Ha nem fizet a vevő

@drbozsef

„Értem, értem, de hát nem pofátlanság lenne az?”
Na de ha sehol sem létezne pofátlanság, akkor nem lenne olyan munkakör, hogy "végrehajtó", és sokkal kevesebb bíróra, ügyvédre, sőt: ügyészre lenne szükség.

„teljes egészében megalapozza az éredekmúlást és a szerződéstől való egyoldalú elállást.”
Ezzel egyetértek.
Abban azonban roppantul kételkedem, hogy az érdekmúlás és elállás eladói kimondásának ténye a földhivatalt is meghatná, és a vevő megkerülésével azonnal törölné a vevői jogot...
Igen, a bírósággal kimondatni annyi ideig talán nem tart.

eulimen

„vajon milyen deal-be menne az üres zsebű, szerződésszegő vevő, hogy kiadjon egy olyan egyoldalú nyilatkozatot, amellyel lemond a vevői jogától - s amely nyilatkozattal a földhivatal azonnal felszabadíthatja az elidegenítési és terhelési tilalmat jelentő vevői jog terhétől a telket.”

Alapesetben így is úgy is év elején már törlődik ez a jog szerintem, mert letelik a hat hónap. Persze mindez csak akkor igaz, ha az ügyvéd nem az eladó hátrányára fogalmazta meg a szerződést és esetleg kihagyta belőle a hat hónapos határidőt. Bár persze mivel a szeptemberi fizetési határidő benne volt a kötbérrel együtt, ezért feltételezem, hogy van erre is határidő beleírva.

Értem, értem, de hát nem pofátlanság lenne az?
Örüljön, ha a kötbér egy részéről lemond az eladó...

Amúgy szerintem egy póthatáridő tűzése, és annak határidejének eredeménytelen letelése teljes egészében megalapozza az éredekmúlást és a szerződéstől való egyoldalú elállást. Hogy ezt hogy veri végig, az más kérdés, de azért talán öt évig nem tart...

„Mondjuk ez az öt év nem egy nagy segítség a kérdezőnek, ugye.”
Szuper, akkor máris visszakanyarodhatunk oda, hogy vajon milyen deal-be menne az üres zsebű, szerződésszegő vevő, hogy kiadjon egy olyan egyoldalú nyilatkozatot, amellyel lemond a vevői jogától - s amely nyilatkozattal a földhivatal azonnal felszabadíthatja az elidegenítési és terhelési tilalmat jelentő vevői jog terhétől a telket.

Igen, nem láttam eulimennél, én néztem be.
Mondjuk ez az öt év nem egy nagy segítség a kérdezőnek, ugye.

a "függőben tartás" és az "eladás tényével történő tulajdonjog fenntartás" intézménye más néven (vevői jogként), hasonló határidőkkel és filozófiával az új Inytv. szerinti is biztosított azzal az alapvető különbséggel, hogy a korábbi Inytv. e két intézményt teljesen függetlenítette egymástól, azok nem voltak átjárhatók. Aki pedig óvatlan, annak az egyik automatikusan átalakul a másikba, aztán ott marad a tullapon 5 évig.
Tudatosan kell élni ezekkel, akár eladóként, akár vevőként akar foglalkozni az ember ingatlannal.

eulimen

„akár azt is írhattam volna, hogy 179/2023. kormányrendelet”
Ugyanaz van benne szinte szóról szóra.

drbjozsef

Mögöttem is van most egy ingatlan eladás és vétel (elköltöztem). Mindkét szerződésnél a 6 hónap volt beleírva, amíg fenntartja a vevői jogot a hivatal (és persze az eladó is egyben). Kedvedért az egyik szerződésből (ugyanaz az ügyvéd készítette mindkettő tranzakcióra) idézek is neked, konkrétan a kérdéses részt:

„Eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy az ...... pontban megjelölt ingatlanra Vevő javára 1/1 tulajdoni arányban, az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásától számított határozott 6 hónapos időtartamra a 179/2023. (V. 15.) Kormm. rendelet 45. &-a szerinti tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerüljön bejegyzésre az ingatlan nyilvántartásba.”

@drbjozsef
„Érdemes idézetnél nem csak a szakaszt, hanem a jogszabály nevét is idézni,”
Mindig így szoktam. S ekképp neveztem meg egyértelműen az Inytv vhr.-t. Oké, akár azt is írhattam volna, hogy 179/2023. kormányrendelet.

drbjozsef

Nem lehet, hogy ezt most te nézted be? Tessék, itt van és bizony ott szerepel az elején:
„A jogszabály mai napon ( 2025.12.18. ) hatályos állapota.”

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

De a kedvedért a teljes részt beidézem neked! :-)

26. Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog
„45. § (1) A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.

(2) A bejegyzés hatályának kezdetére irányadó időponttól számított hat hónap elteltét követően a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.

(3) Az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodásában a tulajdonjog fenntartására meghatározott határozott idő elteltével, a határozatlan időre kikötött tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli. A törölt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog a felek megállapodása esetén ismételten bejegyezhető.

(4) A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát az (1) bekezdés szerinti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.”

Ez érdekes.
Érdemes idézetnél nem csak a szakaszt, hanem a jogszabály nevét is idézni, mert így keresgélni kell, mi is lehet ez.
Én például nem találom az általad idézett részeket.
A hatályos Inytv.-nek például nincs is 45.§(2) szakasza.

eulimen

Még egy apróság, de akkor ehhez idézzük ide a teljes paragrafust, amit említettél:

„45. § (2) A bejegyzés hatályának kezdetére irányadó időponttól számított hat hónap elteltét követően a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.”
Ugyebár ez az, amit én írtam.

„(3) ....a határozatlan időre kikötött tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli.”
Ez pedig arra vonatkozik ugyebár, amit te írtál. Jelen esetben kétlem, hogy határozatlan idejű vevői jog lett bejegyezve.
Az alap pedig továbbra is a 6 hónapos vevői jog bejegyzés, ami a meghatározott idő - azaz a 6 hónap - lejártával törlődik automatikusan. Ergo ha az eladó nem igazolja le az ügyvéd felé, hogy a pénz kifizetésre került, akkor hiába ellenkezik a vevő, a vevői jogát törölni fogják hamarosan, mivel lejár a 6 hónap. Viszont ha „vételár-előleg” lett a szerződésbe írva és nem „foglaló”, akkor az szerintem visszajár a vevőnek.

eulimen

„ha így befagyott az adásvétel, és nem fog moccanni a mutatvány, akkor 5 év után törlődik a vevői jog, hivatalból”
Tudtommal a földhivatalban 6 hónap az az 5 év.
Addig tartják a vevői jogot a tulajdoni lapon normál esetben.
Utána indulhat újra az egész tranzakció.

ezért kell saját ügyvédet vinni

„A szerződést szegő fél? Mily kegyes.”
Itt azért az is erősen véleményes, hogy érdekmúlásra hivatkozva az eladó jogszerűen ki tud-e ugrani a szerződésből.
Tetszettek volna szerződésbe foglalni, hogy vevő a vevői jogáról x hónap nemfizetés után lemond (=vevői jog bejegyzését határozott időtartamra határozzák meg), a szerződés pedig ekkor érdekmúlésre tekintettel felmondható, eladó meg megtarthatja a foglalót.

„Hogy a befizetett 20M vételárelőleg visszafizetésén kívül milyen ellentételezést kér (kvázi lelépési pénzt), az viszont a kettőtök közötti megállapodás része lesz.”
Mármint a nem fizető vevő? A szerződést szegő fél? Mily kegyes.

Inytv vhr. 45.§ szerint ha így befagyott az adásvétel, és nem fog moccanni a mutatvány, akkor 5 év után törlődik a vevői jog, hivatalból. Addig értelemszerűen nem tudod eladni másnak.
Egyezség persze bármikor lehetséges, amivel visszaállítható az eredeti állapot, és a vevői jog törléséhez a vevő hozzájárul. Hogy a befizetett 20M vételárelőleg visszafizetésén kívül milyen ellentételezést kér (kvázi lelépési pénzt), az viszont a kettőtök közötti megállapodás része lesz.

Birtokba adás a teljes vételár kifizetésekor

oh, és még egy roppant fontos kérdés: szerződés szerint a vevő mikor lép birtokba?

„Mit tehetek, mi a következő lépés, nagy szükségem lenne a pénzre.”
Fizetési felszólítás, FMH, majd végrehajtás vagy per.
Ezek a legális megoldások, de ezen az értelmezési tartományon nincs megoldása az azonnali pénzhez jutásnak.
Ha a befektető egy kft., akkor még az isl lehet, hogy sem pénz, sem vagyon nincs. Az szopás a köbön.
Hogy néz ki most a tulajdoni lap? Ott figyel a vevői jog?

„Ígérget, terel, az ügyvéd aki a szerződést létrehozta néha elérhető de semmi segítséget nem ad.”
Ilyenkor szoktuk azt mondani, hogy az ügyvéd azt foglalja okiratba, amit a felek akarnak. Ha csak gondoltál arra, hogy de marha jó lenne biztosíték arra az esetre ha nem fizet, és akkor takarodjon a színed elől és a tulajdoni lapról is; hát akkor a 10e Ft / nap kötbér szemmel láthatóan nem megoldás erre.
De effektív biztosíték helyett valójában ezt a kötbért akartad?
Hát persze, hogy ezt akartad! Fogadjunk, hogy a záró kaluzula a "felek kifejezett, egybehangzó akarata" vagy vmi ilyesmi.
Akár eladó a fél, akár vevő, miért nem szán időt és fáradságot arra, hogy szerződéskötés előtt időben elkérje véleményezésre a szerződéstervezetet, átnézze, és kérje a másik felet (meg az ügyvédet), hogy a saját valagvédelmi rendszerét építse bele, különben nincs szerződés?

Üdvözletem!
Eladtam egy telket júniusban befektetőnek 30 millió forintért. Szerződés szerint szeptember 30-ig kellett volna kifizetni a teljes vételárat, azonban 10 millió forinttal +napi 10ezer forint kötbérrel a mai napig tartozik. Ígérget, terel, az ügyvéd aki a szerződést létrehozta néha elérhető de semmi segítséget nem ad. Felszólítást küldtem a vevőnek a kifizetésre, átvette de nem történt semmi.
Mit tehetek, mi a következő lépés, nagy szükségem lenne a pénzre.
Köszönöm a választ