Fórum ingatlanügyek régebbi elöl     új hozzászólás


Ingatlanvásárlás, előszerződés

drbjozsef #   2019.08.16. 19:03

Nikcs01,

A szerződés pontos ismerete nélkül elég nehéz bármit is erre válaszolni. Lehet, hogy teljesen jogszerű, bár elég szokatlan, de előfordul.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

Nikcs01 # e-mail 2019.08.16. 12:09

Kedves Jogi fórum.
Az alábbi ügyben szeretném a tanácsokat kérni. 2019 Június 29-en elő adásvételi szerződést kötöttünk egy ingatlanra. A vevő a saját ügyvédjénél letétbe helyezte a vetelàrat. Mivel több örökös van az adott ingatlanra az egyik tulajdonosnak végrehajtási jog van a részére bejegyezve. A másik tulajdonos akinek szint úgy volt öröklési része időközben elhunyt, mivel nem volt aki örököl így mi a többi tulajdonos közt lett hivatalosan aki örökölt. Az elő szerződésben az a hogy hogy a hagyatéki tárgyalásvutan az ingatlan nyilvántartási bejegyzést az ügyvédhez történő kézbesítése után 5 munkanapon belül végleges szerződést kell kötni ami a mai napig nem történt meg azután sem hogy személyesen lett a határozat az ügyvéd kezébe adva. A végrehajtási jog sem került még törlésre holott az adós meg egyezett hivatalosan hogy az örökölt összeg fedezi a tartozást. Mindeközben a vevő birtokba vette az ingatlant, teljes át alakítás, tető cserét valamint a mérő órák teljes át írását is meg tudta csinálni. Az ügyvéd semmire nem ad tájékoztatást... A kérdésem az lenne mennyire jog szerű ez az eljárási módszer. Válaszukat előre is köszönöm.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2019.08.16. 08:23
Madél # e-mail 2019.08.15. 19:09

Üdvözletem Mindenkinek!
Ma derült ki, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan:

  1. kivett lakóház, udvar, gazdasági épület (3633nm)
  2. legelő (2944nm)

A kérdésem, hogy ebben az esetben is ki kell függeszteni az ingatlant?
Van valamilyen mód ennek elkerülésére?
Köszönöm

drbjozsef #   2019.08.09. 09:08

Jól tetted.

Ha megéri nekik, vegyék meg, aztán oldják meg az illetéket.

Vagy, ha fontos nekik, találjanak gyorsan ügyfelet, hozzák el, és ha még nem adtad el, megkötöd vele a szerződést.

Ha meg eladtad, így jártak.

József:laikus paraszt, dilettáns hozzászóló.
Fórumból való jogi tájékozódás kockázatokat és mellékhatásokat rejthet.

mikkamakkagyerehaza # e-mail 2019.08.09. 01:09

Tisztelt tőlem jobban hozzáértők! Jelentkezett nálam egy izraeli befektető, hogy megvásárolná x millióért az ingatlanomat. Vételi szándéknyilatkozathoz összeültünk, és kiderült, hogy olyan kitétellel tenné ezt, hogy a kitűzött 90 napos határidő alatt neki jogában állna valaki másnak átengedni a szerződés jogát, és én kötelezettséget vállalok, hogy azzal a harmadik féllel meg is kötöm a szerződést, ekkor az eredeti szerződés megsemmisítésre kerülne. A fizetési határidő nem változna, ugyanúgy 90 nap az új szerződésre is. Magyarán az izraeli cég tovább közvetítené az ingatlanomat úgy, hogy sem jövedelemadót nem fizet a különbözet után, sem illetéket, mivel az előszerződés nem is kerülne széljegyre.
Ők folyamatosan azt kommunikálják, hogy ők vállalnak kockázatot, mivel ha nem találnak vevőt, akkor nekik kell kifizetniük a vételárat.

Önök hogyan látják a helyzetet? Jól tettem, hogy visszautasítottam az ajánlatot? Nincs égető szükségem arra a pénzre, nem dől össze a világ, ha várok egy kicsit.

aprilismajus # e-mail 2019.08.07. 15:57

Ha a vevő a foglaló visszaköveteléséről lemond, ha az eladó kétszeresen visszatéríti a foglalót, mert a szerződés a vevő vagy az eladó hibájából meghiúsult, az még nem jelenti, a szerződésszegés következményei alóli mentesülést (pl. kártérítési jog).

szigege # e-mail 2019.08.07. 15:18

Üdvözlöm!
Adás-vételi előszerződés egyik pontjának értelmezésében kérem segítségét:
hogyan értelmezzem a következő mondatot.
A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít.

blackbird00104 # e-mail 2009.08.27. 21:49

Kedves Fórumozók!

A következő tényállással kapcsolatban szeretném kikérni a véleményeteket:

A vevő 2007. elején adásvételi előszerződést kötött egy céggel egy akkor még csak papíron lézető társasházi lakás kulcsrakész állapotban történő megvásárlására, az előszerződés aláírásával egyidejűleg foglalót fizetett. Kikötés volt: legkésőbb a műszaki átadást megelőző 90 napon belül végleges adásvételi szerződést kötnek, a műszaki átadás időpontja: „várhatóan 2008. május 31.”. Az előszerződésben rögzítésre került II. pénzügyi szakasz: vételárrészletként megjelölt további összeg 2007. május 31-ig történő megfizetése, amelyet a vevő a rögzített határidőre teljesített. III. pénzügyi szakasz az előszerződés szerint: a lakás vételárából (???) fennmaradó összegnek a műszaki átadást követő 15 napon belüli megfizetése. Az előszerződésben az eladó kötelezettséget vállalt arra, hogy a használatbavételi engedély iránti kérelmet legkésőbb 2008. július 31-ig benyújtja.

A lakás műszaki átadására az előszerződésben rögzítettekhez képest csaknem egy évvel később, 2009. májusában került sor, a végleges adásvételi szerződés megkötése nem történt meg, használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtva, de engedély nélküli parkolóépítés miatt áll ez az ügy, a fennmaradási engedély iránti kérelmet az eladó cég be sem nyújtotta, holott más akadálya a használatbavételi engedély megadásának nincs.

Időközben megindították az eladó cég felszámolását.
Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan mindezek alapján még mindig beépítetlen területként szerepel, és azt a beruházást finanszírozó bank jelzálogjoga terheli.

A vevő nem pénzkövetelést támasztana, hanem azt, hogy a hónapok óta beköltözhető állapotban lévő lakására vonatkozóan szülessen meg a végleges adásvételi szerződés, és jegyezzék be tulajdonosként.

A felszámolási eljárásban a cég vagyonát értékesítik: árverés/pályázat/hitelezői választmány hozzájárulásával egyéb módon. Ez világos.

A kérdés az, hogy az adott helyzetben az előszerződés alapján mire számíthat a vevő? Követelheti-e egyáltalán a végleges adásvételi szerződés megkötését?
/Cstv. 47.§ (1) A felszámoló jogosult az adós által kötött szerződéseket azonnali hatállyal felmondani, vagy ha a felek egyike sem teljesített szolgáltatást, a szerződéstől a felszámoló elállhat. A másik felet ennek folytán megillető követelés az elállás illetve a felmondás közlésétől számított 40 napon belül a felszámolónak való bejelentéssel érvényesíthető./
Ha igen, ezt hitelezői követelés benyújtása révén teheti-e?

A felszámoló a jogilag beépítetlen területként szereplő ingatlant egészében értékesíti? (A lakások nagy részére végleges adásvételi szerződést kötöttek, a vevők a széljegyen várják tulajdonjoguk bejegyzését, amit a használatbavételi engedély és az albetétesítés hiánya akadályoz.) Vagy eljár a használatbavételi engedély megszerzése érdekében, hogy egyenként eladhassa a több tucat lakást? Egyáltalán eljárhat-e vagy ezt a felszámolási eljárás során ingatlant megszerző személy rendezi?

Köszönettel várom minden kedves hozzászóló válaszát annak reményében, hogy fény derül arra, ilyen esetben a gyakorlat mit mutat.

blackbird00104

Bonina # e-mail 2008.04.01. 10:35

Kriszta!
Igen, így van, de megosztatni csak tulajdonost osztathatja a területet, és a jelenlegi, tehát az eladó, ezt nem fogja megtenni. Mi, leendő tulajdonosok pedig csak az adásvétel lezajlása után tehetjük ezt meg.
KBs jól írja, a bank csak arra a telekre teszi majd rá a jelzálogot, amin a ház áll, és csak erre igényelhetjük a félszocpolt is.
A kisebbik, "házas telket vennénk meg önerő+félszocpol+hitel-ből, a másik területet önerőből ( a bank ajánlotta így). Az eladó azt mondja, neki mindegy, annyi feltétele van, hogy a két telket csak együtt adja el, és a kettő együttes vételára 8 millió ft.

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2008.04.01. 10:16

Nem értetted a probléma lényegét, Kriszta! Az üres telekre se félszocpol, se támogatott kölcsön.

www.kbs-ugyved.hu

Kriszta11 (törölt felhasználó) #   2008.04.01. 10:02

Azt kellene megtudni az Önkormányzattól, hogy az üres telket lehet-e átmínősíttetni építési telekké, ha igen, akár másfajta variációban is meg lehetne osztani az egészet.

Bonina # e-mail 2008.04.01. 09:28

Köszönöm!
Egyébként mindenképpen jelentős az árkülönbözet a két ingatlan között, mert az egyiken áll egy 90 nm-es komfortos családi ház, a másik pedig egy üres terület, ami még nincs építési telekké se nyilvánítva. Csak annyi a bökkenő, hogy amin a ház áll, az kb 500 nm, ami üres, az pedig 2500 nm.

Kriszta11 (törölt felhasználó) #   2008.04.01. 09:21

bocs, egyesítést akartam írni

Kriszta11 (törölt felhasználó) #   2008.04.01. 09:08

Nem szükséges az átíratás, viszont külön-külön kellene meghatározni a reális árat.
A banknak is van forgalmi értékbecslője, méresse fel ő és mondja meg, hogy külön-külön mennyi hitelt tud adni az ingatlanokra.
Nem érdemes az egyikre többet, a másikra aránytalanul kevesebbet írni az adásvételibe, mert a többet simán elfogadja az apeh, és arra veti ki az illetéket.

Nem lehet gond, hogy két ingatlant vesz az ember, később értékesíteni is lehet az üresen állót.

Forgalmi értékbecslőt az ingatlan.com-on is lehet találni, vagy bármely megyeszékhelyű önkormányzat listájában.

Bonina # e-mail 2008.04.01. 08:54

Köszönöm a választ! Ezzel csak annyi a gond, hogy a jelenlegi tulajdonos azt mondja, ő erre a telekre+házra már 1Ft-ot se fog költeni. Úgy örökölte 4 évvel ezelőtt, azóta csak a gondja van vele, elege van belőle, ő tehát nem fog azon igyekezni, hogy egy helyrajzi szám alatt legyen az egész terület. Én pedig nem kérhetem ezt, amíg nem én vagyok a tulaj. Szóval mindenképp marad a két helyrajzi szám sajna.
Annak hol tudunk utánanézni, hogy mennyi kb a forgalmi értéke egy ekkora területnek?

anka # e-mail 2008.04.01. 08:09

Tisztelt Goodwitch!

Saját erőből már vettünk házat, így nem tudjuk átvinni sem a szocpolt, sem a megelőlegező kölcsönt. Meg különben is szabadulni szeretnénk mindenfajta hitel okozta tehertől.

Amúgy köszönöm a válaszát!

Kovács_Béla_Sándor # e-mail 2008.04.01. 07:54

nem lesz „gyanús“ az apehnak vagy az illetékhivatalnak,

Gyanús nem lesz, csak éppen a forgalmi érték után fogják kivetni az illetéket.
Nem kizárt, hogy megérne néhány tízezer forintot, hogy előbb egyesítsék a két telket, és úgy vegyétek meg.

www.kbs-ugyved.hu

Bonina # e-mail 2008.03.31. 22:43

Sziasztok!
Tanácsot szeretnék kérni. Vásárolni szeretnénk egy használt családi házat önerő+félszocpol+lakáshitel-ből. A telek, amin a ház áll, 2 helyrajzi számmal rendelkezik, de a jelenlegi tulajdonosok csak együtt adják el. A bank azt tanácsolta, hogy 2 adásvételi szerződést írassunk. Az egyikben az a helyrajzi szám szerepeljen, amelyen a ház konkrétan áll, erre kérjük a kölcsönt illetve a bank is akkor erre fogja a jelzálogot bejegyezni. A másikban a telek többi részét jelentő másik helyrajzi szám szerepeljen, amit "jelképes" összegért (200-300 ezer Ft) vegyünk meg a banktól függetlenül, tehát az önerőnk egy részéből (erre akkor nem kerülne jelzálog-bejegyzés). A kérdésem végülis az lenne, hogy nem lesz "gyanús" az apehnak vagy az illetékhivatalnak, hogy egy viszonylag nagy területet (kb 2500 nm), ennyire olcsón veszünk meg? Nem szeretnék úgy járni, hogy amikor a nevünkre íratáshoz ki kell fizetnünk az illetéket, annak összegét ne a tényleges vételár alapján határozzák meg. Ez a telekrész végülis nem építési telek, így nem vagyok tisztában a forgalmi értékével. Bocs a hosszú sztoriért és köszönöm, ha vki válaszol!

Goodwitch # e-mail 2008.03.31. 17:55

Másik lakást nem akartok venni? Akkor nem kell visszafizetni a szocpolt és a megelőlegező kölcsönt, csak igazolni kell, hogy az eladásból származó pénzt az új lakásra költitek. A jegyzőnél be kell jelenteni, hogy az elidegenítési tilalmat kéritek felfüggeszteni.

Ez utóbbi a helyzet akkor is, ha nem vesztek másik lakást. Addig, amíg nem biztos, hogy a vevő tényleg teljesít, nem célszerű visszafizetni a szocpolt.

Egyébként kérjétek el az általad írt összeget nyugodtan foglalónak, ez teljesen bevett szokás.

Goodwitch

anka # e-mail 2008.03.31. 17:30

Tisztelt Hozzáértők!

Elszeretnénk adni lakásunkat, amelyre szocpolt és meg nem születt gyerek után megelőlegező kölcsönt vettünk fel, normál hitel mellett.

A kérdésem az volna, hogy terveim szerint az 1 gyerek után járó szocpolt és a megelelőlegező kölcsönt, plusz ezeknek kamatait gondoltuk foglalóként elkérni szerződéskötéskor, mivel hitelt igényelnek a vevőink, és attól félünk, ha nem kapják meg a hitelt visszalépnek. Ha időközben az Államkincstárnak visszafizetjük a szocpolt és a megelőlegező kölcsönt, akkor már nem tudjuk visszaadni a pénzüket. Mennyire bevett szokás ez? Kell-e egyébre figyelnünk?

Köszönöm válaszukat!

ObudaFan # e-mail 2008.03.26. 20:26

Részemről nincs mit.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

patriota # e-mail 2008.03.26. 12:12

Kedves Hozzászólók!
Köszönöm a segítséget. Pat.

ObudaFan # e-mail 2008.03.24. 15:21

előszerződést kötnek melyben meghatározzák a fizetés módját/ütemét.

Abba a vevő nem fog belemenni, és joggal. Tulajdonjog-fenntartással kell eladni az ingatlant.

Ügyvéd / Lawyer / Abogado - Budapest

tarczayaron@freemail.hu

http://biroigyakorlat.blog.hu/
http://members.upcweb.hu//tarczay/

monalisa1 #   2008.03.24. 14:53

Az a lényeg, hogy amíg a vételár teljesen egészében nincs kifizetve, addig a földhivatalban a tulajdonjog ne kerülhessen a nevére., előszerződést kötnek melyben meghatározzák a fizetés módját/ütemét.

Mivel egy ingatlan adásvételéhez ügyvéd és/vagy közjegyző közreműködése elengedhetetlenül szükséges, a részletes kioktatást (= tájékoztatást) tőle tetszik majd megkapni.