Használati megállapodás joghatálya

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

  • 1
  • 2
ObudaFan # 2007.08.28. 18:25

BH1997. 526.
A Legfelsőbb Bíróság is irányadónak fogadja el az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást, amelyet a becsatolt okiratok (egyezség, hagyatékátadó végzés) alátámasztanak. Az egyezség alapján kialakított használati rend irányadó akkor is, ha jogutódlás történt, illetve ha a birtoklásra már nem az egyezségben szereplő fél jogosult. Az egyezségben vállalt kötelezettség betartására ugyanis mindaddig köteles az alperes, amíg attól eltérő rendezésre nem került sor. Ez történhet peren kívül vagy bírói döntés alapján.

tomas64 # 2007.08.28. 18:15

A bíró gyakorlat nagy úr, elismerem!

ObudaFan # 2007.08.28. 18:08

Ebben nem értünk egyet, a bírói gyakorlat használati megállapodás esetén (még ráutaló magatartással létrejött ilyen megállapodás esetén is) elismeri a jogutódlást, ebből meg az következik, hogy a személyváltozás önmagában nem elég a körülmények lényeges megváltozása megállapításához.

tomas64 # 2007.08.28. 18:05

Szerintem már maga a személycsere is megalapozhatja. Mert a használati megállapodás nem olyan, mint a szolgalom, személyekhez is kötődik, nem csak az ingatlanhoz.

ObudaFan # 2007.08.28. 17:56

Ebben az esetben persze a haragos viszony oka marad a kérdés. :)

tomas64 # 2007.08.28. 17:54

De itt nyilvánvalóan bizonyítható, hiszen nem mindegy, hogy kedves rokonnal, vagy vadidegen személyekkel (netán haragossal) osztod meg a használatot.

ObudaFan # 2007.08.28. 17:26

Azért annyi igazságuk van, hogy pl. a körülmények lényeges változására hivatkozás esetén azt neked kell tudni bizonyítani.

indawood # 2007.08.28. 08:37

Köszi Obuda, a lényeg, hogy „felmondhatom”, tehát lényegében nem helytálló a tulajdonostársamnak azon kijelentése , hogy „a megállapodás szent és sérthetetlen”, azaz gyakorlatilag felbonthatatlan, szintén az ő szóhasználatával élve: „örökérvényű”.

Csak ezt szerettem volna tudni, mielőtt leülök vele face to face, mert nem szerettem volna elhamarkodott kijelentéseket tenni, aztán meg nézni ostobán, ha megcáfol az én kedves unoöcsikém.

Jó a viszony közöttünk amúgy, szerintem ez a tipikus példája annak, amit alább egy másik hsz-ben olvastam, miszerint csak "bepróbálkoznak".
Végülis pénzről van szó, ami sajnos köztudottan sokmindenre képessé tesz embereket, amiket amúgy nem tennének meg.

Én őszintén remélem, hogy perre végül nem kerül majd sor, - valójában abban bízom, hogy unokaöcsém látván hogy nem hagyom magam birka módjára megvezetni, eláll végül attól, hogy többelet-bevételre tegyen szert az én kertrészem használatának értékesítéséből -, és ezzel talán elejét vehetem mind a vele, mind a leendő új tulajdonostársakkal való későbbi, komolyabb konfrontációknak.

  • Üdv - InDaWooD -
ObudaFan # 2007.08.28. 07:52

Ha a használati megállapodást felmondod, és vitás lesz, hogy ki, mit használhat, akkor már a birtokvédelem sem a jegyző, hanem a bíróság hatáskörébe tartozik, így aztán ha nem sikerül megegyezni, a bíróság fog dönteni mindenképpen. Mivel ez valóbanm nem gyors, van egy gyorsító eszköz a polgári eljárásban: igeiglenes intézkedést lehet kérni.

indawood # 2007.08.28. 07:03

Sajnos Tomas nem azok :( Sőt. Igazi arrogáns nagyképű alakok, ezért is paráztam rá a dologra most, a velük való hétvégi találkozást követően...

Szeretném felbontani alegutóbb kötött használatmegosztási megállapodásunkat, lehetőleg még a jelen tulajdonostársammal, ennek mikéntjét lenne fontos megtudnom továbbra is, lehetőleg a peres utat messze elkerülve. Ám ha nem megy műsképp, akkor arról is szeretnék egyértelműen megbizonyosodni.
Ezért a topikindítóhoz csatlakozván én is örülnék akár jogszabály helynek, akár különféle állásfoglalások helyének, ha tudtok olyat mondani nekem. /A tisztelt jogász Urak/Hölgyek gyakorlati tapasztalatainak pedig mégjobban örülnék:)/

Természetesen első lépésben a tualjdonostársammal szeretnék leülni komolyabban tárgyalni, de ehhez nem árt tisztában lennem a törvényadta lehetőségeimmel, mind peres mind perenkívüli vonatkozásban.

Egyszó mint száz, minden jogértő hozzászólást nagyon megköszönök :)

  • Üdv - InDaWooD -
tomas64 # 2007.08.28. 05:56

Igazából megállapodásra kell törekedni az új tulajdonossal. Csak ha ez semmilyen elfogadható eredményre sem vezet, akkor kell a bírósághoz fordulni. De még az is előfordulhat, hogy aranyos emberek, akikkel akár baráti kapcsolatba is kerülhetsz.

indawood # 2007.08.28. 05:21

Ez igazán hasznos információ, köszönet ObudaFannak, de akkor ezek szerint kizárólag polgári peres úton bontható fel egy használatmegosztási megállapodás?

Csak mert az igen elhúzódó eljárás bír lenni, a vevő pedig a jóhiszemű szerzésre hivatkozva birtokba veszi majd, - esetemben ez azt jelenti, hogy gyakorlatilag kiirtja a szépen gondozott kis biokertünket, hivatkozással arra, hogy annak használati jogát ő megfizette az eladónak /tulajdonostársamnak/ így azt csinál vele amit akar, és ez igen elkeserítő perspektíva számomra.....

  • Üdv - InDaWooD -
ObudaFan # 2007.08.27. 18:00

A PK 8. sz. állásfoglalás szerint sem az ítélettel, sem a szerződéssel megosztott használat nem jelent megváltoztathatatlan helyzetet, de a megváltoztatás feltétele lehet a körülmények lényeges változása:

A birtoklás és használat módjának ilyen szabályozása nem jelenti a közös tulajdon megszüntetését. Egyoldalúan, önkényesen ugyan nem változtatható meg, ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit, vagy az egyik fél jogos érdekeit, a dologhoz fűződő törvényes érdekeit már sérti, a korábbi ítélet nem akadálya annak, hogy valamelyik fél a bíróságtól újabb elrendezést kérjen. Ítélt dologról ugyanis ilyenkor a tényalap azonosságának a hiányában nem lehet szó.

indawood # 2007.08.27. 13:28

És ha nem használati díjat szeretnék kapni, hanem visszakapni az ablakaim alatti kertrészt?

Mert nem szeretném idegenek részére biztosítani a használatot, az ugyanis zavarna, és nem utolsó sorban az alap ok is megszűnne az elidegenítéssel, amiért a többlethasználatot az unokaöcséméknek engedtem /a „biokertecske ”tudnillik/.
A kérdésem arra irányul, hogy felbonthatom-e a használati megállapodást arra való hivatkozással, hogy én csak a saját rokonaimnak szántam a többlethasználatot, ma meg azért, mert biokert telepítésében állapodtunk meg, aminek „gyümölcseiből” jómagam is részesülhetek. Ez most mind meghiúsul majd, mert a vevő meg akarja szüntetni a biokertecskét.

De hát minek is ragozom túl, egészem egyszerűen én csak nem szeretném ha számomra ismeretlen emberek élveznék a fél kertemet /a saját kertrészükön felül/ az én rovásomra, pláne nem úgy, hogy azért semmit sem kapok cserébe.
De ha kapnék is, nem akarom hogy zavarjanak, hogy későbbiekben ez viszályforrás legyen, satöbbi, ilyen egyszerű prózai okoból csupán vissza szeretném kapni a saját házrészem előtti, a tulajdoni hányadom szerint engem megillető TELJES kertrészemet, és nem akarom hogy azt mások használják, mert az okok amiért megengedtem, azok most az elidegenítéssel megszűnnek.

Hát ezért szeretném most megtudni, hogy mi ennek a módja, mik a jogi lehetőségeim arra, hogy a bírósági utat kihagyva, békésen rendezzem az ügyet - még az elidegenítés előtt.

  • Üdv - InDaWooD -
tomas64 # 2007.08.27. 12:17

Most icsit mást írtál, mint az előbb, vagy félreértettem valamit. Tehát csak a saját tulajdoni hányadát értékesíti tulajdonátruházással, és a te tulajdonodon szerzett használati jogát pedíg továbbadja, mint használati jogot az új tulajdonosnak. Véleményem szerint ebben az esetben jogod van -éppen az általad elmondottak alapján - használati díjat kérni az új tulajdonostól.

indawood # 2007.08.27. 12:11

Hmm, jól hangzik, csak /és ez valszeg a jogi ismereteim hiányának tudható be/ némi ellentmondást érzek a korábbi hozzászólások relációjában, vagyis most hogy is van ez az egész?

Mert a vevők tegnap kijöttek körülnézni, és azt mondták, hogy ők ezt a +60m2-nyi telekrészt is megveszik, azaz megfizetik az unokaöcsémnek /eladónak/. Mert így lett meghirdetve. Mármint hogy eladó az ikerház fele, plusz a kert 75%-ának kizárólagos használati joga. Így.

Ezzel szemben unokaöccsék eredetileg az ikerház jobb oldali felét, és az előtte elterülő kertrészt, ami a teljes kert 50%-a, tehát mindezek kizárólagos használati jogát vette meg 2005-ben a volt férjemtől /+a már felsorolt közös használatú dolgokat /.

Viszont azzal érvel, hogy a legutolsó használati megállapodás értelmében ő a teljes kertnek öszesen 75%-át jogosult használni, és annak használati jogát eladni, mert a mi használati megállapodásunk az ő jogutódaira is kiterjed, vagyis őa vevők ennek ellenértékét fizetik meg neki az adásvételkor.

  • Üdv - InDaWooD -
tomas64 # 2007.08.27. 11:41

Nemo plus iuris... azaz a tulajdonos csak a saját tulajdonát ruházhatja át, a másét nem. A megosztásnak nem lehet tulajdonátruházás hatálya, ingatlan tulajdonának átruházsa egyébként is formailag kötött. Rokonod elképzelése irrális, minden jogszerűséget nélkülöző így kivitelezhetetlen.

indawood # 2007.08.27. 11:11

Áá, de zagyván írtam le, bocsánat.

Azt kifelejtettem, hogy most az új tulajdonostárs-jelőltekkel még az az ok is meghiúsul, amiért eredetileg átengedtem a használatot az unokaöcséméknek, ugyanis a vevők közölték, hogy első lépésben „ők ezt a kertecskét megszűntetik”, mert nekik nincs ilyesmire sem idejük sem affinitásuk...nna.

  • Üdv - InDaWooD -
indawood # 2007.08.27. 11:03

A kereső dobta ki ezt a topikot hál'istennek, mert teljesen megegyező a problémám, csakhogy éppen az érem másik oldaláról:

Esetemben egy ikerházról van szó, amit még az exférjemmel vettünk közösen. Ez két teljesen különálló lakásból álló kertes ház, leválasztott közművekkel, de egy címen és egy helyrajzi számon, mert a telek kicsi mérete miatt sajnos nem lehetséges a teljes megosztás. 1/2 - 1/2 arányban lett a nevünkre bejegyezve, és mivel csak az egyik lakást használtuk, úgy gondoltuk, hogy amíg a gyerekünk felnő, addig a másikat bérbeadással hasznosítjuk.

2003-ban viszont elváltunk, a férjem pedig átköltözött a másik házrészbe, és ekkor készült közöttünk szabályos, ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás, melyben rögzítettük hogy melyik lakást ki használja kizárólagossággal, továbbá hogy a pince+padlás+kocsibeálló és a járdák közös használatban vannak.

2005-ben a férjem külföldre költözött, és a házrészét megvette az unoköcsém. Velük szintén készíttettünk ugyanannál az ügyvédnél használati megállapodást, ugyanolyan feltételekkel. Mivel jó viszonyban voltunk és vagyunk, 2006-ban átengedtem nekik az én kertrészből egy jókora részt, mert én nem nagyon használtam, ők viszont régóta kérték, hogy hadd vessék be mindenféle zöldségekkel, amolyan mini „biokertnek”, és akkor majd lesz a gyerekeinknek „jó kis biozöldség”. Én beleegyeztem, mert miért is ne, és eszerint módosítottuk is az eredeti használati megállapodásunkat.

A problémánk most csak abból adódik, hogy elhatározták, eladják a házrészüket, és ezt az általam nekik (!) használatba adott résszel megtoldva szeretnék megtenni, mondván, hogy azt én gyakorlatilag „nekik ajándékoztam”.

Szerintem viszont az a kertrész már nem tartozik az ő 50%-os tulajdonrészükhöz, és én nem is akartam „elajándékozni”, főleg nem vadidegeneknek, a megállapodás kizárólag az unokaöcsémmel köttetett, és kizárólag azzal a szándékkal, hogy nekik engedem át a használatot!!!

Arra álmomba sem gondoltam, hogy ők majd egyszer el akarnák adni a saját részükkel együtt, és akkor én gyakorlatilag idegenek részére mondtam le az 50%-s tulajdonrészem egy bizonyos részéről, mindenféle ellenérték nélkül.
Jó, tudom, hogy a vevőknek ehhez semmi közük, tehát nem ők jutnak majd többlet-tulajdonrészhez, hanem az öcsémék, mint eladók jutnak nagyobb ellenértékhez az elidegenítés során, ami tulajdonképpen engem illetne meg, már józan paraszti ésszel gondolkodva.

Konkrétan a háborgásom okozója az a tény, hogy akaratom ellenére teljesen idegen emberek fognak majd az ablakaim alatt tevékenykedni, holott én azt csak az egyszem unokaöcsémnek és feleségének engedtem át.

Tanácstalan vagyok, mert nem tudom mit tehetnék. Nem az értéknövekedés érdekel, vagyis a plusz kertrészért majdan kapott ellenérték, hanem a kertrészemet szeretném visszakapni, mert én szándékom szerint „nem a tulajdonom egy részéről mondtam le az unokaöcsém javára”, hanem annak „használatát” engedtem csupán át neki egy időre, de korántsem örökre!!!

Mik a lehetőségeim, miként bonthatnám fel a megállapodást törvényesen? Adnátok tanácsot nekem is? Csak kérlek azt ne mondjátok, hogy „közös tulajdon viszályok forrása...”, mert tudom én is, csakhát...így adódott, a fene se gondol válásra amikor hősszerelmesen összeházasodik, ugyebár, most pedig már késő a bánat. De én nem is bánkódom, inkább a problémák megoldására koncentráló fajta volnék a rágódás helyett, ezért is szeretnék afelől érdeklődni, hogy miként tudnám én felbontani ezt a „minden-bajok-okozója” használati megállapodást?

Mert unokaöcsémék szerint az „örökre” szól, én meg azt gondoltam, hogy csak addig, amíg fel nem bontjuk.

Az unokaöcsém az exférjemmel kötött adásvételi szerődés szerinti tulajdoni hányadot vette meg, melybe belefoglalták, hogy mi képezi azt a bizonyos 50%-os résztulajdont. Ebben az is benne van, hogy a kertnek csak az ő házrészük előtt elhelyezkedő része, vagyis a fele az övék. Az ő álláspontjik szerint viszont már az én részemből nekik használatba adott rész is az ővék, és az szerintük forgalomképes is így.

Ha ez így lenne, akkor...ezek szerint: felülírhatja, vagyis módosíthatja az adásvételi szerződésben foglaltakat egy használati megállapodás???

  • Üdv - InDaWooD -
Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.23. 19:16

Azt akarod mondani, hogy az eszmei hányadoktól eltérő arányokat biztosító használati megállapodás - ha ingyenes - egyoldalúan felmondható? Pontosabban visszterhessé tehető?

ObudaFan # 2007.08.23. 18:36

Ha ingyenes volt az átangedés, akkor viszont a többlethasználat megszüntetésére irányuló felszólítást követő időre lehet kérni többlethasználati díjat.

Lhotse # 2007.08.22. 18:49

De ha a használatra átengedés annak idején ingyenesen történt - ha jól értem -, akkor tényleg csak próbálkoznak...

ObudaFan # 2007.08.22. 17:10

Használati megállapodást a tulajdonostársak között nem szoktak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Nyilván a tulajdoni hányadtól eltérő használat esetén lehet többlethasználati díjat követelni, aztán ennek nem fizetése esetén megszüntethető a hsználati megállapodás.

lavelle # 2007.08.22. 14:10

Igen, tudom.,

mármint tudom hogy értetek hozzá, ezért is fordultam hozzátok, hogy addig is amíg ügyvédünk visszajön és át tudja tekinteni az iratokat, mégiscsak tudjak valamit reagálni a felvetésükre, és hogy egyáltalán legyen valami támpontom arra vonatkozóan, hogy mennyiben is köti a szerződő feleket -és jogutódaikat- ez az ominózus megállapodás.

Nekem azt mondták, hogy „minden szerződés felbontható, és mivel ez speciel még az ingatlan-nyilvántartásba sincs bejegyezve, ezért csupán egy jognyilatkozat, amely bármely fél részéről visszavonható...”

Így lenne?

(Esetleg valami idevágó jogszabályhely, amire hivatkozhatnék..? Megköszönném..)

Kovács_Béla_Sándor # 2007.08.22. 13:48

Nem azért javasoltam az ügyvédet, mert nem értünk hozzá. Hanem azért, mert az ügy nagyrészt azokon az egyedi részleteken múlik, amelyet nem a törvény, hanem a konkrét szerződés szabályoz. Azt meg mi nem ismerjük.

Kiterjedt vitát folytattunk már arról, hogy egy használat megosztásáról szóló szerződés mennyiben köti a jogutódokat. Az azonban nem kétséges, hogy magukat a szerződőket köti.
Nincs olyan előírás, hogy a kizárólagos használatú részek arányának meg kell egyeznie a tulajdoni hányadokkal.
Ugyanakkor, ahogyan a szerződések általában, ez is megtámadható a kirívó értékaránytalanságra hivatkozva. Ha - hangsúlyozom: ha - ezt a bíróság bizonyítva látná, akkor valóban járna a túlhasználati díj.

Egyébiránt már a rómaiak is megmondták: a közös tulajdon viszályok forrása.

  • 1
  • 2