társasházi kérdések

arpad53,

Többször írtam, hogy nem az albetétek, hanem a telek és az épület tullapját nézném meg. Ha az albetét hrsz-e 1234/A/5, akkor az épületé 1234/A, a teleké 1234. Vagy a telek, vagy az épület tullapján ott lesz, hogy (i) a társasház neve ez meg ez, és (ii) a tulajdonjogokat az ilyen meg ilyen számú különlapok tartalmazzák. Ez a közhiteles nyilvántartása annak, hogy a mai napon melyik albetétek tartoznak az adott társasházhoz.

Persze, azt csinálsz, amit jónak látsz: Te vagy a felperes.

Szeptember 15-én

ostztap,
Valóban nem ugyanarról beszélünk.
Azt, hogy egy társasházban milyen tulajdonok vannak, aztoknak mennyi a területe, jkilyen helyiségeket tartalmaz és mennyi a társasházon belüli tulajdoni hányada, azt a társasház Földhivatalhoz benyújtott alapító okirata tartalmazza.
amikor közgyűlésre kerül sor, akkor a közös képviselpőnek a jelenléti íven fel kell sorolni az alapító okiratban klévő lakásokat, mellé kell írni a tullajdoni hányadot és alá kell íratni azzal a személlyel, aki a tulajdonos.
A Földhivatalnál lévő tulajdoni lapnak semmi köze az alapító okirathoz. A Tulajdoni lap tartalma ugyanis akár havonta is változhat. Ez a változás azonban abszolút nem érinti a társasház alapító okiatát, mert a külön tulajdonban lévő lakások tulajdonosában bekövetkerzett változásokat nem kell az alapító okiratba bejegyezni és egy lakásnál történt tulajdonos változás miatt nem kell az alapító okiratot módosítani.
Azt pedig, hogy a G épület nem része a másik társasháznak, az az alapító okirattal bizonyítható.
Ugyanis mindkét társasház alapító okiratában betűjel szerint fel vannak sorolva azok az épületek, amelyek a társashátzat alapították.
A G épület nincs benn a másik társasházat alapító 6 társasház között. A G épületnek külön alapító okirata van a Földhivatalnál.
Mindkét alapító okirat be lett adva a bírósághoz.
Úgy gondolom, ott nem kell majd galambokkal sakkoznom.

Magyarországon senkit nem lehet kényszeríteni semmire, úgyhogy nem muszáj bírósághoz fordulnia.

arpad53,

Nem ugyanarról beszélünk. Te azt állítod, nem tulajdonosok szavaztak a közgyűléseteken. A földhivatali ingatlan-nyilvántartás a tulajdonjog közhiteles nyilvántartása. Ezért az állításod bizonyításhoz a tulajdoni lap kell, nem a postacím, az alapító okirat szerinti elnevezés, vagy valami egyéb. Az a kérdés, hogy az A-F épületek és a G épület tulajdonosa ugyanaz a társasház-e. Az peddig az A-F épületek és a G épület tullapjáról derül ki.

arpad53

„Ha a társasház ezt nem teszi meg, akkor a jegyző is a bírósághoz kell hogy forduljon.”

A „kell” és a „lehet” szavak között esetleg ismered a különbséget?
Én ebben ugyanis csakis egy lehetőséget olvasok, nem kötelező érvényű szabályt. Kiemeltem vastaggal a lényeget.

„Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.”

drbjozsef,
Nekem is volt olyan érzésem, hogy a jegyző csak le akarja magáról rázni a feladatot, hiszen a törvénytelenséget egyszerűen "az utca embere", egy egyszerű járókelő is meg tudja állaítni. Ha nekem valaki azt mondja, hogy esett az eső és megállapítja rólam, jól megáztam, attól még nem leszek száraz. Ugyanígy a jegyző általi törvénytelenséggel sem megyek semmire. Az ilyen közös képviselők általában messziről learják a jegyzői határozatokat és nem csinálnak semmit, amitől a helyzet megváltozna. A bíróságnak viszont a jegyzővel szemben már van joga büntetni.
Ha egy kicsit elemezzük a Tht. 27/A §-ban foglaltakat, akkor láthatjuk, hogy a jegyző bármilyen törvénytelenséget állapít meg, ő csak felhívással élhet a társasház felé, hogy pl. 60 napon belül szüntesse meg a törvénytelen állapotot. Ha a társasház ezt nem teszi meg, akkor a jegyző is a bírósághoz kell hogy forduljon. Ez a Tht. 27/A § (4) bek.-ben van pontosan szabályozva.
Megj.: Mindkét társasház alapító okiratát sikerült beszereznem. Címlapjukról látható, hogy két különböző időpontban lettek a Földhivatalban bejegyezve, és a később beadott alapító okiraton a postai cím után ott van a megkülönböztető "G épület" jelölés.
Ezen okiratok a bíróságnak is be lettek adva.

osztap,

Az országban több helyen előfordul, hogy egy téren vagy utcában, ugyanazon házszám alatt van egy "lakótelep", amelyben az egyes épületeteket az abc betűivel különböztetik meg. Társasház alapításakor - úgymond - "szabad a gazda", tehát azok az épület4k alapítanak társasházat, aki egymással meg tudnak egyezni. Mivel itt eben az esetben csak 1 épület maradt ki az elző 6 társasházzá alakításakor, ezért nekik külön társasházat kellett alapítani. A Földhivatalnál tehát ugyanazon utca-házszám alá - de különböző bnéven 2 különböző társasház van bejegyezve. Ezt leellenőriztem.
A közös képviselő a "helyrajzi számra" hivatkozik, de ilyen jogszabály nincs.
A társasházak elnevezésénejk szabályairól a társasházi törvény 9. § e) pontja szabályozza. Ezek szerint ha az lapító okiraton nincs semmi egyéb megjelölés, akkor a társasház neve az utca és házszám + a "társasház" szó. A Földhivatalnál hiába adnak be ugyanazon házszámra egy másik társasház alapító okiratát, "egyéb" megjelölés hiányábanazt aföldhivatal nem fogja elfogadni. Mivel a Másodjára beadott társaasház alapító okiratán rajta van a "G épület" megjelölés, ez lett a társasház neve. Ugyanazon helyrajzi számon tehát így lehetséges 2 különböző társasház.
Ha bővebben és részletesebebn szeretne megtudni, akkor fáradjon be a legközelebbi Földhivatalba, ahol türelmesen el fogják Önnek magyarázni, hogy ugyanazon helyrajzi számon tetszőleges számú - de különböző nevű - társasházakat lehet bejegyzni.

arpad53,

Szerintem a jegyző hülyeséget mondott.

A Tht. 42.§(1) KIFEJEZETTEN a közgyűlés határozatára vonatkozik. Márpedig neked nem egy bizonyos határozattal van bajod, hogy az sérti az érdekeidet mondjuk, hanem a TELJES közgyűlés szabálytalanul lett megtartva, ott (feltéve, hogy osztap hozzászólásának megvizsgálása után is fenntartod, hogy két külön társasház van) teljesen illetéktelenek szavaztak, az összehívása sem felelt meg a törvényeknek.

Én mennék a kormányhivatalba.

„Ő azzal érvel, hogy azonos helyrajzi számon lévő társasházak ”
„A Földhivatalnál tehát két különböző nevű társasház van bejegyezve.”

Ez a két állítás szerintem egyszerre nem lehet igaz. Megvan Neked (i) a telek tulajdoni lapja, (ii) az épületek tulajdoni lapja? (Nem az egyes albetéteké! Elég a telek, az A épület (nagyobb társasház épülete), és a G épület (kisebbé) tullapja.) Abból kiderül, melyiknek ki a tulajdonosa.

Nem lennék meglepve, ha pl. a telek a két társasház közös tulajdona, az épületek pedig vagy úszótelekként, vagy a földtől elválasztott épületként volnának nyilvántartva. Ha világos a felállás, akkor lehet továbbmenni, hogy mi volt ez a gyűlés, és jogszerű volt-e.

drbjozsef,

Az "első kör" az megvolt!
A közös képviselővel még a közgyűlés előtt volt egy meglehetősen hosszú vita erről. Tehát tud mindenről, tudatosan - törvénytelenül -, mondhatni "csakazértis én vagyok a főnök" elvből csinálja.
Ő azzal érvel, hogy azonos helyrajzi számon lévő társasházak egybe tartoznak. Erre nézve törvényi hivatkozást nem említett, ami lehetséges, hogy nem is létezik. Mivel galambokkal nem lehet sakkozni, ezért kellett a jegyzőhöz fordulni.
A jegyző hivatkozásában leíta, hogy azokban az ügyekben, (a jegyző többet is felsorolt) amelyek elbírálását a Tht. egyértelműen bírósági hatáskörbe utal, abban ő nem dönthet. A Tht. 42. § (1) pont erről szól, ezért ő ebben nem dönthet. Az, hogy a közgyűlésen törvénysértés történt, azt leírhatja, (azzal azonban semmi nem változik) de a törvénytelenül összehívott közgyűlésen hozott határozatokat csak bíróság érvénytelenítheti, a jegyző sajnos nem.

Mondjuk én első körben a közös képviselőnek mondanám ezt el, hogy hibázott, érvénytelen a közgyűlés és az azon hozott határozatok is, és ha nagyon hamar nem hív össze egy szabályos közgyűlést, akkor mész a jegyzőhöz és a kormányhivatalhoz.
Neki is jobb lenne.

arpad53,

Szerintem az, hogy a közgyűlés szabálytalanul lett összehívva, hogy ott nem jogosultak is szavaztak, egyértelműen üközik a Tht.-ba, tehát jogszabályba, ezért ebben a jegyzőnek el kell járnia.

Kérd a jegyzőt hivatalosan, írásban, hogy indítsa meg az eljárást ezért és ezért (megfogalmazod), és ebben jelezd neki, hogy ha nem teszi, akkor értesíteni fogod a Kormányhivatalt, és a 155/2015.kormányrendelet 2.§ értelmében majd az utasítani fogja, de a mulasztását is jelezni fogod, és kéred majd a kormányhivatalt, hogy a fegyelmit is folytassa le vele szemben.

Ne beszélgess vele. Ne "mondja" hogy nem illetékes. Írja le, írásban indokolja meg az elutasítást. Azzal majd mehetsz a kormányhivatalhoz.

drbjozsef,

A helyi jegyzőnek már jelezve lett a törvénytelenség, de úgymond "kivédte" a helyzetet azzal, hogy ő ilyen ügyekben nem illetékes.
A Tht. 42. § (1) szerint: "Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba ...ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. Olyan esetben, amelyben a Tht. a döntés jogát kizárólag a bíróság hatáskörébe rendeli, ő nem dönthet. A bíróságnál azóta kereset be is lett adva.
Ahhoz, hogy a szituáció érthető legyen:
Egy városon belül volt két cég, amelynek a szolgálati lakásai ugyanazon postai címen (utca, házszám azonos), de különböző betűjelű épületekben voltak.
A két cég még a '90-es években két különböző időpontban hajtotta végre a privatizáció során a szolgálati lakások a társasházzá alakítást.
Az egyik cégnek 6 lakóépülete volt, amelyből egy 6 épületes társasház alakult, a másik cégnek viszont csak 1 ilyen épülete volt.
A nagyobb társasház épületeit nevezzük A, B, C, D, E, F, épületeknek, míg a másik társasház épületét nevezzük G épületnek.
A postás is így, ezen betűjelölések útján találja meg az azonos házszámhoz tartozó épületekben lévő cím,zetteket.
A tévedés oka valószínűleg, hogy a 6 épületes társasházban közös képviselő váltás volt és az új közös képviselő még nincs tisztában, hogy a sok épület közül melyik tartozik a "Petőfi tér 34" nevű társasházhoz. A G épület társasház neve természetesen nem "Petőfi tér 34", mert a Földhivatal nem fogad le két azonos nevű társasházat, akkor sem, ha postai címük és hrsz-uk azonos.
A Földhivatalnál tehát két különböző nevű társasház van bejegyezve.
Bízunk benne, hogy most már a Bíróság majd igazságot tesz a kérdésben.

Niki2025,

A 6 épületes társasház tulajdonosainak (kivéve engem) nem tünt fel, hogy a G épület is kapott meghívást, hiszen a 2-vel vagy 3-mal távolabbi társasház tulajdonosai sem ismerik egymást. (Tipikus "nagyvárosi" effektus)
A jelenléti ív viszont mindent elárult. Aki nem nézte meg a jelenléti ívet, amit az orra alá toltak, hogy "...itt írja alá...", az nem vett észre semmit. Amikor én aláírtam a jelenléti ívet, akkor a jelenléti ív nevemet tartalamzó előző oldalán megvillant a szemem előtt egy "II. em. 6." vagy hasonló szöveg. Én ebből jöttem rá, hogy valami nem stimmel. A mi társasházunkban ugyanis a legmagasabb épület csupán 1 emeletes. Itt ebben az esetben a közös képviselő nem "kitessékelte" a G épület tulajdonosait, hanem egyenesen ő hívta meg.
Ön ilyen hibát nyilván nem követett volna el...

arpad53
Elég fura ez a történet. Ott a helyszínen nem kérdezte meg senki a máshol lakó, de a közgyűlésen megjelent idegen embereket, hogy ti kik vagytok, mit kerestek itt, és mi jogon szavaztok?
Nálunk a közgyűlésen a megjelentek előttem írják alá a jelenléti ívet amin fel van tüntetve a lakásuk is. Ha idegen lenne ott, biztosan felhúznám a szemöldököm, ha ettől nem retten el, akkor határozottan kitessékelem, mivel ez egy zártkörű rendezvény.

arpad53,

Természetesen így nem szabályos, ha tényleg így volt. A közgyűlés a társasház döntéshozó szerve, azon a társasházi albetétek tulajdonosai szavazhatnak, senki más.

De biztos nem volt itt más?
Biztosan nem egy társasház a másik épület is a tieddel együtt, és csak részközgyűlések szoktak máskor lenni, most meg egybe lett összehívva?
Gyanús nekem, hogy inkább ez történhetett.
Esetleg meghatalmazások?

Ha szabálytalan volt a közgyűlés összehívása, vagy illetéktelenek érvénytelen szavazatát is számolták, akkor az azon hozott határozatok érvénytelenek. Jelezheted ezt a helyi jegyzőnek, ő látja el a társasházak törvényességi felügyeletét, neki kell ellenőriznie, hogy a jogszabályoknak megfelelően működik-e a társasház.

Esetleg kérdezd meg a közös képviselőt, hogy mi volt ez, miért így volt.
Hátha meg tudja neked magyarázni.

Egy társasház közgyűlésére a közös képviselő meghívta egy - a társasház alapító okiratában nem szereplő - másik épület (önálló másik társasház) tulajdonosait is, akik ugyanúgy szavazhattak.
Érvényes-e ez a közgyűlés és a határozatok amik így "születtek"?
Hol és kinél kell panaszt tenni?
Itt ugyanis valaki valamit nagyon elnézett!!!

balint21,

Igen, a közös képviselőt vagy a megbízottját (pl. szerelő) be kell engedned, a Társasházi törvény 20. § (1) b) pontja rendeli.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Jó, hogy nem nyúltál hozzá, mert könnyen lehet, hogy azok nem a tieid, hanem a társasházé. Hüvelykujjszabály: az a csődarab, ami a mérőórád előtt van, a társasházé, nem a tied. Ha pedig a társasházé, akkor nem is nyúlhatsz hozzájuk, csak a közös képviselő engedélyével. Beszélj vele!

Megjegyzés: Nem szoRgalmi, hanem szoLgalmi jog. Az egyik ingatlan "szolgálója" a másiknak. De ez nem szolgalmi jog.

Tiszteletem!
Érdeklődni szeretnék, hogy társasházi, földszinti lakásban az előszobában és a fürdőszobában a plafon alatt 20 cm-re mennek régi csövek, vannak elzárócsapok is. Régi álmennyezet bontásánál derül ki. A tulajdoni lapon nincs bejegyzett szorgalmi jog. Ezek miatt nekem be kell engednem valakit? Nem tudom működnek-e, levágni nem mertük, az 1980-as évek elején épült a ház, távhő a fűtés.

Koszonom Jozsef a válaszát, így fogok tenni. Üdv Lali

Azért azt szögezzük le, hogy ha pincét akar, akkor szó sincs se felújításról, se bővítésről. Az nyiláván egy teljesen új épület lesz, a régi lebontása után. (Még a Mekk Mester sorozatban is csak tetőt épített előbb, és utána falakat, de az egész házat nem emelte fel, hogy pincét ásson alá.)
Ez esetben pedig mindenképpen kell tervezni, és kell hozzá tervező -engedély lehet hogy nem kell majd. Én nála kezdenék.

lalikiraly25772,

A kérdés második feléhez:
Város/kerület Polgármesteri Hivatalában Építési vagy településfejlesztési osztályán (ügyfélszolgálaton megmondják, hogy melyiken) adnak tájékoztatást arról, hogy az adott társasház helye szerint melyik területfejlesztési kategóriába tartozik. A városfejlesztési tervben van meghatározva, hogy egy épület emeletráépítéssel bővíthető-e vagy nem.
A pince szerintem nem befolyásolja a városképet, de az épület statikájában, stabilitásában változást idéz elő. Ezért építés előtt építészmérnök szakembert, hatóságot erősen javasolt megkérdezni. Egy rosszul kivitelezett pince az épület sorsát végleg megpecsételheti.

lalikiraly25772,

Gondolom, az első kör, a társasház már megvolt, ők engedik a felújítást, bővítést?

Második lépésnek én azt javasolnám, hogy keress ott a környéken egy építészt, aki szokott ott házakat tervezni. Neki minden bizonnyal a kisujjában vannak a helyi építési szabályok, ránézésre meg fogja tudni mondani mit szabad, és mit nem, mihez kell engedély és mihez nem.

Üdv Mindenkinek!

Az lenne a kérdésem, hogy van egy bp-i társasház telekterületén egy régi kertészlak ami egy különálló kicsi ház a telekterületen, melynek a felújítását tervezem. A tulaj azt mondja hogy a ház bővíthető 30 négyzetméterrel amennyiben a felújítás során a ház megfelel bizonyos energetikai követelményeknek. Hol tudok utána nézni, hogy a kis ház valóban bővíthető e a jogszabályokat betartva? Igazolást esetleg hol tudok kérni? Hova kell fordulnom, hol tudok ezzel kapcsolatban ügyet intézni? Földhivatal? Városháza?

A következő kérdéseim is ide kapcsolódnának:
Amennyiben a ház bővíthető, pincerészhez kell építési engedély?
A magasságot a háznak mennyivel lehet növelni, plusz szintet rárakni? Ezt milyen jogszabály/engedély befolyásolja?

Érdemes ügyvédet fogadni emiatt, vagy tudom én is magánszemélynként intézni?

Köszönöm a válaszokat!

Niki 2025: Sajnos igen!
A Társasház működése nem a legtörvényesebb. Ez be lett jelentve a Város jegyzőjének, aki ezt a rendszert időközben megszüntette.
A meghatalmazás "mágikus" eltűnése is ennek tudható be, hiszen pont annak a tulajnak a meghatalmazása tűnt el, aki ezt a "több közös képviselős" rendszert bejelentette.
A jegyző elrendelte, hogy vagy közös képviselőt választank az egész lakótelepre, vagy legyen egy intéző bizottság (minden épületből 1 fő) és a választani kell 1 fő IB elnököt.
Ergo, ... több olyan körülmény van, ami a meghatalmazás szándékos eltüntetése, megsemmisítése mellett szól. Magyarul: van több indíték is. Egy tulajdonost, akinek csupán az a bűne, hogy egyrészt nem hagyta magát átverni és a műszaki szemlére szakértőt küldött maga helyett, másrészt ugyanő észrevételezte a társasház törvénytelen működését annak - pontosabban a meghatalmazotjának - a szavazati jogát egy mesterségesen kisakkozott művelettel el tudták venni.
Tehát így keletkezett a jogsérelem.
Az én kérdésem arra irányult, hogy erre jogorvoslat hol kérhető. Nyilvánvaló, hogy ha a meghatalmazást összetépték vagy elégették, akkor újat kell majd írni, mert valaminek lenni kell. De a jogsértés előidézése közben valaki olyan cselekményt valósított meg, amely törvénybe ütközik. Ha a megtörtént eset után úgymond "futni hagyjuk" akkor sorozatban írhatjuk a végleges, visszavonásig érvényes meghatalamzásokat, ami lényegében azt jelentené, hogy egyszerűbb, ha minden közgyűlésre, műszaki szemlére és egyéb társasházi alkalomra készül egy meghatalmazás.
Valahogy az "elkövető" tudtára kell adni, hogy amit kiskirálysága klifejezéseként művel, az nem törvényes, tehát ennek valahogy véget kell vetni.
Csak hogy a meghatalmazás "mágikus" eltűnését megértse:
A meghatalmazott elmondása szerint a Tht. és az SzMSz előrísainak megfelelően - mint általános meghatlamazott - kapott meghívót a közgyűlésre. Amikor azonban a közgyűlésen szavazott volna, akkor közölte a közös képviselő, hogy neki "nem áll rendelekzésére" a szóban forgó meghattalmazás és a meghatalmazott nem szavazhatott.
(Ez épp olyan eset, mint a "Horgász a pácban" c. filmben az a jelenet, amikor a börtönőr kitép a szabályzatból egy lapot és azt momndja, hogy "Ez a lap hiányzik")
Tehát 8 nappal a közgyűlés előtt még megvolt a meghatlamazás ... hiszen arra hivatkozva a meghívót kiküldték.