XXV. számú Polgári Elvi Döntés
az ingatlan-átruházási szerzôdés érvényességérôl
1. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerzôdés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges - és egyben elegendô -, ha a szerzôdésrôl készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitûnik, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható. Egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerzôdés érvényességét nem érinti még akkor sem, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minôsítette is.
II. Az írásba foglalt szerzôdés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejû magánokiratba foglalják, kivéve ha ezt külön jogszabály írja elô.
II. A Ptk-nak az írásbeli szerzôdés tartalmáról rendelkezô 218. § (1) bekezdése nem tesz említést arról, hogy az írásbeli szerzôdésnek milyen alaki kellékekkel kell rendelkeznie. Ilyen, a szerzôdés érvényességét érintô alaki kellékekrôl más jogszabály sem rendelkezik az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerzôdések tekintetében. Ezért az I. pontban említett elemeket tartalmazó szerzôdés érvényessége az írásba foglaláson felül egyéb alakszerûséghez nincs kötve. Nem szükséges tehát, hogy a szerzôdést a Pp. 196. §-a szerinti teljes bizonyító erejû magánokiratba, még kevésbé, hogy a Ptk. 195. §-ában körülírt közokiratba foglalják. Erre annál kevésbé van szükség, mert az említett jogszabályok nem az okiratba foglalt valamely szerzôdés érvényességével vannak kapcsolatban, hanem pusztán az azokban írt feltételeknek megfelelô okiratok bizonyító erejét és ennek kapcsán a bizonyítási teher kérdését szabályozzák.
Az, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerzôdésnek rendszerint nem kell megfelelnie a Pp. 195-196. §-aiban írt feltételeknek, kitûnik abból is, hogy a Ptké. 38. §-ának az 1967. évi 39. számú törvényerejû rendelet 24. §-ával megállapított (2) bekezdése a levélváltás útján történô megegyezést is írásbeli alakban létrejött szerzôdésnek tekinti, holott az ilyen írásbeli nyilatkozatok rendszerint még csak nem is teljes bizonyító erejû magánokiratok. Ha pedig az ilyen írásbeli nyilatkozatokat a törvény összességükben érvényes írásbeli szerzôdésnek tekinti, következetlen volna az egy okiratba foglalt szerzôdés érvényességét további alaki feltételektôl függôvé tenni. Ugyanerre az eredményre vezet a Ptk. 218. §-a (2) bekezdésének az elemzése is. Ez a rendelkezés csak akkor teszi kötelezôvé, s így érvényességi kellékké a közokirati, illetôleg a teljes bizonyító erejû magánokirati alakot, ha az írásbeli alakot jogszabály rendeli, s a szerzôdô fél nem tud vagy nem képes írni. Ebbôl is kétségtelenül következik, hogy a tárgyalt írásbeli szerzôdéseknek általában nem érvényességi feltétele a külön jogszabályokban egyes esetekre meghatározott szigorúbb alakszerûség megtartása. Ha azonban külön jogszabály - mint pl. a Csjt. 27. §-nak (2) és (3) bekezdése, a 4/1987. (VI. 14.) IM. rendelet 3. §-nak (1) bekezdése - szigorúbb alakszerûséget ír elô, annak meg nem tartása a szerzôdés érvénytelenségét eredményezi.
A mondottakból következik az is, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerzôdéseknek az alakszerûség szempontjából nem érvényességi kelléke az, hogy az okiratot keltezéssel - a szerzôdéskötés helyének és idejének feltüntetésével - lássák el, sem pedig az, hogy ügyleti tanúk mûködjenek közre.
