Nos, nem ismerjük a szerződés pontos szövegét csak azt, hogy az egyik fél szerint mi volt benne. Meg azt, hogy a másik fél szerint nem egészen ugyanaz. Az ilyen vitákban rendszerint a bíróság szokott dönteni.
Kedves KBS!
Azt hiszem már leírtam, hogy az előszerződés alapján semmit nem kell fizetni. Az abban meghatározott fix részletfizetési határidők (egyébként ez is alátámasztja azt a tényt, hogy előszerződésről van szó) akkor állnak fenn (bírnak hatállyal), ha a végleges adásvételi meg van kötve.
Maga az előszerződés is úgy rendelkezik: elősz. megkötése 2006.szep., a végleges szerződés megkötése előirányzott 2006.okt.30., első vagy következő részletfizetési határidő 2007.feb.15, ami csak az adásvétel megtörténte utáni időpontot jelentheti, azaz a r.fizetés csak akkor esedékes ebben az időpontban, ha az adásvételi szerződés létrejött. Ebből teljesen világos, hogy a felek jogügyletük lebonyolítására az előszerződés+végleges szerződés jogi konstrukciót választották. Az, hogy az eladó próbál az előszerződés alapján a részletet bekövetelni, (ezzel megmásítva szerződésbeli nyilatkozatát) egyenlő a próba-szerencse elvvel.
Én értem, mire gondolsz. Viszont a felek szerződésbeli nyilatkozatai nem erre irányulnak. (egyébként nyilatkozati elv szerinti értelmezés-Te utánad, amiből a feltehető akaratukra lehet következtetni.)
Ha nincs végleges szerződés, nincs részletfizetési határidő! A részletfizetést a végleges szerződés alapján kell teljesíteni. Ha a kitűzött részletfizetési határidők után jön létre a végleges szerződés, nyilvánvalóan azok módosulnak. (ha szükséges ezt is a bíróság állapítja meg.)
Aha. És a vevő "az előszerződés" alapján szépen, ütemesen fizeti a vételárat...
Csatlakozom, santino!
Egyébként azt a tényt, hogy a felek kifejezetten rögzítik, hogy magát az adásvételt egy későbbi időpontban kívánják lebonyolítani, miért kellene minden áron figyelmen kívül hagyni. (más kérdés, hogy az eladó pénzszűke miatt próbál most már az előszerződés alapján valamit kicsikarni)
KBS idézi: BH1986. 59. I. Ha az írásba foglalt megállapodás tartalmazza a kellékeket, amelyek az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez szükségesek , adásvételi szerződés, nem pedig előszerződés jön létre akkor is, ha jogban járatlan felek úgy vélik, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez még egy szerződést kell kötniük. Ahhoz, hogy a megállapodás előszerződésnek minősüljön, a felek kifejezett írásbeli megállapodása szükséges arról, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek [Ptk. 208. § (1) bek., és 365. § (3) bek., XXV. sz. PED].
Úgy gondolom a BH éppen az előszerződéses nézetet támasztja alá. Maga a BH döntése eredendően arra irányult, hogy egy ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényesen létrejöhet, azaz elsősorban az ingatlanszerződések érvényességének körében hoztak határozatot. Ezt támasztja alá a XXV.sz. PED alkalmazása is.
A mi esetünkben viszont a felek akarata viszont nem arra irányult, hogy az ingatlanbejegyzésre alkalmas okiratot egy későbbi, az adásvételt követő időpontban hozzanak létre, hanem arra, hogy magát a jogügyletet akkor bonyolítják le, amikor a ház szerkezetkész. Azért, hogy "bebiztosítsák" magukat, előszerződést kötöttek.
A bíróság pedig megállapítja a végleges határidőt, annak összes jogkövetkezményével együtt, ha nem tudnak megegyezni.
Hihetetlenek vagytok.
Előszerződést nem lehet foglalóval biztosítani? Mert??? Azért mert a foglaló szerződést biztosító mellékkötelezettség. Akkor az előszerződés nem is szerződés? Érthetetlen.
GUBA!Mi van veled?
"Teljesen mindegy minek nevezzük a szerződést. Attól még, hogy előszerződésnek van nevezve, de minden szükséges szerződési kelléket tartalmaz, az egy hatályos élő szerződés lesz , ami alapján teljesíteni kell. A szerződéseket nem a megnevezésük alapján, hanem a tartalmuk alapján kell értelmezni. Lásd leplezett szerződés. "
Szeretném látni, hogy beballagsz a földhivatalhoz és átiratsz egy ingatlant olyan ELÕSZERZÕDÉS feliratú szerződéssel amiben az alábbi szöveg is megtalálható:"Felek megállapodnak abban, hogy az ingatlan szerkezetkész állapotának igazolt megvalósulását követő 30 napon belül végleges adásvételi szerződést kötnek a jelen előszerződésben foglalt tartalommal."(Ez Gyuszgyalu első hozzászólásában található). Ha megcsinálod jó vagy.
Ja!És olvasd már el légyszíves a Ptk. 208. §-t.
Az eladás céljára építkező vállalkozások igen nagyszámban adják el a még el sem kezdett vagy építés alatt álló lakásokat.
Ok. A BH-ra nem kérdezek rá, csak tudjátok lusta vagyok. Vagy elfoglalt? :)
guba - Na csak ott van az, tehát, ha teljesítést vállalnak benne, akkor már szerződés. Erre hoztam fel én is a példáimat.
Hangsúlyozom még egyszer: ingatlan-adásvételi szerződés nem köthető álláspontom szerint még nem létező ingatlan vonatkozásában. A konkrét ügyben nem terményértékesítési szerződésről volt szó!
Az egy PK-val felér, de lehet, hogy egy alkotmánymódosításhoz is elegendő szellemi tőke. :))
Na. És amikor mi ketten Gubával egyetértünk valamiben, annak már nagyon úgy kell lennie. :)
Lhotse! Három dolgot hoztál fel álláspontom cáfolatául.
A foglaló kérdését már ennek a topicnak az elején tisztázta Butyka, a BH-k feltüntetésével.
A nem létező dolgra válaszolt Béla, annyival egészíteném ki, hogy a gyakorlatban rengeteg példa van a nem létező dologra kötött szerződésre, ilyen a mezőgazdasági terményértékesítési szerződés, de az adásvételnek külön nevesített fajtája a dogmatikában a remélt dolog vétele, vagy akár a bizonytalan dologra kötött szerződés a reményvétel.
A harmadik megállapításodból arra következtetek, hogy félreértettél. Én nem azt kérdeztem, hogy mi a különbség a végleges és az előszerződés között. Arra próbáltam rámutatni, hogy ha a felek egy olyan szerződést kötnek amely tartalmában megfelel egy végleges szerződésnek is, (pl. teljesítést is vállalnak benne), akkor a teljesítés követelésének nem lesz akadálya az, hogy előszerződésnek nevezték el. Az ui. akkor már nem előszerződésként lesz kezelendő. Ez világosan következik abból, hogy a szerződéseket nem a megnevezésük alapján ítéljük meg.
Lehet. Több BH. is szól róla. Rá ne kérdezz! :) Kapcsold be a dvd-jogtárban a döntvényeket.
arnerius - előszerződést szerintem nem lehet foglalóval biztosítani.
KBS - Ingatlan-adásvételre gondoltam természetesen. Ha még nincs helyrajzi száma, nem jegyezhető be a tulajdonjog, így a szerződés nem megy teljesedésbe.
Az idézett BH is akként szól, hogy ha benne van a megfelelő fordulat, akkor előszerződés. Illetve ha pl. már benne van a bejegyzési engedély, akkor már szerződés.
Most ingatlan-adásvételről beszélek, természetesen.
Kedves KBS!
(A szakirodalom szerint visszterhes szerződéseknél elsőrendben ez az elv érvényesül, aztán az akarati elv).
A nyilatkozati elved helyes, mégis ebben az esetben a példád nem megfelelő, ugyanis itt a felek tényleg azonnal adták-vették az ingatlan, csak az ügyvéd előtti szerződést akarták egy későbbi időpontban elkészíttetni. (itt is szerintem másodsorban az akarati elv érvényesült)
A mi esetünkben (már csak röviden) aki nem érti olvassa el alulról az egészet és látni fogja az okfejtés fejlődését) a felek ingatlan adásvételére kötöttek jogügyletet. A benne foglalt nyilatkozatok teljesen tiszták és érthetők. Egy bizonytalan pont van: a félkész állapot és várható 2006.10.31 közötti viszony. (Már jeleztem esemény lehet határidő lásd lent)
A Te elved szerint a szerződésekbe foglalt nyilatkozatok alapján meg lehet állapítani, hogy ez tulajdonképpen adásvételi szerződés, amelynek keretében az eladó a házat elkészülte után adja birtokba. Addig is a vevő az előre meghatározott részleteket fizesse.
Én elvem szerint abban állapodtak meg a felek, hogy ha kész a ház, akkor, és csak akkor és csak neki adja el. Erre biztosítékul egy előszerződést kötöttek, amit még foglalóval is bebiztosítottak. Én úgy gondolom a szerződéses nyilatkozatok alapján ez olvasható ki.(nyil.elv szerinti értelmezés)
Mivel bizonytalan a 2006.10.31 odadobott, előirányzott (időpontszerű) határidő, a bíróság csak a felek feltehető akarata alapján tudja megállapítani a konkrét határidőt. (mégis hogy gondolták ezt a 2006.10.30-et és a félkész állapotot, mik hangzottak el a tárgyalásokon.). Ezt a felek feltehető akaratukon kívül még a körülményekre és még a forgalmi viszonyokra való tekintettel is fogja megtenni. ÉS így egészíti ki az előszerződés lényeges tartalmát!
Ha ezután megvan a végleges szerződés megkötésének az időpontszerű határideje, gyuszgyalu választhat mit csinál. Gondolom, nem kell leírnom.
TEHÁT: A felek feltehető akarata szerint dől el, melyik jogtechnikai konstrukció került megválasztásra az adott jogügyletben. Mind kettő helyes lehet. A felek mondják meg!!
BH1986. 59. I. Ha az írásba foglalt megállapodás tartalmazza a kellékeket, amelyek az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez szükségesek , adásvételi szerződés, nem pedig előszerződés jön létre akkor is, ha jogban járatlan felek úgy vélik, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez még egy szerződést kell kötniük. Ahhoz, hogy a megállapodás előszerződésnek minősüljön, a felek kifejezett írásbeli megállapodása szükséges arról, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek [Ptk. 208. § (1) bek., és 365. § (3) bek., XXV. sz. PED].
Egyébiránt nincs akadálya, hogy még nem létező dologra érvényes adásvételi szerződés köttessék. A saját előállítású dolgok jó részét ilyen szerződéssel adják el.
Guba! A Ptk. szerint a foglaló szerződést biztosító mellékkötelem. Tehát nem előszerződést biztosít, így szerintem előszerződés alapján nem lehet foglalót átadni. Ellentétben a káros gyakorlattal... :( Ha az egész szerződést látjuk, akkor lehet eldönteni, hogy előszerződés-e. Csakhogy, mivel egy építés alatt álló lakásról van szó esetünkben, ezért a dolog, amelyre nézve a szerződést megkötni szándékozzák, még nem létezik, tehát csak előszerződni lehet. Vannak érvek... :)
A jelentősége abban áll, hogy nem mindegy, hogy teljesítést, vagy szerződéskötést lehet követelni a jogügylet kapcsán.
KBS Természetesen nem kételkedem a BH létezésében, mondom, elképzelhető ilyen eset!
KBS!
Kérlek, hivatkozzad be a BH-t! Ugyanakkor magam is el tudok képzelni olyan (szélsőséges) esetet, amikor az előszerződés szerződésként értékelhető. Pl.: ha ingatlan-adásvétel esetén az előszerződés tartalmazza az eladónak a tulajdonjog bejegyzéséhez történő hozzájárulását, vagy pl. foglaló átadására kerül sor... szóval tényleg széles a spektrum, de nem tudom, jelen esetben erről van-e szó. Magam az általános esetet írtam le, mert még akkor is, ha a felek a vételártól a kötbérig mindenről rendelkeznek, de ott az általam leírt megfelelő fordulat, akkor előszerződésről van szó.
Az egyik szélsőséges eset, amikor az előszerződés csak azt a feltételt tartalmazza, hogy a felek egy későbbi időpontban szerződést fognak egymással kötni. Ez még előszerződésnek sem lesz tekinthető, ui. ez alapján a bíróság nem fogja tudni, hogy milyen tartalommal kötelezze szerződéskötésre a feleket. Ez tulajdonképpen a nem létező szerződés egyik esete, amikor a felek semmiben nem állapodtak meg.
A másik szélsőséges eset, amikor a felek minden kérdésről megállapodtak, és ezt az előszerződésbe belefoglalták. Ebben az esetben ez már magaának a szerződésnek tekinthető, csak a későbbi kikötött időpont elérkezésekor végleges formába kell önteni. A tartalmi kérdéseken csak cl rebus sic stan. esetén lehet változtatni ill. elállni. Adott esetben a bíróság az előszerződésnek megfelelően fogja létrehozni.
A köztes eset, amikor a felek valamely körülményben nem állapodtak meg az előszerződés megkötésekor, ezért azt a végleges szerződésben kötik ki. Ha ilyenkor nem tudnak megegyezésre jutni, szintén a bíróság fog méltányos döntést hozni.
Ezek alapján várom, hogy valaki rámutasson, hogy jelen példánkban milyen jelentősséggel bír az, hogy a felek előszerződést kötöttek.
Nem egészen. Fellelhető olyan BH. amely - szerény véleményemmel megegyezően - kimondja, hogy ha egy előszerződés tartalmnazza a szerződés valamennyi lényeges elemét, akkor az szerződésként értékelendő.
A vételár-részlet megfizetése pedig olyan kötelezettség, amely előszerződés alapján nem is lehetséges - a szóban forgó okirat már csak ezért is maga a szerződés.
Jo ja, de egyszerűen elhatárolható az előszerződés a szerződéstől. Ha az alábbi fordulatot tartalmazza: "a felek kötelezettséget vállalnak arra, hogy egymással a ... vonatkozásában, az alábbi tartalommal ... -ig ... szerződést kötnek...", akkor előszerződés, ha azt tartalmazza, hogy pl. "eladó eladja, vevő megveszi a ...", akkor szerződés. Nem olyan bonyolult. Bocsánat, természetesen a laikus fórumozóknak írtam le mindezt...
"És nem mindegy hogyan hívjuk hiszen a Ptk. is külön nevesíti."
Teljesen mindegy minek nevezzük a szerződést. Attól még, hogy előszerződésnek van nevezve, de minden szükséges szerződési kelléket tartalmaz, az egy hatályos élő szerződés lesz , ami alapján teljesíteni kell. A szerződéseket nem a megnevezésük alapján, hanem a tartalmuk alapján kell értelmezni. Lásd leplezett szerződés.
Tisztelt Fórumozók!
Amíg a konkrét szerződést nem mutat gyuszgyalu addig felesleges vitázni. Lentebb írt hozzászólásomban ezt már kifejtettem, hiszen nem tisztázott az ELÕSZERZÕDÉS pontos tartalma. És nem mindegy hogyan hívjuk hiszen a Ptk. is külön nevesíti.
Ptk.§207.(1) A szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a felek a szavak általánosan elfogadott jelentése alapján szerint értenie kellett.
Pp-n egyébként ezt helyre rakták.
Tehát: „No meg a felek feltehető akarata szerint.” nem tévedés. Egyébként én is hármas kaptam, annyi szóljon dicséretemre, hogy mind a négyet elsőre abszolváltam.
Ha így értelmezzük a mi „előszerződésünket”, akkor még értelmetlen feltétel sem szerepelne benne.
Volt egy ilyen sejtésem, hogy éppen kötelmi jog ált részből vizsgáztunk egyszerre, de az azért már túlzás lenne, hogy arra is emlékezzek ennyi idő távlatából, hogy tőled mit kérdeztek. : )
Egyébként nem tisztán a nyilatkozati elvet követi. Lásd Ptk. 207.§ (1)
A korábbi írásomra ne várjak reakciót? Szerintem ebben a topicban az egyetlen érdekes jogi kérdés az, hogy gyuszgyalu mindenképpen késedelemben van e. Szerintem nem feltétlenül.
Felhívjuk figyelmét, hogy hozzájárulása minden aldomainünkre érvényes. Hozzájárulását bármikor módosíthatja vagy visszavonhatja, ha rákattint a képernyője alján található „Hozzájárulási beállítások" gombra. Tiszteletben tartjuk döntéseit, és elkötelezettek vagyunk amellett, hogy átlátható és biztonságos böngészési élményt nyújtsunk Önnek.
| Süti | Időtartam | Leírás |
|---|---|---|
| COOKIE_SUPPORT | 1 year | Ezt a sütit a Liferay állítja be. Ez a süti annak ellenőrzésére szolgál, hogy a látogató böngészője támogatja-e a sütiket. |
| JSESSIONID | JSP-ben írt webhelyek használják. Általános célú platform-munkamenet sütik, amelyek a felhasználók állapotának az oldalletöltések közötti fenntartására szolgálnak. | |
| PHPSESSID | Ez a süti a PHP-alkalmazásokban található. A cookie a felhasználók egyedi munkamenet-azonosítójának tárolására és azonosítására szolgál a felhasználói munkamenet kezelése céljából a weboldalon. A munkamenet-süti a böngésző összes ablakának bezárásakor törlődik. | |
| SERVERID | Ez a süti arra szolgál, hogy a felhasználót egy adott szerverhez rendelje, így jobb és gyorsabb szerveridőt biztosít. Emlékszik arra, hogy melyik szerver szállította az utolsó oldalt a böngészőnek. Segít a terheléselosztásban is. | |
| viewed_cookie_policy | 1 year | The cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data. |
| Süti | Időtartam | Leírás |
|---|---|---|
| Gdyn | 1 year 1 month | Ezt a sütit a Gemius szolgáltató állítja be. Ezt a sütit a MOSS és a fejlett webstatisztikák technikai munkamérésének végrehajtásához használják. |
| GUEST_LANGUAGE_ID | 1 year | Ez a süti a látogatók által preferált nyelvi azonosító tárolására szolgál. |
| Süti | Időtartam | Leírás |
|---|---|---|
| _ga | 2 years | Ezt a sütit a Google Analytics telepíti. A cookie-t a látogatói, munkamenet- és kampányadatok kiszámítására és a webhely használatának nyomon követésére használják a webhely analitikai jelentéséhez. A cookie-k névtelenül tárolják az információkat, és egy véletlenszerűen generált számot rendelnek hozzá az egyedi látogatók azonosításához. |
| _gat_UA-112481-1 | 1 minute | Ez a Google Analytics által beállított mintatípusú cookie, ahol a névben lévő mintaelem tartalmazza a fiók vagy a weboldal egyedi azonosító számát, amelyre vonatkozik. Ez a _gat cookie egy változata, amelyet a Google által rögzített adatok mennyiségének korlátozására használnak a nagy forgalmú webhelyeken. |
| _gid | 1 day | Ezt a sütit a Google Analytics telepíti. A süti arra szolgál, hogy információkat tároljon arról, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt, és segít a weboldal teljesítményéről szóló elemzési jelentés elkészítésében. Az összegyűjtött adatok között szerepel a látogatók száma, a forrás, ahonnan érkeztek, és a meglátogatott oldalak névtelen formában. |
| UID | 2 years | No description available. |
| Süti | Időtartam | Leírás |
|---|---|---|
| _goa3session | 2 days | Ezt a sütit a szolgáltató Adverticum állítja be. Ezt a sütit a hirdetések kiszolgálásának folyamatához és a hirdetők számára statisztikai adatok gyűjtéséhez használják. |
| fr | 3 months | A sütit a Facebook állítja be, hogy releváns hirdetéseket jelenítsen meg a felhasználóknak, valamint mérje és javítsa a hirdetéseket. A cookie a felhasználó viselkedését is nyomon követi az interneten keresztül azokon az oldalakon, amelyek Facebook pixellel vagy Facebook social pluginnal rendelkeznek. |
| Gtest | 1 year 1 month | Ezt a sütit a felhasználói viselkedés és a weboldalon végzett tevékenységek gyűjtésére használják a weboldal optimalizálása érdekében. Segít továbbá a Google Ads és a Google Analytics számára a látogatói információk marketing célú összeállításában. |
| i | 1 year | Nincs információ. |
| IDE | 1 year 24 days | A Google DoubleClick használja, és információkat tárol arról, hogy a felhasználó hogyan használja a weboldalt és minden más hirdetést a weboldal meglátogatása előtt. Ezt arra használják, hogy a felhasználóknak a felhasználói profilnak megfelelő, számukra releváns hirdetéseket jelenítsenek meg. |
| mc | 1 year 1 month | Ez a cookie a Quantserve-hez kapcsolódik, hogy anonim módon nyomon követhesse, hogy a felhasználó hogyan lép kapcsolatba a weboldallal. |
| test_cookie | 15 minutes | Ezt a sütit a doubleclick.net állítja be. A cookie célja annak megállapítása, hogy a felhasználó böngészője támogatja-e a cookie-kat. |
| VISITOR_INFO1_LIVE | 5 months 27 days | Ezt a sütit a Youtube állítja be. A weboldalon beágyazott YouTube-videók információinak nyomon követésére szolgál. |
| YSC | session | Ezt a sütit a Youtube állítja be, és a beágyazott videók megtekintésének nyomon követésére szolgál. |
| Süti | Időtartam | Leírás |
|---|---|---|
| _goa3test | 2 years | No description available. |
| _ia_uid | 5 months 27 days | No description |
| _ia_version | 5 months 27 days | No description |
| CONSENT | 16 years 6 months | No description |
| INX_CHECKER2 | 16 years 6 months | No description available. |
| legacy-psid | No description available. | |
| nxdigitolvasosession | No description | |
| psid | session | Nincs elérhető információ. |
| yt-remote-connected-devices | never | No description available. |
| yt-remote-device-id | never | No description available. |
