osztatlan tulajdon

Üdv mindenkinek!

Lenne egy új kérdésem.
Egy társasház osztatlan közös tulajdonának egy részét (udvar) az egyik tulajdonostárs kisajátította, azaz lekerített magának egy részt az udvaron. Kérdezném, hogy ez szabályos-e? Szerintem nem, de valamilyen törvényben le van ez írva, hogy ha igen, akkor mi alapján, milyen feltételekkel lehet ilyet csinálni? Ha nem, akkor mit tehetnénk ellene? Ha ez szabályos, akkor én is lekeríthetnék egy részt, aztán a többi tulajdonostárs is és így tovább, és végül valakinek nem maradna semmi...
Tud valaki ebben segíteni? Köszönöm a váaszokat előre is.

És ha ezt a határozatot nem tartja be az illető, akkor ugyanilyen kínkeserves lesz a végrehajtás is, ahol is a jegyző majd mindig bírságolja őt, ha kínkeservesen igazolod, hogy megint nem tartotta be a határozatban foglaltakat.

Minden lehet bizonyítási eszköz. A képfelvétel pedig kifejezetten gyakran az.
Senki nem mondta, hogy alulmaradsz- épp az ellenkezőjét mondtam. De az is igaz, hogy az állam felnőtt polgárainak gyámja nem lehet, ha valaki önszántából belemászott a sz... szószba, azt nem tudja (nem is akarja) minden következménytől megóvni.

A birtokvédelem azt jelenti, hogy a hatóság intézkedik az iránt, hogy a jogos birtokos háborítatlanul és zavartalanul használhassa az adott dolgot. A konkrét esetben ez valószínűleg egy olyan határozatban öltene testet, amely felszólítaná a tulajdonostársat, hogy jövőben tartózkodjon attól, hogy a többi tulajdonostárs által is használt belső közlekedési útvonalat huzamosan elállja a gépkocsijával.

"Egyrészt a kívánságod már is teljesült - hiszen elállt az útból. Másrészt eljárás indulhat ellened hamis vád miatt. Fényképezd le."
ez nagyon jó!
A fotó azt mondják nem bizonyíték.
Mindenképpen én maradok alul? Az igazamért nem tudok semmit tenni?

Mit takar a birtokvédelm?

Egyrészt a kívánságod már is teljesült - hiszen elállt az útból. Másrészt eljárás indulhat ellened hamis vád miatt. Fényképezd le.

Köszönöm szépen a gyors segítséget!
Még egy kérdésem lenne. Mi van akkor ha kihívom a redört és a szomszéd idő közben eláll a kapuból?(mellesleg forban van, mert van ismeretsége rendőr fronton...)

A te nevedre szól a számla, tehát a teljesítési bizonylat is. Ez igazolja, hogy a teljes vízdíjat te fizetted. Innen kezdve bizonyítsa ő, hogy a rá eső részt megtérítette.

De hogyan bizonyítható, hogy valóban nem fizetett?

Neked már késő, másoknak mondom: nem szabad ilyen helyzetekbe, tehát idegenekkel való osztatlan közös tulajdonba belemászni. A vásárláskor azzal hitegeted magad, hogy tulajdonképpen egy lakást vettél. Amikor rájösz, mennyire nem így van, akkor már késő.
Legalább a társasházzá alakítást meg kellene csinálni. Az se jó - de ennél egy fokkal kevésbé rossz.

A kapu elé parkolással való akadályozásnak nem sok köze van a közös tulajdonhoz, a közös tulajdonra vonatkozó szabályokhoz.
Adott esetben kihívhatod a rendőröket, hiszen közlekedési szabálysértést követ el. (Tilos várakozni kapubejáróban.) De ez aligha fog építőleg hatni a viszonyotokra.

Ha a telken belül parkol úgy, hogy téged akadályoz a ki és behajtásban, akkor kérhetsz birtokvédelmet a jegyzőtől. Nem ígérem, hogy sok foganatja lesz.

A tulajdonostársak közösen, tulajdoni arányuknak megfelelően megosztva kötelesek viselni az ingatlan fenntartásának költségeit - a vízdíjat is. Szólítsátok fel, és ha nem fizet, adjatok be ellene fizetési meghagyást.

Üdvözlet mindenkinek!

Van egy problémám amire nem találok megoldást. Remélem tud vki tanácsot adni.
Van egy ház aminek 3 tulajdonosa van a közeli hozzámtartozómé fél rész a masik két tulajnak negyed-negyed része van. A telek osztatlan közös tulajdon. Az egyik negyed tulajjal van a problémám. Neki van egy garázsa a nagykapuval szemben, de nem szokott beállni, hanem az utcán hadja az autó ezzel nem is lenne gond csak éppen a kapu elé áll be ezzel viszont engem akadályoz a szabad mozgásomban. Volt rá példa, hogy hiába szóltam nem állt el onnan ezért elkéstem egy állásinterjúról. Hiába magyarázom neki, hogy csak 5cm-el kellene arrébb,de állni ő azért se...
A legújabb húzása, hogy kapun belülre áll úgy, hogy engem akadályoz. Egyszerűen nem hajlandó a garázsába állni.
Ezen felül nem fizeti ki a vizdíjat sem.(amit mi már kifizettünk) Sajnos az egész ház vizszámlája a mi nevünkön van és nincs megoldás külön válni. (vizműveknél utána jártunk és a 22-es csapdájával találkoztunk)
Mit lehet ilyenkor tenni?
Hogyan érjem el hogy ne kelljen könyörögnöm azért, hogy elmehessek otthonról kocsival és hogy a befizetett vízdíj ráeső részét megkapjam? (hogy bizonyítható, hogy valóban nem adta oda)

Ez így egy kicsit kevés információ. A haszonélvezőnek épp a te tulajdoni hányadodon van haszonélvezete, vagy sem? Mert ha igen, akkor elsősorban ő dönt bármiről is, csak ha ő nem használja az ingatlant, akkor vagy döntési helyzetben. Aztán kérdés, hogy legalább ráutaló magatartással létrejött-e megállapodás a telek használatáról. Ha igen, akkor egyszerű birtokvédelmi eljárás lesz, de a jegyző általában ezt nem vállalja be, tehát bíróság.
Ha meg nincs ilyen megállapodás, akkor vagy a használat megállapítása iránti pert kell indítani, vagy közös tulajdon megosztási pert.

Tisztelt Válaszoló!

Osztatlan közös tulajdon esetén amennyiben akadályoztatva vagyok a kert használatában közel 3 éve mit tehetnék annak érdekében, hogy leválasztásra kerüljön??Mi lenne ennek a jogi útja vagy önkörmányzati utja?
Kell a haszonélvező beegyezése??

Köszönöm a válaszukat

Az Adásvételi Szerződést, az Alapító okitatot, a jogerős Építési terveket csatolod a Földhivatalhoz, ahol már Önálló albetétként, Önálló helyrajzi száma lesz.
Ha már megegyeztetek, és hozzájárultak mindenhez, akkor nincs baj!

Az ingatlan megnevezése lakóház,udvar megnevezésű eszmei hányad.Osztatlan tulajdonú házrészt szeretnék vásárolni a tulajdonosok a tetőtér beépítéséhez hozzájárultakvalamint a társasházzá alakításhoz.Ennek a háznak egy tulajdonosának a tulajdoni része elidegenítés alatt áll.Kérdésem ha a tetőteret beépítem a szomszéd tetőtervel együtt amihez hozzájárultak ráépítés címén bejegyeztetthetem-e vagy csak a házat gazdagítom vele.Ha bejegyeztethetem a földterület tulajdonjoga megillet-e?
Mikor cselekszem helyesen? Ha a társasházza előtt, vagy utánna építem be a tetőteret.
Ha ráépítés címén nem jegyeztethetem be akkor milyen jogcímen tehetem meg.Mivel a beépítés nem olcsó dolog természetes, hogy nem akarom engedni, hogy más tulajdonosnak köze legyen hozzá.

Igen, de tisztázni kellene végre, hogy miről van szó?
Társasház? Új albetét létrehozása?
Lakóház, udvar megnevezésű ingatlan, eszmei hányadokkal?
Valamit légyszíves!!!
Világos, hogy a tetőteret szeretnéd beépíteni, de megvetted már?

Igen, de tisztázni kellene végre, hogy miről van szó?
Társasház? Új albetét létrehozása?
Lakóház, udvar megnevezésű ingatlan, eszmei hányadokkal?
Valamit légyszíves!!!
Világos, hogy a tetőteret szeretnéd beépíteni, de megvetted már?

Köszönöm a gyors választ.Azt szeretném még kérdezni,hogy ha a tetőteret beépítem akkor ráépítés címén szerezhetek eszmei tulajdoni hányadot, ha a tulajdonostársak hozzájárulnak az építkezéshez.
Ráépítés címén, illetve tetőtér beépítés esetén, a földterület tulajdonjoga eszmei hányad arányára jogosult leszek-e?

Előre is köszönöm válszát!

Ráépítés, amikor a felépített ingatlan alatti földterület, nem kizárólagos 1/1-es tulajdon.
Társasházban lévő osztatlan közös tulajdonra a Társasházakról szóló trv. az irányadó!

Na válogass!!!

BH2003. 192

1. Az épület és a földterület elváló tulajdonjogát a Ptk. 97. §-a rendezi, amelynek megállapítására az ott megfogalmazott törvényi tényállás szerint kizárólag a felek erre irányuló írásbeli megállapodása esetén van lehetőség. (Ptk. 97. §).
2. Megállapodás alapján - ráépítéssel - közös tulajdon létrehozása. [Ptk. 137. § (3) bek., 138. § (1) bek.].

PK 7. Szám
A ráépítés jogkövetkezményei

1. A ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodnak meg.
2. Jóhiszemű ráépítés esetén, ha az épület értéke lényegesen meghaladja a föld, illetve megfelelő részének értékét, akkor lehet megállapítani, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonát szerezte meg, ha ezt a földtulajdonos kéri, vagy ebben a felek írásban megállapodtak, illetőleg a ráépítő ilyen tartalmú kérelmének a teljesítéséhez a földtulajdonos a perben hozzájárult.
3. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésében említett építkezés (bővítés, hozzáépítés, átépítés, beépített ingatlanon újabb épület létesítése) - az egyéb törvényes feltételek megléte esetén és a felek megállapodásának hiányában - az épület (épületrész) rendeltetésétől függetlenül keletkeztet közös tulajdont. Nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát.
4. A közös tulajdoni hányad módosulását eredményezheti, ha az egyik tulajdonostárs ráépít a közös tulajdonban levő földre, illetve a közös tulajdonban levő épületet bővíti, átépíti, ahhoz hozzáépít.
5. Ha a ráépítés (hozzáépítés) folytán közös tulajdon keletkezik, az egyes tulajdoni hányadok mértékének a megállapításánál azt kell vizsgálni, hogy a ráépítéskor milyen összeget tett ki az egész ingatlan és a ráépített (hozzáépített) rész értéke.

A ráépítés által történt tulajdonszerzés vagy földhasználati jogszerzés folytán fizetendő térítés összegét, továbbá ha a bíróság a ráépítőt a föld megváltására kötelezi, az ellenértéket az elszámolás (ítélethozatal) időpontjában irányadó forgalmi érték alapján kell meghatározni.

I. A tulajdonosnak rendelkezési joga [Ptk. 112. § (1) bek.] van a tulajdon tárgya felett. Ezért a Ptk-nak a ráépítéssel kapcsolatos szabályait csak akkor lehet alkalmazni ha a felek a ráépítés jogkövetkezményeinek a kérdésében nem állapodtak meg. Az erre vonatkozó megállapodás nincs meghatározott alakhoz kötve.
Erre tekintettel a ráépítés jogkövetkezményeinek az alkalmazása előtt minden esetben körültekintően vizsgálni kell a felek esetleges - akár ráutaló magatartásukban megnyilvánuló - megállapodását.
Természetesen figyelemmel kell lenni a Ptk. 137. §-ának (4) bekezdésében foglalt rendelkezésre is, amely szerint a ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat [(2)-(3) bek.] nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.

II. A Ptk. 137. §-a (2) bekezdésének második mondata értelmében jóhiszemű ráépítés esetén - megfelelő feltételek mellett - azt is meg lehet állapítani, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonát szerezte meg, a földön pedig földhasználati jog illeti. A törvény határozott rendelkezése szerint ezt a bíróság kifejezetten csak a földtulajdonos kérelmére állapíthatja meg. A ráépítő ezt nem kérheti.
Ez a szabály azonban anyagi jogi és nem eljárásjogi jellegű. Ezért a bíróság döntéséhez nincs szükség arra, hogy a földtulajdonos keresetben vagy viszonkeresetben kérje a tulajdonszerzésnek az épületre történő korlátozását. Ilyen rendelkezésre a perben a földtulajdonos ellenkérelme alapján is sor kerülhet. Lehetőség van arra is hogy a felek a Ptk. 97. §-a (2) bekezdése értelmében ebben a kérdésben írásban megállapodjanak. De elegendő az is, ha a ráépítő ilyen irányú keresetének (viszontkeresetének) a teljesítéséhez a földtulajdonos a perben hozzájárul. A földtulajdonos perbeli hozzájárulása pótolja a Ptk. 97. §-a (2) bekezdésében meghatározott írásbeli megállapodást.
III. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése szerint: "Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában közös tulajdon keletkezik."
A Ptk-nak ez a szabálya nem korlátozódik a lakóépületekre, alkalmazása független az épület rendeltetésétől. Ezért a közös tulajdon keletkezését - a felek eltérő rendelkezése hiányában - akkor is meg kell állapítani, ha a bővítés, átépítés, hozzáépítés melléképületekre vonatkozik, illetve melléképületet építenek rá olyan ingatlanra, amelyen már volt épület.
A Ptk. 137. §-a (3) bekezdésének második mondata szerint a ráépítő (hozzáépítő) tulajdoni hányadát az egész ingatlanból a hozzáépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. Nem indokolt azonban tulajdonjogot keletkeztető hatást fűzni az egész ingatlan használhatósága és értéke szempontjából lényegtelen építkezéshez.
Nem lehet bármiféle építési munkát közös tulajdon keletkezését eredményező bővítésnek, hozzáépítésnek, átépítésnek tekinteni. Nem eredményezhet közös tulajdont az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási vagy más építési munka elvégzése, mégpedig akkor sem, ha esetleg ezáltal az épület beosztása módosul (pl. ajtóáthelyezés).
IV. A gyakorlatban sokszor előfordul, hogy közös tulajdonban levő ingatlanra az egyik tulajdonostárs ráépít, illetve a közös épületet bővíti, átépíti, ahhoz hozzáépít.
Ha az építkezést közös háztartásban élő hozzátartozók (élettársak) egyikének a telkén végzik, akkor a felek jogviszonya a Ptk. 578/G. §-a alapján rendezhető. A házastársak közötti jogviszony rendelkezésére pedig elsősorban a Csjt. szabályait kell alkalmazni. Lehetséges azonban, hogy a tulajdonostársak nem házastársak, nem élettársak s nem is közös háztartásban élő egyéb hozzátartozók.
Közös tulajdon esetében az ingatlan minden egyes részének egyidőben tulajdonosa minden egyes tulajdonostárs. Ezért a közös tulajdonban levő ingatlanra történő ráépítés annyiban sajátos, hogy az építkező egyidőben mind a saját, mind pedig a tulajdonostársai ingatlanára is épít. A ráépítés tehát az ingatlan minden része tekintetében valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát egyidőben gyarapítja.

A Ptk. 137. §-ának a szabályai az idegen földre történő építésről, a más tulajdonában levő épület bővítéséről, átépítéséről, az ahhoz való hozzáépítésről rendelkeznek. Közös tulajdonnál a tulajdonjog több személyt illeti, mindegyik tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában. Az építkező tulajdonostárs tulajdoni részét meghaladó tulajdoni hányadok a számára idegen tulajdonnak tekintendők, más tulajdonában vannak. Ezért az építkező tulajdonostárs a Ptk. 137. §-ának a (3) bekezdése alapján a tulajdonostársai tulajdoni hányadára eső rész tekintetében tulajdont szerezhet az egész ingatlanból a ráépített részre eső érték arányában. Az építkezés ténye tehát a tulajdonostársakat megillető tulajdoni arányokat ennek megfelelően módosítja, s az építkező tulajdonostárs az ezen alapuló igényét - megállapodás hiányában - per útján érvényesítheti.
E téren sem hagyható azonban figyelmen kívül a Ptk. 137. §-ának (4) bekezdésében foglalt - előbb már említett - rendelkezés. Közös tulajdon esetében a tulajdonostárs által történő ráépítésnél fokozottan lép előtérbe a jóhiszeműség vizsgálata. Ez következik a Ptk. 144. §-ának a) pontjában foglalt abból a rendelkezésből is, amely szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. E rendelkezés figyelmen kívül hagyása esetén az építkező tulajdonostárs jóhiszeműségét nem lehet megállapítani.
Amennyiben a közös tulajdonban levő ingatlanon végzett építkezés folytán a tulajdoni arányok módosulása a fentiek szerint nem állapítható meg az építkező tulajdonostárs a közös tulajdon megszűnésekor a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesítheti az esetleges igényét a tulajdonostársaival szemben.

V. A Ptk. 137. §-ának (3) bekezdése alapján a tulajdonszerzés a ráépítéssel következik be. Az említett rendelkezés szerint ugyanis ráépítés esetén a ráépítéssel keletkezik közös tulajdon, a ráépítő tulajdoni hányadát pedig az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani.
Ebből következően tehát a tulajdoni hányadok meghatározásánál is a ráépítéskori értékeket kell figyelembe venni.
A Ptk. 138. §-ának (1) bekezdése szerint: ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni. A törvény tehát a földön ráépítés útján történő tulajdonszerzés esetére kifejezetten a forgalmi érték megtérítését írja elő. Ez valójában azt is jelenti, hogy az említett esetekben a bírósági határozat meghozatala idején kialakult forgalmi értéket kell figyelembe venni. Az elszámolásnak (megtérítésnek) tehát a határozathozatal idején irányadó forgalmi érték alapján kell történnie.
[Jelen állásfoglalás eredeti száma PK 424. (Bírósági Határozatok 1981. évi 8. szám); az átszámozást a PK 444. számú állásfoglalás (1985. VI. 13.; Bírósági Határozatok 1985. évi 8. szám) rendelte el.]

BH2002. 355

I. A ráépítéssel való tulajdonszerzésnek az a feltétele, hogy az építmény tartós fennmaradásra alkalmas legyen, és az építtető az építmény létesítéséhez szükséges engedélyeket beszerezze [Ptk. 97. §, 137. § (2) bek., 686. §, 46/1997. (XII. 29.) KTM. r. 9. § (2) bek., Pp. 206. §].

BH1987. 238.
A tényleges birtokos tulajdonjogának bejegyzése tárgyában hozott földhivatali határozat nem tulajdonba vételt elrendelő, a Ptk 120. §-a szerinti, hanem a tényleges birtokos ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzését megállapító határozat, mert a tulajdonszerzés az elbirtoklás tényével és nem annak bejegyzésével keletkezett [Ptk 121. § (1) bek., 1972. évi 31. sz. tvr. 37. § (1) bek., a) pont, és 38. §].
Az elbirtoklás
121. § (1) Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklás, mint az eredeti tulajdonszerzés egyik módja a Ptk. hatálybalépését megelőzően jogszerző elévülésként volt ismert - szemléletes megfogalmazással kifejezve azt, hogy a jogok gyakorlásának hiánya egy idő eltelte után jogvesztést az eredeti tulajdonjog megszűnését és új tulajdonjog keletkezését eredményezhet.
Elbirtoklással minden olyan dolog (ingó és ingatlan) tulajdonjoga megszerezhető, amely a tulajdonjog tárgya lehet (Ptk. 94. §). Ez alól kivétel csak annyiban tehető, amennyiben jogszabály kötelező előírása a tulajdonszerzést tiltja vagy korlátozza.

1. Az elbirtoklással érintett dologra vonatkozó korlátozó vagy kizáró szabályok

1. A kizárólagos állami tulajdon tárgyait [Ptk. 172. § a)-e)] elbirtoklással nem lehet megszerezni.
2. 1991. június 9. napját megelőzően az eddig hatályos Ptk. 121. § (3) bekezdése - a személyi tulajdon szokásos ingóságait kivéve - kizárta a társadalmi tulajdon, ide értve az állam vagy szövetkezet birtokából jogtalanul kikerült dolog elbirtoklás útján történő tulajdonszerzését. Az 1991. évi XIV. törvény - megszüntetve a tulajdonjog egységes kezelésével és egyenrangú védelmével ellentétes előjogokat és kedvezményeket - e kizáró rendelkezést feloldotta. A törvény hatálybalépésekor (1991. június 9.) az ilyen dolgot érintő és folyamatban lévő birtoklás esetére azonban kimondta, hogy az elbirtokláshoz szükséges tíz éves időt a törvény hatálybalépésének napjától kell számítani.
3. Ha az elbirtoklás a földnek egy részére vonatkozik, annak tulajdonjoga csak akkor szerezhető meg, ha a föld megosztható [Ptk. 121. § (4)]. A megoszthatóságra (ún. telekfelosztás) és az ennek keretében irányadó eljárásra az 1997. évi LXXVIII. törvény 23. § (1) bekezdése és a 29/1971. (XII. 29.) ÉVM rendelet szabályai vonatkoznak. Az önálló telek alakításának feltételeit - ide értve a minimális telekmértéket is - a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet Függeléke tartalmazza, építési övezetenkénti bontásban. E rendelkezések alapján a földrészletet elbirtoklónak az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzőjétől elvi telekalakítási engedélyt kell kérnie, s az abban foglalt előírások alapján el kell készíttetnie és a földhivatallal záradékoltatnia kell a kitűzésre és ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas ún. telekalakítási tervet. E terv, és a jogszabályban előírt egyéb mellékletek csatolásával terjesztheti elő a telekalakítási kérelmét az építésügyi szakhatóságnál. Az építésügyi hatóság telekalakítást engedélyező határozata azonban az annak jogerőre emelkedésétől számított két év elteltével érvényét veszti, ha addig az érintett nem kérte az ingatlan-nyilvántartási átvezetést. Az elbirtokló kérelmére azonban - ha időközben az építésügyi szabályok a telekalakítás engedélyezett módját kizáró tartalommal nem változtak meg - a határozat érvénye egy-egy évre ismételten is meghosszabbítható. E jogszabályi előírások betartása akkor is kötelező, ha az elbirtoklásra alapítva a fél a tulajdonjoga megállapítása iránt keresettel (viszontkeresettel) él. A perbeli igény elbírálásához tehát az elvi telekalakítási engedély megléte nem elégséges, hanem a jogerős és érvényes telekalakítási engedélyt kell megkövetelni.

Nem vonatkoznak viszont ezek a szabályok az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan eszmei hányadrészének a tulajdonostárs általi elbirtoklása esetére.
2. Az elbirtokló személyét érintő kizáró rendelkezés alapján belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet - a Magyar Állam, az önkormányzat, az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulat, valamint a közalapítvány kivételével -, illetve külföldi magán- és jogi személy termőföld tulajdonjogát elbirtoklás útján sem szerezheti meg (1994. évi LV. törvény 6-7. §).
3. A szerzőképességet korlátozó rendelkezések
A jelenleg hatályos, illetve korábban hatályban volt és a tulajdonszerzés mértékét korlátozó rendelkezések helyes alkalmazása szempontjából annak van döntő jelentősége, hogy mikor következett be az elbirtoklás.

• Ha a sajátjakénti birtoklás megkezdésétől számított tizedik év elteltének napján hatályos jogszabály a tulajdonszerzést kizárta, elbirtoklással a dolog tulajdona nem szerezhető meg.
• Ha a szerzési korlátozást előíró (vagy a korábbi korlátozást szigorító) rendelkezés az elbirtoklás megtörténte (a tizedik év eltelte) után lépett hatályba, ez újabb rendelkezésnek az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzést kizáró hatálya nincs (BH1979. 63.). Más kérdés, hogy ha az újabb jogszabály a már megszerzett többlet-tulajdont érintő kötelező rendelkezést tesz (pl. a többlet elidegenítési kötelezettségét írja elő), e rendelkezések az elbirtokló által megszerzett többlet-tulajdonra is irányadóak.
• Ugyancsak nem akadálya az elbirtoklással tulajdonszerzésnek, ha a tizedik év elteltekor már nincs hatályban az a szerzés mértékét korlátozó jogszabály, amely a sajátjakénti birtoklás időszakának egy részében még hatályos volt.

1. Az 1994. július hó 27. napjától hatályos jogszabályi előírás alapján termőföld tulajdonjogát belföldi magánszemély elbirtoklással sem szerezheti meg, ha - a már tulajdonában lévő termőfölddel együtt számítva - azzal 300 hektár nagyságot vagy 6000 aranykorona értéket meghaladó termőföld tulajdonosává válna (1994. évi LV. törvény 5. §).
2. Az 1971. október 5-től 1987. augusztus 31-ig terjedő időszakra az állampolgárok telek, lakás és üdülőtulajdonának egyes kérdéseiről szóló [31/1971. (X. 5.) és 32/1971. (X. 5.) Korm. rendelet] szabályai az irányadóak, amelyek pontosan előírták az egy személy, illetve egy család (házastársak és kiskorú gyermekeik) lakás, üdülő illetve telektulajdonának maximális mértékét (egy lakás és egy üdülő, vagy egy lakás és egy beépítetlen üdülőtelek, vagy egy beépítetlen lakótelek és egy üdülő), ezen belül a tulajdonként megszerezhető többlakásos épület (családi ház) nagyságát is (6 lakószobánál nem nagyobb). A jogszabály előírása szerint a megszerzett tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének is előfeltétele, hogy a szerző záradékolt nyilatkozattal igazolja nem esik tulajdonszerzési korlátozás alá, vagy az alól felmentést kapott. Az érintett időszak alatt ezért a többletnek minősülő tulajdon elbirtoklás útján történő megszerzésére is csak felmentés birtokában kerülhetett sor. E rendeleteket a 26/1987. (VII. 30.) MT rendelet 1987. szeptember 1. napjától helyezte hatályon kívül. Az 1987. szeptember 1. napján hatályba lépett, a földről szóló - már nem hatályos - 1987. évi I. törvény 1989. július 1-jéig mind a termőföld, mind a lakás, üdülő, telektulajdon körében szabályozta a magánszemélyek által megszerezhető legmagasabb mértékét. A törvény 25. § (1) bekezdése azonban kifejezetten úgy rendelkezett, hogy a tulajdonszerzési korlátozásra vonatkozó rendelkezések többek között az elbirtoklással történő szerzésre nem vonatkoznak. (1989. július 1-jétől egyébként magánszemély lakás, üdülő és telektulajdont korlátozás nélkül szerezhet).

Nem minősül a szerzést korlátozó vagy kizáró rendelkezésnek viszont az ingatlant érintő elidegenítési és terhelési tilalom fennállása, mert e tilalom csak a tulajdonos rendelkezési jogát zárja ki [Ptk. 114. § (1), BH1978. 377.], az egyéb jogi tényen alapuló eredeti jogszerzést nem.
4. A dolog birtokának megszerzési módja (erőszakkal, alattomos módon vagy bűncselekménnyel) a Ptk. 121. § (2) bekezdése értelmében kizárja az ilyen módszerrel birtokba lépő tulajdonszerzését még akkor is, ha egyébként a törvényi további feltételei megvalósultak. A törvény indokolása szerint az elbirtoklás kizártsága a jogutód birtokosra is kiterjed. A gyakorlat azonban e szabály alkalmazása során jelentőséget tulajdonít a jogutód birtokos jó- vagy rosszhiszeműségének. Ha a jogutód birtokos tudta, vagy a körülmények folytán tudnia kellett volna, hogy birtokos jogelődje a törvényben tiltott módon jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján maga sem szerezheti meg a dolog tulajdonát. A jóhiszemű jogutód birtokos azonban elbirtoklással tulajdonjogot szerezhet.
Az elbirtoklással történő tulajdonszerzés - hasonlóan az öröklés, a ráépítés vagy túlépítés alapján történő szerzéshez - a törvényben szabályozott jogi tény alapján, annak bekövetkezésekor a törvény erejénél fogva, minden további hatósági vagy bírósági aktus nélkül vezet a tulajdonjog átszállásához. Igaz ez a megállapítás az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklása esetére is, azaz a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése ebben az esetben nem jogot keletkeztető (konstitutív), hanem a megszerzett jogot regisztráló (deklaratív) hatású. Az elbirtokló az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga bejegyzését igényelheti [Ptk. 116. § (1)]. E jogosultság azonban annyiban korlátozott, hogy nem hivatkozhat megszerzett tulajdonjogára az elbirtokló azzal szemben, aki visszterhes jogügylet alapján és az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerezte meg ugyanannak az ingatlannak a tulajdonjogát - függetlenül attól, hogy a tulajdonjoga bejegyzésére még nem került sor [Ptk. 121. § (5)].
A gyakorlat e szabály alkalmazása során a törvényi feltételeket kiegészítve a visszterhes szerző jóhiszeműségét is megköveteli.
Az elbirtoklás mint jogi tény az (1) bekezdés rendelkezése értelmében a sajátjakénti, szakadatlan, tíz éven át tartó birtoklással következik be. A törvényi együttes feltételek bármelyikének hiánya a jogszerzést kizárja.
A sajátjakénti birtoklás ténye akkor állapítható meg, ha a birtokos a birtoklását véglegesnek tekinti - függetlenül attól, hogy abban a hiszemben birtokol-e, hogy a dolog a sajátja, vagy tudja, hogy a másét birtokolja.
A sajátkénti birtoklás lényege tehát annak véglegessége amelyet egyrészt objektív külső megnyilvánulások (pl. beruházás eszközlése, teherviselés, másokkal szemben a dologgal kapcsolatos magatartás, nyilatkozatok, stb.) igazolnak, másrészt viszont a birtokló szubjektív tudata - hogy a birtoklását kívülálló személy (akár a dolog tulajdonosa) jogszerűen nem szakíthatja meg - fejez ki.
Ebből következően nem tekinthető elbirtoklást eredményező sajátjakénti birtoklásnak

• A dolog puszta használata (közös tulajdon esetén a többlethasználat ténye).
• Ha a tulajdonos akaratából (pl. a vele kötött birtoklásra jogosító szerződés alapján, az ő engedélye folytán, vagy az ő érdekében) történik a birtoklás (BH1991. 232., BH1979. 287.). Nem kizárt azonban, hogy a jogcímes birtoklás megszűnését követően tovább folyó birtoklás már sajátjakéntinek minősülhessen.
• Ha a birtokos olyan magatartást tanúsít, vagy olyan egyéb megnyilvánulást tesz, amelyből arra lehet következtetni, hogy maga sem tekinti véglegesnek a birtoklását [pl. ajánlatot tesz a tulajdonosnak a dolog megvásárlására, a dolog használatáért díjazást ígér, a tulajdonos utasítása, rendelkezése szerint jár el a dologgal kapcsolatos jogok gyakorlása, a kötelezettségek teljesítése során, elismeri a tulajdonjogot, kötelezettséget vállal a dolog visszaadására (BH1996. 198.) stb.]

PK 4. szám
Elbirtoklás útján a tulajdonostárs is megszerezheti a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát, de ilyenkor fokozott szigorúsággal kell vizsgálni az elbirtoklás törvényes kellékeinek a fennállását, és ennek körében azt is, hogy az elbirtoklásra hivatkozó tulajdonostárs magatartása összeegyeztethető-e a tulajdonostársak jogaira és a dologhoz fűződő törvényes érdekeire vonatkozó, a Ptk. 140. §-ában foglalt jogszabállyal.
A dolog tulajdonjogát a Ptk. 121. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint az szerzi meg, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja, feltéve, hogy a birtokhoz nem bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott és a (3) bekezdésben írt kivétel nem áll fenn.
Ez a rendelkezés nem zárja ki, hogy elbirtoklás útján az egyik tulajdonostárs is megszerezhesse a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének a tulajdonjogát.
A Ptk. 140. §-a szerint azonban a közös tulajdonnal velejár a mindegyik tulajdonostársat megillető birtoklási és használati jogosultság, amelyet egyik tulajdonostárs nem gyakorolhat a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek a sérelmére. E szabály értelmében a tulajdonostársak a saját joguk gyakorlása során mindig kötelesek szem előtt tartani a másik (többi) tulajdonostárs jogát.
A birtoklás valamennyi tulajdonostársat az egész dolog tekintetében megilleti, és a hasznok a Ptk. 141. §-a értelmében tulajdoni hányaduk arányában illeti őket.
Különösen ingatlanoknál azonban gyakran előfordul, hogy a tulajdonostársak a közös dolog birtoklását egymás között ténylegesen megosztják. A közös tulajdon megszüntetéséig ilyenkor is tekintettel kell lenniük egymásra, és vitáikat a Ptk. 141-144. §-aiban foglaltak szerint kell elrendezni. Így az a tulajdonostárs, aki a fennálló jogközösségre vonatkozó törvényes rendelkezésekkel ellentétesen a tulajdonostársak sérelmével birtokol, rendszerint erőszakos vagy alattomosan birtokló, s ez nem vezethet az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésre.
Kivételesen azonban felmerülhet olyan eset, amikor a tulajdonostársakkal szemben az elbirtoklást az elmondottak ellenére is meg lehet állapítani.
Ilyen lehet például az, amikor a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló ingatlan birtoklását egymás között ténylegesen úgy osztották meg, hogy az is megállapítható: e megosztást véglegesnek, a közösség teljes megszüntetésének szánták, és csak hanyagságból vagy hozzá nem értésből vagy rosszul felfogott költségkímélésből maradt el a törvényes szabályoknak megfelelő végleges rendezés. A véglegesség igényéve1 történt ilyen fogyatékos rendezésnél a megosztás a helyes tulajdoni aránytól tévedésből is eltérhetett, de az eredetileg megjelölt ingatlanhatárvonal is eltolódhatott. Ha ilyen esetekben a kialakult birtoklási helyzet az elbirtoklási időn át sajátul való szakadatlan birtoklásként erőszak vagy alattomosság megállapíthatása nélkül külső magatartásban is megnyilvánuló módon fennállott, a Ptk. 140. § és következő §-aiban foglaltak ellenére is el kell ismerni, hogy a tulajdoni arány a birtoklásnak megfelelően eltolódott, és a közösségmegszüntetési perben is ez a tényleg kialakult helyzet érvényesül.
Olyan eset is előfordulhat, hogy a többi tulajdonostárs az elbirtoklási időt jóval meghaladó idő óta ismeretlen helyen van, életjelt nem ad, s a közös tulajdonban álló dologgal senki más nem törődik, mint az azt birtokló tulajdonostárs, aki a dolgot karbantartja, a terheket is viseli, és a körülményekből megállapítható jóhiszeműséggel az ismeretlen helyen levő tulajdonostársak illetőségét is a sajátjának tekinti. Ha ilyenkor nincs olyan menthető ok, amely a Ptk. 123. §-ának megfelelően az elbirtoklási idő nyugvását eredményezné, akkor az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésnek ugyancsak nincs akadálya.
Előfordulhat olyan eset is, hogy a tulajdonostársak az egyikük illetősége tulajdonjogának az átruházása iránt szerződtek, de szerződésüket nem érvényes alakban kötötték meg, a szerző tulajdonostárs azonban e szerződés alapján birtokba lép, és az elbirtoklási időn át sajátul szakadatlanul birtokol. Az elbirtoklás megállapításának tehát ilyenkor sincs akadálya.
E példaszerű eseteken kívül is adódhatnak tényállások, amelyek alapján a tulajdonostárssal szemben az elbirtoklás megállapítása indokolt lehet.
Mivel azonban a Ptk. 140. §-a a tulajdonostársak számára külön magatartási szabályt is állít fel, és a tulajdonostársak közösségének jellege a megkárosításra, erőszakoskodásra, alattomos eljárásra is alkalmat nyújt, ezért az ilyen igényeknél a tényállásnak fokozott szigorúsággal történő vizsgálata indokolt.

PK 6. szám
Az új birtokos a saját elbirtoklásának idejéhez a Ptk. 122. §-a alapján csak akkor számíthatja hozzá azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült, ha az elődje elbirtoklás útján még nem szerezte meg a tulajdonjogot.
A Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése szerint elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklás - az említett rendelkezésből is következően - eredeti tulajdonszerzésmód. Kettős hatása van: egyrészt tulajdonjogot megszüntető, másrészt pedig tulajdonjogot keletkeztető hatása. A törvényben foglalt meghatározott elbirtoklási idő elteltével a volt tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, s ugyanakkor a tulajdonjogot az elbirtokló megszerzi.
Az elbirtoklás tehát nemcsak jogcímet ad a tulajdonjog megszerzésére, hanem a törvényszerűen befejezett elbirtoklás ténye tulajdonjogot létesít az elbirtokló javára. Ingatlannak elbirtoklás útján történő megszerzéséhez sincs szükség a tulajdonjognak az ingatlannyilvántartásba (telekkönyvbe) történő bejegyzésére, mert a tulajdonjog megszűnése, illetőleg megszerzése az ingatlannyilvántartáson (telekkönyvön) kívül bekövetkezik. Az új tulajdonos igényt tarthat arra, hogy az ingatlannyilvántartásban (telekkönyvben) feltüntetett volt tulajdonos adjon a részére az elbirtoklás útján szerzett tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba (telekkönyvbe) bejegyzésre alkalmas okiratot, illetőleg hogy tulajdonjogát a bíróságnak az elbirtoklást megállapító ítélete alapján jegyezzék be az ingatlannyilvántartásba [telekkönyvbe - Ptk. 116. § (1) bek.]. A tulajdonjog bejegyzésének elmulasztása csupán azzal a hátrányos következménnyel jár, hogy az elbirtokló nem hivatkozhat tulajdonszerzésre azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlannyilvántartásban (telekkönyvben) bízva ellenérték fejében jogot szerzett [Ptk. 121. § (5) bek.].
A Ptk. 122. §-a úgy rendelkezik, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.
E rendelkezés alapján az előd birtoklási idejének az új birtokos birtoklási idejéhez való hozzászámítására - az előbb kifejtettekből következően - csak akkor kerülhet sor, ha az előd elbirtoklás útján még nem szerezte meg a tulajdonjogot. Ha az elbirtoklási idő már az elődnél eltelt, ez esetben az előd javára a tulajdonszerzés is bekövetkezett, s ezért ilyen esetben a Ptk. 122. §-ában foglalt rendelkezés nem alkalmazható. Az új birtokos ilyenkor a tulajdonjogot öröklés címén vagy más jogcímen szerezheti meg, elbirtoklás címén csak akkor, ha az elbirtoklási időn át szakadatlanul maga birtokolta a dolgot sajátjaként, tehát ha önálló elbirtoklónak minősül.

Ez még messze nem minden!
Szedd össze a PONTOS KÉRDÉSEKET!

Sok sikert!

Tisztelt Fórumozók

Osztatlan tulajdonnal kapcsolatban szeretném a segítségeteket kérni.Arra lennék kíváncsi, hogy osztatlan tulajdon esetében mit értenek ráépítés címen ill. mit jelent az elbirtoklás és hogy hogyan jegyzik be a tulajdoni lapra a tetőtér beépítését.Segítségeteket előre is köszönöm.