Telekhatárra épített ház problematikája

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Nandiboy # 2012.11.29. 11:46

nanemaaa!

„és a felügyelet bontatni fog” ?
van más alternatíva is: fennmaradási engedély

1997. évi LXXVIII. Törvény (Étv.)
48. § (1) „Ha az építményt, építményrészt szabálytalanul építették meg, az építésügyi hatóság arra - az építtető vagy az ingatlannal rendelkezni jogosult kérelme alapján - fennmaradási engedélyt ad, ha a 36. §-ban meghatározott feltételek fennállnak vagy megteremthetők és az építtető az építési jogosultságát igazolta...
(2) Fennmaradási engedély az (1) bekezdésben foglaltak érvényesítése mellett kiadható akkor is, ha...

  1. a szabálytalansággal okozott érdeksérelem jelentéktelen, közérdeket nem sért,...”

Az ingatlannal rendelkezni jogosult hozzájárulása bírósági ítélettel pótolható.

Ptk. 5. § (3)
„Ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé.”

lásd még:
Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága Pfv.I.20.837/2009/6. sorszámú ítélete.
„...A többlethasználat akár szabad területtel, akár pénzzel kompenzálható, így ennek ismerete az ezzel kapcsolatos későbbi fellépést is alkalmatlanná teszi a felperesek lényeges és jogos érdekei megvalósításának megakadályozására...”

Nem mondom, hogy egyszerű, de kivitelezhető megoldás.
Egy már elkészült hőszigetelés megtartásáért nyilván mindenki komolyabb erőfeszítéseket tesz.

Egy gépész kiszámolta, hogy 16 m2 régi építésű tömör téglafalon 277 m3 többlet gáz füstöl el évente a hőszigetelés hiánya miatt (kb. 40 eFt/év).

efi99 # 2012.11.28. 15:37

Wazze, pedig már én is azt hittem, hogy valakiknek megjött az esze és rájött, hogy tök felesleges azon a 10 centit rúgózni (adott esetben, meg 10 mm-en, ha vakolatot csapnak rá).
Egyébként fájdalommentesen le lehetett volna szabályozni már évtizedek óta: ház és telekhatár között legalább 10 cm-t kellett volna előírni.
Nálunk magától volt mindenkinek ennyi esze, mert mindenki 20-30 centire építkezett.

nanemaaa # 2012.11.28. 14:24

Bakker! Az átnyúlás lehetősége a tervezetben benne volt, a véglegesből pedig már kimaradt. :(
Ép hatóságnál, januártól pedig az építésfelügyeletnél lesz érdemes kilincselni, mert az engedélyhez nem kötött építési munkát is csak a rá vonatkozó szabályok betartásával szabad végezni. Ha ezt megsérted, akkor engedély nélküli építési munkák jogkövetkezményeit kell alkalmazni, és a felügyelet bontatni fog.

Összesítve: Nem kilincselni kell, hanem mint eddig belülről szigetelni, vagy előzetesen telekhatár-rendezést engedélyeztetni a földhivatallal úgy, hogy a szigetelt fal saját ne kerüljön át a szomszédba.

Nandiboy # 2012.11.28. 10:55

Az OTÉK 35. § (8) bekezdés 2012.01.01-től hatályos szövege a szomszédos telekhatáron álló fal hőszigetelését nem szabályozza:
"Az épületek utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása az elő-, oldal- és hátsókert méretét, valamint a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületet csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől."

Vitathatatlanul érthetőbb a megfogalmazás, mint a korábbi OTÉK-ban, amit különböző bíróságok sem tudtak egybehangzóan értelmezni.

Aki a jövőben kívülről szeretné hőszigetelni telekhatáron álló házát, de szomszédja nem engedi, melyik jogszabály helyekre célszerűbb hivatkoznia?
OTÉK 111. § és OTÉK 56/B. § előírásoktól való eltérés
vagy
Ptk. 166. § és Ptk. 5. § telki szolgalom és hozzájárulás pótlása bírósági ítélettel
vagy egyéb jogszabályokra?

Kérdésem arra irányul, hogy érdemes-e a jegyzőnél -építéshatóságnál- kilincselni olyan munkavégzés ügyében, ami építési engedélyhez nincs kötve?
Érdemes-e más építési engedélyhez kötött munkával együtt elvégezni ezt a hőszigetelést?
Vagy bírósághoz lehet fordulni a szomszéd hozzájárulásának pótlása ügyében?

nanemaaa # 2012.11.27. 06:38

Igen. Január 1-től.

Nandiboy # 2012.11.26. 22:26

A telekhatárra épült épületek utólagos hőszigetelése kapcsán vajon változtat-e a korábban kialakult építéshatósági gyakorlaton az alábbi alkotmánybírósági határozat?
Hatással lesz-e az új OTÉK-ra, vagy a helyi építési szabályokra?

A 2012. november 12-én kelt Alkotmánybíróság III/2391/2012. szám alatti határozata melyben a 253/1997. (XII.20.) Korm. rendelet 35. § (8) bekezdését vizsgálta.

Előzmény:
...építési hatóság határozatával kötelezte a felperest a lakóháza északi szomszéd felőli határfalára felhelyezett 10 cm-es hőszigetelés eltávolítására...
A felperes jogi képviselője a közigazgatási határozat megtámadása iránti perben indítványozta az Alkotmánybíróság eljárásának kezdeményezését az OTÉK 35. § (8) bekezdése alaptörvény- ellenességének megállapítása és e rendelkezés perbeli alkalmazhatóságának kizárása végett.

Ebből idézek néhány gondolatot:
...az emberiség rendelkezésére álló energiaforrások szűkös volta, valamint az energiaárak növekedése miatt – jogos igény a tulajdonosok részéről az épületek korszerű hőszigeteléssel való ellátása. Ez szolgálja egyúttal a testi és lelki egészséghez való jogot, továbbá a környezet védelmét is...
Az Alkotmánybíróság több határozatában kifejtette – először a 7/1991. (II. 28.) AB határozatban –,
hogy „a tulajdonhoz való jog – az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata alapján – alapvető jog, amely azonban nem korlátlan. A tulajdonosnak joga gyakorlása során tekintettel kell lennie mások jogaira és jogos érdekére. A tulajdonhoz való jog tehát korlátozható, a korlátozás azonban akkor alkotmányos, ha az másik jog védelme vagy érvényesülése, illetve valamely alkotmányos cél érdekében történik, mely más módon nem érhető el, továbbá ha a korlátozás arányban áll az elérni kívánt cél fontosságával.”...
Az Alkotmánybíróság a jelen ügyben úgy ítélte meg, hogy az emberiség rendelkezésére álló energiaforrások szűkös volta miatti energiatakarékosság egyik eszközéül szolgáló, az OTÉK 35. § (8)
bekezdésében szabályozott módon történő építmények utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása
olyan, alkotmányos védelmet igénylő közérdeket szolgál, amely a tulajdonjog korlátozásának
elfogadható indoka lehet. ...
Az OTÉK 35. § (8) bekezdése azonban – a bíróság álláspontjával ellentétben – nem közigazgatási (építésügyi) hatósági hatáskört telepítő jogszabályi rendelkezés. ...
Az OTÉK hivatkozott rendelkezése – figyelemmel az 1. pontban kifejtettek is – nem biztosít az építésügyi hatóságnak az Alaptörvény XX. cikk (1) és (2) bekezdésében foglaltakkal összefüggésben sem olyan mérlegelés nélküli hatáskört, amely alapján az építésügyi hatóság az engedélyhez és bejelentéshez sem kötött hőszigetelés eltávolítására vonatkozó kötelezettséget lenne köteles előírni. ...

Kovács_Béla_Sándor # 2012.10.24. 08:57

Meg kellene nézni a tulajdoni lapokat, a térképet. Mert, ahogy magad mondod, "rendezetlenek a viszonyok". Az kevés, hogy "köztudott", hogy az a ti magánterületetek.

sugarzsuzsi # 2012.10.24. 07:04

Abban zavar a villanyóra, hogy rendszeresen magánterületre fognak átjárni leolvasni, ha kicsapja a villanyórát valami, mindig hozzánk fognak bejönni. Nem hiszem, hogy ez normális. Vagy igen?

Üdv: Sugár Zsuzsi

pitypaty # 2012.10.24. 02:01

Tisztelt Segítők!

Fésűs beépítésű területen, 100 éves házban lakunk.
A hátsó, szomszéd felőli oldalon esedékessé vált az ereszcsatorna lecserélése, kilyukadt, folyt, stb.
A bádogossal és a szomszéddal (!) egyeztetve, az újabb kilyukadást, a víz megállását megelőzendő a 25 méteres szakaszt két részre osztottuk, s így kb. a tető feléről a vizet a hátsó falunk mellett futó csurgóba vezettük. (Korábban az egész tető hosszában előre, az utcára volt vezetve, de pont ezért lyukadt ki, mert megállt benne a víz, kicsi volt a lejtés.)
Amikor a bádogosok már majdnem készen voltak a munkálatokkal, csak az utolsó szakaszt kellett volna feltenniük, amikor már az összes tartó, minden fent volt, akkor a szomszéd felesége fogta magát és kizárta a bádogosokat (mi dolgoztunk a magunk munkahelyén).
Este a szomszéddal ismét egyeztettünk (sajnos csak szóban), aki azt mondta, hogy rendben, legyen így. Felhívtuk a bádogosokat, hogy akkor jöhetnek másnap reggel, nem lesz gond.
Amikor a bádogosok becsengettek, akkor közölte a szomszéd, hogy nem lehet így az eresz. No comment...
A segítséget abban szeretnénk kérni:

  • hogyan tudjuk megállapítani, bizonyítani, hogy az ereszünk nem lóg át az ő telkére, ergo a csurgó a miénk, azaz azt csinálunk vele, amit akarunk. Korábban egy földmérő azt mondta, hogy a fél méter (pont a csurgó szélessége) az mérési hibán belül van, hiszen annyi a vonalvastagság a helyszínrajzokon.
  • ha ezt nem tudjuk bizonyítani, mi a teendő? A tartók, minden fent van, csak magát a csatornát kellene felrakni, kb. egy órás munka.

Előre is nagyon köszönjük a segítséget!

Kovács_Béla_Sándor # 2012.10.20. 18:25

Miben zavar az a villanyóra?

sugarzsuzsi # 2012.10.20. 15:59

Üdv!
A minap kisebb összezördülésünk volt a szomszéddal, aki történetesen a helyi önkormányzat, mármint az ingatlan az önkormányzaté, így a jegyzőtől való segítség kilőve. Régi hülyeségek miatt, de a lényeg a lényeg, hogy hivatalosan a mi telkünk határolja oldalról és elölről is az önkormányzati épületet. Elölről nem tettünk kerítést, mert a rendezetlen viszonyok miatt, hozzánk is nehézkesen lehetne bejönni, de köztudottan az a mi magánterületünk. Ennek ellenére 2 napja jöttek a villanyszerelők, hogy az elülső falára az épületnek új villanyórát tesznek. :O Nem szóltak, csak nekiálltak a fúrásnak-faragásnak. Ekkor ismét kimentem (már másfél hónapja ugyanezt a brigádot elzavartam, és mondtam, hogy ez magánterület), de ügyet sem vetettek rám, azt mondták, hogy a saját falukra szerelik fel, és ennyi. A kérdésem a következő: iszonyú sokáig böngésztem az összes építési jogszabályt, de nem találtam erre vonatkozót, bár úgy tudom, hogy a szomszéd felőli oldalra nem lehet felszerelgetni dolgokat. Kérem, hogy mondja meg valaki, hogy ezt jól tudom-e, és ha igen, akkor melyik jogszabály írja ezt le? Köszönöm előre is!

szafika # 2012.08.30. 14:04

Nem húzom fel magam, csak annyira más volt minden 30egynéhány évvel ezelőtt , végülis nekünk akkor még volt lehetőségünk , nem úgy , mint ma a fiataloknak , h se munka, se lakás , még jó, h otthon a mama-hotel működik , mert sok fiatallal nem tudom mi lenne ,nagyon sajnálom őket , legtöbbjüknek nincs olyan előrelátó szüleje mint a lázár-csemetéknek , h apci már 2-3-4 éves korukba gyüjtögeti a bankszámlán a jövőjükre a biztos hátteret .

wers # 2012.08.30. 13:08

szafika, ne húzd fel magad, a jólétért, hogy a csapból folyik, meg kell fizetni az árat. Arról nem is beszélve, hogy akkor még iható volt a kút vize.
Egyébként sokhelyen az alapot kiásni sem volt szabad megkezdeni, míg nem igazolták, hogy hiteles földmérő tűzte ki az alapot.
De ismerek olyan helyet is, ahol furán néztek az építtetőre, hogy engedélyezési tervet visz az építkezés után. Ott utólag szokták engedélyezni, aminek sikerült elkészülni. És ez annyira nem is régen volt, 90-es évek eleje.

szafika # 2012.08.30. 12:48

Hát 34 évvel ezelőtt eszünkbe se jutott , ha egyszer az volt a követelmény , úgy csináltuk . Akkoriban , ahogy kinyögtük a telek árát , 2 hét múlva jött egy levélke , h víz és villanyhálózat fejlesztésre fizessünk be egy x összeget , de közbe nem engedték , h a vízvezetékről építkezzen az építtető, tehát kezdtük a kúttal , ma meg már kisütötték , h akinek kút van az udvarában , utólag engedélyeztetni kell / már megint visszamenőleg ! / pedig gyerekkorunkba , a falu minden udvarában volt kút , régen a svábok éltek itt , 1000 x ésszerűbben , és ha a ház nem a hegyen volt , akkor minden udvar el volt látva kúttal , amit hűtőszekrény hiányában , hűtésre is használt a jónép . A fene nagy modernségbe meg lassan az ember nem győz már fizetni .

efi99 # 2012.08.30. 12:01

szafika
Attól még lehetett volna beljebb építeni a kutya nem méregette volna engedélyezéskor azt a 10-15 centit (ha egyáltalán kijöttek). Vagy ha igen, akkor sem lett volna belőle az, hogy ugyan tessék már lebontani az egész házat.
Aki kitalálta a rendeletet az se tudná megmondani, hogy egyébként az értelme az mi? Adott a telkem, meg hogy hány %-ban lehet beépíteni, semmi értelme utána azon rugózni, hogy oldalirányban mi újság.

szafika # 2012.08.30. 11:49

Nálunk , alacsony 15 cm-es növény van a szomszéd háza mellé ültetve , meg vadszőlő , ami náluk volt eredetileg ültetve , de a madarak szana-széjjel pottyantották a magot , igy mindenhol kikelt , de kb 1 m magasnál feljebb nem engedem futni , a szigetelésre már nem futhat fel , nincsen locsolva se , de zöld tőle az udvar . A mi házunkon viszont fut a vadszőlő , hallgatok is érte , a férjem szid , mint a bokrot , amikor meg már marha pipa , fogja és levágja , pedig gyönyörű.

szafika # 2012.08.30. 11:40

A 70-es évekbe az volt itt a követelmény , h telekhatárra kell építeni ! Különben mindenki másképp csinálta volna .

wers # 2012.08.30. 11:37

„Ezért nem kell telekhatárra építeni a házakat”
Ezt nem az határozza meg, aki épít

efi99 # 2012.08.30. 11:27

Ezért nem kell telekhatárra építeni a házakat, ugye. De a sok okos kőmíjes mester azért úgy ásatta az alapot mégis a családi kalákával anno, most meg szívás van. Nálunk egy se épült a határra, mind 30-40 cm-rel beljebb van, nincs is gond.
Amúgy jelen esetben arról sem vagyok meggyőződve, hogy a szomszéd akkor beengedne, ha 30 centivel beljebb lenne. Pedig be kell neki. Az is meredek, hogy ő meg ennek tetejébe még öntözi is a falat, meg őserdőt termeszt ott.

szafika # 2012.08.30. 11:06

Tavaly szigetelték a jobboldali szomszédunk házát , energiatakarékossági okokból , 12 cm vastag bugyit húztak a házra , de eszembe nem jutott volna , h ne csinálják meg, h nem egyeznénk bele , h 1-1.5 m2-el kisebb lesz az udvarunk ! Mivel megfordítani mégse lehet egy házat, h az ilyen munkálatokat el lehessen végezni , annak idején 34-5-6- éve itt minden ház telekhatárra épült ,16 m szélesek ezek a telkek , mi a maradék likba építettük a saját házunkat , igaz , h egyenlőre nem fenyeget az a veszély , h szigetelnénk , de ha lesz is rávaló egyszer , remélem a szomszéd nem akadályozna minket benne , nem tehetünk arról , h ilyen keskenyek ezek a telkek , az utcánkba , akinek volt rá pénze , mindenki szigetelt utólag , senki nem szőrözött azon , h ne csináltathassák meg , egy 8 -10 m hosszú háznál mennyit jelent egy 10-12 cm-es vakolat ? semmit ! Szerintem ez nem számít eget rengető kárnak ! Tudom , attól még a szabály , az szabály !

nanemaaa # 2012.08.30. 10:37

"Az önkormányzattól kérjetek írásos állásfoglalást, hogy a helyi szabályozás eltér-e ettől a korm. rendelettől, mert van ahol igen. Az esetek többségében nem, de ha kéritek a szomszéd hozzájárulását, akkor lehet hőszigetelni is. Az más kérdés, hogy ezért ő kérhet pénzt, mert saját területéről mond le a szigetelés érdekében, qvázi megvesztek a szomszéd telkéből egy darabkát."

Ez így szó szerint nem igaz! Az önkormányzat nem kapott felhatalmazást arra, hogy az OTÉK ezen előírásaitól eltérhessen. Egyébként az OTÉK is csak az elő-, oldal- és hátsókertbe, valamint a közterület fölé nyúlást engedélyezte, a szomszédba nem.
Ha minden a várakozásoknak megfelelően történik, akkor ez 2013. január 1-el módosul, és akkor már a szomszéd kifejezett hozzájárulása esetén lehetséges lesz a szigetelés átnyújtása. Addig viszont nem.

ÜTK # 2012.08.30. 08:41

253/1997 (XII.20.) Kormányrendelet
Az országos településrendezési és építési követelményeiről

Az elő-, oldal- és hátsókert előírásai

35 § (8) A 2002. március 15. előtt épült építmény utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása együttesen - az oldalhatáron álló falat kivéve - az elő-, oldal- és hátsókert méretét, illetőleg utcafrontra kiépített építmény esetében a közterületet legfeljebb 10 cm-rel csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelően módosulhat.

Az önkormányzattól kérjetek írásos állásfoglalást, hogy a helyi szabályozás eltér-e ettől a korm. rendelettől, mert van ahol igen. Az esetek többségében nem, de ha kéritek a szomszéd hozzájárulását, akkor lehet hőszigetelni is. Az más kérdés, hogy ezért ő kérhet pénzt, mert saját területéről mond le a szigetelés érdekében, qvázi megvesztek a szomszéd telkéből egy darabkát.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.08.30. 08:30

:) Lefordítva. Ha az a ház mezsgyére épület, akkor már nincs hova tovább szigetelni. Nincs tulajdonod, területed, minden egyes szigetelési mm-t már a szomszédtól vennéd el.

Immaculata (törölt felhasználó) # 2012.08.30. 08:29

Hmm. Arra nincs Ptk., hogy a szomszéd köteles lenne a telkéből bármennyit is biztosítani a szomszéd javára.

Kovács_Béla_Sándor # 2012.08.30. 07:50

Ptk.