társasházi kérdések

Ilonka58,

A követelések elévülnek, a tulajdoni igények meg nem évülnek el.
Követelheti akár a régi, akár a mostani árat, azt ti nem vagytok kötelesek kifizetni (= bírósággal sem tudja behajtatni).
Az ajtó viszont az ő tulajdona, egyéb megállapodás hiányában azt csinál vele amit akar. El is viheti.

Próbáljatok meg kötni valamilyen kompromisszumot.
A mai árral nincs baj, az adott ajtó mai, használt ára jogos kérés. Nyilván nem egy vanodantúj ajtóé.
Ez nem annyira jogi probléma.

Üdvözlök mindenkit!
Adott egy 10 emeletes társasház. Beköltözéskor 41 évvel ezelőtt lehetőség volt pincerészt leválasztani. Akkor 6 lakó pincéjére az egyik lakó szívességből feltett egy ajtót beleegyezésünkkel. Akkor nem kérte az árát, sem munkadíjat. .Most viszont 2026 -ban leakarja szedni, mert nem fizetjük ki az ajtó jelenlegi árát. Mit mond erre a jog? A pincét jelenleg is használjuk. Azóta 3 lakó elköltözött, maradtunk 3 lakó a pincére.
Köszönöm a választ!

Csak akkor szavazhat róla a közguűlés,ha szerepel a 8 nappal kiadott napirendi pontok között,ha ott simán megszavazzák,akkor ez van. Még bírósághoz sem érdemes fordulnod.

Csak akkor szavaxhatbróla avjözguűlés,ha szerepel av8 nappal kiadott napirendi pontok között,ha ott simán megszavazzák,akkor ez van. Még bírósághoz sem érdemes fordulnod.

flathead,

Nem pontosan értem a leírásod alapján, hogy mit sérelmezel.

Szabályosan hívta össze a közös képviselő a közgyűlést, beleértve azt is, hogy a meghirdetett napirendi pontokban volt csak szavazás?

„ki tehet fel kérdéseket, napirendi pontokat”
Kérdéseket bárki. Napirendi pontokat senki : lásd Tht.34.§(4) bekezdés. Mármint, határozatot hozni nem lehet, felvetni semmit sem tilos.

Az, hogy hány árajánlat van, az milyen, az a ti dolgotok. A társasház döntő szerve a közgyűlés. A közös képviselő a ti megbízottatok, a ti érdeketekben kell eljárnia.
Ha nem így van, de a közgyűlés mégis megszavazza az adott napirendi pontot, akkor az mitől lenne jogsértő önmagában?
Persze, lehet jogsértő, a kisebbségnek ott a 60 nap, hogy bírósághoz forduljon, ha akar.
De ha a közösség szarik bele és megszavaz bármit, akkor így járnak, ők is, meg azok is, akik ott laknak és nem szavazzák meg.
A többség dönt.

Kedves jogi szakértők!
A társasházii törvényben nem találtam arra utaló pontokat, hogy ki tehet fel kérdéseket, napirendi pontokat egy közgyűlés előtt s milyen formában s az mitől tekinthető hivatalosnak?
A problémám az, hogy szeptemberben volt egy lakógyűlés, amit a közös képviselő hívott össze - benne egy nagy felújítás 5 éves hitelfelvétellel.. amit rögtön szavazásra javasolt. Akkor is hozzászóltam, hogy a semmiből odahozott alvállalkzói ajánlat több ponton valótlanságokat tartalmaz, hibás mennyiségek vannak benne, nem ismerjük a szerződéses és fizetési feltételeket = így nem lehet erről szó. A közös képviselő azt ígérte, hogy a kért szerződés mintát 1 hónapon belül eljuttatja mindenkinek. Ez "teermészetesen" nem történt meg, a lakógyűlésről készült jegyzőkönyből komplett hiányzik az, amit mondtam s amit ígért.
Most januárban újabb lakógyűlés volt összehíva, újabb senki által korábban nem látott napirendi pontokkal, amelyben már 3 vállalkozóval még nagyobb felújítási program van, már 5 év helyett 15 év hitelfelvétellel. Itt is hozzászóltam, de ugyan úgy semmi nem lett utólag abból a jegyzőkönyvben rögzítve. Most újabb értesítő landolt a postaládákban : már 4 kivitelező, még nagyobb felújítási munka, még nagyobb hitel!
Egyszerűen nem értem, ez hogy mehet így - törvénytelennek érzem.
Köszönöm a segítő javaslatokat!

Majordomus

„A Számvizsgáló Bizottság nem "jóváhagyó",hanem Ellenőrzési jogköre van.”
Feltehetően a kérdéses SZVB tag egyben banki aláíró is lehet.

Hibás a kiindulási alap.
A Számvizsgáló Bizottság nem "jóváhagyó",hanem Ellenőrzési jogköre van.
Felülvizsgál,ellenőriz,jelentést.tesz (a közgyűlésnek),de nem irányit és nem jóváhagy.

kelenfoldi

„Öten vagyunk számvizsgálók egy nagy társasházban. A januári jóváhagyó nem tarrtotta fontosnak a szerződések aktualizálását. Én és egy másik tagtárs igen. De nem tudunk semmit tenni, ha a többinek és a kk-nak ez nem fontos”
Én pont erre próbáltam célozni. Te megpróbálod törvényesen csinálni, de ha a házban ez másoknak fontos, akkor nyilván megteheted, hogy bírósági kérdést csinálsz belőle. Azonban akkor jó eséllyel sok embert a házban magad ellen fogsz fordítani és mivel a SZVB tagjait a ház lakói választják, akkor meglehet, hogy legközelebb téged már nem fognak beválasztani. Szóval ha ez mindenkinek megfelel, akkor nem érdekes a törvényességet erőltetni, mert magadnak árthatsz vele. Utána már csak egy szimpla lakó leszel a házban.

Niki2025:
Nagyon köszönöm a hozzászólásodat! Úgy tűnik, te vagy az egyetlen, aki teljesen megértette a problémámat, számvizsgálói oldalról.
Öten vagyunk számvizsgálók egy nagy társasházban. A januári jóváhagyó nem tarrtotta fontosnak a szerződések aktualizálását. Én és egy másik tagtárs igen. De nem tudunk semmit tenni, ha a többinek és a kk-nak ez nem fontos (utóbbinak ugye, plusz munka, amit nem keres még jó pár házon belüli vállalkozó szerződésére vonatkoztatva sem, nemcsak a sajátjára.
A jan-ra vonatkozóan már megtörtént kifizetés tehát "ráutaló magatartás". Hm. Akkor ez vonatkozna a gondnoki, lifteseki, tűzvédelmisek, takarítók stb. szerződéseire, akiknél inflációs követés van előírva?!? Ők számláznak, szvb jóváhagy... Egy idő után vagy jövőre, mikor újra emelnek, és nincs "lepapírozva" még a tavalyi emelés sem, szerintem komplett káosz lesz...
Egyébként is, hogy ellenőrzi le egy szvb-tag, hogy mennyit hagyjon jóvá, ha nincs új módosított szerződés? Minden hónapban más a jóváhagyó.

kbence,

Igen, kell. Az a fal, amire fel akarod szerelni, a társasház tulajdona, nem a Tied. Társasházi törvény 1. § (2)

Kell a közös képviselő engedélye ahhoz, hogy a társasházi lakásom belső udvarára néző ablaka fölé egy emelőkeretet (pl. Güde Lengőkar Typ 1200), arra egy emelő csörlőt (pl. Güde Elektromos csörlő GSZ 100/200) szereljek és ezekkel emeljek fel bútorokat az ablakomhoz és húzzam be azokat az ablakon keresztül a lakásba?

Kovacs Laszlo,

1. A valóságnak megfelelően kell megosztani. Annak egy közelítése lehet a bevételarányos megosztás. De nem feltétlen: például ha csak a bérbeadott lakásban kellett villanyt szerelni, akkor az összes villanyszerelési költség a vállalkozási tevékenységre megy. Fontos, hogy ezt a könyvelő magától nem tudja kitalálni, meg kell neki mondani minden egyes tételnél
2. Igen. Ha nem adta volna bérbe (nem folytatott volna vállalkozási tevékenységet), nem lett volna ilyen bevétele.
3. A hiányzó sorok nem nullák? Akkor fel kell tüntetni. A 32. § (1) nem opcionális, el kell végezni.
4. Igen, nem (azt a számviteli törvény és a rendelet előírja), igen (de csak ahol a törvény nem írja elő vagy választást enged).

Tanácsot szeretnék kérni az alábbiakkal kapcsolatosan:
Társasházunk alaptevékenység mellett vállalkozói tevékenységet is végez. A volt gondnoki lakást adja bérbe. Ezzel kapcsolatosan 4 kérdéskörben vita alakult ki a könyvelővel:

1. A könyvelő a beszámolóban (mérleg + eredménylevezetés) az alaptevékenység minden üzemeltetési költségét a megosztotta az alaptevékenység és a vállalkozói tevékenység között (a bevételek arányában). Ez így valóban helyes lenne?
2. A társasház továbbszámlázta a Bérlőnek a mért közüzemi fogyasztásokat, mivel a közüzemi szolgáltatások nem lettek átírva a bérlő nevére. A könyvelő az eredménylevezetés vállalkozói oszlopában tüntette fel a társasház ebből származó bevételét. Ez így valóban helyes lenne?
3. A társasház a 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet alapján egyszerűsített beszámoló készítésére kötelezett. A könyvelő a beszámolót a megnevezett jogszabály mellékleteiben található kötelező minimális tartalomnál jóval kevésbé részletezett tartalommal készítette el! Sőt e jogszabály 32. § (1)-ban leírt tovább bontást sem végezte el! Ez így valóban helyes lenne? Ezt valóban szabadon megtehetné?
4. Kell-e a társasháznak számviteli belső szabályzatokat készítenie? S ha igen, akkor ebben a belső szabályzatban meg kell-e határozni a beszámoló bontását, azaz tagolását, s kell-e értékelési szabályokat is meghatároznia?

Válaszban reménykedve Köszönöm!

Számviteli ellenőrzésnél a számla mellé a hozzá tartozó szerződést kell nézni, hogy egybevágó-e. Nem a közgyűlés jegyzőkönyveit böngészni.

„Esetleg bárki a társasházból, aki nemmel szavazott, vagy nem szavazott az emelésre?”
Neki a társasházzal volna vitája, a szokásos hatvan napon belül megtámadhatja a közgyűlés határozatát, a Tht. szerint. De nem azon az alapon, hogy nincs szerződés, hanem hogy a határozat lényegesen sérti a jogos érdekét, vagy jogszabályba/AO-ba/SZMSZ-be ütközik. A szerződésben a társasház a szerződő fél, nem az egyes tulajdonosok, ott neki nincs keresnivalója.

„Ő csak azt látja, hogy van egy szerződés, és van egy attól sokkal nagyobb kifizetés.”
Látja ő a közgyűlés határozatát is.

Szomorú örökös
"Én úgy gondolom, hogy ha mindenki másnak ez így megfelel a házatokban, akkor eléggé nehéz lesz széllel szemben.....Sőt azt is megjegyzem, hogy ha túl sok mindenben akadékoskodsz a ház dolgait illetően, akkor előbb-utóbb a számvizsgáló bizottságból is ki fognak rakni."
jajj, ne már.. Neki az a dolga többek közt, hogy a kfizetések , szerződések megfelelőségét vizsgálja, akár széllel szemben is. Ezt most komolyan akadékoskodásnak nevezed egy jogi fórumon?
Osztap
"A megbízási szerződésre nincs formakényszer. " az valóban nincs. Kérdés, hogy hogyan szól az a rész ami a megbízási díjra vonatkozik. Ezt látni kéne, De nagy valószínűséggel a módosítás szükséges . És ha igen, akkor a szóbeli megállapodás erre nem elég.
Ugyanez vonatkozik a többi partner által kiállított számlára, mármint azokra amik szerződés alapján történnek.

Kelenfoldi
SZVB tag vagyok én is a házunkban, és veled értek egyet, ez probléma. Neked az a dolgod többek közt, hogy a kifizetett számlákat ellenőrizd, és azoknak, ha van írásos megbízási szerződés, meg kell felelni ezeknek. Ez vonatkozik a KK díjazására is, főleg úgy, hogy a közgyűlésen elhangzott, hogy a szerződősőt módosítani KELL. A többi , együttmúködő alvállalkozóval kapcsolatban : amennyiben olyan szolgáltatásról van szó, amelyet eseti vagy akár rendszeres jelleggel kínálnak, és igénybe veszitek, megrendelés szerint, akkor nincs mit és miért módosítani. Ha megbízási szerződés van , akkor benne foglaltatik a díjazás módja, és az árváltozással kapcsolatos feltételek. Nagy valószínűség szerint ezeket is módosítani kell, de ezt egyedileg ellenőrizd.
Hogy mit tudsz tenni? Ezt határozottabban mondd el az érintetteknek. Te most nem kötekszel, ahogy lent írták, hanem a dolgodat végzed.
A múködési rendellenességed jegyzőnek lehet jelenteni ha nagy gond van, de valószínűleg ezt te is tudod. Utóbbira nálunk sosem került még sor,így csak elméletben tudom

„Ki léphetne fel igénnyel? A társasház? A közgyűlés megszavazta.”

Esetleg bárki a társasházból, aki nemmel szavazott, vagy nem szavazott az emelésre?
Ő csak azt látja, hogy van egy szerződés, és van egy attól sokkal nagyobb kifizetés.

Ha van a társasházban kötözködős ügyeletes hülye, akkor azért óvatosabb lennék.
De ha nincs, akkor egyetértek osztappal, simán mehet ez így, nem fogja senki piszkálni.

kelenfoldi

„A kk szerint nem kell szerződésmódosítás, elég a kgy-i határozat ahhoz, hogy az szvb jóváhagyja a számlájuk kifizetését. Ez januárra már meg is történt, és ez az, amit én nem helyeslek......NEM a pénzzel van gondom, hanem az adminisztratív jogszerűséggel......Én úgy gondolom, hogy a közgyűlési határozat csak egy szándék, egyfajta elfogadás, beleegyezés, egyetértés a tulajdonosok részéről, de a társasház működésének alapja az érvényes vállalkozói szerződés rendszer”

Én úgy gondolom, hogy ha mindenki másnak ez így megfelel a házatokban, akkor eléggé nehéz lesz széllel szemben.....Sőt azt is megjegyzem, hogy ha túl sok mindenben akadékoskodsz a ház dolgait illetően, akkor előbb-utóbb a számvizsgáló bizottságból is ki fognak rakni.

„nem tudom, akkor most mi a teendő”
Szerintem semmi.
A megbízási szerződésre nincs formakényszer. Feltételezem, a szerződés maga sem mondja azt, hogy csak írásban módosítható. Ha ez a helyzet, akkor a felek ráutaló magatartással módosították a szerződést. A közgyűlés megszavazta az emelést, a közös képviselő leszámlázta, az SZB a kifizetést jóváhagyta, a kifizetés megtörtént. Mi ez, ha nem ráutaló magatartás?
Kapcsolódó kérdés: Ki léphetne fel igénnyel? A társasház? A közgyűlés megszavazta. A közös képviselő? Boldog az emeléssel. Más fél meg nincs.

„közös képviseleti vállalkozói díj ”
Mire vállalkozik a kk? Mi az a mű, ami elkészül a szerződés alapján? Mert ha nincs ilyen, akkor megbízási szerződés lesz az.

drbjozsef, köszönöm a választ, de nem tudom, akkor most mi a teendő.
Helyzet még egyszer: kk emelést kért, közgyűlés megszavazta. A határozatban benne van az emelésen kívül az is, hogy a szerződést módosítani kell.
Ez nem történt meg, a régi szerződés van, határozatlan idejű, inflációs emelkedéssel benne. Attól sokkal többet kértek és kaptak.
Módosított szerződés tehát nincs.
Most számláztak, a közgyűlés által megszavazott összeget.
Egy szvb-társ ezt jóváhagyta és ki van fizetve.
Én - másik szvb-társ vitatom, hogy ez helyes, először alá kéne írni a szerződésmódosítást, mert nem a kgy-i határozatra kell, hogy fizessen a ház, hanem az élő szerződésre. (ami most is még a régi, ezért különbözik a vállalkozó díjban, a régi szerződésben kevesebb.
A kk szerint nem kell szerződésmódosítás, elég a kgy-i határozat ahhoz, hogy az szvb jóváhagyja a számlájuk kifizetését. Ez januárra már meg is történt, és ez az, amit én nem helyeslek.

Nem tudom másképp leírni a problémámat:((.
NEM a pénzzel van gondom, hanem az adminisztratív jogszerűséggel.

(persze, nem ismerjük a konkrét szerződést, ahogy nézem, itt nem is alkalmazott, hanem megbízással dolgozik és számlázik, de ez a közgyűlési kérdés szempontjából irreleváns : van szerződése, aszerint kell eljárnia a munkavégzésben a közös képviselőnek, és aszerint kell a javadalmazását fizetnie a társasháznak. Ha valamiért az szvb vagy a feljogosított késlekedik, és nem módosítja a szerződést, akkor ugyanazt teheti, amit az előbb írtam : elfogadja, vagy felmond. Vagy legalábbis ezzel fenyegetőzik, hogy a társasház csipkedje magát. De a szerződésétől eltérő összeget nem számlázhat. Semmi köze a társasház közgyűlésének határozatához.)

„Az biztos hogy nem lenne jogszerű, mert a díj emelését megszavazták már, tehát nagy valószínűséggel jogszerűen emelt díjat fogok számlázni a közös képviselő.”

Nem értek egyet.
A közös képviselő (társasházkezelő) a társasház alkalmazottja. Semmi köze nincsen a közgyűléshez - ha nem tulajdonos, akkor nem szavaz, nem dönt. A közgyűlés a társasház belső döntéshozó szerve. Viszont van egy élő szerződése a társasházzal. Aszerint kell dolgoznia, aszerint kapja a javadalmazását. Ha a közgyűlés döntött, akkor az csak azt jelenti, hogy jóváhagyták az emelést, és az új szerződés megkötését. De ha ez nem történik meg, addig nem jár az emelés a közös képviselőnek (kivéve persze, ha az általad említett passzus benne van a szerződésben, ami közvetlenül hivatkozik közgyűlési határozatra, de ez nem valószínű).
A közös képviselő lényegében egy "sima" alkalmazott, ugyanazt teheti, mint bármelyik munkavállaló : kérheti az emelést, amit vagy megkap, vagy nem. Ha nem, és nem tetszik neki, akkor felmondhat.

Ez olyan, mint ha egy cégnél a vezetőség vagy igazagatóság megbeszéli, hogy milyen fizetésemelés legyen a következő hónaptól (=közgyűlés), de ha mégse változtatják meg a dolgozók munkaszerződését, akkor azok nem verhetik az asztalt, hogy de hát én tudom, hogy már eldöntöttétek, nekem az jár. Egy fenét jár.

kelenfoldi

„szabad-e egy szvb-tagnak így jóváhagyni a számlázott emelt összegű vállalkozói díjat, új/módosított szerződés nélkül?
Hiszen a régi szerződés nem aktuális, elavult, rossz díjat tartalmaz.”

Nem tudhatjuk, hogy mi áll a közös képviselő szerződésében. Ha pl. van benne egy ilyen sor: „a díjazás a közgyűlés határozata alapján módosul” akkor nagy valószínűséggel nem szükséges a szerződés módosítása, elég hozzá a közgyűlési határozat.
Főleg hogy te írtad a számvizsgáló bizottság erre vonatkozó válaszát:

„A legutóbbi szvb-kk ülésen ezt felvetettem, de a válasz az volt, hogy ez nem is szükséges, elegendő a közgyűlési határozat a számlázáshoz.”

Lehet ők ezt jobban tudják, mert közben elolvasták a közös képviselő szerződését. De mi ezt itt nem tudhatjuk.