Elővásárlási jog-sérelem - Mit tehet a jogosult az új Ptk. alapján?

2015.12.16. Jogi Fórum / Mercz Ágnes

A korábbi Polgári Törvénykönyv röviden akként rendelkezett, hogy a tulajdonostársakat megilleti az elővásárlási jog harmadik személyekkel szemben. A részletszabályokat a bírósági gyakorlat dolgozta ki. Az új Kódex integrálta a gyakorlatban kialakult szabályok egy részét. Meghatározza az elővásárlási jog megsértése esetén történő igényérvényesítés határidejét, és a hatálytalanság megállapíthatóságának feltételeiről is részletesen szól.

A Polgári Törvénykönyv szerint közös tulajdon esetén saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet. A szabad rendelkezési jogot korlátozza, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és elő-haszonbérleti jog illeti meg.

Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon és szerződésen. Ez utóbbit ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

Ha az ingatlanra szerződéssel létesített elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ilyen dolgon valamely jogot szerez.

Fontos tudni, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog a szerződéses elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jogot megelőzi.

Az elővásárlási jog kizárólag akkor illeti meg a tulajdonostársakat, ha az eladó a tulajdoni hányadát adásvétellel akarja értékesíteni, tehát például ajándékozás esetén ez a jog nem érvényesíthető.

A tulajdonostárs a kívülálló személytől származó vételi ajánlatot teljes terjedelmében - vevő neve, címe, vételár, részletfizetés, fizetési határidő stb. - köteles közölni mindegyik tulajdonostárásával és nyilatkozattételre reális határidőt kell szabni. Ha valamelyik tulajdonostárs a kívülálló ajánlatát írásban elfogadja, közte és az eladó között az adásvételi szerződés létrejön. Ha a jogosult a megszabott határidő alatt nyilatkozatot nem tesz, akkor a tulajdonos az ingatlanhányadot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.

Ha az eladó számára egyértelmű, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, akkor a részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is az általános szabályok szerint áll fenn. Az ilyen résztulajdonosok esetén a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a jogot szerzővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.

A tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja.

Az új Ptk. részletesen szabályozza az elővásárlási jog megsértése miatti „hatálytalansági” jogkövetkezményt és az igényérvényesítés feltételeit, határidejét. Így, ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti. Azaz a relatív hatálytalanságból eredő igények érvényesítésének van egy szubjektív – 30 napos – és egy objektív – 3 éves – határideje. Amennyiben az elővásárlási jog sérelme az új Ptk. hatályba lépése után következett be, akkor már az új Ptk. szabályait kell alkalmazni.

A törvény szövege a kialakult bírósági gyakorlatot vette át, amikor kimondta, hogy nem elegendő a megkötött szerződés hatálytalanságát állítani. Ha az elővásárlásra jogosult hatálytalansági pert indít, akkor az eladónak a vevőtől kapott ajánlatot elfogadó nyilatkozatot kell tennie, és megfelelően igazolnia kell a teljesítőképességét.

Ha az eladó tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, ebből származó vita csak a polgári peres eljárás keretében tisztázható.

  • kapcsolódó anyagok
POLGÁRI JOG
PTK
ÚJ PTK