közös részen kizárólagos használat

Sziasztok!

Alábbiakban kérem szépen a tanácsotokat:
Társasház vagyunk, az udvarunk közös tulajdon, de az építettő kocsibeállásokat alakított ki rajta, amiket aztán értékesített kizárólagos használatot kínálva ezzel.
Nem értem, hogyan lehetséges az, hogy a társasház közösségét mint tulajdonost terhelik a fenntartási költségek, de használatra már nem vagyunk jogosultak.
Kicsit tájékozatlan vagyok ezen a téren (is :-))), kérlek segítsetek.

Nézd meg azt az alapító okiratot!
Nem lett módosítva?
A használat módját a társasházi közgyűlés bármikor modosíthatja!!!
Fűvesítsétek be, és belsőkertet!!!
Az osztatlan közös tulajdonrész értékesítéséhez is közgyűlési határozat kell, amit meg is lehet támadni!

Kedves Zoltán György!
Az alapító okirat még nincs bejegyezve. Az ügyvéd beleírta, hogy kizárólagos használat illeti meg adott lakókat, sőt a használati jogukat bármikor elidegeníthetik a lakógyűlés hozzájárulása nélkül is. Ezt mindenki aláírta (szerintem olvasatlanul), de azt gondolom, hogy ha a közösség tulajdonát képezi az udvar, akkor a közöség döntése nélkül nem lehet sem kialakítani, sem átalakítani, sem pedig kizárólagos használatot biztosítani.
Tévedek?

Bár most, hogy így végiggondolom, ha már az alapító okiratban az áll, hogy a tulajdonosok hozzájárulnak ehhez, akkor nem nagyon van mit tenni. Az pedig az ő problémájuk, hogy nem olvasták el az okiratot részleteiben. Ismét tévedek? :-)))))

Kizárólagos használat? Tehát bérleti díjat sem fizetnek? Ezt mindenki aláírta?

Igen mindenki aláírta. Persze a kizárólagos használatért fizetni kell a kivitelezőnek pár százezer forintot. Ezzel van biztosítva, hogy a tulajdonos a gépkocsijával a be tudjon parkolni.
Több helyen is láttam már ilyet, csak nem értem a jogi hátteret. Talán nem úgy kellett volna, hogy a beállások nem lesznek a társasházi tulajdoni közösségé - ergo kevesebb a vételár, s a kivitelező pedig (aki vélhetőleg a tulajdonos) a későbbiekben értékesíti a telket, rajta a kialakított parkolókkal?
Persze nem lehet, hiszen a telek nem megosztható!
Csapjunk rumlit az alapító okirat körül, megvan rá a jogi alapunk?

Szia!

Gyakori, hogy az új építésű lakásoknál az eladó-építtető tárolót és kocsi-beálló helyeket is kialakít, és a vevők a lakások mellé – igényeik szerint – külön „megvehetik” ezeket is. Mivel egy tároló-rekesz, vagy egy körberajzolt-számozott kocsi-beálló hely nem felel meg az önálló ingatlan követelményének, ezért ezeket nem is alakítják ki önálló helyrajzi szám alatt (így önállóan forgalomképesek lennének, mint bármelyik lakás), hanem megtartják a társasházi közös tulajdonba tartozó épületrésznek, viszont használati jogot biztosítanak azok számára, akik ezt igénylik – és külön meg is fizetik. Amiért fizet tehát a „vevő”, az nem a tároló/beállóhely tulajdonjoga, hanem egy kizárólagos használati jog. Ezzel el lehet érni azt, hogy csak az adott személy használja azt a részt, úgy, mintha tulajdonos lenne. Miután azonban ez nem tulajdonjog (ami magába foglalja a birtoklás, használat és rendelkezés jogát), hanem „csak” használati jog, ezért a tárolóval/beállóhellyel rendelkezni nem lehet, nem adható tehát el úgy, mintha a tulajdonodba lenne. Az egyik kérdésedre tehát itt lehet a válasz: nem adható el, nem ruházható át önállóan a beállóhely – mindenki csak annyival gazdálkodhat, amennyije van, akinek csak a használathoz van joga, annak az átruházáshoz nem lesz – arra csak a tulajdonos/társak jogosult/ak. A beállóhely önálló eladásáról tehát nem dönthet a használatra jogosult.

Szerintem jogellenes – és így az alapító okirat részleges semmisségét eredményezi – az a kikötés, amely előzetesen hozzájárulással oldja meg az önálló átruházás kérdését: nemcsak a tulajdonjogból-használati jogból eredő lényeges különbségek miatt, hanem azért is, mert előzetes hozzájárulás az átruházáshoz nem adható: nem lehet előre látni a lényeges feltételeket, azazhogy kinek (külsős-belsős), mennyiért, milyen feltételekkel stb. Aki valamihez hozzájárul, annak pontosan tudnia kell a részleteket is, a bianko hozzájárulás nem hozzájárulás.

Más kérdés, ha a lakását ruházza át a tulaj, és vele együtt a közös tulajdoni hányadot is, ami alapján kizárólagos használati joga van az említett épületrészekre – ebben nem találok kivetnivalót. Egybe az egész mehet, a vevő itt jogutód lesz a használati jog tekintetében is. Ezeknek az épületrészeknek ugyanis az a lényege, hogy az ottlakáshoz szorosan kapcsolódnak, a lakás rendeltetésszerű használatát segítik elő. Ezért követik a lakás jogi sorsát – mintha tartozékai lennének (a dologkapcsolatok közül leginkább ezzel analóg az eset).

Most nézzük meg azt a kérdést, hogy ki fizet a fenntartásért. Az első, amit tisztázni kell, hogy milyen többletkiadás van abból, hogy pl. körbe van rajzolva az aszfalt, és arra területre rááll egy autó? Ha nincs többletkiadás – nincs probléma. Ha van többletkiadás – akkor én azt nézném meg, hogy ez fennállt-e akkor is, amikor a tulajdonostársak aláírták az alapító okirat. Ha igen, akkor a közös költségből kell fedezni ezt a többletkiadást – ilyen feltételekkel fogadtál el az alapító okiratot. Mivel azonban a használati jog alapja a tulajdonostársak egymás közötti megállapodása (alapító okirat aláírásával ez megvalósult), és arra – szerintem – a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai, valamint a szerződések általános szabályai az irányadók, ezért mód van a használati viszonyok és használati feltételek módosítására is. Ennek jogalapját a részben közös tulajdon, részben a Ptk 241. § látnám, amelynek lényege a következő: ha a szerződéskötés után valamelyik fél körülményeiben lényeges változás állott be, és ez aránytalanul sérti a másik/többiek érdekeit, akkor a módosíthatóak a feltételek. Tehát a válaszom az, hogy módosítható a használat módja, de ahhoz meg kell jelölni, hogy mi az a jelentős változás, az miért okoz aránytalan hátrányt – és mi lenne a méltányos megoldás. Nem szabad elfelejteni, hogy a kizárólagos használattal bírók nem kis pénzt fizettek ezért a többletjogért.
A fenti esetek viszonylag újak, tudomásom szerint nincs velük kapcsolatban egyértelműen kialakult álláspont. Az én álláspontom is egy a javasolt megoldások-értelmezések közül, amit magam is több helyen tudnék vitatni. De hát pont ettől szép a jog, nem pedig a biflázástól.

Köszönöm Attila, most van min gondolkodnom.
Egyet biztosan nem fogok még: mi van pl. ha a társasház úgy dönt, hogy eladja azt a területet, de használati jog van rajta? (persze csak fiktíven játszom a gondolattal)

Mindenki aláírja, hogy a kizárolagos használathoz a hozzájárulásukat visszavonják!!!
Közgyűlés és szia!

Mindenki aláírja, hogy a kizárolagos használathoz a hozzájárulásukat visszavonják!!!
Közgyűlés és szia!

Szia Bea,

Kétlem, hogy egyáltalán eladható lenne az a terület: az udvarból mondjuk 1,5 X 2,5 m nem adható el önállóan - mert nem önálló telek, önálló ingatlan. Legfeljebb a használat jogának átengedéséről lehetne elvileg - hangsúlyozom elvileg - szó: gyakorlatilag azért kérdéses, mert a használati jog köti a tulajdonostársakat, ha egyszer másnak odaadták - harmadiknak nem adhatják, amíg az előző fennáll.

Mivel úgy néz ki, hogy a leírtak is kizárják az eladást, ezért ennél mélyebben fölöleges elemezni a kérdést.

Attila

Gyakorlati tapasztalatom, hogy egy adott telken megvalósítandó társasház-építkezéshez csak akkor adható építési engedély, ha a felépítendő lakások mindegyikéhez biztosítható 1 db gépkocsi telken belüli elhelyezése (garázsban, teremgarázsban, parkolóhelyen).
Persze van akinek kettő garázs is kellene, másnak a parkolóhelyre sem maradt pénze a lakásár kifizetése után.
Beköltözés után kezdődnek a problémák, mert akinek se garázsa, se parkolója nincs, és mégis szeretne beállni a telekre, nem jut neki hely. Ugyanis az építési előírások zöldterület kialakítását is előírják, márpedig azon nem lehet parkolni. Ekkor jön elő a téma, hogy egyesek miért parkolhatnak, mások miért nem, a közös ingatlan udvarán.
A válasz egyszerű: azért, mert azok fizettek érte!
Sajnos, tudomásul kell venni, hogy a kivitelező (vállalkozó, szervező, stb.) amíg egyedüli tulajdonos volt, a telek maximális beépítésével számolt, hiszen neki ez volt az érdeke. Tehát a legtöbb esetben éppen maximum annyi gépkocsi elhelyezését tudja megoldani a terveken, ahány lakás épül.
Igazándiból akkor kellene eldöntenie a lakásvásárlónak, szüksége lesz-e gk. elhelyezési lehetőségre, mielőtt megveszi a lakást, és időben gondoskodni róla.
A parkolók kizárólagos használatának biztosítása szerintem egyébként jogilag ugyanúgy megoldható, mint pl. a külön pincerekesz, vagy a külön tárolók.
Az is biztosítható viszont, hogy a karbantartási, fenntartási, felújítási költségeket az viselje, akit megillet a kizárólagos használat.

Kedves Zoltán György,

mivel a használat alapja - szerintem - megállapodás, ezért annak módosításához, megszüntetéséhez kell a másik oldal, azaz a használó beleegyezése is... nem szabad elfelejteni, hogy fizetett a kizárólagos használatért. Valószínű, hogy Te sem vennél, meg én sem vennék úgy beállóhelyet, ha a használat fennállása nem lenne biztosított ... szerintem ezt közgyűlésen nem lehet elintézni, nem beszélve arról, hogy az alapító okiratot is módosítani kellene.

Attila

Köszönöm a mindenkinek a választ!
Annyi biztos, hogy ha még a tulajdonosok vissza is vonnák a beleegyezésüket, ez kivitelezhetetlen lenne, hiszen az építettető a már aláírt alapító okirat alapján elkezdte értékesíteni a használati jogokat.
Egy bíróság előtt sem állná meg az a helyét, hogy bocsánat nem olvastam el tüzetesen az alapító okiratot, tévedtem.

Ebből most sokat tanultam és már nem is merem tovább feszíteni a húrt, hiszen felmerülne a kérdés, hogy mi van akkor, ha tényleg születik egy közgyűlési határozat arra, hogy módosítsük az alapító okiratot (miért is ne?). Hogyan kellene vajon eljárni ezügyben a már használati joggal rendelkezők miatt?

De mondom csak feszegetem a húrt, nem hiszem, hogy idáig jutunk :-)))))

Üdvözlet!
Segítségeteket kérném, Vettem a barátnőmmel egy ingatlant. Kötelezően meg kellett hozzá vásárolni 300eFTért 1 db gépkocsibeállóhelyet. A hely feljelölése olyan hogy két kicsi auton elfér rajta. Ez szúrja sokak szemét, főleg a felettem lakóét. Lakógyűlésen (amin valentin nap révén nem voltunk ott) megszavaztatta hogy ne lehessen ott két autóval parkolni. Kérdés: korlátozhatnak -e abban hogy a kifizetett helyünkön két autóval parkoljunk? Mi egy kocsibeálló használati jogát vettük meg nem pedig egy helyes kocsibeállóét.
Várom segítségeteket.
Haspas

Szerintem ha a két kocsi nem lóg túl a kijelölt helyről akkor senkinek semmi köze ahhoz, hogy egy nagy böhöm áll-e ott vagy két kicsi szorosan egymás mellett.

Sőt, ha az egyik kocsi orral áll be a másik meg farral, akkor a két soför nem egymásra nyítja az ajtót, így méginkább kisebb helyet foglalnak el - be kell gyakorolni.

Ahogy egy lakásban lakhat valaki egyedül vagy akár többed magával - magánügy, így a beálló használata/hasznosítása úgyszintén az.

Irigyek az emberek...

Monalisa
laikus hozzászóló

Az a baj, hogy a gépkocsibeálló - ha jól értem - közös rulajdonú telekrészen van, s mint olyan nem is lehet külön tulajdonként bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
A közös tulajdonú ingatlanrészek használatát pedig házirendben lehet szabályozni. (LB Kfv. IV.37 232/2006.)

A probléma ott kezdődött, amikor eladták a "beállás jogát".

Köszönöm válaszotokat. Griton: igen közös tulajdonú részen van. Nem adhatták volna el a használati jogot?
Hogyan tudjuk megtámadni ezt?

És ha esetleg fizetnél a + 1 autó beállásáért némi bérleti dijat a társasház pénztárába?!

De, eladhatták a használati jogot. Gondolom készült valamiféle megállapodás a Társasház és közöttetek. Ez teljesen jól van így, egyösszegű megváltásért, amíg tulajdonosa vagy annak a lakásnak, kizárólagos használatot kaptál arra a bizonyos területre. Valahol havi részletekben kell fizetni. Ez teljesen jól van így.

Viszont a közgyűlési határozat volt jogsértő.
Egy megváltott kizárólagos használati területet használsz, méghozzá olyan célra, amit esetleg meg is jelöltek a megállapodásban, azt viszont nem szabhatják meg, hogy mikor, hogyan, (egy-vagy kettő, esetleg egymáson húszonkettő) te, vagy esetleg más használatába adod. Ezt a határozatot 60 napon belül meg kell támadnod a bíróságon, különben kénytelen leszel úgy használni, ahogy ők azt megszavazták.

Kedves Fórumozók!
Hasonló problémánk van, mint a téma első hozzászólójának. A társasházban lakók kizárólagos használati jogot vásárolhattak az építtetőtől/tulajtól a ház udvarán kialakított parkolókra. A bökkenő itt az, hogy maga az udvar végülis ügyvédi baki miatt vagy szándékosan- nem tudom, de nem került a társasház tulajdonába, hanem az építtető tulajdonában maradt. A használati jogokat nem jegyezték be a földhivatalba, mert az ilyet nem szokták, csak megállapodásban rendezni, ez esetben a lakás adásvételi szerződése tartalmazza a használati jogról való megállapodást. Addig nem is derültek ki a problémák, amíg a telek tulajdonost nem váltott. Fény derült rá, hogy a telek amin a ház áll nem társasházi közös tulajdon. Az új tulajdonos nem akarja elismerni a használati jogokat, mert nincsenek bejegyezve a földhivatalba. Mi, a használati jogosultak viszont keményen fizettünk érte, annyit mintha tulajdonjogot vettünk volna, emellett illetéket is fizettünk. Lehetséges volna, hogy elveszítjük amiért ennyi pénzt adtunk?
Ha tudtok segíteni mihez kezdjünk, kérlek írjatok! Köszönjük!