Otthon Start program (3% - os lakáshitel)

Az, hogy nektek kettőtöknek ezen kívül is van ingatlanotok, azt nem gondoltad releváns infónak a kezdő hozzászólásodban?

Szerintem a "egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlan" is elég egyértelmű.

Te (ha csak 1/2 részed van és volt 10 éven belül egyszerre, és más kivétel sem vonatkozik rád) jogosult vagy a hitelre. Jogosultak vagytok házastársként együtt is, a te jogosultsádogon, és a feleséged adósátrsként ugyanígy bevonható, mert rá nem vonatkoik ilyenkor a 4.§. (2)-(4) feltételek.

A feleséged egyedül természetesen nem jogosult a hitelre, hiszen most is KÉT ingatlan(rész) van a nevén.

Szomorú, hogy felkészületlen banki ügyintézővel volt dolgod.

(11) A kölcsön hitelcélja nem lehet lakóingatlan résztulajdonának megszerzése.

[2] Az Otthon Start program célja a fiatalok első otthonhoz jutásának támogatása.

(2) A kölcsön abban az esetben igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtását megelőző tíz éven belül nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.
(3) E § alkalmazásában nem minősül saját tulajdonú belterületi lakóingatlannak, így tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától függetlenül a hitelprogram akkor is igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül legfeljebb
a) olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezett tulajdonjoggal, amelyben tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15 000 000 forintot,

"Nem tudom hogy házastársam egyáltalán jogosult-e velem együtt felvenni a hitelt vagy csak mint adóstárs lehet. Hiszen neki van 2 belterületi ingatlanban, ingatlanonként 50%-os tulajdonjoga."

Bocsánat :) ez buta kérdés volt. Megnéztem elég ha egyikünk megfelel. Módosítom inkább a kérdést:

A házastársam így két ingatlan tulajdonjogával jogosult-e egyedül Otthon start hitelre vagy sem?

drbjozsef Köszönöm a gyors választ.
Az okozhatta a problémát hogy már van egy közös (50-50) lakásunk, a házastársamnak meg még ezen felül a megvásárolandó ingatlanban van 50 % tulajdonrésze, és én egyedül szeretném igénybevenni a hitelt, a házastársam pedig csak mint adóstárs/kezes (nem tudom melyik a helyes kifejezés) lenne jelen az ügyletben.
Ebben az esetben résztulajdont vásárolok és így végeredményben a házastársak kizárólagos tulajdonjoga is teljesül viszont ez nem házastársak közös hitel igénylésével jön létre hanem az én egyedüli hiteligénylésemmel. A 4.§(11a) pedig közös igénylésről szól.

Nem tudom hogy házastársam egyáltalán jogosult-e velem együtt felvenni a hitelt vagy csak mint adóstárs lehet. Hiszen neki van 2 belterületi ingatlanban, ingatlanonként 50%-os tulajdonjoga.

Esetleg a 4.§(11) lehetne ilyen, de hát rögtön ott van a (11a), mint kivétel. Ti ennek is megfeleltek.
(Ez később került be a rendeletbe, esetleg valaki nem az aktuálisan hatályos rendeletet nézte.)

Vertes,

Mi volt a kérdésed az ügyintézőnek? Hogy jogosult vagy-e? Mi volt az az indok, amire hivatkozva NEM tudta eldönteni, hogy jogosult vagy-e?
Mi okozta a bizonytalanságot?

Szerintem a 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet 4.§ eléggé egyértelmű. Ráadásul házaspárként elég, ha egyikőtök megfelel a feltételeknek, de a leírásod alapján (!) mindketten simán megfeleltek.

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Kedves Jogászok!

Az Otthonstart hitellel kapcsolatban lenne egy kérdésem, a bankban a hitelügyintéző nem tudott választ adni a kérdésemre sajnos.

Van egy ingatlan melyben a házastársamnak 50%-os tulajdona van, a másik 50% a házastársam testvéréé. Meg szeretném vásárolni a fennmaradó 1/2-ed tulajdonrészt , így az adás-vétel után a tulajdoni hányad köztem és házastásam közt 50-50% lenne. A házastársam lesz az adóstársam. A hitel feltételeinek egyébiránt megfelelek.

Az a kérdésem hogy a fenti ügyletre jogosult vagyok-e az Otthonstart hitelre?

A válaszokat előre is köszönöm

@csino
A földhivatal a tényfeljegyzéssel lezárta a bejegyzés elutasítását.

„Ha valóban a földhivatal késlekedik”
60 napjuk van rá. Abba azért bele kell férjen!

„ De ezt az újabb bejegyzési engedélyt nem kellett volna nekünk, eredeti tulajdonosoknak ismételten aláírni?”
Hát jó lenne tudni az igazságot, hogy mi volt a probléma. Ha a szerződést nyújtották be későn, kicsúsztak a 30 napból, akkor azért lett elutasítva a bejegyzés. Ha a bejegyzési engedélyt kellett volna pótolni, akkor feltehetően a hiánypótlási felhívás eredménytelen letelte után utasították el a bejegyzési kérelmet. Ezt a dátumokból te is nagyjából ki tudod figurázni.

Régi Inytv. 26.§ (4) "A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz kell benyújtani."

26/A. § "Ha a kérelem elutasítását követően ugyanazon jog bejegyzése iránt az újból benyújtott kérelemhez módosított tartalmú okiratot nyújt be a kérelmező, úgy a kérelmet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban újból benyújtott kérelemnek kell tekintetni."

39. § (1) "A hiány pótlására rendelkezésre álló határidő indokolt esetben kérelemre egy alkalommal nyolc nappal meghosszabbítható. A meghosszabbított hiánypótlási határidő számítása az eredeti határidő lejártát követő nappal kezdődik.
(2) Ha az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint a kérelmet részben el kell utasítani, a kérelmezőt nyilatkozattételre kell felhívni, hogy a kérelmet teljesíthető részében fenntartja-e.
(3) Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat, és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen,
a) a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni,
b) a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével,
c) a település megjelölése, az ingatlan fekvése és helyrajzi száma módosulna, vagy ezeket együtt kellene utólag megjelölni,
d) a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének a nyilvánvalóan azonosítható aláírását kellene utólag pótolni,
e) az okirat ellenjegyezéséről, az aláírás közjegyzői hitelesítéséről, tanúk általi aláírásáról kellene gondoskodni,
f) a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtását követő 6 hónapon belül megadja,
g) okirat keltezésének helyét vagy az időpontját kellene feltüntetni,
h) az ingatlanügyi hatóság által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajzot, vagy a vázrajzon a törvényben meghatározott személyek aláírását kellene pótolni"

(6) "A beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra a (3) bekezdésben foglaltak miatt került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat, vagy ha a kérelem visszautasítására a (4) bekezdés f) pontjára tekintettel került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül az új kérelmet a megfelelő formanyomtatványon nyújtották be."

drbjozsef, igen, kifizették teljesen, gyakorlatilag egy éve volt ez az ügylet.

Azt válaszolta most nekem az ügyvédjük, hogy kért tőlük egy hiánypótlást a földhivatal, amit teljesítettek is és azóta sem történt meg a tulajdoni lapon az új tulajdonos átvezetése....Szerinte a földhivatalok elektronikus-nyilvántartására átállása miatt lelassult az ügyintézés (ezt egyébként másik csoportban is olvastam).

Ha valóban a földhivatal késlekedik, az is egy érdekes helyzet, gondolom, a hiánypótlás benyújtása után 60 nappal azért illett volna bejegyezni teljesen az új tulajdonost. Mondjuk azt nem tudom, mikor adták be a hiánypótlást, erre most kérdezek rá.

Ha kicsúsztak az első 6 hónapból, mert nem adták le időben a bejegyzési engedélyt a földhivatal felé (és biztosan ez történt, mert a földhivatal akkor minket, eladókat is értesített erről, hogy kicsúsztak a 6 hónapból), akkor gondolom, egy új bejegyzési engedély leadását kérte tőlük a földhivatal hiánypótlásban. De ezt az újabb bejegyzési engedélyt nem kellett volna nekünk, eredeti tulajdonosoknak ismételten aláírni? Ez kicsit furcsa nekem, mert tőlünk nem kérte a vevő semmilyen újabb papír aláírását.

csino,

Amúgy a vételárat annó kifizették neked teljesen?
Talán írd meg nekik, hogy 15 napon belül intézkedjenek, különben eladod másnak az ingatlant, a vételárat meg köszönöd szépen, megtartod.
Amit persze nem tehetsz meg, ha esetleg tényleg másnak lennél kénytelen eladni, de hátha mozgolódnak az ilyentől...

Köszönöm szépen a tanácsokat! Csak nehogy közben megszüntessék az OSP hitel lehetőségét, amíg én levelezgetek velük :-)

Amint eladod, a 15M-nál kisebb érték miatt az a lakás már nem számít 10 éven belüli tulajdonlásnak. Akkor már nem jelent gondot, csak addig!

„de ha nem reagálnak, tudok még tenni valamit?”
ide ingatlanjogász tanácsa kellene, de a tényállás alapján szerintem az illető ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdonos. Mivel a földhivatal eljárása lezárult, új bejegyzési kérelem kell. Új Inytv. szerint, egy újabb, ügyvéd által szerkesztett okirattal.
Néhány hivatalos levélváltás után, ha nem akarják kézbe venni az ügyet, végső esetben bírósági perben kimondathatod, hogy az ún. kisbefektetőé a lakás 1/6-a. Na, akkor egyből bejegyzik! (az igaz, hogy nem egy szokványos tulajdonjogi per lesz, amiben a felperes azt kéri, hogy ne ő legyen a tulajdonos...)

@csino
„az nem jelent gondot? nem olyan lesz, mintha csak most adtam volna el a lakást?”
De, pontosan olyan lesz. Épp ezért kell előbb letudnod a nevedről, utána igényelned az OSP-t.
Hiszen épp ezt írtam: amíg papíron a tied annak a lakásnak az 1/6 része is, addig két lakóingatlanban vagy tulajdonos.
Amint eladod, a

Eulimen, köszönöm az infót, nem túl jó hírek ezek, de jobb így tisztán látni!

Mint eladó, nem vittünk ügyvédet, a vevő ügyvédje pedig a mostohafia volt...(készpénzes vevő volt, így gondoltuk, úgysem lehet semmi gond, erre álmomban nem gondoltam, hogy ilyesmi történik).

Nyilván most írok az ügyvédnek (az ügyvédjüknek), de ha nem reagálnak, tudok még tenni valamit? Csak ezért fogadjak ügyvédet én is ezügyben?

(OSP vonatkozásában így már csak azt nem tudom, hogy ha be is adják újra a kérelmet a földhivatal felé, ha a földhivatal azt mostani időponttal érkezteti a tulajdoni lapon, az nem jelent gondot? nem olyan lesz, mintha csak most adtam volna el a lakást?)

Az nagyon érdekelne, hogy a vevő amúgy miért csinálja ezt, mert biztosan nem véletlenül, mivel szerintem adják-veszik az ingatlanokat, tudják, hogy mi a következménye, hogy nem nyújtották be időben a papírt a földhivatal felé...

@csino

„ami miatt ezt a kérelmet elutasították.”
Igen, ez a történet pontosan a 6 hónapos függőben tartás feltételének nemteljesülése miatt történt, teljesen jogszerű volt a földhivatla eljárása.
Ezt a tényfeljegyzéses mókával kellett volna értékesíteni, ha előre tudtátok (vagy legalább a vevő maga sejtette), hogy ennyit fog szarakodni. Vannak olyan ügyvédek, akik az aláíráskor meg sem szólalnak, másk meg annyit beszélnek, hogy úgy kell lelőni őket.
Tessék "használni" az okiratszerkesztő ügyvédeket, szokásjog szerint ugyan a vevő választja és fizeti, de az eladó bátran feltehet egy csomó kérdést, hiszen azért dolgozik, hogy az eladó és vevő oldaláról felmerülő kérdésekre, aggályokra a válasz a felek kívánsága szerint legyen okiratba foglalva.

A Fix3% rendelet viszont úgy rendelkezik, hogy a 15M Ft alatti értékű, már értékesített tulajdonrész nem számít tulajdonlásnak (4.§ (3) a) ). A jogszabály kifejezetten múlt időt használ!
Ettől tehát papíron is meg kéne szabadulni, főleg, ha már eladtad...

„Most így akkor én ebben az ingatlanban még tulajdonosnak számítok?”
Határozottan igen.
Így viszont két lakóingatlanban vagy tulajdonos. Jelen állás szerint tehát nem vagy jogosult az OSP-re.
De amint "lepapírozod" a vevővel az eladást (ügyvéddel!), és lekerül a nevedről, utána már igen.

@csino
„Milyen esetben történhet ez?”
A korábbi Inytv. szerint a tulajdonjog bejegyzése háromféle módon történhetett, a példának felhozott eset a harmadikként kifejtett:

• azonnali tulajdonjog-változással (bejegyzéssel)
• legfeljebb 6 hónapig függőben tartással (széljegyre tették az új tulajdonost; ha a függőben tartás alatt teljesült a szerződés, bejegyezték; ha nem teljesült, törölték a széljegyet, azaz nem változott semmi a tulajdoni lapon)
• ha 6 hónapnál hosszabb időre volt szükség a szerződés szerinti teljesítéshez, akkor a tulajdonjog fenntartásával történő vétel tényét jegyezték fel (magyarán: ráírták a tulajdoni lapra, hogy ELADVA, de még nem került széljegyre a vevő); majd ha teljesült a szerződés, AKKOR vezették át az új tulajdonost. Ez azt jelentette, hogy az adásvételi szerződést megkötötték korábban, az Szja törvény szerint az eladónak azonnal beállt az adókötelezettsége a tranzakció egész értéke után (a bevalléási határidők figyelembevételével), de a vevő csak jóval később lett bejegyezve tulajdonosként.

Az új Inytv. fogalmilag a függőben tartás, illetve a tulajdonjog-fenntartás tényfeljegyzés intézményét törölte, lényegében a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog szabályaiba csomagolta (Inytv. 48.§ (1) a); részletszabályait lásd 179/2023. kormányrendelet 45.§).
Tehát amennyiben a felek megegyeznek arról, hogy "megállapodnak" az adásvételről de bármelyik fél részéről 6 hónapnál hosszabb időre van szükség a teljesítéshez, akkor két szerződést kell kötni: az első szerződés pedig nem adásvételi lesz, hanem célszerűen vevői jog alapításáról szóló. Amit ha lehív a vevő (azaz, nyilatkozik arról, hogy élni akar a vevői jogával), akkor készül, illetve lesz benyújtva az adásvételi szerződés. Ez az adózás késleltetése szempontjából jobb az eladónak, és ugyanúgy tiszta helyzetet teremt, mivel nem lehet "kétszer" eladni ugyanazt az ingatlant.

Lehetne még egy kérdésem? Kicsit hasonló az előzőhöz:

2024-ben eladtunk egy lakást, amit egy kisbefektető vett meg, ebben 1/6 tulajdonrészem volt, amit 8.333.333 Ft-ért értékesítettem. Elvileg ez így nem számít az OSP hitel felvétele szempontjából, hiszen 15 M Ft alatti volt az ügylet rám eső része.

Akkor széljegyre került a vevőnk a földhivatalnál, viszont pár hónappal később kaptunk a földhivataltól egy levelet. Ebben azt írták, ha jól értem, hogy a tulajdonjog iránti bejegyzést a szerződéskötéstől számított 6 hónapon túl nyújtotta be a vevő, ami miatt ezt a kérelmet elutasították. Jelenleg is így áll a tulajdoni lap, tehát rajta van, hogy kérelem elutasítása XY (vevő) javára vonatkozó tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem tárgyában.

Most így akkor én ebben az ingatlanban még tulajdonosnak számítok? Itt végignézve a tulajdoni lapot, a nevemnél sajnos nem szerepel a törlő határozat.
Mondjuk talán még most sem éri el a 15 M Ft-ot az akkor eladott tulajdonrészem, de azért nem örülök, hogy nem került át az ő nevére a lakás. Főleg nem értem a motivációját, hogy miért jó ez neki.

Köszönöm!

Eulimen, köszönöm a kiegészítést.

Egyébként ilyen mikor történhet, hogy "A szerződés benyújtása és a tulajdonjog bejegyzés közt akár évek is eltelhetnek"? Milyen esetben történhet ez?

Igaz, igaz. Túlgondoltam.

(már csak azért is mert van pl. a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzés intézménye. A szerződés benyújtása és a tulajdonjog bejegyzés közt akár évek is eltelhetnek, de a fix3+% rendelet szerint tulajdonos addig a vevő, amíg nem törlik az eladót? Nyilván nem.)

@drbjozsef
@csino

szerintem nem kell ezt ennyire túlbonyolítani. Miért kellene az Szja tv.-re gondolatban hivatkozni, amikor van egy ingatlanügyi hatóság, közhiteles nyilvántartással?
Ami a földhivatal szerint egyidejű tulajdonlás, az a fix3% rendelet szerint is az, ami pedig nem, az nem.
A földhivatali bejegyzés dátuma számít itt, semmi más.

Kedves József!

Kicsit megkésve, de köszönöm szépen a választ! Egészen meglep egyébként, hogy egy ilyen, laikusként számomra egyszerűnek tűnő kérdésre nincsen egzakt jogi válasz (ezt nem a Te kritikádként írom, hanem azt gondoltam, ez pont egy egyszerűen megválaszolható jogi kérdés, mert van esetleg rá egy ezt tisztázó jogszabály, ami egyértelművé teszi a helyzetet).

Jó tudni, hogy nem birtokbaadáshoz kötött a dolog, közben én is átgondoltam és a tulajdoni lapok alapján arra jutottam, hogy a szerződéskötések időpontja lesz a döntő (ami nálunk nagyjából egybeesik a földhivatalhoz való benyújtás időpontjával), így rendben leszünk.

Mégegyszer köszönöm!

csino,

Kicsit többszörös itt az áttétel, ezért az egészet nem futtattam végig, és nem vagyok 100% biztos a válaszban, de azért eléggé biztos vagyok benne, hogy az alábbi a helyzet.
Az Otthon Start rendelet 3.§. rendelkezik arról, hogy az itt meg nem adott fogalmakat melyik törvényből, rendeletből kell venni, itt a CSOK rendelet, a Ptk., és a TÉKA rendelet is ott van többek között, ugyanakkor például nem szerepel itt az Szja tv.

Mert a legtöbb esetben az ingatlan szerzésének időpontját (adásvétel esetén) az Szja tv. alapján szokták meghatározni, annak 59.§-a pedig azt mondja, hogy „Az ingatlan átruházásából (...) származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.”

Ez önmagában persze csak az adózás körében releváns, de általában erre hivatkozik minden más jogszabály is. Logikus is, hogy egy ingatlan megszerzésének időpontja lehetőleg ne öt különböző időpont legyen, attól függően milyen szabályt kell alkalmazni. Majdnem biztosra merném állítani, hogy a CSOK rendelet, ha meghivatkozik valamit ezzel kapcsolatban, akkor bizonyosan az Szja tv-re hivatkozik.

Abban biztos lehetsz, hogy a tulajdonjog nem kapcsolódik sem a birtokba adáshoz, se az utolsó részlet teljesítéséhez. Ebben egészen bizonyosan tévedsz. A birtokba adás teljesen független a tulajdonszerzéstől, akár előttre, akár utánra is megállapodhatnak abban a felek, és ugyanez igaz a vételár teljesítésére. Senki (és semmi) sem tiltja, hogy eladj egy ingatlant úgy, hogy a végső vételárrészlet megfizetése előtt ne engedd át a tulajdonjogot. A biztonság kedvéért persze az a szokás, hogy addig se birtokba nem engedik a vevőt, se a tulajdonjogot nem jegyzik be neki, főleg banki hiteleknél, megvan erre a megfelelő eljárás (tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás), de nem tilos megengedni a tulajdonjog bejegyzést az utolsó vételár megfizetése előtt. Ha jól értem, ti nem éltetek ilyennel.

Ha az a kérdés, akkor nagy biztonsággal merném állítani, hogy mint házaspár jogosultak vagytok az Otthon Start hitelre, hiszen a házaspárok esetén elég, ha az egyikük maradéktalanul megfelel a feltételeknek, és a leírásod alapján szerintem egyértelmű, hogy TE megfelelsz neki. (A férjed, a 11/20 tulajdon miatt ugye nem, de ez nem számít).

(megjegyzem : soha senki meg nem fogja tudni, hogy a vevő mikor fizette ki az utolsó részletet, a ti szerződéseteket soha senki nem fogja megnézni, a hatóságokat vagy a bankot ez egészen biztosan nem érdekli egy fikarcnyit sem. Eleve nektek kell nyilatkozni, hogy megfeleltek a feltételeknek, és ha felmerülne, hogy ez nem stimmel, akkor egészen biztosan a tulajdoni lapokat néznék meg, és az azon szereplő bejegyzési és törlő határozatok dátumát. Semmi mást.)