Változások az ingatlanjog területén - Jogi Fórum konferencia-összefoglaló

2010.04.28. Jogi Fórum / Lakatos Márk

A 2010. április 22-én megrendezett konferencia keretében adóügyi- és ingatlanjogi szakértők tartottak előadást az ingatlanjog jelenlegi hazai helyzetéről, az új Ptk. ingatlanjogot érintő változásairól, valamint az ingatlan-nyilvántartási törvény, a társasházi törvény és az illetéktörvény változó szabályairól.

A szakmai konferencia Dr. Czike Gábor, a CMS Cameron McKenna LLP partner- és ingatlancsoport-vezetőjének előadásával kezdődött. A prezentáció mindenekelőtt az új Ptk.-ban foglalt ingatlanjogi változásokra, új szabályokra koncentrált. Ezek körébe tartozik a birtok fogalmának tisztázása, valamint a főbirtokos és albirtokos definíciójának megkülönböztetése. Az új Ptk. részletesen szabályozza a birtokátruházás intézményét, valamint elkülöníti a föld és épület tulajdonjogát: megmarad az elővásárlási jog, viszont a földhasználati szerződés harmadik személlyel szemben is hatályos marad, amennyiben bejegyezték; a tulajdonos pedig rendelkezhet úgy, hogy a földtulajdont és a rajta álló épületet is önálló ingatlanként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.

Kártérítési felelősség tekintetében módosul a szomszédjog intézménye („a tulajdonos a jogszerű építkezéssel a szomszédok ingatlanában okozott értékcsökkenésért mindenképpen kártalanítást köteles fizetni; a tulajdonos az építkezéssel szomszédainak okozott kárért akkor is felelős, ha kivitelezést más végzi”), valamint az elidegenítési és terhelési tilalom is.

Czike kiemelten foglalkozott az ingatlan-nyilvántartási törvény változásaival, a jóhiszemű jogszerzőt védő szabályokkal és a változó földhivatali joggyakorlattal az 51/2009 AB határozat (IV. 28.) értelmében: 1) a 60 napos határidő eltörlésre került, így 2) „aki közvetlenül az érvénytelen bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól - a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításáig”; 3) „ha a további jogszerzés az érvénytelen bejegyzéstől független, a közvetlen szerzőre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni” – amint az EBH2008. 1865. sz. határozatban áll.

A szakértő érintette továbbá a társasházi törvény új szabályait. Ennek értelmében újrafogalmazásra kerülnek az alapító okirat módosítására vonatkozó régi szabályok, a kézbesítési vélelem beálltára vonatkozó szabály, valamint beáll az ügyész által gyakorolt törvényességi felügyelet a társasház ügyeiben.

Beer Gábor, a KPMG Tanácsadó Kft. Adóosztálya képviseletében az ingatlanokat érintő adózási- és illetékváltozásokról számolt be. Az illetéktörvény 2009-ben és 2010-ben számos ponton változik az ingatlanokkal kapcsolatban. A változások elsősorban a piaci gyakorlat figyelembevételével kerülnek megvalósításra, ami azokat a hiányosságokat hivatott kiküszöbölni, amelyek leginkább az adóhatósági eljárások ismeretlen voltából, valamint az iránymutatások és értelmezések teljes hiányából fakadnak. 2010. január 1-től változott az illeték mértéke: csökkent a visszterhes vagyonátruházási illeték, a lakástulajdon szerzésére vonatkozó illetékfizetési kötelezettség mértéke, valamint az ingatlanforgalmazók kedvezményes illetékmértéke. Fogalmi változások álltak be a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság, valamint az illeték tárgyával és alapjával kapcsolatban, valamint változott a kedvezményezett vagyonszerzők köre.

A szakértő a társasági adótörvény változásával kapcsolatban elmondta: bevezetésre került az „ingatlannal rendelkező társaság” fogalma: „A társaságnak vagy kapcsolt vállalkozásának tulajdonosa olyan országban rendelkezik adóügyi illetőséggel, amellyel nincs egyezményünk, illetve olyan egyezményünk van, mely engedi az ilyen jellegű jövedelmek adóztatását az ingatlan fekvésének országában, és az összes eszköz mérlegfordulónapi piaci értékének min. 75%-át magyarországi ingatlan teszi ki”; a kritérium teljesülése (nyilatkozat formájában) beszámolóhoz kötött, bár nem tisztázott, hogy a beszámoló kizárólag a tranzakció évéhez köthető-e, s az sem, mi a kapcsolt vállalkozások fogalma ebben a kontextusban.

A 2010. január 1. után kifizetett kamat, jogdíj és szolgáltatási díj után 30% forrásadó fizetendő (amennyiben nem áll fenn érvényes egyezmény a kapcsolódó ügyben), viszont megszűnt a kulturális járulék és a különadó.

Dr. Szécsényi László ügyvéd, a Szécsényi és Társai Ügyvédi Társulás tagja az építési jogi aktualitásokat tárgyalta. Előadását az építőipar jelenlegi helyzetével, az ezt meghatározó törvényi háttér bemutatásával kezdte, különös tekintettel a vállalkozó zálogjogára. A vállalkozói zálogjog jelen szabályozás szerint több problémát is felvet: 1) E jog alkalmazhatóságát közbeszerzési eljárásokon kívül; 2) A visszamenőleges alkalmazhatóság problémáját a nem közbeszerzési eljárások alapján kötött építési szerződések esetén; 3) Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat problémáját. Szécsényi e problémákra reflektálva rámutatott az Alkotmánybíróság vonatkozó intézkedéseire: „Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 402. § (2) és (3) bekezdése alkotmányellenes, ezért azokat megsemmisíti.”, mivel „az előbbiek mellett az indítványozó által is felvetett polgári jogi értelmezési és alkalmazási nehézségek összességükben alkotmányjogi értelemben is sértik a jogbiztonságot”.

A szakértő ezek után ismertette az építési szerződések kötelező elemeit, formai szempontjait, valamint beszámolt a fedezetkezelés intézményében beálló kisebb változásokról.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
INGATLANJOG
ÉPÍTÉSÜGY