Tanacsok lakasvasarlashoz

Fórum → ingatlanügyek
régebbi elöl     új hozzászólás

Putcz Olivia # 2003.11.20. 17:07

Szeretném megkérdezni, hogy konkrétan melyek azok a pontok, amelyekre ügyelni lakásvásárláskor, hogy minél kevesebb kaput hagyjuk a "lakásmaffiának". Ilyenekre gondolok, hogy pl. nem önálló tulajdonjog bejegyzése, hanem közös osztatlan tulajdonjog, mert így ha az egyik tulajdonos társat megis környékezi a lakásmaffia, de mivel közös tulajdon, ezért nem tudják egyszerűen a lakást tulajdonjogát "ellopni", mivel ilyen esetben elővásárlási joga van a másik tulajdonos társnak. Köszönöm a segítséget!

Putcz Olivia

Leiterjakab # 2003.08.17. 04:25

Kedves Örmester!

A gyakorlatban az ingatlan -nyilvántartás lassúsága miatt elöfordulhat, hogy 'többször' is eldják az ingatlant. Ami fonotos ezzel kapcsolatban, hogy a jog erre is kínál megoldást, de ha nem akarsz pórul járni, akkor ébernek kell lenni.

A Ptk. 117.§ szerint az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az adásvételi szerzöséd megkötésén felül szükséges a tulajdonos-változásnak az ingatlan-nyilvántartásba (a továbbiakban inyt.-nak rövidítem) történö bejegyzése is. Tehát a tulajdonjog csak akkor jön létre, ha már azt bejejgyezték az inyt.-ba, azaz a bejegyzés jogkeletkeztetö hatású. Ha pedig az eladó egymás után több vevövel is külön-külön köt több ingatlan-adásvételi sz.-t akkor elvileg több vevö is beadhatja a kérelmet a földhivatalba, hogy jegyezzék be az ö tulajdonjogát.
Ezesetben a Ptk. 117.§ (4) szerint ingatlan többszöri adásvétele esetén az a vevö követelheti a tulajdonjog bejegyzését aki elsöként jóhiszemüen birtokba lépett, vagy ha ilyen személy nincs a korábbi vevö, kivéve ha a késöbbi vevö tulajdonjogát már bejegyezték. Ez lehet, hogy bonyolultnak tünik, de a lényeg az, hogy ha biztos akarsz lenni a dolgodban akkor még az adásvételi sz. megkötése után birtokba kell lépned, azaz felkeresni a lakást, vagy át kell venni az ingatlan kulcsát ezzel szimbolikusan birtokba lépsz. Ez az ún. birtokkal megerösitett jogcím, vagyis ebben az esetben a vevönek nem csak a szerzödés ad jogcímet, hogy a földhivataltól kérje a tulajdonjog bejegyzését,hanme ezt a pozicióját meg is erösíti azzal, hogy birtokba veszi a megvett ingatlant. Legjobb lenne persze, ha a sz. megkötésére ott helyben kerülne sor. Az is nagyon fontos, hogy még a szerzödéskötés után be kell adni a kérelmet a földhivatalba, hogy minél hamarabb iktassák a kérelmet. Elképzelhetö persze az az eset is, hogy már eladták egy másik vevönek aki, rögtön birtokba is vette az ingatlant és már be is adta a kérelmet a földhivatalba... és csak ezután jön az következö vevö, aki mit sem sejtve aláír és kifizet, aztán meg megkapja földhivatalból, hogy az ingatlanra nem lehe az ö jogát bekegyezni, mert már eladták az ingatlant... az ilyen eseteket nehéz kivédeni, de a kifizetett pénz nincs kidobva az ablakon mert, ebben az esetben kártérítést lehet követelni az eladótól, persze ezért jó ha feljegyezzük, hogy hol lehet majd utólérni a vevöt ha ellen keresetet akrunk indítani. A szerzödésben szerepel ugyanis - feltéve, hogy tényleg nem terheli az ingatlant, pl. jelzálogjog, vagy haszonélvezet stb. - az a kitétel, hogy 'Az Eladó szavatol az ingatlan per-, teher és igénymentességéért.' Ez a Ptk. 368.skk. §§ szerint azt jelenti, hogy ha harmadik személynek olyan joga van az ingatlanra nézve ami a vevö tulajdonszerzését akadályazza, akkor a vevö elállhat a szerzödéstöl és kártérítést követelhet, azaz visszakövetelheti a vételárat és annak kamatait valamint a felmerült egyéb kárainak megtérítését is követelheti. Ha ez a  része érdekel a dolognak akkor ezt is szívesen megírom, mert már így is elég hosszú lett ez a hozzászólás és még ki kell térenm röviden a földhivatalok kártérítési felelösségére.

 A földhivatal sem bújhat el a felelösség elöl - tehát nem írkálhatnak össze-vissza mindent, hiszen a Ptk. a kártérítési szabályok között ismeri az államigazgatási jogkörben okozott kár fogalmát. Erre azonban csak akkor van lehetöség, ha a rendes jogorvoslati eszközökkel nem volt elhárítható a kár, vagy ha azokat már igénybe vették a kár elhárítására.  
 Tehát elsöként a rendes jogorvoslati lehetöségekkel kell élni, melyek: a fellebezés és a a bírósági jogorvoslati kérelem valamint a törlési-kiigazítási perek. A jogorvoslati rendszer két fokú: a körzeti földhivataltól kapott határozat ellen a kézhez vételtöl számított 30 napon belül a megyei földhivatalhoz lehet fellebezni. ( ez Bp.-en a Fövárosi Földhivatal). A megyei földhivatal határozat elln bírósághoz lehet fordulni.
Emellett lehtöség van fellebezés nélkül is, külön kérni a bíróságtól, hogy a hibás bejegyzéseket törölje ill. igazítsa ki. Ha ezek a jogorvoslati lehetöségekkel nem lehetett a kárt elhárítani, akkor keresetet lehet beadni a bíróságon a földhivatal alperessel szemben. Persze a gyakorlat nagyon változó és gyakran sor kerül arra, hogy a földhivatalok 'tévednek'.

Sajnos az ingatlanközvetítéshez nem értek,  nem tudom, hogy akkor is felszámítják a saját ügyvédjük munkadíját, ha a vevö saját ügyvédet 'hoz'.

Leiterjakab

Leiterjakab # 2003.08.16. 12:30

Kedves Kukucska Örmester!

A kérdésekre meg van a válasz, de pillanatnyilag nagyon elfoglalt vagyok.Türelem holna reggeli igyekszem válaszolni.

Leiterjakab

kukucska ormester # 2003.08.16. 11:11

Koszonom a hozzaszolasokat...
A 'beszeltetes'-t nagyon hasznavehetonek tartom. Ha meg van par jotanacs azt is szivesen fogadom!!!!

Mi a helyzet akkor, ha a Foldhivatal lassu munkaja miatt az elado 2x v. tobbszor adja el a kerot, mivel az uj eladasok nem kerultek meg feltuntetesre a tulajdoni lapon? Hogyan lehet a kifizett osszeget 'visszakapni'? Ill. mi van akkor, ha azt mar 'elkoltotte' vagyis eltuntette vagy felelte? Ilyenkor a helyzet olyan, mintha a WC-ben lehuzuk volna azt a jopar milliot?

Nagyon kar, hogy nem tartozik semmilyen felelosseggel a Foldhivatal, pedig illetek formajaban egy rakas penzt fizetunk ki!!!! Az ingatlanok eladasa-vetele egy halom bevetelt jelent szamukra, ahova az adminisztracios hatteren kivul semmibe sem kell beruhazast eszkozolni.  Szerintem abbol kotelessege lenne az allamnak a nyilvantarasra forditani es azt rendbe tenni. Mo-on sajnos nem tudjuk szamonkerni, hogy az allam mire kolti az adokat es az illetekkent befizetett penzt.  

A Foldhivatal rosszul mukodik - ez nem kerdes. Pld. Az eltartasi szerzodesemben a kozjegyzo elirta a helyrajzi szamot. Az irat az osszes adattal (nevek, cimek ... stb.) beadasra kerult hozzajuk.
Fel sem tunt a Foldhivatalban, hogy a helyrajzi szamon mas nevu tulajdonos es total mas cim van, ugyhogy minden korlatozast egy ismeretlen tulajdonoshoz, mas keruletbe, teljesen mas utcaba es hazba szemrebbenes nelkul bejegyeztek.

Nem vagyok egy szamitogep-programiro zseni, de legalabb annyi 'onellenorzest' beletehettek volna a programba, hogy a helyrajzi szam beutesekor kiadja a gep a pontos cimet es tulajdonos nevet, amit a dolgozonak LE KELL ELLENORIZNI es ha ezek egyeznek, csak akkor lehessen az adatokat a tulajdoni lapra, a nyilvantarasba bejegyezni.

Na ennyit az eddigi negativ tapasztalatokrol es mergelodesrol. (Meg csak a kereseshez sem lattam hozza!)

Az ugyveddel kapcsolatban pedig az a kerdesem, hogy ha a lakast egy ingatlankozvetiton keresztul talalja meg az ember (az eladasra nem en, hanem az Elado bizta meg oket), akkor joguk van-e azt mondani, hogy az adas-vetelt csak az iroda ugyvedjen keresztul lehet lebonyolitani es ha ez nem tetszik, mert sajat ugyveddel akarom az ugyletet lebonyolitani, akkor is koteles vagyok az ugyvedi dijat kifizetni, mert felszamitja az iroda azt, vagy nem hoz ossze a tulajdonossal?

Megegyszer koszonom az eddigi segitseget es a mostani kerdesekre erkezo valaszokat.

kukucska

Leiterjakab # 2003.08.15. 19:59

Na igen ez egy jó probléma: hogyan képviselhet egyetlen  ügyvéd mindkét felet? Persze nem, hiszem, hogy a legtöbb eladó fogadna ügyvédet, ezt inkább csak a vevők teszik.  

Leiterjakab

Kiskun # 2003.08.15. 19:28

Akár eladni akár venni akarsz legyen saját ügyvéded. A hozott ügyvéd nem biztos, hogy téged véd!

Leiterjakab # 2003.08.12. 19:34

Hát nyisd ki mind a két szemed, legyél mindenkivel szemben bizalmatlan és ne írj alá semmit, ha nem olvastad el...

Ha már kinéztél egy ingatlant és komolyan érdeklödsz iránta, menj el a földhivatalba és nézd meg a tulajdoni lapot is, hogy tud ki a tulaj, van-e haszonélvezö, zálogjog, stb. Bár azt hallottam, hogy Pesten a földhivatalban nagy az ügy hátralék, nem biztos, hogy minden jog és tény be van ill. fel van jegyezve, lehet, hogy még csak széljegyezve van...

Egy jó tippet én is hallottam: Beszéltetni kell az eladót: milyen a környék, hol a legközelebbi bolt, merre van a buszmegálló, milyenek a szomszédok... stb. Ha az 'eladó' is még csak akkor jár elöször/másodjára a lakásban, lehet, hogy kamuzni fog, mert fogalma sincs mi van. De csak akkor tudod, hogy tényleg kamuzik-e ha elöbb tájékozódsz. Persze az is lehet, hogy már 'felkészült' az ilyen kérdésekre...

Azért sok szerencsét!  

Leiterjakab

kukucska ormester # 2003.08.12. 19:10

A kovetkezo honapban kezdek hozza Bp-en lakaskereseshez, ami - bevallom - felelemmel tolt el a sok csalas es nem tul vigasztalo hirek miatt.

Ha tudnak(-tok), akkor adjatok hasznalhato tippeket, hogy hogyan lehet 'biztonsagosan' ingatlant vasarolni. Tudom, hogy ez egy kisse leragott csont, viszont minden hasznalhato jotanacs jol jonne.

Elore is koszonettel!!!!

kukucska