Homlokzati szigetelés

Kedves Fórumozók,

Tanácsukat szeretném kérni az alábbi ügyben.

Szüleim nagyjából 1,5 éve költöztek egy 9 fős társasházba. A ház a 70-es évek elején épült Budapest második kerületében, tipikus kockaház. Állaga átlagos (szigetelés nincs a Házon csupán vakolat, amely még viszonylag egységesen a falakon van, nem potyog), az elmúlt években a bejárati ajtó és folyosói nyílászárók kerültek cserére. Az ott lakók elmondása szerint már több éve felvetődött néhány tulajdonosban a homlokzati szigetelés ötlete, ezidáig azonban nem került a KGY elé. Indoklásként, nem tudtak érdemi érvvel előállni, azon túl, hogy "mindenki ingatlanja" többet érne. A ház hőtartása átlagos, mi például egy közel 60 nm-es lakás után fizetünk za. 80e FT-ot az egész fűtési szezonban. A ház lokációjából kifolyólag a tulajdonosok jelentős része jól szituált (orvosok, cégvezetők) akiknek nem jelent gondot az anyagi ráfordítás.

A közös képviselő októberben terjesztette a KGY elé a szigetelés ötletét (pontosabban a terveztetést), amelyet a 9-ből öt lakás szavazott meg. (ez nem egész 2/3-os szavazati arány). Túl rengeteg formai hibán (pl. KGY-re összehívás e-mailben, amikor nem járultunk hozzá, hogy ezt használják hivatalos tájékoztatási csatornaként, vagy hogy nem küldik ki a KGY-i határozatokat sem e-mailben, sem írásban), úgy értesültünk, hogy homlokzati szigetelésről dönteni nem jogszerű egyszerű többséggel, mivel ÚJ SZIGETELÉSKÉNT (tehát nem CSERE-ként) ez a rendes gazdálkodás körén kívül eső tétel, és ilyenként egyhangú szavazást követel meg a Tht. 38 § (3) szerint. (illetve a A Kúria Elnöke által 2016-ban felállított joggyakorlat-elemző csoport megállapításai alapján is) Csavar a történetben, hogy a társasház az SZMSZ-ben 2/3-os szavazati arányt ír elő, ezt viszont nem tudjuk, mikor és mennyire tette jogszerűen a Ház, mert az adásvételkor hatályos SZMSZ-t nem kaptuk meg. (tehát bőségesen lehetséges, hogy 60 napon túl vagyunk) Az SZMSZ egyébként több olyan passzust foglal magában, ami legjobb tudásunk szerint jogellenes (pl.a záró rendelkezések között, hogy "A Szervezeti és Működési Szabályzat elfogadásával egyidejűleg az Alapító Okirat ettől eltérő rendelkezései hatályukat vesztik.", amikor Alapító Okiratot nyilvánvalóan csak és kizárólag egyhangúan lehet módosítani.)

Kérdésem az lenne, hogy a bírói gyakorlat alapján, van reális esély arra, hogy peres úton tudjunk jogainknak érvényt szerezni? Sajnos amióta a közös képviselő tudomására hoztuk, hogy nem értünk egyet a tervezettel, nem kapunk választ kérdéseinkre.

Illetve egy fontos részletet még hozzátennék, amelynek jelentősége lehet akár peres eljárás során is. Ugyan jelenleg nincs hatályos KGY-i határozat a szigetelésre, de a KGY-en már "látatlanban" elhangzott, hogy a munkálatokra előreláthatólag 5-6 millió Ft-os költséget irányoznak előre lakásonként (hogy mi alapján azt nem tudjuk). Ettől az összegtől nem csak mi, de az összes tapasztalt, műszaki területen jártas ismerősünk is (mert vannak) becsücsült maga alá.

Bár talán ez kevésbé érdekes, de szüleim 70-es éveikben lévő kisnyugdíjasok, megtakarításuk csekély, édesapám 73 évesen is aktívan dolgozik.

palko463,

A szigetelés nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, nem kell egyhangúság. Ez egy nevesített példa a Kúria 2016-os Társasházi joggyakorlat anyagban, 11. oldal: "panelprogram, ha ennek körében külső szigetelés és nyílászárócsere történik – nem haladja meg a rendes gazdálkodás körét". Ennek az oka, hogy valamilyen szigetelés eddig is volt, vagy lennie kellett (ha más nem, építéskor bepucolták a házat), most annak felújítása (azon belül korszerűsítése) történik - ezeknek a definíciója ott van a Tht-ben. Erre nem alapítanék pert, szinte biztosan bukó.

Az adásvételkor hatályos SZMSZ irreleváns, a most hatályos SZMSZ számít. Azt a földhivataltól a tulajdonos másolatban kikérheti. Az SZMSZ lehet egyoldalúan kógens, tehát a törvényinél magasabb szavazati arányt írhat elő, de a törvényi minimumot akkor is meg kell ugrani, ha az SZMSZ alacsonyabbat is engedne. Ezzel lehet esélyetek, menjetek utána, mi van a hatályos SZMSZ-ben. BH van róla:
https://jogkodex.hu/doc/8515233
(A linken csak az eleje olvasható, de könyvtárban az egészet ki tudod kérni.)
DE: Ennek csak akkor van értelme, ha a tulajdonosok között van "blokkoló kisebbség". Nincs értelme megnyerni a pert, ha utána, új közgyűlésen, mégis megszavazzák, immár a szükséges, nagyobb arányban. Beszélni kéne a többi tulajjal.

A formai hibákkal az időt lehet csak húzni. Ha a tulajdonosokban megvan az akarat a szigetelésre, akkor szüleid kikényszeríthetnek egy új közgyűlést, de ott ugyanígy át fog menni. Fölösleges pénz- és időkidobás, és közben még drágább lesz a felújítás.

Az, hogy 70-es években járó kisnyugdíjasok, nem hinném, hogy releváns, mert a pénzért cserébe nő a lakásuk értéke. Összefoghatnak a családon belül, vehetnek fel hitelt, vagy akár el is adhatják az (egyébként igen értékes) lakásukat, ha ők nem akarnak a felújításra költeni. Nem hinném, hogy emiatt nyerhető lenne a per.