társasházi kérdések

Zolcsi,

„Tehát egy támogatott dolog, gondolom. Kérdés, hogy az mennyit nyom a latba. ”
Abból a szempontból, hogy rendes gazdálkodés körét meghaladó kiadás-e, teljesen mindegy, hogy miből fizetik a tulajdonosok. Állami támogatás, banki hitel, saját zseb, mindegy.

Egyszerű többség elég ide. Szerintem felesleges pénzkidobás volna perre menned azon az alapon, hogy egyhangúság kell. Helyette inkább agitáld a tulajdonosokat, ha azt akarod, hogy nemmel szavazzanak. Macerás 255 másik lakásba becsöngetni, elbeszélgetni a tulajokkal, de ennek ez a módja.

Köszönöm Mindenkinek a választ. Valószínűleg ez a kérdés itt, hogy hova sorolandó a dolog: felújítási munka vagy inkább beruházás, a rendes gazdáslkodáson kívül.

Itt:

• homlokzati hőszigetelési munák 338 millió forint
• közös helyiségek nyílászáróinak cseréje, korszerűsítése 44 m
• Tető hő és vízszigetelése 55m
• Kivitelezési munkák költsége 438 m
• alapvízvezeték felújítás 52 m

És lenne egy 40 milliós HEM (megtakarítási dolog, nem ismerem a részleteket)

Amit Ön idéz, Osztap, ott panelprogramról volt szó. Tehát egy támogatott dolog, gondolom. Kérdés, hogy az mennyit nyom a latba. Mert itt a 40 milliós HEM-en kívül a lakóknak kellene állni az összes költséget (lakásonként egy összegben több mint 1,7 millió forint). Az érzésem azt mondja, hogy ez Beruházás. Ezért vagyok bizonytalan. A megtérülés amit számoltam (az egész beruházásra, igaz a vízvezeték az nem kapcsolódik ide), az 30-40-50 év lenne, ha ez a hőszigetelés havi 5000 forint megtakarítást eredményezne a fűtésszámlán egy eddig 15 ezer forintot fizető lakásban, ahol általányfizetés történt. És a radiátorok mérőssé tétele csak most decemberben valósult meg (azaz a kalkuláció nehezebb, mert nem tudjuk az új rendszer mennyit hoz). Ennek a hitelvisszafizetése is folyamatban van, aki ezt abból valósította meg és nem egyben fizette ki. Az intereneten 30 százalékos megtakarítást (is) írnak a hőszigetelésre, de ez az adat is eltérő, nálunk sajnos nem volt ilyen kimutatás a paksamétában. Akkor itt többségi szavazás az elfogadható vagy nagyobb arányú indokolt?

Köszönöm, ha egyértelműsödik a dolog. De ez lehet hogy a bírói döntéstől is függne...

Igen, amúgy így rémlett, és még az is, hogy ha jól tévedek, akkor ez a 4/5-ös szavazati arány nem a Tht.-ból jön, hanem a bankok szokták megkövetelni a finanszírozáshoz. Szóval nem előírás az, csak nélküle nincsen bankhitel a beruházáshoz.

„De gondolom van már erre is bírósági gyakorlat, hogy a 100+ lakásos ház korszerűsítését ne egy akadékoskodó hiúsítsa meg.”
Van, 11. oldal itt: https://kuria-birosag.hu/…si-gyakorlat
A panelprogram külső szigeteléssel és nyílászárócserével nevesítve van, mint ami nem haladja meg a rendes gazdálkodás körét.

Nyilván itt az a kérdés, hogy a beruházás TÉNYLEG felújítás, és nem csak annak van kezelve - mert a kutyát nem érdekli, hogy hogyan "kezelik", az a kérdés az-e -, vagy nem, pontosabban a rendes gazdálkodás körébe tartozó beruházás, vagy azt meghaladó.

A homlokzat felújítása önmagában rendes gazdálkodás körén belül van, de ha hőszigetelik is, akkor az már szerintem nem az, nem fér bele az "állagvédelembe, fenntartásba".
De gondolom van már erre is bírósági gyakorlat, hogy a 100+ lakásos ház korszerűsítését ne egy akadékoskodó hiúsítsa meg.

Zolcsi,

Ilyen szavazati minimumok felújításra a társasházi törvényben nincsenek. A forrásaid nem adnak jogszabályi hivatkozást. Nem lennék meglepve, ha megint a Chatgpt hallucinált volna össze valamit...

A Tht alapvetően kétféle küszöböt ismer az ilyen ügyekben. A főszabály az egyszerű többség. A kivétel az egyhangúság, a "rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról" való döntéshez. Ez nem az összeg nagyságától függ, hanem, leegyszerűsítve, minden olyan dolog, szolgáltatás létrehozása, ami eddig még nem volt a házban. Ha eddig nem volt lift, akkor egy új lift rgkmk, ha volt, de veszünk helyette egy újat, akkor nem. Mivel Nálatok volt már homlokzat, tető meg alapvezeték, ez nem rgkmk.

Egy dolgot korrigálok az előző hozzászólásomhoz képest: Az írásbeli szavazásnál a küszöb nem az írásban szavazók, hanem az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége, Tht. 56. § 4.2. pont.

Zolcsi
Egy hőszigeteléssel foglalkozó cég és egy társasházkezelő honlapja nem megfelelő forrás arra, hogy korrekt jogi választ kapj.
Hülyeségeket összehordani mindenki tud, az internet varázsa.

Nagyon szépen köszönöm a válaszát! Elfogadom természetesen, ha így van.

Az SZMSZ-ben nem találtam olyan részt, amiben konkrétan le lenne írva. És van néhány ide-oda utalás benne, amit nem értek. De nem biztos, hogy odakapcsolódik.

Viszont az interneten két helyen is találtam olyan helyet, amiben nem egyszerű többségről írnak. Vagy rosszak ezek a cikkek vagy van valami plusz info, ami váloztat a tényeken:

1. "A hőszigetelés társasházakban nem magánügy – közösségi döntés kérdése. A beruházáshoz közgyűlési határozat szükséges, gyakran 4/5-ös vagy egyhangú szavazással. Ha pályázati lehetőség is elérhető, az jelentősen csökkentheti az önrészt. Sok esetben a lakók hajlandóbbak hozzájárulni, ha tudják, hogy a megtérülés 5-8 éven belül reális."

https://hbpmkft.hu/…-hbpmkft-hu/?…

2. "Kiemelt többség (legalább a tulajdoni hányad 2/3-a): Szükséges a nagyobb, szerkezetileg is lényeges beavatkozásokhoz, például a tetőcseréhez, homlokzati hőszigeteléshez, lift felújításához, vagy az épület bővítéséhez. A törvény védi a tulajdonosokat, ezért ezekben a kérdésekben a közgyűlési határozatnak meg kell szereznie a tulajdoni hányad kétharmados többségét."

https://www.procontor.hu/…es-kepekkel/

Zolcsi,

A társasházi törvény 40. § szabályozza ezt, annyit mond, hogy a részletes szabályokat a szervezeti-működési szabályzat határozza meg. Ha nincs semmi, akkor a Tht. szerint az írásban szavazók egyszerű többsége elég a felújításról való döntéshez. Mit ír a Te SZMSZ-ed?

„Mit lehet tenni ilyen esetben?”
Nem fog tetszeni: Ha a többség megszavazza, akkor fizetni kell. Megtakarításból, családi összefogásból, hitelből, ahogy megy. Vagy eladni a lakást.

Üdvözletem, társasházi kérdésem lenne. Nálunk most akarnak homlokzati hőszigetelést, tetőjavítást és alapvezeték felújítást 400 millió forintos értékben. Hitelből 256 lakásra. Felújításként van kezelve. Többségi levélszavazás útján lesz a döntés. Egyes helyeken 75 százalékos szavazási küszöböt olvasni. Nálunk melyik érvényes? (Sokaknak ez nagy anyagi megterhelést jelent, az eddigi 20 ezeres közös költséghez hozzájönne több mint 20 ezer 10 évig vagy több mint 35 ezer, ha az 5 éves hiteltörlesztést választja valaki.) Mit lehet tenni ilyen esetben? Köszönöm a válaszukat.

Gondolom megcsontosodott vénember lett közben az ajtótulajdonos.

Ilonka58

„Akkor 6 lakó pincéjére az egyik lakó szívességből feltett egy ajtót beleegyezésünkkel. Akkor nem kérte az árát, sem munkadíjat.”
Laikusként is úgy látom, hogy ami korábban szívességből történt, az még nem jelenti azt,
hogy az az ajtó a tiétek lett volna, ergo nincs jogotok követelni, hogy márpedig azt hagyja ott.
Szívességből szerelte fel, most meggondolta magát. Ennyi! Joga van hozzá.

„Most viszont 2026 -ban leakarja szedni, mert nem fizetjük ki az ajtó jelenlegi árát......Itt nem merül fel birtokháborítás?”
Milyen birtokháborítás? :-O

„Másik 2 lakónak lent vannak a holmijai. Mi van ha ellopják azokat?”
Mindenkinek jogában áll lekeríteni a saját pincerészét, az ugyanis nem tilos és akkor nem lesz gond, hogy leszereli azt a fránya ajtót.

„Itt nem merül fel birtokháborítás ? Másik 2 lakónak lent vannak a holmijai. Mi van ha ellopják azokat?”
Helyében adnék határidőt nektek a fizetésre, ha ez nem történik meg, akkor még pár napot arra, hogy biztonságba helyezzék a dolgaikat ésvagy csináljanak maguknak saját ajtót, azután vinném el a sajátomat.

„41 év után nem évül el a követelés?”
De. Ahogy írtam is, de mégegyszer : a követelése, az, hogy fizessétek ki neki a 41 évvel ezelőtti szerelést és az ajtó árát, az elévült. De attól az az ajtó még az ő tulajdona maradt, ha egyszer ő vette meg.
Neki is ott van a pincéje, az ajtó mögött? Akkor még az elbirtoklása sem igen jöhet szóba.

„Sok kérdés merül fel bennem.”
Az bennem is. Főleg amikor ennyire elmérgesedik valami egy társasházban. Ezért írtam, hogy ez nem jogi, inkább mentálhigiénés probléma valaki részéről.
Vagy például az, hogy ha eccer csak fogja, és tényleg elviszi az ajtaját - legyen ez esetben most indifferens, hogy jogszerűen-e vagy sem -, akkor mégis mi lesz? Majd pereskedtek vele egy ajtóért?

Tisztelt drbjózsef!

"Az ajtó viszont az ő tulajdona, egyéb megállapodás hiányában azt csinál vele amit akar. El is viheti."

Itt nem merül fel birtokháborítás ? Másik 2 lakónak lent vannak a holmijai. Mi van ha ellopják azokat?
41 év után nem évül el a követelés?
Sok kérdés merül fel bennem.

Ilonka58,

A követelések elévülnek, a tulajdoni igények meg nem évülnek el.
Követelheti akár a régi, akár a mostani árat, azt ti nem vagytok kötelesek kifizetni (= bírósággal sem tudja behajtatni).
Az ajtó viszont az ő tulajdona, egyéb megállapodás hiányában azt csinál vele amit akar. El is viheti.

Próbáljatok meg kötni valamilyen kompromisszumot.
A mai árral nincs baj, az adott ajtó mai, használt ára jogos kérés. Nyilván nem egy vanodantúj ajtóé.
Ez nem annyira jogi probléma.

Üdvözlök mindenkit!
Adott egy 10 emeletes társasház. Beköltözéskor 41 évvel ezelőtt lehetőség volt pincerészt leválasztani. Akkor 6 lakó pincéjére az egyik lakó szívességből feltett egy ajtót beleegyezésünkkel. Akkor nem kérte az árát, sem munkadíjat. .Most viszont 2026 -ban leakarja szedni, mert nem fizetjük ki az ajtó jelenlegi árát. Mit mond erre a jog? A pincét jelenleg is használjuk. Azóta 3 lakó elköltözött, maradtunk 3 lakó a pincére.
Köszönöm a választ!

Csak akkor szavazhat róla a közguűlés,ha szerepel a 8 nappal kiadott napirendi pontok között,ha ott simán megszavazzák,akkor ez van. Még bírósághoz sem érdemes fordulnod.

Csak akkor szavaxhatbróla avjözguűlés,ha szerepel av8 nappal kiadott napirendi pontok között,ha ott simán megszavazzák,akkor ez van. Még bírósághoz sem érdemes fordulnod.

flathead,

Nem pontosan értem a leírásod alapján, hogy mit sérelmezel.

Szabályosan hívta össze a közös képviselő a közgyűlést, beleértve azt is, hogy a meghirdetett napirendi pontokban volt csak szavazás?

„ki tehet fel kérdéseket, napirendi pontokat”
Kérdéseket bárki. Napirendi pontokat senki : lásd Tht.34.§(4) bekezdés. Mármint, határozatot hozni nem lehet, felvetni semmit sem tilos.

Az, hogy hány árajánlat van, az milyen, az a ti dolgotok. A társasház döntő szerve a közgyűlés. A közös képviselő a ti megbízottatok, a ti érdeketekben kell eljárnia.
Ha nem így van, de a közgyűlés mégis megszavazza az adott napirendi pontot, akkor az mitől lenne jogsértő önmagában?
Persze, lehet jogsértő, a kisebbségnek ott a 60 nap, hogy bírósághoz forduljon, ha akar.
De ha a közösség szarik bele és megszavaz bármit, akkor így járnak, ők is, meg azok is, akik ott laknak és nem szavazzák meg.
A többség dönt.

Kedves jogi szakértők!
A társasházii törvényben nem találtam arra utaló pontokat, hogy ki tehet fel kérdéseket, napirendi pontokat egy közgyűlés előtt s milyen formában s az mitől tekinthető hivatalosnak?
A problémám az, hogy szeptemberben volt egy lakógyűlés, amit a közös képviselő hívott össze - benne egy nagy felújítás 5 éves hitelfelvétellel.. amit rögtön szavazásra javasolt. Akkor is hozzászóltam, hogy a semmiből odahozott alvállalkzói ajánlat több ponton valótlanságokat tartalmaz, hibás mennyiségek vannak benne, nem ismerjük a szerződéses és fizetési feltételeket = így nem lehet erről szó. A közös képviselő azt ígérte, hogy a kért szerződés mintát 1 hónapon belül eljuttatja mindenkinek. Ez "teermészetesen" nem történt meg, a lakógyűlésről készült jegyzőkönyből komplett hiányzik az, amit mondtam s amit ígért.
Most januárban újabb lakógyűlés volt összehíva, újabb senki által korábban nem látott napirendi pontokkal, amelyben már 3 vállalkozóval még nagyobb felújítási program van, már 5 év helyett 15 év hitelfelvétellel. Itt is hozzászóltam, de ugyan úgy semmi nem lett utólag abból a jegyzőkönyvben rögzítve. Most újabb értesítő landolt a postaládákban : már 4 kivitelező, még nagyobb felújítási munka, még nagyobb hitel!
Egyszerűen nem értem, ez hogy mehet így - törvénytelennek érzem.
Köszönöm a segítő javaslatokat!

Majordomus

„A Számvizsgáló Bizottság nem "jóváhagyó",hanem Ellenőrzési jogköre van.”
Feltehetően a kérdéses SZVB tag egyben banki aláíró is lehet.

Hibás a kiindulási alap.
A Számvizsgáló Bizottság nem "jóváhagyó",hanem Ellenőrzési jogköre van.
Felülvizsgál,ellenőriz,jelentést.tesz (a közgyűlésnek),de nem irányit és nem jóváhagy.

kelenfoldi

„Öten vagyunk számvizsgálók egy nagy társasházban. A januári jóváhagyó nem tarrtotta fontosnak a szerződések aktualizálását. Én és egy másik tagtárs igen. De nem tudunk semmit tenni, ha a többinek és a kk-nak ez nem fontos”
Én pont erre próbáltam célozni. Te megpróbálod törvényesen csinálni, de ha a házban ez másoknak fontos, akkor nyilván megteheted, hogy bírósági kérdést csinálsz belőle. Azonban akkor jó eséllyel sok embert a házban magad ellen fogsz fordítani és mivel a SZVB tagjait a ház lakói választják, akkor meglehet, hogy legközelebb téged már nem fognak beválasztani. Szóval ha ez mindenkinek megfelel, akkor nem érdekes a törvényességet erőltetni, mert magadnak árthatsz vele. Utána már csak egy szimpla lakó leszel a házban.

Niki2025:
Nagyon köszönöm a hozzászólásodat! Úgy tűnik, te vagy az egyetlen, aki teljesen megértette a problémámat, számvizsgálói oldalról.
Öten vagyunk számvizsgálók egy nagy társasházban. A januári jóváhagyó nem tarrtotta fontosnak a szerződések aktualizálását. Én és egy másik tagtárs igen. De nem tudunk semmit tenni, ha a többinek és a kk-nak ez nem fontos (utóbbinak ugye, plusz munka, amit nem keres még jó pár házon belüli vállalkozó szerződésére vonatkoztatva sem, nemcsak a sajátjára.
A jan-ra vonatkozóan már megtörtént kifizetés tehát "ráutaló magatartás". Hm. Akkor ez vonatkozna a gondnoki, lifteseki, tűzvédelmisek, takarítók stb. szerződéseire, akiknél inflációs követés van előírva?!? Ők számláznak, szvb jóváhagy... Egy idő után vagy jövőre, mikor újra emelnek, és nincs "lepapírozva" még a tavalyi emelés sem, szerintem komplett káosz lesz...
Egyébként is, hogy ellenőrzi le egy szvb-tag, hogy mennyit hagyjon jóvá, ha nincs új módosított szerződés? Minden hónapban más a jóváhagyó.

kbence,

Igen, kell. Az a fal, amire fel akarod szerelni, a társasház tulajdona, nem a Tied. Társasházi törvény 1. § (2)