Áron aluli lakásvásárlás

Fórum → adózás, illeték és pénzügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

osztap # 2024.02.26. 23:04

Xalex8,

01. A csere az elővásárlási jog szempontjából működik, a gond az értékkülönbség. A NAV felülbírálhatja nemcsak az illeték alapját, hanem a százalékos mértékét is, hiszen nagyrészt ajándékozás történik, csere helyett. Ekkor nemcsak a különbözetet, de büntetést is kellhet fizetni. Esetleg költségvetési csalás is megállhat - az már Btk.

02. Az eladó, ha még nem 5 éve tulajdonos, fizet SZJA-t. Elővásárlási jog van, tehát legalábbis értesíteni kell a 40 tulajdonost, még ha egyik sem veszi meg.

03. „Ez talan az elovasarlasi jog kijatszasa miatt lehetne tamadhato birosagon ” 75% ajándék esetén nem hinném. Az a döntő elem, és az van előbb. Az általad javasolt többlépéses utat nem ajánlom, pl. „a vasarlas az eredeti vevo altali, ” - erre van elővásárlási jog.

Xalex8 # 2024.02.26. 22:38

Koszonom mindenkinek a hozzaszolasokat.

drbjozsef, az epulet egy hatalmas tarsashaz, melynek az (altalam megtekintett) alapito okirata minden lakastulajdonosnak (40+) elovasarlasi jogot biztosit. Gyakorlatban a lakok ritkan elnek ezzel es tobb hasonlo adottsagu lakast is honapok ota arulnak, de ez persze semmire sem garancia, ahogy ti is emlitettetek.

Cel a lakas mihamarabbi tulajdonvaltasa, igy az eltartas/haszonelvezet nem preferalt kimenet.

Vilagos a hozzaszolasok alapjan hogy minden aron kerulendo annak a lehetosege, hogy az egyik lako el az elovasarlasi jogaval. Igy az alabbi opciokat fontolgatom. A heten az ugyvedemmel is konzultalok, de o eddig nem gondolokodott olyan kreativan errol mint ti - megegyszer koszonom.

  1. Csere allampapirra - a lakas forgalmi ertekenek kb 25%at kitevo allampapir csereje a lakasra. 4% illetek megfizetese velhetoen a lakas forgalmi erteke es nem az allampapir erteke alapjan. Elovasarlasi jog nem lep fel. Van barmi hatranya ennek az opcionak?
  2. Színlelt szerződést piaci vételárral - a 4% illetek kifizetese es a tulajdonosnak valojaban egy alacsonyabb osszeg kifizetese. Kevesbe tiszta mint a csere. Ebbol lehet hatranya az eladonak?
  3. Ajándékozási szerződés az ingatlan 3/4-éről, és utána egy adásvételi a negyederol. Itt a legmagasabb az illetek, de ezen kivul eleg tisztanak tunik es nem el elovasarlasi jog. Ez talan az elovasarlasi jog kijatszasa miatt lehetne tamadhato birosagon (?) - de ezt talan ki lehet kerulni, ha az ajandekozas a vevo egy kozeli hozzatartozojanak szol, mig a vasarlas az eredeti vevo altali, s evekkel kesobb illetek nelkul tovabbajandekozzuk az eredeti vevonek.
osztap # 2024.02.26. 21:09

„Csak úgy, hogy azzal lehet inkább kikerüli az elővásárló belépését. ”

Szerintem a Ptk. 5:81. § szerinti elővásárlási jog csak adásvételnél létezik (azaz ha pénzt adnak a dologért). "Előcserélési jog" nincs, azaz ha a társtulajdonos is adott volna cserébe aranyrudat, stb., akkor ő hiába támadja a külsőssel kötött csereszerződést csupán ezen az alapon.

drbjozsef # 2024.02.26. 17:22

Bárkinek adhat haszonélvezeti jogot a saját tulajdonrészére, ehhez felesleges lakcímet létesítenie. Nem feltétel.
(bár azt nem tudjuk, hogy miért van elővásárlási jog. Osztatlan közös tulajdon az egész, vagy valamilyen lakásszövetkezet, ahol ki van kötve az elővétel? Mert sima társasháznál azért nem nagyon szokás, bár nem is lenne példátlan.)

entropia # 2024.02.26. 17:07

Ja, és egy eltartási szerződés nem játszik?

entropia # 2024.02.26. 17:03

Én ezt úgy oldanám meg, hogy bejelentkeztetném állandóra azt, akit kiszemeltem későbbi tulajdonosnak, és, ha nincs kizáró ok, adnék neki egy élethosszig tartó haszonélvezetet. Kizárt dolog, hogy így bárki is élni akarna az elővásárlási jogával.

drbjozsef # 2024.02.26. 14:46

„Drbjozsef - szerintem a helyettesíthető dolog is lehet csere alapja. Hol láttad, hogy nem lehetne mondjuk búzát vagy aranytömböket lakásra cserélni? Maga az a tény, hogy a dolog helyettesíthető, szerintem nem teszi színleltté a szerződést.”

Nem, nem, nem úgy értem. Csak úgy, hogy azzal lehet inkább kikerüli az elővásárló belépését. Mert állampapírt, búzát, vagy aranyrudat az is tud venni, akinek olyan nincs, de megvan a pénze rá.

osztap # 2024.02.26. 12:23

„ (tegyük fel hogy a lakas teljes értékének 25%a)”
Ha ilyen nagy az ajándék, akkor én kötnék egy ajándékozási szerződést az ingatlan 3/4-éről, és utána egy adásvételit (vagy cserét) az 1/4-ről. Ekkor az ajándék-elem túl nagy ahhoz, hogy az elővásárlási jog megkerülése céljából legyen ott.

A NAV nem hülye, ha a szerződéses érték 20-25%-kal a piaci érték alatt van, jó eséllyel felül fogják bírálni. Próbálkozni, persze, nem tilos.

Azt még érdemes meggondolni, hogy van-e az ajândékozónak kötelesrészre jogosult rokona. Ha az ajándékozó 10 éven belül meghal, ő igényt tarthat kötelesrészre.

Drbjozsef - szerintem a helyettesíthető dolog is lehet csere alapja. Hol láttad, hogy nem lehetne mondjuk búzát vagy aranytömböket lakásra cserélni? Maga az a tény, hogy a dolog helyettesíthető, szerintem nem teszi színleltté a szerződést.

gerbera317 # 2024.02.26. 11:05

OFF A tulajdonostársaknak nem elővásárlási joga, hanem joguk van. ON
Ha ennyire tartasz attól, hogy hogy az alacsony vételárat látván élne valaki az elővásárlási jogával, akkor kössetek színlelt szerződést piaci vételárral, ténylegesen pedig fizess annyit, amennyit kér tőled. Ha így is kell valakinek a lakás, az neki jó, legfeljebb te maradsz hoppon.

drbjozsef # 2024.02.26. 10:05

„A lakás akár egy jóval alacsonyabb értékű állampapírra is elcserélhető? ”
Necces. EGY BIZONYOS állampapír (ami a te birtokodban van) nyilván nem védhető, hiszen minden állampapír (mármint egy sorozaton belül) felcserélhető - ergo vehet olyat bármelyik tulajdonostárs. Bár ilyen értelemben az autó és az aranylánc is az, ha azok nem valamilyen szempontból különlegesen.
A csere esetén pont az egyediség az, ami az elővételi jog biztos kikerülését jelentheti. Egy festmény, egy szobor, egy szőnyeg.

„Jár e bármilyen következménnyel ha a NAVnak felül kell írni a feltüntetett értéket - a megnövekedett illetéken kívül?”
Nem.
Hogy kevésbé finoman fogalmazzak : ebben az országban hülyének lenni alapjog.
(Ne értsd félre, ha nincs meg a háttérsztori, ez nem személyes, ez megtörtént indoklás)

Xalex8 # 2024.02.26. 09:39

Köszönöm a segítőkész hozzászolásokat. Valóban megfontolandó olyan opció amellyel elkerülhető az elővásárlási jog érvényesíte.

A cserére még nem gondoltam de jó ötletnek tűnik. A lakás akár egy jóval alacsonyabb értékű állampapírra is elcserélhető? (tegyük fel hogy a lakas teljes értékének 25%a)

Mind ajándékozás, mind lakásvásárlás során tudom hogy az ingatlan forgalmi értéke az illeték alapja. Azonban eddigi tapasztalatom, hogy általában a NAV nem tart helyszíni szemlét es nem írja felül az értéket, amennyiben az egy bizonyos határon belülre esik. Jár e bármilyen következménnyel ha a NAVnak felül kell írni a feltüntetett értéket - a megnövekedett illetéken kívül?

osztap # 2024.02.26. 07:04

Xalex8,

„nem valószínű (bár nem kizárható) hogy a lakók élnek elővásárlási jogukkal.”
Drbjozsef válaszához annyit tennék hozzá, hogy ha a lakó tényleg él vele, akkor az komoly fejfájást fog a rokonodnak okozni. A lakó, mint a lakás társtulajdonosa, beköltözhet majd a rokonod mellé (vagy az ő jogán mást beköltöztethet).

Az elővásárlási jog miatt inkább cserében gondolkodnék a helyetekben. Nemcsak ingatlanra lehet cserélni, lehet pl. autóra, aranyláncra, diszkont kincstárjegyre is. Amire a másik félnek szüksége van. Cserénél az illeték 4%, és nincs elővásárlási jog. Pénz lehetőleg ne legyen benne (nem működik a lakásomat két ceruzaelemre cserélem, plusz harmincmillió forint értékkülönbözetet fizetek típusú játék). Az olyan ügyletet is érdemes elkerülni, amikor közhiteles nyilvántartásokból, pl. tulajdoni lapokról, jól látható a színleltség. A bíróságok nem szeretik, ha pl. a tulajdonos elcseréli a rózsadombi lakását kukutyini zártkert 13/72-ed tulajdoni hányadára, aztán két nap múlva a résztulajdont adásvétellel visszaveszed. Nem életszerű, hogy valaki józan megfontolásból ilyet csináljon.

drbjozsef # 2024.02.26. 06:47

Xalex8,

Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke. Mindegy mit írtok az ajándékozásiba vagy az adásvételibe, a NAV a saját adatbázisa alapján - ha szükséges, helyszíni szemlével is - állapítja meg a forgalmi értéket, és az alapján szabja ki az illetékfizetési kötelezettséget.
Lásd Itv. 19.§

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

(egyébként ha már ajándékozás lenne a második lépés, akkor mi szükség lenne az első lépésre? Ajándékozásnál nincs elővételi jog, igaz, az illetéke jóval magasabb. Akkor már egyszerűbb első lépésnek ajándékozni kicsi részt, és utána megvenni a többit. Persze, annak tekintetében, hogy az ügyletet simán megtámadhatja bíróságon bármelyik tulajdonostárs, és meg is nyerné az elővételi jog kijátszására irányuló szerződések miatt)

Xalex8 # 2024.02.26. 01:03

Egy távoli rokonom a lakását áron alul kívánja értékesíteni számomra. Az épület lakóinak elővásárlási joga van, így az alábbi módon kívánjuk lefolytatni a tranzakciót.

  • Először egy kisebb tulajdonhányad piaci árú megvásárlása, így nem valószínű (bár nem kizárható) hogy a lakók élnek elővásárlási jogukkal. Ezután 4%os illeték megfizetése.
  • Másodszor, a maradék tulajdonrészt vagy ajándékozással rámíratjuk vagy jelképes összegért megvásárlom.

A második lépésben szeretném minimalizálni az fizetendő illeték összegét. Kérdésem, hogy milyen hátulütői lehetnek:

  1. az ajándékozás során piaci ár alatti értéket feltuntetni az ajándékozási szerződésben (a 9% os illeték miatt), VAGY
  2. a lakás maradék tulajdonrészét jelképes áron megvásárolni (pl. Lakás második fele egy millió forintért).

Előre is köszönök minden segítséget.