Társasházi írásbeli szavazás kiértékelése

Köszönöm a válaszait, tisztelt Kovács Úr! Mindhárom válasza engem erősít meg. Viszont, azért fogalmaztam ilyen hosszan(...!), nehogy valamit kihagyjak, ami befolyásoló lehet.
Igazából még mindig meglepődök(pedig már vannak vele kapcsolatban elkeserítő tapasztalataim), hogy a közös képviselőnk ilyen alapvető dolgokban vitatkozik, meggyőzni meg pláne nem hagyja magát, még a törvényi hivatkozással sem. ( a többi tulajdonos bólogat, vagy közömbös,"majd csak lesz valahogy". Rajtam kívül egy férfi tulajd. még van, aki ajánlott levelekkel próbálkozik, de a Kkv. azokra nem válaszol sem szóban, sem írásban)

Lenne még egy kérdésem, ígérem rövid leszek.

Mi a helyzet, ha a beküldött szavazólapok elképesztően rosszak,nemtörődöm módon kitöltöttek. Hogyan lehet ezeket figyelembe venni?
Pl. a közös helyiségek hasznosításánál van 3 változat:

1. kizárólag bútor tárolásra 2. hobbitevékenység 3.egyéb. Véleményem szerint, ha valaki az 1.változatra szavaz("kizárólag"!), akkor nem szavazhatna a másik kettőre. ( a 2. és 3. változatra leadott együttes szavazatnak van értelme).

Van olyan tulajdonostárs is, aki az összes változatra bejelölte az"elfogadom"-t. pl. a bérleti díjnál volt 1. 150 Ft/m2, 2. 200 Ft 3. 250 Ft.
Ilyenkor mit lehet elfogadni? vagy nincs más lehetőség, mint - bocsánat, de - "ész nélkül" összesíteni kell mindent?! tücsköt-bogarat?!

Kbs

Mintha nem lennének hölgy ügyfeleid!

Nekik 3 kérdés egy A4-es oldal.

Ezt három egymondatos kérdésben meg lehetett volna fogalmazni.

1. Írásbeli szavazás csak akkor eredményez határozatot, ha az összes tulajdoni hányad több mint fele szavazott. (És itt igenis számít a tartózkodó szavazat és a "nem szavazott" is, utóbbi érvénytelen.)
2. A törvény által az szmsz elemeként meghatározott kérdést csak az szmsz.-ben lehet szabályozni.
3. Az szmsz. módosításához az összes tulajdoni hányad felét meghaladó támogató szavazat szükséges.

Tisztelt Fórumozó Szakértők!
Segítséget szeretnék kérni, illetve inkább megerősítést a véleményemben.
Társasházunk legutóbbi közgyűlésén az egyik tulajdonostárs azt javasolta, hogy a tulajdonosok írásban szavazzanak - többek között - a közös helyiségek hasznosítási módjáról (pl. közös helyiséget kizárólag bútorok tárolására vagy hobbitevékenységre is bérbe vehetik-e a tulajdonosok), valamint a fizetendő bérleti díjról.
34 tulajdonos közül 24 szavazata érkezett be határidőre [bár a lakásukat bérbeadó, nem a társasházban lakó tulajdonosok valószínűleg későn kapták meg a postán kiküldött szavazólapokat, így azok később, határidőn túl érkeztek be, azokat a közös képviselő (Kkv.) már nem veszi számításba]. A határidőre beérkezett 24 szavazatból 1 „nem szavazott” szöveggel érkezett, 1 pedig tartózkodott, így ezeket nem lehet figyelembe venni.

A szavazatok kiértékelését a Kkv. először darabszám szerint végezte el, ám most – mivel ezt a módszert kifogásoltam, hivatkozva a 2003. évi CXXXIII. A társasházakról szóló törvényben (a továbbiakban: társasházi tv.) foglaltakra - a tulajdoni részarány alapján átszámolja a szavazatokat.

A szavazólapon (több javaslat közül lehetett választani) és 2 oszlop szerepelt: elfogadom” és a „nem fogadom el” lehetősége. A Kkv. elmondása szerint a számítást a következőképpen fogja elvégezni: pl. az egyik tételnél, amely a hasznosítás módjára vonatkozik, beírja a megfelelő oszlopba a 22 szavazat alapján a tulajdoni részarányokat, és amelyik a magasabb lesz, az lesz érvényes. Szerinte mivel nem hívtuk fel a figyelmet arra, hogy ez a szavazás az SZMSZ-t módosítja, így azt nem is érinti, ez egy „egyszerű szavazás” (?) A közgyűlésen is, amennyiben nincs meg a határozatképesség (egyszerű szavazattöbbséggel), akkor az azt követően összehívott közgyűlésen már nem kell meglennie a döntésekhez az egyszerű szótöbbségnek.

Szerintem: a társasházi tv. konkrétan és tételesen meghatározza, mely kérdésekben kell egyhangú, vagy az összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös többséggel eldönteni, illetve mely döntésekhez (és ilyen az SZMSZ módosítása is) elegendő a szavazattöbbség, de az összes tulajdon többsége, nemcsak a közgyűlésen jelenlevőké. Minden más esetben a jelenlevők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához.
Ezért én a következőkre hivatkoztam: A társasházi tv.26. §-a értelmében a Szervezeti-működési szabályzatnak (a továbbiakban: SZMSZ) része a társasház házirendje, melyben meg kell határozni „… a közös tulajdonban levő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.” Ugyancsak e törvény (14-15.§-ában) határozza meg, hogy az SZMSZ-t, a közösség „ az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg”. Mivel az említett írásbeli szavazás tárgya az SZMSZ módosítását, (és mivel eddig nem szabályoztuk, így annak) kiegészítését eredményezi, ezért a szavazás értékelésénél is ezt az arányt kell megkövetelni ahhoz, hogy azzal valóban módosíthassuk az SZMSZ-t.

Ez alapján szerintem az „összes” tulajdoni hányad azonos az összes, tehát a 34 tulajdonos tulajdoni hányadával, és ez lenne a számításban a hányados. Ehhez kellene viszonyítani az „elfogadom” –ra adott szavazatok által képviselt tulajdoni hányadokat, és amennyiben ez legalább egyszerű szavazattöbbséget képvisel, csak akkor lehet elfogadottnak tekinteni az adott tételt.

Kérdéseim: 1. Az SZMSZ-t módosítjuk akkor is, ha arra külön nem hívtuk fel a figyelmet a szavazólapon? Számomra egyértelmű, hogy a szavazás témája, tárgya dönti el, hogy az mit érint, és ebben az esetben az SZMSZ-t.(A Kkv.szerint nem érinti az SZMSZ-t.)

2. Ha az egyik szavazati témánál az „elfogadom” mögött levő szavazati arány nem éri el az összes (34) tulajdonos tulajd. részarányának több mint felét, akkor az tekinthető-e elfogadottnak, és így az SZMSZ módosításának? Szerintem nem, de - a Kkv. számítása szerint - előfordulhat, hogy a 22 tulajdonos közül 11 (35 %-os tulajd.részaránnyal) elfogadta azt a tételt, 11 nem (33 %-os t.r.a.) és ezáltal az SZMSZ 35 %-os részaránnyal (holott az „50 %+valamennyi” szükséges ehhez) módosításra kerül!
Előre is köszönöm a segítséget!