@osztap,
Én azt hittem, azon megy a téma, hogy a nej testvérének eladás és tőle vétel az most akkor szabályos-e vagy sem.
Minden más feltétel most ezen kívül van, ez legyen a kérdező baja. Minden.
A fenti szerintem szabályos, mert a OSP hitel feltételei erre nem térnek ki. Akkor is, ha egy nyilvánvaló "trükk".
@osztap
„Arra [hitelbírálat] pedig nem terjed ki a kormányhivatali jogorvoslat.”
ebben szerintem nincs is vita 3unk (kérdezővel együtt 4ünk) között.
„ezt a választ már megkapta a kérdező a banktól.”
Igen, de egy olyan kondíciót említettek (hivatkozás nélkül), amely nincs a jogszabályban, tehát ha ez bárhol le van írva, és nem a fülénél előrángatott indok, akkor következésképp a belső hitelszabályzatukban lesz.
Ebben az esetben viszont a belső hitelszabályzatuk felülírná a jogszabály jogosultsági feltételeit (szigorúbb annál), és alaposan lenne kérhető a kormányhivatal jogorvoslati eljárása.
Amennyiben a jövedelem nagyságával, a hitelfedezeti aránnyal (figyelembe véve az ingatlan elhelyzekedését, életkorát, felújítottságát stb.), lenne gond, erre mind sikerrel hivatkozhatna a bank, mert ezek a kormnyhivatali jogorvoslati körön kívül esnek, ezek mind a bank diszkrecionális jogkörébe tartoznak.
Igen, látjuk, hol vannak a fix3% rendelet bécsi kapu méretű kiskapui, de ha ezeket nem a jogalkotó, hanem a hitelintézet akarja becsukni, akkor azzal egyrészt kvázi jogalkotóvá válik, másrészt kiüresíti a jogszabályban foglalt jogorvoslatot.
A kérdezőnek tehát valóban hivatalosan be kellene nyújtania a hiteligényt, és végigvinni a procedúrán. Mert most nekem úgy tűnik, mintha nemhivatalosan próbálnák lepattintani, hogy eszébe se jusson hitelt igényelni, "úgy sem fog sikerülni" jeligével. Aztán lehet, hogy a bank legnagyobb kapálózása ellenérea kormányivatal mégis nyélbe üttetné, ki tudja.
drbjozsef, eulimen,
Az OSP-rendelet 15. paragrafus (3) arra az esetre vonatkozik, amikor az igénylő a rendelet feltételeinek megfelel, de a bank arra hivatkozva utasítja el, hogy azok közül legalább egynek nem felel meg.
A kérdezőt szerintem nem emiatt fogja a bank elutasítani, hanem a bank saját belső hitelbírálati szabályzata alapján. Arra pedig nem terjed ki a kormányhivatali jogorvoslat. Ugyanúgy nem, mintha pl. nem lenne elég jövedelme.
Nota bene: a hitelbírálat nem annyira mechanikus, hogy begépelem az adatokat, a gép ad egy okét, akkor mehet. Itt, amint alább írtam, a banknak van jelentős nempénzügyi kockázata. Ez felülírja a gép válaszát. Nem mellesleg, ezt a választ már megkapta a kérdező a banktól. Bepróbálkozhat, de arra alapítani a dolgot, hogy úgysem veszik észre? Bátor. Mi több, vakmerő.
@drbjozsef @osztap
Azért nem olyan sok kölcsöntermék van, amelyre vonatkozó jogszabály kormányhivatali eljárási jogorvoslatot biztosítana. Amennyiben a jogszabályoknak (és természetesen a hitelképességi vizsgálatnak) megfelel a kölcsönigénylő, akkor a kormányhivatal kötelezheti a kölcsönszerződés megkötésére.
Amennyiben a hitelképesség rendben van, de a bank mégis óg-móg holmi eljárási szabályokon (pl. problémásnak tartja a sógor beiktatását, és elutasít), jöhet a 227/2025. kormányrendelet 15.§-a szerinti jogorvoslat.
(1): "A hitelintézet [...] továbbá arról [tájékoztatja az igénylőket], hogy ha az igénylők a kölcsönkérelem elutasításával nem értenek egyet, az írásbeli elutasítás igénylő általi kézhezvételétől számított 15 napon belül a kölcsönre jogosító feltételeknek való megfelelés megállapítását kérhetik a kormányhivataltól."
(3) "[...] Ha a kormányhivatal a véglegessé vált határozatával megállapítja, hogy az igénylők a kölcsönkérelem hitelintézethez történő benyújtásakor – a hiánypótlással érintett feltétel esetén a hiánypótlás teljesítésekor – az e rendelet szerinti igénybevételi feltételeknek megfeleltek, a hitelintézet e feltételek fennállásának hiányára hivatkozással a kölcsönszerződés igénylőkkel történő megkötését és a kölcsön folyósítását nem tagadhatja meg akkor sem, ha a lakáscél időközben megvalósult. A kormányhivatal végleges határozata a hitelintézet hitelezési tevékenységét nem korlátozhatja."
Ó. Persze, ez így igaz. A bankhitel alap feltételeinek meg kell felelni, és akkor AZON FELÜL még a kormányrendelet feltételeinek is, hogy megkapd a kamattámogatást. (Technikailag a bank kapja meg, de ez részletkérdés).
Úgy általában véve tehát igazad van, bár szerintem a kérdező esetében rohadtul nem én ülök fordítva a lovon. Nyilván akinek mondjuk nincs munkahelye, esetleg hajléktalan, annak nem nagyon nyújtanak hitelt. De azért ne legyen már az, hogy ha valaki a hitel feltételeinek megfelel - ahogy a kérdező -, sőt a kamattámogatási rendelet feltételeinek is megfelel - ahogy a kérdező is, hiszen nem közvetlen hozzátartozótól vásárolja az ingatlant, minden más meg eleve stimmel -, akkor ne kapja meg a hitelt. Milyen alapon? Csak?
Ne már.
„De ha egy törvény implicit szabályokat alkot egy kérdésben, feltételeket fogalmaz meg annak igénybevételéhez, akkor AZON KÍVÜLI feltételeket nem támaszthat a bank.”
Fordítva ülsz a lovon. Az állam azt rögzíti a jogszabályban, hogy ő mikor fizet kamattámogatást a banknak egy hitelhez. A bank pedig eldönti, hogy ad-e hitelt az ügyfélnek: kamattámogatással, anélkül, vagy sehogysem. Senkinek nincs joga hitelt kapni a banktól. Ha meg tudtok állapodni, kölcsönösen elfogadható feltételek mellett, akkor kapsz. Ha nem, akkor nem.
Zsolt28,
Mondom, ennek csak egy tesztje van : beadod a kérelmet, és ha elutasítanak, akkor a Kormányhivatalhoz fordulsz jogorvoslatért.
De nem fogják elutasítani. Hiszen honnan és kinek kellene tudnia, hogy egy hete még nem feleltél meg a feltételeknek, ha most meg megfelelsz?
Te döntésed, te kockázatod : átmókolni a lakást, az százezer forintos nagyságrend. Esetleg ezt kockáztatod, ha mégis elutasítanak. Mert persze azt nem zárom ki, hogy tud a bank valami okot mondani, hogy miért nem ad hitelt így. Nem zárom ki, de szerintem nincsen ilyen. Megér ennyit kockáztatni a hitelért? Te tudod, mit nyerhetsz a hitellel.
osztap,
Persze, teljesen hihető, de teljesen szabálytalan.
Nem az a kérdés, hogy egy törvény tilt-e valamit : amit tilt, az nem kérdés, hogy nem fogja a bank megtenni.
Van, amit a bank hatáskörébe utal egy törvény, mérlegelési jogkört ad neki egy kérdésben, ilyenkor legfeljebb az egyenlő bánásmód mentén lehet támadni egy neked nem kedvező döntést.
De ha egy törvény implicit szabályokat alkot egy kérdésben, feltételeket fogalmaz meg annak igénybevételéhez, akkor AZON KÍVÜLI feltételeket nem támaszthat a bank.
Szerintem az otthonteremtési hitel ilyen. Megfelelsz a törvény feltételeinek? Igen. Lehetett volna úgy szabályozni a hitelt, hogy az ilyen trükközés ne férjen bele? Igen. Úgy szabályozták? Nem. Akkor mi a kérdés?
Jó hogy nem a szemszín alapján rostálják a jelentkezőket. Elvégre, ha jól tippelem, nem tiltja azt semmilyen törvény konkrétan, nem?
„belső szabályzatuk miatt nem engedik”
Ez teljesen hihető. Attól, hogy a törvény valamit nem tilt, még nem biztos, hogy a banknak szeretné vállalni a vele járó kockázatot. Nem csak pénzügyi kockázat létezik, lehet, hogy azt sem szeretnék, ha megírná a Blikk két év múlva, hogy X bank segített megkerülni ügyfeleinek az OSP-feltételeket. És ez a konstrukció klasszikusan olyan, amit felkapna a Blikk, aztán meg az MNB mint felügyeleti hatóság.
Passz. De, elhittem.
Rákérdeztem még egyszer, hogy nem valami félreértés-e, állítólag, valami belső szabályzatuk miatt nem engedik.
Lehet rákérdezek direktbe 1-2 banknál én is, hátha nem értették meg a problémát.
Szuper, de mi volt a paragrafus?
Ugye, nem hitted el bemondásra?
Ha valaki azt állítja, hogy nem felelsz meg valamilyen feltételnek, akkor KELL lennie valamilyen paragrafusnak, amin ez ellenőrizhető.
Miért öt év? Miért nem három, hét, vagy huszonöt?
Az otthonstart rendelet, esetleg a Ptk vagy más szabály melyikének nem felel meg?
Az, hogy az ajándékozás után nem telik el öt év, ezért az eladónak majd adót kell fizetnie, az egy dolog. De ehhez mi köze a banknak?
Más öt év nekem nem rémlik.
De persze tévedhetek.
Egyáltalán : miért kell tudnia a banknak, hogy az eladó milyen jogcímen szerezte az ingatlant? A tulajdoni lapon látszik persze, de kit érdekel?
Sziasztok!
Egy független hitelközvetítőn keresztül ment a kérdés a bankokhoz, 3 helyről is az jött vissza, hogy nem megy át a lenti agymenésem a szűrőjükön. Az ajándékozás és a vásárlás között ha van 5 év, akkor ok, így nem.
Köszönöm a konstruktív hozzászólásokat.
drbjozsef,
Félig igazad van, az ajándékozással illetve annak visszacsinálásával nem kockáztatnánk sokat...
...ha nem lenne jelenleg is hitellel terhelt az ingatlan.
A hitelt ki kell tisztázni, azt sajnos csak újabb kölcsönből tudom, amit meg tudok oldani családon belül, de nem hosszabb távra. Tehát 1-2 hónapra ok, 15 évre nem annyira. Ha kifizetem a bankot, utána nem tudom visszacsinálni a szerződést.
1-2-3 bankba beadok állásfoglalásra kérdést, mondja már meg a jogi osztályuk, hogy nem fog-e rajtuk elhasalni a dolog. No meg persze egy előzetes hitelbírálatot is kellene kérni. Ha ezek oké, akkor nekiláthatunk.
Én fordítva csinálnám.
Ha biztos vagy magadban, add be a kérelmet. Persze, miután elintéztétek az előzeteseket. Ennek első lépésével, az ajándékozással nem kockáztattok sokat, ötszámjegyű összeget. Legfeljebb visszacsináljátok, de elvileg erre nem lesz szükség.
Aztán szerintem soha, senki nem fog kérdezni semmit, ha megfeleltek a feltételeknek, aláírjátok ezt büntetőjogi felelősségetek tudatában, oszt kész. Ha mégis, akkor kéritek, hogy mutassa meg a rendeletben, minek nem feleltek meg, ha heteződik, akkor kérjétek a jogi osztály felhívását. Azt nem szeretik az ügyintézők.
Egy ismerős szocpolnál csinálta ezt, hóna alatt a 12/2002. rendelettel ment a bankba, ha kötözködtek, felcsapta nekik a kinyomtatott rendeletet, hogy akkor mutassa meg, minek nem felel meg. Pl. észrevette, hogy csak az építkezés 70%-áról kellett számla, a többi lehetett bontott vagy használt anyag, amiről elég volt adásvételi nyilatkozat, na ez nem tetszett az ügyintézőnek. Amint szóba került a jogi osztály, máris hajlandó volt megnézni a rendeletet, és nagy puffogás közepette elfogadni. Különben simán elhajtotta volna, hogy ez nem jó és punktum.
osztap,
Köszönöm a tanácsokat neked is.
Esetleg tud valaki olyan banki kontaktot, ahol meg lehet kérdezni, hogy a bank hogyan áll hozzá az ötletemhez?
"Sima" ügyintézőkkel eddig nem boldogultam, hitelközvetítő sem lelkesedett...
Zsolt28,
A Ti döntésetek, hogy (i) megállapodtok-e most, (ii) akkor állapodtok meg, HA egyszer elváltok, (iii) nem állapodtok meg egyáltalán, és a bíró a Ptk alapján osztja el a vagyont egy válás után, vagy (iv) nem állapodtok meg egyáltalán, és boldogan éltek együtt, míg meg nem haltok.
A lényeg, hogy a tranzakció következményeként a feleséged a Ptk. szerinti házassági vagyonjogi szempontból jóval erősebb pozícióba, Te pedig jóval gyengébb pozícióba kerülsz. Ezért HA elválnátok, a (ii) lehetőség esélye csökken, a (iii)-é növekszik. Ettől persze dönthettek úgy, hogy nem köttök egymással vagyonjogi szerződést. Akárhogy is döntötök, érdemes a döntést tudatosan meghozni, nem csak elfeledkezni róla. Sok szerencsét!
osztap,
Köszönöm a hozzászólásod.
A vagyoni dolgokon mindig is úgy gondolkodtam, hogy közös. Persze más a helyzet, ha elmérgesedik egy viszony...
A házat én "hoztam" a házasságba, de már hitellel terhelve, amit azóta is közösen fizetünk, sőt, váltottunk már vagy 2x bankot (és hitelt), mindig a feleségem volt az adóstárs. Gondolom ez azért számít valahol. Nem is érzem, hogy szét lehetne választani, hogy mi-kié a kapcsolatban.
De ha úgy alakul, azt hiszem, meg fogunk egyezni.
Niki2025,
„Ja, a tulajdonlapot meg nyilván soha senki nem fogja megnézni, és senkinek nem fog feltűnni , ugye?”
Mi fog feltűnni? Megfelel a rendelet feltételeinek így? Meg. Akkor mit nézne bárki is?
A CSOK-nak nem feltétele például, hogy ne legyen lakás a neveden, míg előtte a szocpolnál feltétel volt, de nem úgy, ahogy most, hogy a megelőző 10 évig nem lehetett, hanem csak a szocpol felvétel időpontjában. Ismerek olyat, aki a szocpol felvétel előtt eladta a lakását, majd a szocpol felvétel után visszavette. Megfelelt a feltételnek, és senki sem nézgetett tulajdoni lapokat.
Zsolt28,
Érdemes meggondolni, hogy mik itt a házassági vagyonjogi következmények. Különvagyonod-e most a ház? A tranzakciók végén a ház legalábbis közös vagyon, de erős érvek vannak amellett, hogy a feleséged különvagyona lesz. A kölcsön viszont mindenképp közös vagyon (teher) lesz.
Nem írod, hogy hogyan kerülne hozzátok vissza a pénz, amit a testvéred kap vételárként. Ha ez testvéredtől ajándék Neked, akkor az a Te különvagyonod lesz. Ha kettőtöknek ajándékozza, közös vagyon. A befektetett pénz hozama akkor is közös vagyon, ha a tőke különvagyonod.
Nyilván nem vágnátok bele ebbe, ha nem akarnátok együttélni a jövőben. Ezért érdemes ezeket most átbeszélni, amikor jó a viszony, és írásban, ügyvéd előtt házassági vagyonjogi szerződést kötni, ha nem tetszenek a Ptk. fenti alapbeállításai. Szabadon eltérhettek, úgy állapodtok meg, ahogy akartok, de az csak akkor érvényes, ha ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzi.
Niki2025,
Nem feltételezem, hogy nem tűnik fel senkinek, de azért kérdezek, hogy vajon jogilag rendben van-e ez így, mert ha nincs, bele sem fognánk. Ha meg rendben van jogilag, akkor nézegetheti bárki a tulajdoni lapot...
Persze lehet váltogatni a hitelt, de ilyen jó lehetőség nem hiszem, hogy lesz.
Épp 2 éve váltottunk, mert ránk ilyesztett a bank (meg is ilyedtünk), hogy duplázzák a kamatemelkedések miatt a törlesztőrészletet. Aztán persze maradt még 1,5 évig a kamatstop, amit nem lehetett előre tudni.
Oppsz, dupláztam valahogy az előző hozzászólást, elnézést.
drbjozsef,
Köszi a válaszodat.
Természetesen lesz még jó pár dolog, csak egyszerűsíteni akartam a leírást, hogy érthetőbb legyen.
A hitel kiváltáson túl van más ok is, szeretnénk pl. bővíteni, felújítani, ahhoz így kerülne egy kis tőke. Illetve ha elég nagy összeggel (akár a maximum) tudnák megoldani a tranzakciót , akkor akár még befektetni is lehetne, amiből a költségeket tovább lehetne csökkenteni, jó esetben akár 0%-ra is ki lehetne hozni.
Adóstárs lennék, bár még az is lehet, hogy egyedül is elég lenne, de a hitel kizárja ugye a közeli hozzátartozótól vásárlást, így én nem lehetek ismét tulajdonos (nekem a testvéremtől történne a vásárlás).
Megéri még így is bőven a számításaim szerint. Persze ha valamikor elveszik az állami támogatást, az "vicces" lesz...
Ja, a tulajdonlapot meg nyilván soha senki nem fogja megnézni, és senkinek nem fog feltűnni , ugye?
Érdemesebb lenne megpróbálni a meglévő hitelt egyszerűen másik konstrukcióra váltani, ha annyira rossz
Zsolt28,,
Feleséged egyedül hitelképes lesz a 3% hitelre? Miért nem közösen kéritek, közösen adóstársként, és akkor te is szerezhetsz tulajdonrészt. Csak jobb lenne az...
Zsolt28,
Kivitelezhetőnek tűnik (elég egyikőtök, vagyis a feleségednek, hogy megfeleljen a hitel feltételeinek), bár pár lépést azért kihagytál, bár ez önmagában az ELVI "kivitelezhetőségen" nem változtat, ti dolgotok.
De ugye írtál hitelt, azt előbb vissza kell fizetni, hiszen a bank az ajándékozást nem fogja engedni. Végtörlesztésnek lesz költsége, hitel lezárásának, tulajdoni lap tisztázásnak lesz költsége, ajándékozásnak okirati költsége (illeték valóban nincsen), meg ugye +4% illetékért veszitek vissza. Az utóbbi nyilván milliós, de az előbbi is többszázezer forint lesz.
Mi a célja? A hitel kiváltása? Az biztos olcsóbb lesz, de a fenti költségekkel és macerával már nem akkora bombaüzlet. Már ha nincs más ok.
Ezt azt hiszem rendesen körbejártam és így van.
"(12) A kölcsön igénybevételének feltétele, hogy az eladó vagy az építési tevékenységet végző az igénylőnek nem közeli hozzátartozója vagy élettársa, valamint ha az eladó vagy az építési munkálatokat végző gazdálkodó szervezet, abban az igénylő nem rendelkezik tagsággal vagy részesedéssel, továbbá a gazdálkodó szervezet tulajdonosa az igénylőnek nem közeli hozzátartozója vagy élettársa."