társasházi kérdések

Koszonom Jozsef a válaszát, így fogok tenni. Üdv Lali

Azért azt szögezzük le, hogy ha pincét akar, akkor szó sincs se felújításról, se bővítésről. Az nyiláván egy teljesen új épület lesz, a régi lebontása után. (Még a Mekk Mester sorozatban is csak tetőt épített előbb, és utána falakat, de az egész házat nem emelte fel, hogy pincét ásson alá.)
Ez esetben pedig mindenképpen kell tervezni, és kell hozzá tervező -engedély lehet hogy nem kell majd. Én nála kezdenék.

lalikiraly25772,

A kérdés második feléhez:
Város/kerület Polgármesteri Hivatalában Építési vagy településfejlesztési osztályán (ügyfélszolgálaton megmondják, hogy melyiken) adnak tájékoztatást arról, hogy az adott társasház helye szerint melyik területfejlesztési kategóriába tartozik. A városfejlesztési tervben van meghatározva, hogy egy épület emeletráépítéssel bővíthető-e vagy nem.
A pince szerintem nem befolyásolja a városképet, de az épület statikájában, stabilitásában változást idéz elő. Ezért építés előtt építészmérnök szakembert, hatóságot erősen javasolt megkérdezni. Egy rosszul kivitelezett pince az épület sorsát végleg megpecsételheti.

lalikiraly25772,

Gondolom, az első kör, a társasház már megvolt, ők engedik a felújítást, bővítést?

Második lépésnek én azt javasolnám, hogy keress ott a környéken egy építészt, aki szokott ott házakat tervezni. Neki minden bizonnyal a kisujjában vannak a helyi építési szabályok, ránézésre meg fogja tudni mondani mit szabad, és mit nem, mihez kell engedély és mihez nem.

Üdv Mindenkinek!

Az lenne a kérdésem, hogy van egy bp-i társasház telekterületén egy régi kertészlak ami egy különálló kicsi ház a telekterületen, melynek a felújítását tervezem. A tulaj azt mondja hogy a ház bővíthető 30 négyzetméterrel amennyiben a felújítás során a ház megfelel bizonyos energetikai követelményeknek. Hol tudok utána nézni, hogy a kis ház valóban bővíthető e a jogszabályokat betartva? Igazolást esetleg hol tudok kérni? Hova kell fordulnom, hol tudok ezzel kapcsolatban ügyet intézni? Földhivatal? Városháza?

A következő kérdéseim is ide kapcsolódnának:
Amennyiben a ház bővíthető, pincerészhez kell építési engedély?
A magasságot a háznak mennyivel lehet növelni, plusz szintet rárakni? Ezt milyen jogszabály/engedély befolyásolja?

Érdemes ügyvédet fogadni emiatt, vagy tudom én is magánszemélynként intézni?

Köszönöm a válaszokat!

Niki 2025: Sajnos igen!
A Társasház működése nem a legtörvényesebb. Ez be lett jelentve a Város jegyzőjének, aki ezt a rendszert időközben megszüntette.
A meghatalmazás "mágikus" eltűnése is ennek tudható be, hiszen pont annak a tulajnak a meghatalmazása tűnt el, aki ezt a "több közös képviselős" rendszert bejelentette.
A jegyző elrendelte, hogy vagy közös képviselőt választank az egész lakótelepre, vagy legyen egy intéző bizottság (minden épületből 1 fő) és a választani kell 1 fő IB elnököt.
Ergo, ... több olyan körülmény van, ami a meghatalmazás szándékos eltüntetése, megsemmisítése mellett szól. Magyarul: van több indíték is. Egy tulajdonost, akinek csupán az a bűne, hogy egyrészt nem hagyta magát átverni és a műszaki szemlére szakértőt küldött maga helyett, másrészt ugyanő észrevételezte a társasház törvénytelen működését annak - pontosabban a meghatalmazotjának - a szavazati jogát egy mesterségesen kisakkozott művelettel el tudták venni.
Tehát így keletkezett a jogsérelem.
Az én kérdésem arra irányult, hogy erre jogorvoslat hol kérhető. Nyilvánvaló, hogy ha a meghatalmazást összetépték vagy elégették, akkor újat kell majd írni, mert valaminek lenni kell. De a jogsértés előidézése közben valaki olyan cselekményt valósított meg, amely törvénybe ütközik. Ha a megtörtént eset után úgymond "futni hagyjuk" akkor sorozatban írhatjuk a végleges, visszavonásig érvényes meghatalamzásokat, ami lényegében azt jelentené, hogy egyszerűbb, ha minden közgyűlésre, műszaki szemlére és egyéb társasházi alkalomra készül egy meghatalmazás.
Valahogy az "elkövető" tudtára kell adni, hogy amit kiskirálysága klifejezéseként művel, az nem törvényes, tehát ennek valahogy véget kell vetni.
Csak hogy a meghatalmazás "mágikus" eltűnését megértse:
A meghatalmazott elmondása szerint a Tht. és az SzMSz előrísainak megfelelően - mint általános meghatlamazott - kapott meghívót a közgyűlésre. Amikor azonban a közgyűlésen szavazott volna, akkor közölte a közös képviselő, hogy neki "nem áll rendelekzésére" a szóban forgó meghattalmazás és a meghatalmazott nem szavazhatott.
(Ez épp olyan eset, mint a "Horgász a pácban" c. filmben az a jelenet, amikor a börtönőr kitép a szabályzatból egy lapot és azt momndja, hogy "Ez a lap hiányzik")
Tehát 8 nappal a közgyűlés előtt még megvolt a meghatlamazás ... hiszen arra hivatkozva a meghívót kiküldték.

Nekem is ez volt az első gondolatom amit KBS írt, hogy hol a többi példány?
Ezenfelül kissé elvesztem a közös képviselők számát illetően. Ha adott egy több épületben lévő társasház, tehát jogilag 1 db társasházról beszélünk, akkor annak hogy van egy A jelú társasházra kijelölt közös képviselője, és mellette egy olyan aki a többi épületben lévő társasház közös képviselője??

Írjanak neki egy újat. Két példányban, hogy egy nála is maradjon. (Eleve így kellett volna.)

Szintén meghatalmazással kapcsolatos eset:
Adott egy több épületből álló társasház. Az egyik (A) épületben lévő tulajdonos, mivel az ország egy másik, távoli városában egy másik tulajdonában él, 2024-ben a Ptk. 6:11-6:20 §-ainak megfelelő VISSZAVONÁSIG érvényes és az adott társasházzal kapcsolatos minden eseményre vonatkozó (pl.: műszaki hiba feltárása esetén a lakást kinyitni, helyszini szemlén nyilatkozat tenni, részközgyűléseken, közgyűléseken résztvenni, nyilatkozni, szavazni, ... stb.) általános, állandó meghatalmazást adott. Az első alkalommal - ami egy műszaki szemle volt - a meghatalmazott előbb bemutatta a meghatalmazását az "A" épület közös képviselőjének, majd azt átadta a több épületből álló társasház közös képviselőjének. Az állandó meghatalmazások megőrzése a társasház közös képviselőjének feladata.
A műszaki szemlét levezető közös képviselő a szemle utáni napokban (valószínűleg a szemle reá nézve sikertelen eredménye után) - mondván, hogy neki elege van az ilyen "műszaki problémás" ügyekből - bejelentette a lemondását és néhány hónap múlva új közös képviselő került megválasztásra. A régi közös képviselőnek nyilván az nem tetszett, hogy az állandó meghatalmazott (diplomás mérnök lévén) értett ahhoz a műszaki problémához, amelyet a meghatalmazó lakásában feltételeztek, de azt a meghatalmazott műszakilag szakszerű magyarázat miatt nem tudta bebizonyítani.
Időközben voltak részközgyűlések, határozat hozatalok, ahol az "A" épület közös képviselője elfogadta a neki hónapokkal azelőtt bemutatott, "elviekben" a több épület közös képviselőjénél lévő meghatlamazást.
Sajnos a Társasház új közös képviselője által tartott első közgyűlésen az derült ki, hogy a régi közös képviselő a társasházi dokumentumok átadása során nem adta át a szóban forgó, visszavonásig érvényes meghatalmazást az új közös képviselőnek (valószínűleg mérgében széttépte vagy eldobta) és ezért az új közös klépviselő - mondván, hogy ő ilyen meghatalmazást soha nem látott (és ebben igaza van!) - elvette a meghatalmazott szavazati jogát.
Kérdésem: a közös képviselő - finoman fogalamazzunk úgy hogy - "gondatlansága" miatt elveszett (de itt lényegében bosszúról van szó) vagy megsemmisült, több tanú által aláírt, állandó, visszavonásig érvényes meghatalmazás (ami ugye egy magán okirat!) miatt érheti-e jogsérelem a meghatalamazás tulajdonosát és ezáltal a meghatalmazást adó tulajdonost?
Mi ilyenkor a teendő? Bírósághoz lehet fordulni, vegy ez csupán az adott város Polgármesteri Hivatal Jegyzője hatáskörébe tartozó "törvényes" működés körébe tartozó ügy? Jogos egy tulajdonos, vagy annak szavazati jogát elvenni, azért mert a közös képviselő nem őrizte meg a magánokiratot, egy meghatalmazást? Vagy talán az ilyen meghatalmazást a meghatalmazott állandóan hordja magával, mint a villamos bérletet, mert bármikor fennáll a veszélye, hogy közös képviselő mérges lesz...???

Úgy, úgy.

nanemaaa,

Nem értem. Ha van egy jogod, amelyet a meghatalmazótól kaptál, akkor azt miért ne adhatnád tovább?
Én szavazok, vagy a meghatalmazottam, vagy annak megbízottja - nekem hol nem mindegy? (legalábbis általában, az ilyen esetekben 99%-ban nincs kikötve, hogy HOGYAN szavazzon helyettem. Akkor meg?)
Több jogot nyilván nem adhatsz tovább (kivéve Tuzson Bencének).

Szerintem pont fordítva van : ha a meghatalmazás konkrétan kizárja a meghatalmazottként kapott jog továbbadását, akkor nem adhatod csak tovább.

Nem értek hozzá, de nyilván én azzal kezdeném, hogy elolvasom, mire vonatkozik, és milyen szinten történő képviseletre ad meghatalmazást a meghatalmazó? Nyilván ha csak arra vonatkozik, hogy megjelenjen a lakógyűlésen, és ott szavazzon, akkor nem tudja továbbadni ezt a "jogot". De ha teljes jogkörben történő képviseletre ad meghatalmazást, abban benne van, hogy akár meg is hatalmazhat valakit maga helyett.

Én valamilyen okból azt sejteném, de tényleg teljességgel megmagyarázhatatlan sugallat ez, amolyan földön túli nyolcadik érzék lehet, hogy KBS egyáltalán nem keveri össze a bírósági tárgyalást a társasházi közgyűléssel.

Egyébként full vicces azt gondolni, hogy amit egy bírósági tárgyaláson simán lehet (ami ugye egy amolyan bohóckodás, nem?), azt nem lehet egy társasházi közgyűlésen (mert az meg aztán marka komoly egy dolog általában).

Ne keverd össze a bírósági tárgyalást a társasházi közgyüléssel (de nem szólok a bíróknak)

„A meghatalmazást nem lehet „továbbadni””

Még szerencse, hogy ezt a bírók nem tudják. Így aztán simán eljárhatok a megbízott védő által a helyettesítésre adott meghatalmazással. Légy szíves, Major, ne szólj nekik, nekünk ez így kényelmesebb.

A tásasház alapítása is egy szerződés, amit a tulajdonosok kötnek, úgyhogy bármikor megszüntethető egy szerződéssel - természetesen mivel ez lényegében "módosítja" a meglévő AO-t, ezért 100% tulajdoni hányadú egyetértéssel lehet.
Ekkor akár vissza is lehet alakulni sima közös tulajdonná.

Esetetekben egy új AO létrehozza az új társasházat, mindkét mostani társasház tulajdoni lapjára felvezetődik az új, így szerintem magától, automatikusan érvényét veszti az előző AO mindkét társasháznál.

De tekintve, hogy ez ügyvédköteles eljárás, az ügyvéd tudni fogja, mit kell csinálni. Szerintem ez a tulajdonosoknak részletkérdés, hogy HOGYAN alakulnak át az újba. Mint írtam, szerintem sokkal fontosabb, hogy MI legyen pontosan abban az új AO-ban. De ha ebben nem járatosak a lakók, az ügyvéd valszeg ebben is tudni fog segíteni.

Köszönöm a választ.
Ez ugye akkor azt jelenti, hogy mindkét társasháznak a jelenlegi formájában meg kell szűnnie és egy harmadik "C" társasház néven új társasházat kell alapítani?
Társasház megszűnését melyik jogszabály írja elő?
Bíróságnál kell kérvényezni?

A Tht-t átnéztem. Két társasház egyesüléséről, megszűnéséről semmit nem találtam.
Több épületes társasházak esetén csak a társasházból való kiválás esetére vonatkozik egy §.

Az új alapító okirat egyébként érthető, hogy szükséges, hiszen a B épület miatt megváltoznak az alapító okiratban lévő tulajdoni hányadok.

Ez a kérdés egy kicsit olyan, hogy mit csináljon az a férfi és az a nő, aki össze akar házasodni?
Vegye a férfi feleségül a nőt, vagy menjen hozzá a nő a férfihoz?

Lesz egy új társasház, most már 7 épülettel, kell neki egy új alapító okirat. Talán azét érdemes megtartani, illetve kiindulási alapnak venni és módosítani, amelyen kevesebbet kell változtatni, ha van ilyen. De ettől sem lesz ez olcsóbb, szóval nincs ilyen preferencia.
Inkább arra figyeljenek, hogy előtte jól gondolják át, hogy mi hogyan legyen benne, úgyis új kell, legyen most egy jó, modern, érthető és élhető alapító okirat.

Több évtizeddel ezelőtt egy gyár privatizácioója során a "Gyári lakótelep" 6 épületéből alakult egy társasház.
Nevezzük ezt "A" társasháznak.
Ezt követő pár év múlva az elpőző gyár melletti másik gyárnál is privatizációt hajtottak végre és az ottani szolgálati lakásokat tartalmazó épületből is Társasházat hoztak létre.
Nevezzük ezt "B" társasháznak.
Az A és B társasház gyakorlatilag egymás mellett van.
A közös út, amin a társasházak megközelíthetők és sok más egyéb szempont alapján célszerű lenne atz A és B társasházak egyesülése.
Kérdés: Melyik társasház Alapító Okiratát kell módosítani? A 6 épületből álló társuljon a B-hez vagy B társuljon a 6 épületből álló A-hoz?

A meghatalmazást nem lehet „továbbadni”

Ha jegyzőkönyvezték, akkor igen.

Csabi
Nem érvényes.

Sziasztok!
Társasház közgyűlésén megjelent az egyik tulajdonos meghatalmazottja, szóban meghatalmazta az egyik jelenlévőt, hogy helyette szavazzon, majd távozott. Kérdésem, hogy érvényes-e az ilyen meghatalmazás, egyrészt a szóbeliség, másrészt amiatt, hogy egy másik meghatalmazott adta.
Köszönöm a válaszokat.

nagy20
Amit osztap leírt az igaz.
De!
Ebből semmi nem lesz,mert ezekre közgyűlési határozat kell,ami nem lesz,mert az építtető a többségi tulajdonos.

„5 évre visszamenőleg kérte rendezni, így az építtetőnek sok az elmaradása. Melyik jogszabály jogosítja fel a jegyzőt, hogy 5évre visszamenőlegesen kerüljön befizetésre az összeg?”
A jegyző nem kér, hanem egy felhívásban kötelezi a társasházat, a Társasházi törvény 27/A. § szerint. Annak pedig van indokolása, jogszabályi hivatkozásokkal, a 155/2015. Korm. rendelet 13. § alapján. Mit ír pontosan?

„A továbbiakban hogyan lehet kötelezni az építtetőt a fizetésre?”
Az első szankció a jelzálog bejegyeztetése. Erről a közgyűlés dönt, a hátralékos tulajdonos nem szavaz. Tht. 30-32. §.
Ezzel párhuzamosan a közös képviselő mint a társasház képviselője fizetési meghagyást adathat ki a közjegyzővel ellene.

„Milyen menete van a bírósági per elindításának abban az esetben, ha az építtető olyan határozatokat szavaz meg/le, amelyek a kisebbség jogos érdekeit sértik? ”
Tht. 42. § A bíróságra az megy, aki a pert indítja (egy vagy több tulajdonos), vagy akit a bíróság megidéz. Egyebekben pedig a birosag.hu oldalon fent van a papíralapú keresetlevél-nyomtatvány, aminek a végén van egy nagyon jó, részletes útmutató a kitöltéshez.