Adó bérbeadás után

Imre60,

Nekem ezek jutnak az eszembe. Persze, lehet, hogy másnak van még ötlete.

osztap

Nagyon köszönöm a részletes válaszokat! Most már azt hiszem, értem :)
Véleménye szerint az idáig felvázolt 2 lehetőségen kívül
(anyám nekem ajándékozná az ő 60 %-át, illetve eladáskor az én részemre fizetné ki a vevő)
milyen más megoldás, jogi lehetőség létezne még?

Imre60,

Mind a kettő arra szolgál, hogy "igazságosan" legyen a vagyon elosztva.

Az osztályra bocsátásnál ez azt jelenti, hogy leszármazóknak adott minden korábbi ajándék beleszámít annak az örökségébe, aki kapta, DE CSAK AKKOR, ha az örökhagyónak ez volt a bizonyítható szándéka. Osztozkodás az ajándék lakáson már nincs, az azé, aki kapta - de a hagyatékból ennyivel kevesebb jár neki. A kötelesrész pedig egy "minimum", amit akkor kérhet a jogosult, ha egyébként kevesebb járna neki örökösként. Ez független az örökhagyó szándékától. És a kötelesrész nem örökség, hanem csak egy pénzkövetelés az örökössel vagy megajándékozottal szemben.

Az esetedben, féltestvéred kötelesrészének alapjába bele fog számítani ez az ajándék. HA anyád semmi mást nem hagy a lányára és rád se, és 10 éven belül meghal, AKKOR a féltestvéred követelheti a 3/10 felének a harmadát, pénzben, tőled. Ez a legrosszabb eset, ha a féltestvéred örököl valamit, az a kötelesrész iránti igényét csökkenti. Ha anyád 10 évnél később hal meg, akkor nem számít bele.

osztap, köszönöm!

5. Mi a különbség a köteles rész és az osztályrabocsátás között?

Hát inkább azért adta neki, hogy nekem ne jusson belőle :(
Ő a kedvenc, pedig nem szolgáltam rá, jó gyereke voltam, vagyok anyámnak.
Írásban kell(ett) lennie a kikötésnek? Tehát anyámnak ki kellett volna jelentenie, hogy a húgomé a lakás, viszont anyám halála esetén osztozkodnunk kell rajta? Ha nem kötötte ki, akkor a húgom a kizárólagos örököse a lakásnak?

Imre60,

5. Osztályrabocsátásnál nincs időkorlát. Kötelesrésznél van.
Kérni mindent lehet. Ha a féltestvéred vitatja, akkor az osztályrabocsátásnál Neked kell bizonyítanod, hogy anyád azzal a feltétellel adta a lakást a féltestvérednek, hogy az az örökségébe számítson bele. Segíthet, ha anyád legalább a Te ajándékozási szerződésedben kijelenti ezt, mind a kettőtökre.

6. Ez azt jelenti, hogy azzal a feltétellel adta, hogy az örökségébe számítson bele a lakás.

osztap
5. Huh, ezt jó tudni, köszönöm!
És nincs időkikötés? Erre 30 évvel ezelőtt ajándékozott lakásra is kérhetem az osztályra bocsátást?
Köteles rész itt nem számít? Ott 10 év az elévülés.

6. Ez kicsit magas nekem:
„7:56. § [Osztályrabocsátási kötelezettség]
(1) ... feltéve, hogy a hozzászámítást az örökhagyó kikötötte, vagy a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a juttatást a hozzászámítás kötelezettségével adta.”

Imre60,

3. Igen, egyedül is kérheti a törlést, minden olyan szerződésben, ahol ő is fél volt.
4. A vevő nem megy sehova, mert a bank ugyanúgy nem áll vele szóba, mint veled most. Ő csak a tulajdoni lapot látja. Azt fogja kérni, hogy az eladó hozzon egy igazolást a banktól, hogy mennyi a tartozás, és hova kell utalnia. Ha abban az igazolásban az lesz, hogy nincs tartozás, akkor minden pénz mehet az eladónak. Neki mindegy.
5. Akkor lehet, hogy mégis bele kéne írni az értéket a szerződésbe. Például osztályra bocsátásnál fontos lehet, Ptk. 7:56-57. §. Röviden: Majd anyád valamikori halála után, Te kérheted, hogy a féltestvéred örökségéhez számítsák hozzá az általa már megkapott ajándék értékét (a másik lakást), ő meg ugyanígy kérheti, hogy a Te örökségedhez számítsák hozzá a most ajándékozandó tulajdoni hányad értékét. Nem kötelező beleírni most, de kisebb az esélye, hogy később vita lesz közted meg a féltestvéred között, hogy mennyi is volt az annyi.

drbjozsef
Köszönöm!

osztap
03. Igen van, elidegenítési és terhelési tilalom (kettejük nevén). Anyu, ugye, fix, viszont apai részről még nincs hagyatéki végzés. Anyu egyedül kérheti-e a törlést, és utána a nevemre írathatná az ajándékozott részt?
04. A hagyatéki végzés előtt nem szeretnék szerződni.
„a vevő direkbe a banknak fizeti, ezzel a teljes hitelt törleszti” - és jelen esetben a bank nem fogja találni a hitelt, mert nincs náluk nyilvántartott tartozás. A vevő besétál a bankba a tul.lappal, hogy ő ezt a tartozást fizetné?... és a bank bekaszírozza még egyszer a lóvét...?

05. Bonyolítsam? :)
„Hacsak az anyának nincs egy másik gyereke is” de van!
második házasságból (érdekességként: amit apu adott pénzt, törlesztést, anyu abból vett egy lakást, és 10 év múlva pikk-pakk a húgomra íratta... :(

drbjozsef,

Igazad van. Ajándékozott ingatlan eladásakor az eladási ár 25%-a a nyereség, annak 15%-a az adó. Szja-törvény 62. § (2) g) gb) 1. pont.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?…

Így nem fontos, hogy az ajándékozási szerződésbe belekerüljön az érték. Hacsak az anyának nincs egy másik gyereke is (egy esetleges későbbi öröklésnél lehet érdekes az ajándék értéke).

osztap,

„ Amikor eladod, akkor csak a NYERESÉG után fizetsz adót, ha eladod x+100 forintért, akkor csak a 100 Ft után, 15%-ot. ”
Ha illetékmentesen szerez, akkor ez nem igaz.

Imre60,

1. Nem kötelező, de érdemes. Ha beleírod, amikor kiszámolod az SZJA alapját képező nyereséget eladáskor, akkor nyereség = eladási ár - az ajándékozási szerződés szerinti érték. Ha nincs benne semmi, akkor nyereség = eladási ár * 25%. Szja-törvény 62. §
2. Hát persze. Ha nem fordulna elő ilyen, nem lenne szükség bíróságra. :)
3. A jelzálogtól igen. Ha amellett anyád tulajdoni hányadán elidegenítési tilalom is van, akkor nem. De anyád egyedül is kérheti a banktól, hogy engedjék törölni a jelzálogot és az elidegenítési tilalmat. Vagy adhat Neked meghatalmazást, hogy eljárj helyette. Mert ő szerződő fél abban a hitelben.
4. Árulni mindent lehet. Csak nem nagyon lesz vevő, aki megvenné a hagyatéki eljárás vége előtt úgy, hogy Te azt mondod, hogy "úttörő becsületszavamra az enyém, apámnak tuti nem volt végrendelete". Te elhinnéd egy vadidegennek? Valószínűleg max. előszerződésre lesznek hajlandóak. A jelzálog és az elidegenítési tilalom a legkisebb gond, mert ilyenkor úgy szoktak szerződni, hogy a vételár első részletét a vevő direkbe a banknak fizeti, ezzel a teljes hitelt törleszti, erre a bank kiadja a törlési engedélyt. Ezután a maradék vételárat meg Neked fizeti meg a vevő. (Tudom, hogy szerinted a hitel rég vissza lett fizetve. De szerinted elhiszi ezt Neked egy vevőjelölt, papír nélkül?)

„osztap”
Köszönöm!

1. Az ajándékozási szerződésbe mindenképpen kell írni Ft értéket? Nem elég annyi, hogy anyám 50%-os tul. részéből nekem ad 60%-ot?
2. „Az általad vázolt szerződés szerintem egyébként megköthető. De ha anyád nem teljesíti,” egy írásos szerződést?
3. Több jelzálog is van az ingatlanon, ami még nem lett levetetve. Az elsőt még anya-apa közösen vette fel-fizette ki(elég kicsi összeg). Átírják-e így is a földhivatalban anyám részét az én nevemre?
4. Árulhatjuk-e az ingatlant, eladhatjuk-e, ha csak ajándékozási szerződés van, de még nincs földhivatali átírás, jelzálog levéve?

Imre60,

„Adó szempontjából nyernénk rajta.”
Az ajándékozás, amint írtam, anya-fia között illeték- és adómentes. A szerződésbe bele kell írni, hogy x forint az ajándék értéke. Ez lehet viszonylag magas (de még hihető, nem pedig nevetségesen magas) érték. Amikor eladod, akkor csak a NYERESÉG után fizetsz adót, ha eladod x+100 forintért, akkor csak a 100 Ft után, 15%-ot. Tehát a TULAJDONI HÁNYAD ÉRTÉKÉHEZ képest keveset.
Az általad vázolt szerződés szerintem egyébként megköthető. De ha anyád nem teljesíti, akkor Neked kell perre menned, és soha nem bizonyos, hogy megnyernéd a pert. Meg aztán: Akarsz anyáddal később pereskedni? Én inkább bevállalnám azt a kevés adót, de rendezném a dolgot most.

„Elévülhet, ha nem lett rendezve?”
Mi az hogy, nagyon is! A Ptk. szerint érvényes ingatlan-adásvételi szerződés csak írásban köthető, most is, 1985-ben is. Mivel a szerződés érvénytelen, főszabály szerint az eredeti állapotot kell visszaállítani, a pénzt anyádnak vissza kell fizetnie Neked mint apád jogutódjának, ő meg marad tulajdonos. Anyád erre mondhatja, hogy ez a pénzkövetelés 2023-ra elévült. Tudod-e Te bizonyítani az ellenkezőjét, pl. legfeljebb ötévente küldött tértis felszólításokkal?
Nem? Az még egy érv, hogy gyorsan és békésen le kellene ezt zárni.

„osztap”
„elévült-e már apád követelése anyáddal szemben”
Elévülhet, ha nem lett rendezve? (a földhivatalnál 50-50% tulajdonosként vannak bejegyezve még mindig)
1985-1990 körül fizetgette apu a tartozásokat.

„drbjozsef”
Sokszor az ember utólag látja, milyen hülyeséget írt.
Átfogalmazva a kérdést: mikor jár(na) nekem az anyai rész után az 1/3 köteles rész?

„Majordomus”
„De az anyjának van követelése az apjával szemben s nem fordítva.”
Anyu követelése a kifizetetlen 40%, apu követelése a 60% (ami nem lett átírva, és még anyu nevén van).

„osztap”
Köszönöm a részletesen leírt javaslatokat, magyarázatokat!
„anyád meggondolhatja magát, és mondhatja, hogy mégis fele-fele legyen”
Ha most nem csináljuk meg az ajándékozást, hanem írnánk egy szerződés félét, hogy a ház eladásakor anyu az 50 % helyett csak a vételár 20%-ára tart igényt, az érvényes, legális lenne? (Nekem "ajándékozná" a 30 %-át).
Adó szempontjából nyernénk rajta.

De az anyjának van követelése az apjával szemben s nem fordítva.

Imre60,

HA anyád elismeri, hogy a fél lakás árának a 60%-át megkapta anno apádtól, AKKOR egyszerűen kezelhető ez: Anyád most neked ajándékozza az ő fél tulajdoni hányadának 60%-át (3/10 az egészből). Te meg cserébe nem veteted fel az apád által anyádnak kifizetett pénzt a hagyatéki leltárba mint apád anyáddal szembeni követelését. Illeték, adó nincs, csak egy pár tízezer forintos ügyvédi díj.
Ezzel megspóroltok egy hosszú vitát (pert) pl. arról, hogy (i) apád adott-e és mennyi pénzt adott anyádnak, (ii) azt anyád tulajdoni hányada vételárának előlegeként adta, és (iii) elévült-e már apád követelése anyáddal szemben. Aztán majd véget ér a hagyatéki, Te törölteted az apádtól örökölt félen levő terheket, és eladjátok az egész házat. Akkor majd anyád megkapja a maradék 2/10 tulajdoni hányadával arányos részt a vételárból.

Ha most nem csináljátok meg az ajándékozást, akkor elvben várhattok az eladásig. Az nem tilos, hogy úgy szerződtök egy vevővel, hogy anyád az ő feléért mondjuk 2 milliót kap, Te meg a Te feledért 8-at. De addig persze anyád meggondolhatja magát, és mondhatja, hogy mégis fele-fele legyen a vételár elosztása, ahogy a tulajdoni lapon van.

„még életében is követelhetném, mint örökös?”

Öööööö... ezt így most hogy? - hogy egy klasszikussal éljek.

Gondold még egyszer át az "élő" és az "örökös" szavak egymással való összeegyeztethetetlenségét...

„Majordomus”

1. még életében is követelhetném, mint örökös?
2. kéri is! ok, anyunak jár a fennmaradó 40%, a ház eladáskor megkapja, viszont utána nekem járna-e az 1/3 köteles rész anyai ágon?

Ha az örököse lennél akkor igen.

Szerintem inkább édesanyád kérhetné tőled mint örököstől a követelését az örökségedből mint hagyatéki terhet.

„drbjozsef”
nem volt írásban rögzítve semmi, csak szóbeli megállapodás kettőjük között, hogy apu kifizeti anyunak járó részt.
törlesztgette egy darabig, aztán "megunta".
most apu halála után, a ház eladás kapcsán anyu kérné a fennmaradó 40 %-ot.
kérdésem arra vonatkozna, hogy én követelhetném-e anyámtól az 1/3 köteles részt?

Valószinűleg nem tudta kifizetni a teljes összeget.

„ház eladás esetén, ha anyu követelné a maradék 40 %-ot, abból nekem járna-e az 1/3 köteles rész?”

Milyen alapon követelné? Mi volt a megállapodás? Miért nem lett kifizetve a 100%?
Megannyi részlet...

„Majordomus”
igen, közös tulajdon volt.

„drbjozsef”
akkor röviden :)
50-50 % tulajdonosa volt apu, és anyu az ingatlannak.
válásuk után apu fizettet anyunak (50 % 60%-át).
ház eladás esetén, ha anyu követelné a maradék 40 %-ot, abból nekem járna-e az 1/3 köteles rész?

Valószinűleg közös tulajdon volt...