Nincs. A jegyzőkönyv azonban nem más, mint teljes biz. erejű magánokirat, aminek az elkészítésére már a Pp. teljesen pontos szabályokat ad. (A társash. jkv. szerepe is ennyi, pl. a hibás, alá nem írt jegyzőkvben foglalt határozat érvényes, csak annak érvényes létrejöttét más úton bizonyítani kell - mondta ki az LB.)
Létezik-e törvény vagy valamilyen jogszabály általában a jegyzőkönyv előállítására? Én nem találkoztam vele. (Nem a társasházi gyűlés jegyzőkönyvére gondolok, mert ez speciális esete a jegyzőkönyveknek.)
Pl. az az elképzelésem, hogy jegyzőkönyvet azért kell felvenni, mert a történtek valamiért problematikusak, és később bizonyítani kell, hogy mi és milyen sorrendben történt. És a jegyzőkönyvnek - elképzelésem szerint - a helyszínen és azonnal el kell készülnie. Elsősorban azért, hogy a történtek ne merüljenek feledésbe.
Jegyzőkönyv:
Van egy jegyzőkönyv-vezető, van két jelenlévő hitelesítő.
Formalitásnak tűnik, de ezeket is meg kell választani. Ha a többségi szavazat ellenedre van, a - személyek meghatározását illetően - nem tehetsz semmit. Ha pedig azt tapasztalod, hogy nem az elhangzottaknak megfelelően történik a jegyzőkönyvezés, vegyetek fel minél több (tanúkkal ellátott)nyilatkozatot a jelenlevők részéről, amely arra mutat, hogy hamis a jegyzőkönyv. Erre való hivatkozással kérjétek a kijavítást, ha nem teszik meg, tegyetek feljelentést okirathamisítás/csalás/jogtalan haszonszerzés miatt, és/vagy ezen nyilatkozatok birtokában pereljetek.
Még valami: A jegyzőkönyv és az arról készített kivonat nem ugyanaz. Minden tulajdonos jogosult a teljes jegyzőkönyvről másolatot kérni (és kell is, hogy kapjon).
Miután a szabályosan meghozott határozat csak kivételes esetekben támadható, fontos a társtulajdonosok felvilágosítása arról, hogy a kk. nem a főnökük, hanem éppen ellenkezőleg, az ő megbízásukból, általuk fizetve köteles az érdekeiket figyelembe véve dolgozni, és nemcsak a tv szerint, hanem az elemi logika szerint is beszámoltatható. Hiszen ilyen esetekben a veszteség nem csupán a "hiába" kifizetett tiszteletdíj, hanem az azt jóval meghaladó károkozás.
Azért van olyan határozat, mely szerződésnek számít. Az alapító okirat. Ez valamelyik jogszabályban le is volt írva.
...
De lehet, hogy ma már a jogszabályi változások folytán az alapító okirat sem az. Az általad mondottakból ez következik.
...
Elfogadva az általad mondottakat, a társasházi határozat valahol a szerződés és az egyoldalú nyilatkozat között van félúton.
Szerintem ebben az esetben is alkalmazni kellene rá a formai követelményeket. Mert a tertalmi jogtalanságoktól éppen a formai követelményeknek kellene megvédeni a kisebbséget.
Pl. időt adni a gyűlésre való felkészülésre (8 nappal korábban kell elküldeni a meghívót), nem szabad ülni a jegyzőkönyvön 60 napig, hogy a tulajdonostársnak módja legyen - szükség esetén - megtámadni... stb.
A társasházi határozat nem szerződés, hiszen ha az lenne, akkor csak azokat kötné, akik elfogadták. Nem is egyoldalú nyilatkozat, hiszen több személy vesz benne részt. A Ptk. érvényességre vonatkozó szabályaitól meg a speciális jogszabály, a Thtv. eltérhet, el is tér.
Viszont ha hamis tartalmú okiratot nyújt valaki be egy hatósághoz (pl. egy fmh mellékleteként, vagy a földhivatalhoz, stb.) az már bűncselekmény, a nyomozás során meg hivatalból kell ezeket a kérdéseket vizsgálni.
A mi házunk egy kis ház. Sokan azt hiszik, hogy nem szabad ellentmondani a közös képviselőnek - valamilyen hatóságnak gondolják -, aki igyekszik is kihasználni ezt a helyzetet.
A fő baj persze az, hogy ezek a soha meg nem hozott határozatok hirtelen szakadnak az ember nyakába. Nincsenek megvitatva. Gyakran megtörténik, hogy a közös képviselő semmit sem tesz az (általa kitalált vagy a ténylegesen meghozott) határozatok végrehajtása érdekében. Valahogy nincs tisztelete a kimondott vagy leírt szónak.
Ezért aztán a közös képviselő szeszélyén múlik, mi történik a társasházzal.
Szerintem a társasházi határozatok ugyanazoknak a formai és tartalmi követelményeknek kellene, hogy megfeleljenek, mint a szerződésnek.
Ezt arra építem, hogy a szerződésre a Ptk-ban leírt szabály vonatkozik: az előírt forma híján a szerződés semmis.
Egy másik helyen az áll, hogy az egyoldalú jognyilatkozatokra ugyanazok a szabályok érvényesek, mint a szerződésre.
Egyoldalú jognyilatkozatra a meghatalmazást szokták példának hozni.
Szerintem a társasházi határozat is egyoldalú jognyilatkozat, miután azokra is kötelező, akik ellene szavaztak vagy nem szavaztak.
De nem vagyok benne biztos, hogy mások is osztják a véleményemet.
Véleményem szerint a 60 napos jogvesztés mindenképpen problematikus egy olyan szervezet esetén, amelynél törvényességi ellenőrző szerv - amely legalább a tartós jogsértéseket határidő nélkül megakadályozhatná - nincs. Ezzel együtt ebben az esetben a legjobb megoldás az új közgyűlés összehívása, hiszen ha a közösség nagyobb része belátja, hogy nem maradhat hatályban meg sem hozott határozat, akkor nyilván vagy azt megerősítik, és akkor már egy szabályosan elfogadott határozat él, vagy hatályon kívül helyezik.
Elmesélek egy esetet és szeretném, ha adnátok javaslatokat, hogyan lehet védekezni ellene.
Társasházi (köz)gyűlést tartott a társasházunk.
Kb. két hét múlva én, mint tulajdonostárs, hiába kértem, hogy a kk. adjon a közgyűlési jegyzőkönyvből példányt, nem adott.
Akkor tértivevényes levélben kértem erre föl.
Mire érkezett egy Kivonatok a ... Társasház közgyűlési határozatairól című irat, melyet csak a közös képviselő írt alá.
Ebben olyan határozatok is szerepeltek, melyek sem napirendben nem voltak, sem szavazás nem volt róla.
Egy nagyon fontos határozat pedig hiányzott belőle (rendkívüli kgy összehívása a társasház ellehetetlenülése miatt).
Mit lehet ilyenkor tenni?
Ez nem volt jegyzőkönyv, de ha nagyon megszorul, akár utólag is készíthet saját szája íze szerint egy jegyzőkönyvet és a jegyzőkönyv hitelesítők hitelesítik kritika nélkül.
Az a bajom, hogy a jegyzőkönyv hitelesítők nem látják el a feladatukat, olvasatlanul írják sokszor alá a jegyzőkönyveket.
Nos a mi esetünkben pert indítottam, hogy kötelezzék a jegyzőkönyvvezetőt (aki megegyezett a kk-vel), hogy a jegyzőkönyvbe az igazat írja le. A bíróságon az ítélkező bírónő behívatott és lebeszélt a perről. Így megúsztam néhány 100 Ft-tal. Valahogy nem nagyon szeretik a bíróságok a sémán kívül eső ügyeket. Ha társasház, akkor határozat megtámadása... De mi van, ha a közös képviselő meghamisítja a határozatokat? Hogyan támadjak meg egy határozatot, amit nem hoztak?
A társasházi törvényben az is benne van, hogy két tulajdonos hitelesítse a jegyzőkönyvet. Sokszor azonban a nagyon aktív tulajdonosi képviselők (meghatalmazottak) nagyon hitelesítők akarnak lenni, arra való hivatkozással, hogy a tulajdonost képviselik. Szerintem ebben az esetben a törvényalkotó szándéka éppen az lehetett, hogy ha már a szavazásban nem kötelező személyesen részt venni, legalább itt legyen egy utolsó ellenőrzési lehetősége a tényleges tulajdonosnak.
Szerintem a felvázolt esetekben még problematikusabb a 60 napos jogvesztés.