ingatlan eladás után fizetendő adó

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

potaj88 # 2022.02.15. 13:27

https://drive.google.com/…AJuvVWS/view?…

Felraktam a tullap I. részét .

drbjozsef # 2022.02.15. 13:16

De, pontos voltál, értettem is, csak nem hiszem el. Nem kellene ennek így lennie.

potaj88 # 2022.02.15. 12:43

Bocsánat,nem voltam pontos: a telek területe 1400m2, a gazdasági épület maga kb 20m2. Tulajdoni arányban 400/1400-at adtam el, 1000/1400-at adtam el. A gazdasági épület azon az eladott 400m2-es telekrészen van. (a tulajdoni lapon az ingatlan megnevezése "kivett gazdasági épület" , ez tényleg ugy hangzik mintha 1400m2 lenne a gazdasági épület)

drbjozsef # 2022.02.15. 12:08

Jól értem, van egy 1400nm-es gazdasági épületed? Az nem semmi.
Biztos, jól nézed a tulajdoni lapot?
Amit eladtál, az tulajdoni hányad volt, gondolom.

potaj88 # 2022.02.15. 11:52

Ingatlan(rész) eladás utáni adózásban szeretnék egy kis segítséget kérni. Vásároltam 2018ban egy belterületi "kivett gazdasági épület" megnevezésű telket 5mFt-ért (udvar stb nem szerepel, csak szimplán kivett gazdasági épület) , területe 1400m2, ebből eladtam 400m2-t (amin az értékképző valójában lakás funkciója gazdasági épület áll) 10mFt-ért. A maradék 1000m2 megmaradt Nekem. Elszámolható értéknövelő/szerzéssel összefüggő stb költség 1,6mFt.

Több minden nem világos, egyrészt ezt teleknek kell e tekinteni és 10 év alatt csökken évi 10%-al az adóalap vagy 5 év alatt mint egy lakásnál? Másrészt maga az adóalap kiszámítása, ha szimplán területarányban számolom akkor a 400m2 kb 1,4mFt bekerülési, plusz a költségek 1,6mFt tehát az adóalap 7mFt lesz. Vagy mivel gyakorlatilag az értékképző részt adtam el, számolhatok 25%al, vagy teljesen más %al?
A sztorihoz még annyi ami valójában csak megerősítetlen pletyka, de a szomszéd aztmondta, hogy a telkem előző tulaja nem fizetett meg valami önkormányzati pénzt belterületbe vonáskor és ez nemis építési telek emiatt. Az ingatlannyilvántartási megnevezéséből Nekem ez hihetőnek tűnik, ilyenkor előállhat az, hogy a bekerülési költség = a teljes telek 18as vételára?

drbjozsef # 2022.02.14. 19:06

Jkati,

Egészen pontosan a ma hatályos jogszabályok szerint a vásárlást követő ötödik évben már nem keletkezik jövedelmed, és ugyanezek szerint ilyenkor se adófizetési, se bevallási kötelezettséged nincs.
Az adásvételi szerződést elteszed, egyéb teendőd nincsen.

Jkati # 2022.02.14. 16:46

Tisztelt Szakértők!
1981. ben vásárolt zártkerti ingatlant 2021-ben értékesítettem. 40 év után jogszabály szerint jövedelem nem keletkezett.
Kérdésem, van-e bevallási kötelezettségem?
Tisztelettel Jkati nyugdíjas magánszemély

csavokaleb # 2022.01.30. 08:07

Köszönöm a választ!

Kovács_Béla_Sándor # 2022.01.29. 10:53

Nem.

csavokaleb # 2022.01.29. 08:57

Kedves Segítők!
Eladtam egy lakást és egy garázst,két szerződés készült.Az új lakás drágább mint a régi lakás és a garázs együtt.
Új lakás vásárlásakor a garázsból származó bevétel beszámítható a vételárba?
A lényeg az,hogy vagyonszerzési illeték csökkenthető-e a garázs árával?
Előre is köszönöm a segítséget.

drbjozsef # 2022.01.16. 21:40

Igaz, az üzletszerűség a leírt esetben eléggé valószínűen megállna.
Bár definiálva nincs, de több helyen példa a nagy telek felparcellázása, ami lényegében analóg GM79 esetével.
Sőt, van ahol egy darab lakás is az, hogy ha eleve azzal a céllal veszi valaki, hogy felújítás után továbbadja haszonnal. Bár szerintem az elmúlt 2000 évben, beleértve az avarokat is, nem volt ezen a környéken olyan, aki egy ilyen lakás (jurta) után fizetett volna áfát.

osztap # 2022.01.16. 20:31

GM79,

Érdemes megnézned a NAV 09. információs füzetét az ingatlanértékesítésről, főleg a 7.2 fejezet és a 13.1 fejezet legutolsó bekezdése érdekes.
https://nav.gov.hu/pfile/file?…

Amint drbjozsef is írta, a sorozatjelleget a törvény újonnan épített ingatlanra és telekértékesítésre ismeri, ami nem ez. Ami Nálad érdekes, az a gazdasági tevékenység keretében történő értékesítés, ami viszont jó eséllyel befigyel. Ha Te gazdasági tevékenység keretében értékesítesz, az legalább az alábbiak miatt fontos:

  1. Az SZJA-törvény szerint önálló tevékenységből származó jövedelmed keletkezik külön adózó jövedelem helyett. Az előbbi főszabály szerint járulékköteles, az utóbbi nem
  2. Áfáznod kell. Ekkor lehet adómentességet választani a használt lakóingatlanra (tehát effektíve nem kell rátenned az áfát - nota bene: ez az alapfelállás a törvény szerint), de a bejelentkezést és a többi papímunkát rendesen kell csinálni, különben méretes mulasztási bírság jöhet
  3. Bónusz: Mivel az SZJA tv. 62. § (4) bek. szerinti adókedvezmény az ingatlan átruházásából származó jövedelemre vonatkozik, ami a külön adózó jövedelmek egyik fajtája, szerintem, ha a jövedelem önálló tevékenységből származik, arra nem érvényes. Magyarul, az "öt év tartás után nincs adó" szabály nem él (Szeretném, ha valaki megcáfolna!)

Mivel ez egy elég ritka eset, mielőtt belevágsz, érdemes lenne a lakóhelyed szerinti NAV megyei igazgatóságától egy postai levélben állásfoglalást kérned (nem email), konkrétan leírva az összes részletet. Véd egy adóellenőrzésnél, jobban, mint ez a fórum. :)
Szintén érdemes egy adótanácsadóval, de legalább egy könyvelővel alaposan átbeszélni.

GM79 # 2022.01.16. 18:48

drbjozsef,

Köszönöm a választ.

A 03. pontal kapcsolaban többen nem értenek egyet velem/velünk , szerintük használt ingatlanra is vonatkozik a sorozattosság. De nekem az ide vonatkozó áfa törvény egyértelmű, leírja, hogy csak új ingatlan, vagy ép. telek.

Ami viszont jobban aggaszt az az, hogy a magánszemély két esetben vállhat Áfa alannyá:
a. Áfa tv. 6. § (4) bekezdése szerinti sorozatjellegű értékesítésre vonatkozó előírások alapján
b. Ha a magánszemély a saját nevében üzletszerűen értékesít ingatlant (tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére) az Áfa tv. 5. § (1) be-kezdése és 6. § (1) bekezdése alapján válik áfaalannyá.
Ha magánszemély ÁFA alannyá válik akkor meg kell fizetnie a 27%-os ÁFÁ-t az ingatlan értékesítése után. Ennek értelmében ha a magánszemély gazdasági tevékenységet folytat ( pl. még ki sem kell, hogy merítse a sorozatjelleget) azaz ami most megy a piacon, hogy vesz egy ingatlant (ahol nem lakik) felújítja majd haszonnal eladja elviekben és az ÁFA törvény szerint azonnal ÁFA alannyá válik és be kell fizetnie a 27%-os ÁFÁ-t-. Szerintem nincs az országban olyan ember aki ilyen módon adózott volna.

drbjozsef # 2022.01.16. 15:20

GM79,

Nem vagyok szakértő, szerintem :

  1. Egyértelműen 2019.
  2. Megállapítani, bevallani neked kell, minden élethelyzetre nincs a törvényben konkrét szöveg, életszerűen kell meghatározni. Legfeljebb vitatkozik veled a NAV, ha nem ért egyet. Szerintem az albetéthez kerülő eszmei hányad + a közös maradék 1/5-öt kell kiszámolni mindegyik albetétnél, és ezzel arányban kell szétosztani a szerzéskori értéket.
  3. Szerintem ez esetetekben nem érdekes. Az Áfa tv. 259.§ 18. pontja szerint új építésű, beépített de új, vagy építési telek számít. A ti ingatlanotok nem ilyen.
GM79 # 2022.01.16. 13:29

Kedves Tagok!

Az alábbi üggyel kapcsolatban kérhetnék a szakértőktől, véleményt.
Az ügy:

  • magánszemélyként vásárolt ingatlan, férj, feleség ½ - ½ tulajdoni arányban
  • vásárlás és ingatlan nyilvántartásba vétel éve: 2019
  • Tulajdoni lapon: kivett lakóház udvar, HRSZ: XXXX
  • Építés éve: 1939

Az ingatlan valójában és kialakításában is egy társasház tehát lépcsőház és 5 külön álló lakást tartalmazott, de mivel nem volt albetétesítve ezért jogi szempontból családi háznak számított. A helyi ingatlan adó is ennek megfelelően volt fizetve.
2021-ben a tulajdonosok társasházzá alakították, így létrejött 5db albetét (lakás) XXXX/A/1 – XXXX/A/5 HRSZ-ek a. Bővítés illetve egyéb építési engedélyhez, vagy egyszerűsített bejelentési eljáráshoz kötött tevékenység nem volt, így hatósági bizonyítványra nem volt szükség, valamint az ingatlanban rendeltetési mód váltás sem történt. Az egyes albetéteknél az alábbi jogcímek szerepelnek: Adásvétel 2019, Létesítés 2021 (itt alakult társasházzá)

A kérdések:

  1. Értékesítés esetén mi számít szerzés évének? – véleményem szerint az adásvétel éve azaz 2019.
  2. Albetétek egyes értékesítésekor (5 éven belül) mi a bekerülési érték? – az eredeti ingatlan 1/5-része? Vagy az vételár egyes kialakult albetétek a teljes ingtlan méretéhez viszonyított hányada?Vagy más metriuka alapján kell számolni?
  3. Amennyiben az 5 db lakás (albetét) értékesítésre kerülne mondjuk egy éven belül, megvalósulna-e a sorozatjelleg? Hiszen 1 ingatlan került megvásárlásra, de 5 lakás kerül értékesítésre.

Köszönöm a válaszokat

csavokaleb # 2021.12.27. 18:52

Köszönöm a segítséget!

drbjozsef # 2021.12.27. 17:09

csavokaleb,

Ha az ingatlant öt éven belül örökölted, ÉS többért adod el, mint amennyi a hagyatéki végzés szerinti értéke, akkor a különbözet után (mínusz még néhány esetleges tétel, ha volt a fizetett illeték, a közjegyző díja, ügyvédi költség) kell adót fizetni, az örökléstől eltelt évektől függően még csökkenthető. Értelemszerűen, ha olcsóbban adod el, nincs adó.

A fenti eladási ár és az új ingaltan vételára közötti különbözet után kell 4% illetéket fizetned majd neked.

Egyenesági rokonok között minden ügylet, így az ajándékozás is illetékmentes. Nyilván ha ajándékozol, akkor jövedelem sincs, adó sincs.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.12.27. 14:15

Adó azért még lehet.

csavokaleb # 2021.12.27. 12:45

Köszönöm a választ!
Akkor,ha jól értem az örökségből vásárolt ingatlant a nevemre veszem és utána rögtön elajándékozhatom a gyermekemnek, így nem kell semmilyen adóval,illetékkel számolni.Az ajándékozás után nem kell a gyereknek vagyonszerzési illetéket fizetni?

Kovács_Béla_Sándor # 2021.12.25. 16:42

Attól függ. Ha nincs jövedelem, nincs adó. Ha van jövedelem, annak 15%-a az adó.
Az illetékkedvezmény egy eladás és egy vétel viszonylatában illet meg. Az kb. azt jelenti, hogy a te részed mentes lesz, a házastársadé pedig cca. 800K. (Az övét is le lehet nullázni, de annak elég nagy kockázata lenne rád nézve - szerintem nem éri meg.)

szilviah # 2021.12.25. 16:10

Kedves Szakértő!
Abban szeretnék segítséget kérni, hogy mi az anyagi vonzata (illeték, jövedelem adó) ház vételnél és eladásnál attól függően, hogy hány éve volt(ak) a tulajdonomban.
Röviden és egyszerű számokkal:
Vettem házaspárommal egy lakást (nem CSOK-al) fél éve kb. 36 m Ft-ért, amiből kb 15 m hitel volt. Ebben élünk. Közben örököltem egy másik lakást, aminek a hagyatéki végzését rövidesen megkapom kb. 55 m ér. Szeretnénk eladni a kettőt és egy nagyobbat venni kb 70 m-ért. Érdemes lenne a lakást, amiben élünk eladni 1 éven belül ill. magas lenne az adó / illeték ha nem várjuk ki 5 évet a lakás(ok) esetében?
Köszönöm a segítséget.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.12.22. 17:12

„Milyen törvényes módon tudom őt felszolítani arra hogy hadja el a házamat ?”
Írásban, szóban, ráutaló magatartással...

Tzilu78 # 2021.12.22. 17:09

Üdvözlöm Önöket tisztelettel,
Jogi tanácsadást szeretnék kérni az alábbi ügyben: A saját ingatlanomba fogadtam egy embert (akivel párkapcsolatban vagyunk). Nincs bejegyzett élettársi viszony sem szerződés nem kötelezi vagy bármi más. Megengedtem neki hogy a tartozkodási címét ide jelentse.
A kapcsolatunk oly annyira megromlott hogy szeretném végét tenni, de, nem tudom milyen jogaim /jogai vannak. Milyen törvényes módon tudom őt felszolítani arra hogy hadja el a házamat ?
Milyen szakosodott ügyvédet keressek?
Nagyon szépen köszönöm előre segítségüket,

drbjozsef # 2021.12.22. 10:59

csavokaleb,

Ha te leszel a vásárló is, akkor a fizetendő vagyonszerzési illetéket csökkentheted az eladott lakásod értékével. Ha a gyerek a vevő, akkor nem.
Előbbi esetben, ha lezajlott, bármikor illetékmentesen ajándékozhatod a gyerekednek az ingatlant.

Kovács_Béla_Sándor # 2021.12.22. 09:01

Az attól függ. Mikor szerezted az eladott ingatlant, mennyi volt a leltári értéke; most mennyiért adod el...
(Az nem lenne célszerű, ha az új lakásról szóló szerződésben a gyerek lenne a vevő.)