végrehajtás kérdések

matroz100,

KBS hozzászólásához hozzátéve: Ha a vh. kérő mégsem járulna hozzá, a társtulajdonos kérhetné az árverési értékésítést. A Te együttműködéseddel meg is kapná a bírótól. Ott viszont ő kb. mindenkit túl tudna licitálni, hiszen 8/10-e már most is az övé, azért nem kell fizetnie. Külsős licitáló nem menne vadul a piaci érték fölé. Ha pedig nem menne, akkor a vh kérőnek kevesebb jut, mintha elfogadná a piaci értéket már az elején, árverés nélkül, hiszen a végrehajtó nem ingyen árverez.

Szerintem ott van a gond, hogy Neked is van egy elképzelésed a piaci értékről, a vh. kérőnek is, és legalább az egyik köszönő viszonyban sincs a valósággal. Ezért lenne jó egy értékbecslés.

Félreérted. A végrehajtást kérő nem esik el attól az összegtől, amit az ingatlan eladásir ára nem fedez. A reális áron eladáshoz miért ne járulna hozzá?

„ugyan miben tudná elmarasztalni a vagyonmegosztásban nem érdekelt végrehajtást kérő alperest.”
Tűrésre kötelezné.

@osztap: Köszönöm a jószándékú hozzászólásod, de ez nekem nem megoldás. Miért járulna hozzá az a végrehajtást kérő a perben az adott vételárhoz, amikor peren kívüli ajánlati összeg kétszeresét + végrehajtási költség + jutalék megfizetését kéri egy olyantól, aki nem részese a végrehajtásnak.
A Vht. 139 & (1) alapján ezek szerint én mint adós nem kérhetem azt, hogy a végrehajtás alá vont ingatlanomat árverezzék, a végrehajtást kérő sakkban tarthatja az adóst azzal, hogy ő nem kéri. Az árverés elmaradásával - ami a Vht. keretei között zajlik, nem pedig sundám-bundám kialkudott vételár - nem csökken a tartozásom, ellenben van egy használhatatlan ingatlan, amivel sem én, sem a követeléskezelő nem tud mit kezdeni, másrészt a tartozásom kamatozik. Ezt a szitut a végrehajtást kérő részéről a helyzettel való visszaélésnek tudom felfogni.

Bármit is mond az a pk vélemény, kíváncsi volnék, hogy a bíróság ugyan miben tudná elmarasztalni a vagyonmegosztásban nem érdekelt végrehajtást kérő alperest.

„Miért kellene a végrehajtást kérőnek alperesnek lennie a közös tulajdon megszüntetése iránti perben?”

A vh. kérőnek (vh. jog jogosultjának) nem mindegy, hogy árverezik-e az egész ingatlant a közös tulajdon megszüntetése során (és ezzel térül a követelése, várhatóan magasabb térüléssel, mintha lakottan árvereznének el 2/10-et), vagy sem.

Ezért én az 1/2017 PK vélemény alapján perelném őt is: „11. A tulajdonostársak perben állására vonatkozó szabályok szerint perbe kell vonni a haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor e jog jogosultját is. Más érdekeltek esetében a körülmények egyedi mérlegelésétől függ, hogy szükséges-e a perbevonásuk.”

Bár a cél elsődlegesen nem a per, hanem, hogy az értékbecsült értékben még a per előtt meg lehessen vele egyezni.

Miért kellene a végrehajtást kérőnek alperesnek lennie a közös tulajdon megszüntetése iránti perben?

matroz100,

Nem. Ingatlan árverése iránt csak a végrehajtást kérő kérelmére intézkedik a végrehajtó, Vht. 139. § (1).

Az ellenben járható út lehet, hogy kerestek egy értékbecslőt, aki felbecsli az ingatlanod, ami nagyságrendileg 50-60 eFt. Utána az ingatlan társtulajdonosa (!) perindítás előtti egyezségi kísérletre idéztet a bírósággal Téged és a végrehajtást kérőt, ahol felajánlja, hogy az értékbecslés szerinti értéken megveszi a tehermentes tulajdoni hányadod, úgy, hogy a vh. kérőnek fizeti ki a vételárat, HA a vh. kérő hozzájárul a vh. jog törléséhez. Ellenkező esetben pert indíthat ellened és a vh. kérő ellen, közös tulajdon megszüntetése iránt. Ezt meg fogja nyerni. Így vagy úgy, de utána a tulajdonostársé lesz a 2/10, és eladhatja annak, akinek akarja.
Persze, ezt az egészet finanszírozhatja egy külsős vevő is, ha mindenkinek megfelel.

Az egyezségi kísérlet olcsó (15 eFt) és gyors (néhány hét). És mivel ez bírósági ügy, ezért a követeléskezelő jogi osztálya fog foglalkozni vele, nem a normál ügyintéző. Talán ott még van józan ész a cégnél...

Adósa vagyok egy végrehajtási eljárásnak, munkabéremet tiltják és van még egy 2/10 tulajdonrészem egy ingatlanban. Valaki megvásárolta volna árverésen kívül az ingatlant, de persze a követeléskezelő még az ügyvezető igazgatója ebéd számlájának költségét is ki akarta fizettetni vele, így az elállt az ajánlattól. Én mint adós, kérhetem a végrehajtót, hogy írja ki árverésre az ingatlant? Kell ehhez annak a követeléskezelőnek az engedélye, amely cég az előbb leírtakat művelte??

joskagyerek: részletesen leírtam 2025.06.02. napjával, hogy NINCS a végrehajtásban árverési vevő általi elállás.
Persze nem szegeznek fegyvert a vevő fejéhez, nem muszáj aláírni a jegyzőkönyvet, a vételárat megfizetni, de akkor elveszti az előlegét, és egyéb jogkövetkezmények is tapadhatnak a mulasztáshoz.

Splr78: sikerült elállnod tőle végül?

recece
A végrehajtó nem "becsül". Fogja az adó- és értékbizonyítványt, és ami azon rajta van, azt továbbközli. A lakott (nem 'nem beköltözhető"!) értéket pedig számológéppel számolja ki: már elhangzott, hogy ez 60-70 százalék - erre nincs külön szabály, akár még 50 százalék is lehet. Árverés előtt már nem számolgat! Árverésen az a kikiáltási ár, ami a korábban közölt becsérték. Árverés kitűzésekor már csak azt vizsgálja, hogy az ingatlan lakott vagy beköltözhető.

Azért kérdeztem mi alapján becsül a végrehajtó ha a fél telek miattam társtulajdonosként nem beköltözhetően volt 409 ezer becsértéken akkor 200 ezer nem reális,kb. 1 millió lehet a valós ára az egésznek .

„Mivel tudom,hogy velem is kezdené a díj+pótdíj marhaságát” Csináltok egy használati megosztást. Vagy ha nagyon ellenkezik, annak létrehozását kéred a bíróságtól. Aztán fejre is állhat. Bár így más lehet a bírósági történtet vége is, hiszen nem te szerezted árverésen a telek felét. De ugye tudod, hogy a közös tulajdon megszüntetése

• ha egyezséggel, felosztással, sehogy nem megy - árveréssel történik? Azt meg már egyszer visszautasítottad.

Szóval döntsd már el, hogy mi a csudát akarsz a telkeddel....

„Most teszek egy ajánlatot arra,hogy akkor megveszem én a végrehajtói becsértéken tőle,de nyilván nem fog belemenni.”
Egyet nem írtál csak: a piacon mennyit ér a részed?
Mert érzelmileg ugyan nem kötődsz a telek feléhez, viszont azt már tudjuk, hogy áron alul nem akarod eladni.
De ha tapogatással megtudod, hogy mennyit ér a telked, akkor mireföl várnál annál többet bárkitől is?

Azt mondjuk még mindig nem értem, hogy a tényállás alapján miért nem beköltözhetően volt árverésre bocsátva a telek fele...

Köszönöm a válaszokat ! Pár szóban a magyarázat.Van egy osztatlan közös belterületi telkem 1/2 tulajdon 700m2 nem megosztható, megegyeztem a külföldön élő tulajjal a megvásárlásról,de közben egy végrehajtás indult ellene,hogy a másik féltulajdon házát az árverési vevő megszerezhesse és ezt a telket és érintette az árverés./ Régebben írtam is a történetről/ Természetesen a végrehajtó értesített az 1/1 árverés lehetőségéről és az árverés tényéről is,de mivel kevésnek tartottam a becsértéket nem kértem az 1/1 árverést azzal,hogy majd megveszem én. Persze ezt sikerült elcsesznem egyéb elfoglaltságok miatt,már mindegy. Szóval megkerestem az embert aki a mellette lévő házzal együtt árverésen megvette az én telkem felét is. Mivel tudom,hogy velem is kezdené a díj+pótdíj marhaságát füvetnyírtam,kerítést csináltam stb. vásárolja meg az én részemet nem akarok vele osztatlan közös tulajdont ! Erre bekínált egy pofátlan összeget ami a becsérték fele ! Ezért kérdeztem milyen lehetőségem van nyilván pereskedni nem akarok,de ha nincs megegyezés nem marad más. Most teszek egy ajánlatot arra,hogy akkor megveszem én a végrehajtói becsértéken tőle,de nyilván nem fog belemenni.

A 3-hoz: azért ha természetben lehetséges a megosztás, akkor elrendeli a bíróság. (A többi megszüntetés iránti kérelmet valóban jó eséllyel rendeltetésellenes joggyakorlásnak minősítik.)

@recece

1. Vht. 140.§ (1) alapján alapértelmezett adatforrás az önk. adó- és értékbizonyítvány, igazságügyi szakértői értékbecslés figyelembevétele kizárólag fél kérelmére történik. A becsértékre irányuló végrehajtási kifogás alapján pedig a bíróság állapítja meg a becsértéket (nyilván a bíróság is szakértői értékbecslés alapján).
2. Még kábéra sem tudjuk. Általános szabály, hogy a lakott érték a beköltözhető becsérték 70%-a szokott lenni, viszont ha a becsérték elég régen közölt, akkor nyilván attól is eléggé elvált már az akutális értéke. Ha egy 1/2 (beépítetlen?) telek lakottan van meghirdetve, akkor ott valószínűleg haszonélvező van, és marad is árverés után a tulajdoni lapon.
3. a fórumon többször érintettük már ezt a támát, jogászok uralkodó nézete az (én nem vagyok az), hogy a bíróság gyakorlatilag el sem jut az árról való megegyezés hiányának vizsgálatáig, mivel a lakott állapotban történő árverési résztulajdon-szerzés eleve nem teljesíti a közöstulajdon-megszüntetés felperesi jóhiszeműségét. Magyarán: aki így jutott résztulajdonhoz, az ne nagyon akarja bírósággal kimondatni a közös tulajdon megszüntetését. Amúgy az árverési vevő miért nem a nem adós, megmaradó tulajdonostárs kivásárlásán gondolkodik? Ha telekről van szó, talán még fel is lehet osztani, ezt megvizsgáltátok már?

Sziasztok! Három kérdésem lenne. 1. A végrehajtók mi alapján állapítják meg egy ingatlan valós értékét,igénybe vesznek ingatlanszakértő véleményeket vagy csak akkor ha az adós fellebez az érték ellen? 2.A Becsérték egy 1/2 tulajdonú teleknél ami nem beköltözhetően van meghírdetve mennyit csökkent a "valós árhoz" képest százalékos arányban kb? 3. Egy közöstulajdon megszüntetése iránti perben mennyire hivatkozási alap egy a végrehajtáson vásárolt ingatlan ára,ha azt az árat sem hajlandó megfizetni a másik tulajdonos? Köszönöm!

Köszönöm szépen!

A zálogkötelezett pénzzel tartozik. Más kérdés, hogy a tartozása kiegyenlítéséhez csak a zálogtárgyat lehet igénybe venni.

Jobb is ez így neked. Képzeld csak el, hogy most eladják az ingatlanodat, és a teljes tartozás összegét visszatartják az eladási árból, mert nem lehet beszámítani a korábbi teljesítést. Azt meg nem tudod kitől visszakövetelni, mert a végrehajtó iroda jogutód nélkül megszűnt.

...a tartozásba való betudásnál az a dilemmám, hogy a zálogkötelezett nem pénzzel, hanem tűréssel, helytállással tartozik, illetve, ha nem volt joga a végrehajtónak letiltást foganatosítani, akkor ehhez az intézkedéseihez joghatály nem tartozhat, az így a levont összeget szerintem be sem számíthatná.

@KBS
Szervusz :) [új vagyok itt nagyon]
Úgy gondolom, hogy a követelést -ha az pénz, vagy ingó kiadása iránti- nyilván lehetett akkor is fmh-val érvényesíteni, a jelzálogból való kielégítéshez viszont azt gondolom, külön peres eljárásra volt szükség (a zálogszerződés magánokiratban jött létre). De persze az is érdekelne, hogy egyébként (feltéve és megengedve, hogy a korábbi végrehajtó kárt okozott) hogyan lehet ezt a kárt megtéríttetni, ha már a vh-irodát végelszámolták. Azaz, ha egy folyamatos, mindmáig ugyanazon a ügyszámon futó vh-eljárásban az (engedjük meg) károkozó vh-iroda jogutód nélkül megszűnik, akkor ennyi volt? Az új vh-iroda a felelősség körében nem jogutód?

„Ön szerint igen?” Igen. A behajtott összeget betudhatta a tartozásba. Be kellett tudnia. Ez éppenséggel a te érdeked. (No meg az egyenes adósé.)

És miért ne lehetne jelzáloggal biztosított követelést fizetési meghagyással érvényesíteni?

(Itt mind tegeződünk, szervusz!)

papinianus88!

Köszönöm a válaszát. Akkor azt hiszem még mindig jobban járok ha elfogadom a helyzetet, aláírok, és fizetek.

osztap, értem, köszönöm.

@KBS,
azért, mert érdekel a hozzáértők véleménye. Szerintem az ügy két alapvetésében -a végrehajtó nem tilthatta volna le a jelzálogkötelezett jövedelmét és a levont összeget nem tudhatja be teljesítésként, valamint az, hogy fizetési meghagyással jelzálogjogjogot nem lehet érvényesíteni- nem tévedek. Ön szerint igen?