Válunk. Mi lesz a lakásommal?

Üdvözlet és köszönet minden idelátogatónak!

Amire választ keresek az az, hogy egy esetleges váláskor -ami pillanatnyilag nagyon valószínű- mire számíthatok a lakásom tekintetében.
A törénet röviden:
Vettem egy lakást 1996-ban. Természetesen hitel hegyekből. Tulajdonrész 1/1
Megnősültem 1997-ben, és még abban az évben megszületett a gyermekünk is.
1998-ban eladtam a lakást és vettem az árából egy nagyobbat. Jelzálog átterhelve az újra, stb... Tulajdonrész: 1/1
Közben apósomék néhány százezer forinttal segítettek, amiből felújítottuk az új lakást és az egyik hitelt kifizettük.
Egyszer már majdnem elváltunk de mivel a feleségemnek nem volt hová mennie és én nem tudtam annyit adni neki amennyit követelt, no meg a gyerek miatt is mégis együtt maradtunk.
Sajnos azonban semmi nem javult. Nem szeretném megvárni amíg elmérgesedik a helyzet. Inkább köszönjünk el kultúráltan.
Csakhogy félek, hogy már nem úszom meg annyival a dolgot.
Kérdésem:
Követelheti-e a nejem a lakás egy részét vagy valamennyi pénzt válás esetén? Ha igen, akkor mennyit?
Jelenleg nyolcadik éve vagyunk házasok.
Igaz-e az, hogy 10 év házasság után minden vagyon közösnek tekintendő?
Van-e annak jelentősége, hogy jelenleg az állandó lakcímük nem ide van bejelentve?
Számít-e az valamit, hogy annak idején az adásvételibe beleírattam, hogy a lakás a magánvagyonomat képezi? Ez is és amit eladtam is. Az adás-vételi szerződés itt olvasható: http://www.extra.hu/hogylegyen/
Előre is köszönöm a felvilágosítást.

Meg kell nézni, hogy arányaiban Te mennyit költöttél a lakásra akkor, amikor megvetted. Pl. Vettél egy lakást 10 millióért, de ebből készpénzben a házasságkötésig csak 2 milliót fizettél ki. Ez azt jelenti, hogy 20 százalék a saját rész, a többi közös. Azt nyilvánvalóan tudod bizonyitani, hogy az uj lakásba beletetted a réginek az eladási árát. Az uj lakás mondjuk most ér 30 milliót, ebből tehát 6 millió csak téged illet, a fennmaradó 24 pedig közös, tehát Te összesen kapsz 18 milliót, a feleséged 12 milliót.
Nem számit, hogy ki hova van bejelentve.

Nem számit, ugyanis a szerződés ellenére bizonyitható, hogy csak x forint (a példa szerint mondjuk 2 millió) lett kifizetve a különvagyonodból, a többit már a házastársi életközösség alatt fizettétek ki, tehát az már közös akkor is, ha a lakás csak a Te neveden van.

Kimaradt: 15 év, de csak a szokásos mértékü használati tárgyakra vonatkozik, ingatlanra nem. Csjt. 28. § (2) Az a különvagyonhoz tartozó tárgy, amely a mindennapi közös életvitelt szolgáló, valamint a szokásos mértékű berendezési és felszerelési tárgy helyébe lép, tizenötévi házassági együttélés után közös vagyonná válik.

Köszönöm szépen!
Meg kell, hogy mondjam: nem vígasztaltál meg.
Igaz. Nem is ez volt a cél. :-)
Tehát ha jól értelmezem:
Vettem egy lakást ami került 1.350e-be. Ebből kifizettem kp-ba 960e-t, ami a teljes érték 71%-a. Ezek szerint a fennmaradt 29% közös, ami számomra 71+14,5=85,5% tulajdonrészt jelent.
Következő a kérdésem: Ha jelenleg is van még mondjuk 150e hitel, akkor azt milyen értékben veszi figyelembe? Az erediti vételár hányadaként kivonja a 29%-ból és utána kell felezni a maradékot vagy a nejem 14,5%-át forintosítja és abból vonja ki?
Hú de nem egyszerű dolog ez a jog....
Remélem azért én érthetően fogalmaztam!

Ez attól függ, hogy ki fogja a maradékot kifizetni. Ha Te, akkor a Te tulajdoni arányodat fogja az érték növelni. Ha közösen, akkor egyenlő arányban. Meg kell nézni, hogy ez a 150 ezer forint a lakás jelenlegi értékének hány százaléka és annyi százalékkal emelkedik a Te tulajdoni arányod. (De iszonyat rossz matekos vagyok.)

Háááááát... ez baromi "korrekt".
Hol itt az igazság? Odaát?
Amikor a kifizetett hitel százalékos arányát nézzük, akkor a lakás eredeti árából indulunk ki. Amikor a fenmaradt hitel alpján számolnánk, hogy mennyi marad kifizetetlenül, akkor meg már hirtelen az új árat nézzük? Hát én meg jó matekos vagyok, úgyhogy ha ez tényleg így van, akkor sír az igzságérzetem de nem kicsit.
Számoljunk!
Lakás eredeti ára: 1.350.000.-
jelenlegi ára: 8.000.000.-
össz hitel: 390.000.-
közösen kifizetett hitel: 220.000.-

Számítás1 (Te verziód):
29% hitel-> az 8.000.000 után 2.320.000. Ezt osztjuk kettővel és kivonjuk belőle a hitel ki nem fizetett részét(mert azt én fizetem tovább). Eszerint fizetnem kell a nejemnek 990.000.- forintot

Számítás2
390.000.- hitelből vissza fizetve 220.000 ami 56%-a a hitelnek, tehát 44% kifizetetlen.
Az előbb kiszámolt 2.320.000.- össz hitelt ez alapján két részre osztom:
Kifizetett rész: 1.299.200.- Ft
ki nem fizetett rész1.020.800.- Ft
Szerintem a visszafizetett rész felét kell kifizetnem: 649.600.-
Ez azért szimpatikusabbnak tűnik.... és elég kacifántos is ahhoz, hogy a jognak is megfeleljen :-)) Lehet bele is zavarodtam kissé.
Szóval...!? Szerinted mennyit kell fizetnem?

Nem. dehogy. Épphogy korrekt, a mostani árának a százalékos arányát kell nézni. A Te összegeiddel ez ugy néz ki, hogy az 1.35O.OOO,-Ftnak meg kell nézni, hogy Te hány százalékát fizetted ki. Az 1.350.OOO,-ből levonod az általad a vételkor kifizetett összeget, ami euek szerint 960.000,-Ft, meg levonod még a 150 ezret, mert azt Te fogod kifizetni. Az összesen 1.110.000,-Ft. Mivel közösen fizettetek 220.000,-Ft-ot, ebből ennek a fele még a tiedhez jön, az összesen 1.220.000,-Ft. Ez az eredeti lakás értékének a 90,37 százaléka. Tehát ennyi jár neked az uj értékből, ami azt jelenti, hogy 7.229.629,-Ft, a feleségednek meg 770.371, ha nem számoltam félre semmit.

Érdekes:) Nem néztem meg direkt, hogy Te miket számoltál, a két összeg közötti összeg jött ki:)

Viszont nem tudom, hogy az a 2.320.000,-Ft hitel hogy jött ki? Ha egyszer 390.000,-Ft-ot vettetek fel, akkor ebből hogy lett ennyi? Mennyi volt végül a tényleges hitel amit felvettetek?

nekem is lenne egy számolós kérdésem (derill: egyszerűsítetem, amit elküldtem neked):
házasságunk előtt közös névre vettünk egy lakást, rá 3 millió hitelt 20 évre. A lakás akkori értéke (amiért vettük) 6 millió volt, most kb. 8 millió. a hitelen kívüli részt, azaz a maradék 3 milliót úgy oldottuk meg, hogy szüleim és feleségem testvérének a lakására is jelzáloghitelt vettünk fel, mindkettő 1,3 millió (5 és 10 évre). A szüleim a sajátjukat maguk fizették/fizetik mai napig is, a többit a feleségem elköltözéséig ketten, azóta mindent egyedül. A foglalót és a felújítási költésgeket én fizetem. Ahogy számoltam, a feleségem össz-befizetése a lakásba olyan 570000 Ft, míg az enyém (azzal együtt, amit anya fizetett) kb 3,3 millió. A 3 lakásból még van kb 4,8 millió hitel, amit vissza kell fizetni. Mire számíthatok vagyonmegosztáskor? Mi lehet it a tulajdonjog arány? Mert gondolom nem 50-50%, ha nagyságrendekkel többet fizetem be, mint ő. Ha a tulajdonjog-arányt megállapítják (gondolom ez az alapja mindennek), akkor kérhet-e a feleségem az alapján visszamenőlegesen lakáshasználati díjat? egyáltalán mi alapján lehet lakáshasználati díjat kérni, ha önszántából egy másik pasihoz költözött, és 1 éve ügyvéd által elküldött egyeztetési kérésünknek nem tett eleget? A vagyonmegosztás jogi hátterének hol, milyen jogszabályok alapján tudok utána nézni?

„Gyakorlat nélkül, puszta elméleti tudásra alapozva, szerintem:”
A feleségedről van szó, így közös szerzeményről beszélünk.

Igényelni lehet a közös vagyonból a különvagyonba, illetőleg a különvagyonból a közös vagyonba történt beruházások, továbbá a kezelési és a fenntartási költségek megtérítését is. Nincs helye megtérítésnek, ha a kiadás a lemondás szándékával történt. A közös életvitel körében elhasznált vagy felélt különvagyon megtérítésének csak különösen indokolt esetben van helye.

A gyakorlat abban szinte következetes, hogy az ingatlanon végzett értéknövelő, tehát a rendes gazdálkodás körét meghaladó ráfordításokat a költekező fél javára valamilyen módon megtéríteni rendeli.

Nagy vonalakban az az ítélkezési gyakorlat, hogy az ingóságoknál (ha azokat a felek közösen használták, vagy a kizárólagos használó kapja tulajdonába) az életközösség megszakadásakori értékből, az ingatlanoknál viszont az elbíráláskori értékből indul ki a bíróság.

Az érték vitatásakor, ha jelentős értékről van szó, szakértőt kell kirendelni. Kisebb jelentőségű eltérésnél vagy kisebb értékű vagyontárgy értékelésénél a bíróság az egyéb adatok mérlegelésével is dönthet. Szakértelmet igénylő értékmeghatározáshoz azonban a megfelelő szakértelemmel rendelkező személy igénybevétele nélkülözhetetlen.

A megtérítésnek ez esetben két módja lehet.

1. Tulajdoni hányaddal
2. Pénzbeni megtérítés

Általában nem vitás, hogy kis jelentőségű, csekély értéknövekedést előidéző beruházás megtérítése csak pénzben történik. A fenntartási, kezelési költségek - ha egyáltalán megtérítendők - szintén pénzben térítendők meg.
Megjegyzendő, hogy korábban a tulajdoni hányaddal vagy pénzben való megtérítés kérdése a most felvázolt élességgel a gyakorlatban nem vetődött fel.

számokban 50-50%

kivéve ha tudjátok bizonyítani, hogy nem így történt, akkor (vagyonmérleg)

8millió fele 4 millió
ezt csökkenti a 3 millió hitel fele amit szüleid fizettek ki, illetve a maradék 1,5 millió általad fizetett része (feltéve, hogy külön vagyonból fizetted).
Ha mindez bizonyítást nyer akkor uszkve 1 millió jár a feleségednek.

annyit tudok bizonyítanu, hogy mielőtt egyáltalán a miénk lett volna a lakás, azelőtt kb 1,1 milliót fizettem ki saját zsebből (saját ifjúsági etét és anyáék különvagyona), a feleségem semmit. utána ő a lakásba fizetett (2 jelzálogkölcsön alapján: saját és testvére lakása) kb 570000 Ft-ot, én pedig (én alatt saját befizetéseket, amikor már egyedül fizettem és anya külön, saját vagyonából való befizetéseit értem) kb 2 milliót, azaz összesen a lakáscélú befizetéseim (igazolhatóan) 3 millió körüliek. Számít-e az, hogy a lakást még az esküvő előtt vettük, és ekkor került kifizetsére általáam az az 1,1 millió? Egyébként én kb úgy számoltam, hogy 800000 jár neki kb.

alorinc: ha esetleg elküldöm mailben a részletes befizetési dolgokat, akkor a tapasztalatod és jogszabályok alapján meg tudod nekem nézni, hogy kb. mit követelhet/követelhetek?

Szerintem, ha mindaz amit írtál bizonyítható, akkor megegyezhettek a 800.000 Ft-os kifizetésben a feleséged részére.

Bővebb tájékoztatást a BKKB-n (azt hiszem ott szoktak folyni a válóperek) kaphatsz. Nézd meg mikor van ingyenes jogi tájékoztatás (bírósági fogalmazók segítenek megoldani az ügyeket, illetve felvilágosítást adnak).

a lakáshasználati díjról nem tudsz/tudtok valamit? önként költözött el, ilyenkor jár neki? mondjuk a tulajdoni hányad alapjáN, ha igen, mennyi? ha a feleségem elköltözött tőlem, és rá 1,5 évre a feleségemmel még közös lakásunkba odaköltözik a barátnőm, akkor ezért kérhet-e valamit a nejem?

jah és még egy: mikor szűnik meg egy életközösség?

Az életközösség akkor szünik meg, amikor sem szexuális, sem anyagi vagyonközösség már nem áll fenn. Többletlakáshasználati dij nem jár, ha a feleséged önként ment el. Lakáshasználati dijba most nem mennék bele, ahhoz át kellene néznem amiket korábban irtál és most inkább megyek házidogát irni. Alorinc remélhetőleg jár majd erre, ő már átnézte.

köszönöm derill...
akkor várom alorinc válaszát még...

tényleg: hogyan lehet bizonyítani, hogy sem szexuális sem pedig vagyoni közösség nem áll fent? főleg akkor, ha az egyik fél mondjuk decemberre teszi az életközösség megszűnését, a másik pedig mondjuk akkorra, amikor elköltözött a másik otthonról, és ez kb áprilisban volt?

Nem könnyü bizonyitani. Rokonok, barátok, szomszédok... Aztán végül max a biróság majd eldönti, hogy szerinte mikor.

és ha mondjuk a feleség azt mondja, hogy december, és van egy nőgyógyászati számla, ami jan 21.re szól, és azt mutatja, hogy akkor tettek fel a nőnek egy fogamzásgátlási eszközt? és a férj pedig vallja, hogy együtt voltak (ami igaz is)?

Kérdés, hol voltak együtt. A nőgyógyásznál, vagy az ágyban? Nőgyógyászhoz mehetek akár az ellenségemmel is, nem kell feltétlenül házastársi kapcsolatnak fennállnia. Viszont ha az orvos tudja tanusítani, hogy mondjuk megbeszélték vele a szexuális problémáikat a felek - és mondjuk mentesítik az orvosi titoktartásra vonatkozóan, akkor az már lehet bizonyíték.

ez eddig rendben van... de minek fizetné a férj a felesége fogamzásgátlási eszközét, ha nem azért, mert tart az élettársi kapcsolat, és nem akar a nő mondjuk gyógyszert szedni... értem én, hogy ez csak közvetett bizonyíték, de mással a tanuvallomásokon kívül nem igazán lehet operálni, azokat meg vagy elfogadja a bíró vagy nem...

Bár a törvény előírja:

Csjt. 31/C. § (1) A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére jogosult.
(2) A lakáshasználati jog ellenértéke - közös tulajdonban vagy valamelyik házastárs tulajdonában álló lakás esetén - a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének különbözete. Bérlakás esetén a lakáshasználati jog ellenértéke legalább a hasonló önkormányzati bérlakásra - a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetére - az önkormányzat rendeletében meghatározott pénzbeli térítés mértékének megfelelő összeg, függetlenül attól, hogy a távozó házastárs milyen lakásba költözik.
(5) A használati jog ellenértéke a lakás elhagyásával egyidejűleg esedékes.

...bár a kommentár szerint nem illeti lakáshasználati jog ellenérték a közös tulajdonú vagy különvagyoni lakásból önként elköltöző volt házastársat, de én ezt nem venném készpénznek.

De felhívom figyelmedet - állaspontomat módosítva -, hogy a szüleid által fizetett rész nem csak a Te részed, mert az is a közös vagyonba tartozik, kivéve, ha a házastársi közös szerzésnek a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdésében foglalt vélelmével szemben bizonyítotani tudod, hogy szüleid az ingatlanvásárláshoz nyújtott készpénz ajándékot kizárólag a saját gyermeküknek szánták.

hm.. hát kinek szánták volna, ha nem a saját gyermeküknek? egyébként ezt tanuvallomással tudom bizonyítani csak és kizárólag, nem? egyébként a laksávétel az esküvő előtt volt, így gondolom ez módosítja a közös vagyonnal szembeni követelését, nem? "a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének különbözete": ez mit jelent?

Ha az esküvő elött lett véve, akkor biztosan neked lett szánva, ez nem gond.

A különbözete azt jelenti, hogy a forgalmi értéke mennyi ha kiköltöztök és mennyi ha benne laktok, ez kb. 20% szokott lenni.

(nem biztos, hogy jár neki lakáshasználati/továbhasználati díj!)