsak nem történt az adásvétel 15 évnél régebben.) A vevőnek kötelmi igénye van, követelheti a ház tulajdonba adását. A bíróság ezt ítéletében is meg fogja állapítani, az ítélet pedig olyan okirat, amely alkalmas rá, hogy az alapján a tulajdonjogot bejegyezzék.

Értem ám:) de amíg nincs ítélet, és nincs bejegyzés sem, addig elég kaotikus az egész, pedig a szomszédom már kb tizedik éve lakik itt, és viseli gondját az ingatlannak (tulajdonosként persze, hisz nem tudta hogy nem az...de akkor mégis minek minősül most ő, amíg jogerős ítélet nem születik az ügyben?) A szerzés egyébként a kilencvenes évek vége felé történt, sajnos pontos dátumot most hirtelenjében nem tudok...

De íme egy kis aktuális érdekesség az ügyben: az eladó -aki most ugye perli szomszéd urat-, legutóbb azzal állt elő, hogy ő vissza is szeretne költözni a házba, hogy a birtokbavétel tényével is erősítse a perbeni esélyeit a bíróság előtt, és levélben már fel is szólította szomszédomat hogy költözzön ki, plusz meg is fenyegette, hogy ha nem adja át önként a „házát” (sic!) akkor önhatalmúlag fog behatolni a „jogos tulajdonába”...:))

Szóval ez az elképesztő pofátlanság már túl megy minden határon, de a szomszédom már kezdi fenyegetve érezni magát, mert addig oké, hogy jogszerűen ezt nem teheti meg az eladó, de mi van akkor, ha magasról fütyül a jogszerűségre, és a szomszéd úr távollétében feltöri a zárat, és azon nyomban be is költözik netán....? Mit tehet ilyenkor a szomszédom, aki egyrészt ténylegesen birtokolja a házat, és a bírósági megnevezésén felbátorodva „ingatlannyilvántartáson kívüli” tulajdonosnak tekinti magát?

Folyamodhat-e pl. jegyzői birtokvédelemért? Így, hogy tulajdonjoga nincs bejegyezve, megilleti-e őt a tulajdonosi jogokhoz fűződő birtokvédelem?
Egyáltalán ilyen esetben, -amikor már per van folyamatban a vonatkozó ügyekben-, eljárhat-e még a jegyző mint joghatóság, vagy ilyenkor már kizárólag a bíróság hatáskörébe tartozik az ügy?

A vevő birtokos, és még csak nem is jogcím nélküli - az adásvételi szerződés révén került birtokba.

Jo estet!!!
Szeretnem megkerdezni, hogy korulbelul 2 honapja eladtam egy 1992-es evjaratu autot 180 000 ft-ert.A napokban aki megvette az autot irt nekem,hogy tonkre ment a motorja es valami kivizsgalast fog elinditani!!
Nekem ehhez van meg valami kozom??Mig nalam volt az auto semmi baja nem volt a motorjanak.Lehet ebbol nekem bajom igy 2 honap utan??Megvettek kiprobaltak nagyon tetszett nekik at is neztek!!

koszonom a valaszt!