új lakás előszerződése + fizetés

Mellesleg mit kérdezősködsz? rémlik, hogy ott ültél mellettem. :)

Kérdezték, hogy a hatályos magyar szabályozás az akarati vagy a nyilatkozati elvet követi-e. Én meg mondtam, hogy ezt is, azt is. :)

Mi volt a problémájuk azon a vizsgán a felek feltehető akaratával?

Nem mindegy?

Korrigálok: a második vizsgán.

Kolléga úr, jómagam a harmadik polgári jogi vizsgán emiatt a tévedés miatt kaptam közepest...

No meg a felek feltehető akarata szerint.

Ott találkozunk!

Akkor itt megmerevedtek a frontok. :) Viszont legalább élesen kirajzolódtak. Szerintem - mivel a szerződéseket tartalmuk szerint kell megítélni - ez már a végleges szerződés. Az a kitétele pedig, mely a "végleges szerződés" megkötésére vonatkozik, mint értelmetlen feltétel figyelmen kívül hagyható.
Találkozunk Filippinél! :)

Kedves KBS!
(a váll.sz. felejtsük el). Nekem is volt olyan gondolatom, hogy ez már a tulajdonképpeni adásvételi szerződés, viszont a felek írásban kifejezetten rögzítették, hogy egy későbbi időpontban kötnek szerződést (BH1996/421.) Ebben az értelemben ez a szerződés előszerződésnek minősül, ami alapján semmilyen részletfizetést vagy egyéb teljesítést (a végleges szerződés megkötését kivéve) követelni nem lehet. (a gyuszgyalu tehát nem esett késedelembe).
A végleges adásvételi szerződés megkötésének határideje valamely jövőbeli esemény bekövetkezése is lehet (BH1999/159.). (ne tévesszen meg a jövőbeli dolog és a „várható” kifejezés) Csak ebből a szempontból hátrányos a gyuszgyalu helyzete, mivel azt „mellékesen” „várható” 2006.10.31-ben állapították meg, de maga a (fő)határidő a szerkezetkész állapot. (nem tudja őket szorítani)

Az előszerződésre is áll egyébként a Ptk.206§ (4)., ami alapján a bíróság a szerződést a forgalmi szokások alapján kiegészítheti, a szerződés célját és tartalmát figyelembevételével.
Biztos vagyok benne, hogy ez a várható 2006.10.31. irányadó volna.

Ezek után szerintem két lehetősége van. Erőlteti a végleges szerződést, vagy megtagadja a megkötését. Ebben az esetben igényt tarthatna a foglalóra is, ugyanis az eladó miatt hiúsult meg a vég.sz. megkötése.

A csudát!

Egy "várható időpontot" nem lehet kikötött és vállalt teljesítési határidőként értékelni.
Egyébiránt pedig határozottan úgy vélem, ez az "elsőszerződés" tartalma szerint a végleges szerződés. És adásvételi, nem vállalkozási - a vállalkozó saját telkén, saját anyagból, saját kockázatára épít, nem a vevő megbízásából. Ne tévesszen meg, hogy az adásvételi szerződés egy még nem létező, jövőben előállított dologra vonatkozik.

Gyuszgyalu kötött egy előnytelen szerződést. Ez sajnos, előfordul.

Kedves gyuszgyalu.
Helyesbítem az alábbiálláspontomat.

1.Jól gondolom, hogy az előszerződés egyedüli célja a végleges szerződés megkötésének biztosítása?
Jól.

2. Ha az előszerződésben szerepel a fizetési ütemezés (dátumhoz igazodóan), annak betartása kötelező-e akkor is, ha a végleges adásvételi szerződés megkötésére a kérdéses vételárrészlet megfizetésének határideéig nem került sor?
Az előző pontból is következik, hogy az előszerződés alapján semmilyen teljesítés nem követelhető. Hiszen, ha teljesítünk az előszerződés alapján a végleges szerződés miről fog szólni? A végeleges szerződést nem az előszerződés alapján kell megkötni?

3. Jól értelmezem, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötésének egyedüli feltétele a fent idézettek alapján a szerkezetkész állapot elérésének igazolt megvalósulása?
Igen, viszont legkésőbb 2006.10.31. (a várható kikötés az eladó kockázata)

4. Ezen feltételen kívül a majdani végleges adásvételi szerződésben szereplő feltételeket is be kell tartanom?
Csak akkor, nyilván, ha az megkötésre került. Automatikusan módosulnak a részfizetési határidők.

5. Egyáltalán honnét lehet megkülönböztetni, hogy az előszerződésben szereplő részek közül melyik kapcsolódik szorosan az előszerződéshez, és melyik a majdan megkötésre kerülő végleges adásvételi szerződéshez?
Onnan, hogy csak annak megkötése után vagy köteles bármit is fizetni. Egyébként az eladó a 2006.10.31-hez képest késedelembe esett, a végleges szerződés megkötése részedről megtagadható lenne, mert a végleges szerződés megkötése esetén is elállásnak volna helye. Jár a foglaló kétszerese vissza.

Minden olyan szerződésre érvényes, amikor a felek a szerződés vagy jsz alapján egyidejű teljesítésre kötelesek.

„visszterhes szerződések esetén az egyik fél csak akkor szólíthatja fel teljesítésre a másikat, ha maga is szerződésszerűen felajánlja a teljesítést. ”
Ez csak azokra a szerződésekre áll, amelyekben nem rögzítették a teljesítés idejét.

Szerintem a kérdezőt nem az érdekli, hogy a foglaló vételárrészletnek tekinthető-e, mert eleve akként kezeli, és ez rendben is van, mert ha végül lesz teljesítés, akkor abba bele kell számítani. A foglalónak, a szerződés teljesítését biztosító funkcióját „ügyes” fordulattal negligálta az eladó amikor nem kötötték ki a szerkezetkész állapot időpontját konkrétabban. Ebben az esetben nincsen viszonyítási alap, amihez képest meg lehetne állapítani a szerződés nemteljesítését. A foglaló viszont késedelmes teljesítés esetén nem hatékony eszköz.
Tehát abban az esetben, ha a szerződésben másutt sem kötöttek ki a felek a teljesítés időpontjára vonatkozóan semmit, akkor egy esetleges perben a bíróság egy ésszerű időpontot fog meghatározni.

A kérdező igazi kérdése szerintem az lenne, hogy akkor most ő késedelembe esett e a vételárrészlettel, avagy sem. Erre adandó válasz szerintem kétféle lehet.

1. Mivel a vételárrészlet fizetésére konkrét időpontot kötöttek ki, és a szerkezetkész állapot elérése nem értékelhető felfüggesztő feltételként, ezért igen.
2. Ha viszont a szerződésben máshol meghatározták például a teljes készültség állapotát, akkor a vállalkozó-eladó ennek időpontja előtt is késedelembe eshet, a korábban már általam leírt feltételek teljesülése esetén. Ez viszont már kizárja az adós egyidejű késedelmét. Lényeges továbbá, hogy visszterhes szerződések esetén az egyik fél csak akkor szólíthatja fel teljesítésre a másikat, ha maga is szerződésszerűen felajánlja a teljesítést. Ez véleményem szerint a részletekben való teljesítésre is alkalmazható. Ha tehát a szerződésből levezethető, hogy a vállalkozó nem az ütemezés szerint halad a munkával, akkor az ellenszolgáltatást is csak részarányosan követelheti.

Mi a véleményetek?

Én úgy gondolom a fő kérdés ez volt!
"5. Egyáltalán honnét lehet megkülönböztetni, hogy az előszerződésben szereplő részek közül melyik kapcsolódik szorosan az előszerződéshez, és melyik a majdan megkötésre kerülő végleges adásvételi szerződéshez?"
Ezért kell ezt az (elő)szerződést tartalmalig megbontani. A foglaló jogi természete itt nem szempont, ezzel mindenki tisztában.
Az zavaró, hogy jelen esetben a foglaló foglalónak tekinthető, vagy az építkezés finanszírozásához szolgáló részletfizetés.
Ezért írtam a vegyes szerződésről.
Ezért volt helyes a megállpítás, hogy itt tulajdonképpen már "a szerződésről" van szó, mert teljesítés történt.

Nem volt szükséges a kifejtése, hiszen a kérdés mindössze az volt, lehetséges-e foglalót adni előszerződés kötésekor.

Kedves Dr. Attika!
Tegyük idézőjelbe, arra céloztam voltaképpen, hogy nem fejtette ki álláspontját, pedig szerintem jó úton haladt.

Szerintem KBS nem tudatalatt, hanem tudatosan mutatott rá a jogi helyzetre.

Kedves Kollégák!
Véleményem szerint, ahogy KBS már tudat alatt rámutatott, itt előszerződésről már nem beszélhetünk hiszen itt már e szerződés alapján már teljesítés is történt. Itt egy vállalkozási szerződésről van szó ami a ház megépítésére szól. Mindegy mi a szerződés neve. Annyi lehetséges esetleg, hogy ez egy vegyes vállalkozási-adásvételi előszerződés, ekkor alkalmazható az alább helyesen leírt foglaló jogkövetkezményei.
Magyarán: A ház megépítési határidejének túlépéséért (szerkezetkész állapot) a váll.szerz. jogkövetkezményeit kell alkalmazni. A szerkezetkész állapot, mint kikötött jogi tény, függő feltétel, azaz a végleges adásvételi szerződés megkötésének határideje (ami ezek szerint akármikor lehet). Ha a ház szerkezetkész és az eladó mégsem akarja eladni, akkor érvényesíthető a foglaló jögkövetkezménye.

Sziasztok!

Előszerződés során átadott foglaló (szerződést biztosító mellékkötelezettség) teljesen rendben van, hiszen a foglaló kötelezettségvállalás kötelezett részéről (Gyuszgyalu), hogy későbbi időpontban teljesíteni fog, tehát szerződést köt. Ha nem köt a foglalót elveszíti és jogosult követelheti a teljesítést, ha pedig jogosult hibájából hiúsul meg a szerződéskötés a foglaló kétszerese jár vissza és a teljesítés is kikényszeríthető. Jelen esetben a foglaló arra szolgált, hogy a feleket mintegy ösztönözze a későbbi szerződéskötésre, hiszen az előszerződés tárgya a későbbi szerződéskötés. Az már érdekesebb kérdés, hogy Gyuszgyalu azt írta, hogy a következő vételárrászlet fizetési határideje február 15-e volt. Itt van egy kis keveredés. Minek a vételárrászletéről beszélünk. A foglaló és a vételárrészlet nem ugyanaz, mert a vételárrészlet véleményem szerint részteljesítés a foglaló pedig nem részteljesítés hanem szerződést biztosító mellékkötelezettség.
Továbbá: a szerződésben meghatározott várható időpont a jogi nonszensz, hiszen a várható időponthoz mint nem konkrét időponthoz nehéz akármilyen joghatást is fűzni. Vagy határnapot adok meg, vagy határidőt. Értelmezésem szerint erre az időpontra a Ptk. 280. § (1) a) alkalmazható: ha a teljesítés ideje nincs meghatározva (már pedig ebben az esetben nincs meghatározva) bármelyik fél a másik fél egyidejű teljesítését követelheti.
Még egy: konkrét megoldáshoz látni kell a konkrét előszerződést, és úgy lehet korrekten jogi álláspontot kialakítani.

üdv.

Buttyka! Módosítom az álláspontomat, mert a bírói gyakorlat is ezt támassza alá. Meggyőztetek. Én ettől függetlenül az előszerződésnek azt a joghatását vélem amit leírtam. Belátom nem úgy kell "jogi okosnak" lenni, hogy "Én úgy vélem", hanem úgy, hogy "amit elfogad a bíróság".

Dr. Attika!

Módosíts az álláspontodon. Bélának igaza van, előszerződés esetén is lehet foglalót adni. A teljesség igénye nélkül a Ptk.-ból:

Érvényes előszerződés kötése esetén is adható foglaló [Ptk. 208. § (1) bekezdés].

BH1997. 491. Az előszerződés teljesítésének biztosítása foglalóval
BH1984. 271. Az érvényes előszerződés biztosítása foglalóval
BH1980. 88. Az előszerződés biztosítása foglalóval

Egyebekben pedig rendkívül eltértetek, a kérdéstől.

Az előszerződésben rögzített fizetési határidőket, amennyiben azok határnapra rögzítettek be kell tartani. Ha Gyuszgyalu ezt nem tartottad be, késedelembe estél.

Az előszerződésedben szerepel:
"az ingatlan szerkezetkész állapotának várható megvalósulási időpontja 2006. október 31"

Itt nincs szó konrét határidőről, csak várható határidőről, az előszerződést megfogalmazó nyilván vigyázott, hogy az építő/eladó cég ne eshessen késedelembe.

Azonban az együttműködési kötelezettségnek és a jóhiszeműségnek megfelelően a szerkezetkész állapot elkészülésének határidő csúszásáról értesítenie kelett volna a vevőt/Gyuszgyalut.

Gyuszgyalu!

Ezzel az előszerződéssel csak az a baj, hogy a szerkezetkész állapotnak csak a várható időpontját rögzíti, mintegy tájékoztató jelleggel. Ha nem ekkor lesz szerkezetkész, akkor később. Sajnos ez a te szempontodból elég méltánytalan megfogalmazás, és pusztán azért mert a ház nem a prognosztizált időpontban lesz szerkezetkész nem vagy jogosult az esedékes vételárrészlet visszatartására. Ha azonban az előszerződésben ettől konkrétabb teljesítési határidőt is vállalt az eladó, akkor arra való hivatkozással, hogy nincsen reális esély a határidőre való teljesítésre, a lejárat előtt is késedelembe eshet. Visszterhes szerződések esetében az egyik fél csak akkor szólíthatja fel teljesítésre a másikat, ha ő maga is szerződésszerűen felajánlja a szolgáltatást.

Az előszerződés – azon túl, hogy a végleges szerződés megkötésének alapjául szolgál – önmagában is egy élő szerződés, jól példázza ezt, hogy a vételárrészlet megfizetését is ez alapján követeli rajtad az eladó. Mindaz amit az előszerződésben egyértelműen meghatároztatok ugyanazzal a hatállyal bír, mintha a végleges szerződésben lenne lefektetve.

Béla! Először is, honnan kéne nekem tudni, hogy "mások milyen álláspontot" képviselnek e kérdésben? Van valami jogforrás, vélemény gyűjtőhely ezzel kapcsolatban? Ha igen mutass rá! Álláspontom az, hogy előszerződésnél nincs a szerződés teljesítést biztosító mellékkötelezettség, mint pl. a foglaló. Előszerződésnek egy a lényege, hogy a végleges szerződés megkötése a bíróság által kikényszeríthető.
Nem ide tartozik szorosan, áttételesen igen, de olvasd el a 1/2007. PJE határozatot. A Legfelsőbb bíróság megállapította azt, ami minden joghoz értő, de "józan paraszti ésszel bíró ember előtt is egyértelmű és világos volt eddig is.

Ez messze nem ilyen egyértelmű, illik a válaszban rámutatni, hogy sokan ellenkező véleményen vannak. Vagyis az elsőszerződés kötésekor is adható foglaló, hiszen az előszerződés is szerződés. Arról nem is beszélve, hogy ha az előszerződés tartalmazza a szerződés valamennyi lényeges elemét, akkor az már nem elő- hanem maga a szerződés.