Erkély vagy terasz

Tisztelt Fórumozók!
Egy 27 lakásos társasház földszinti lakását vettük meg és költöztünk be. Új építés, az adás-vételi szerződésben úgy szerepel, hogy 71 nm hasznos alapterületű lakás, melyhez tartozik egy 70 nm területű terasz és egy 83 nm alapterületű saját kertrész kizárólagos használati joga. Tehát ami a saját, az a lakás és a terasz, a kertrészhez csak kizárólagos használati jog illet. Egyébként a társasház 3 épülettömbből áll, és mindegyik 3 emeletes, és mindegyikhez elég szép méretű erkély is tartozik.
A társasház házirendjében az áll, hogy "Az erkélyt beépíteni vagy arra bármit ráépíteni, ahhoz hozzáépíteni tilos, azt a tervtől eltérően átalakítani tilos. Az erkélyek üvegeit befesteni, azt vagy azokat a tervtől eltérően bármilyen módon átalakítani nem lehetséges. Erkélyen csak városképet nem rontó, azok rendeltetésszerű használatával összhangban álló bútorok, egyéb tárgyak az erkély-korlátig helyezhetők el, ruhaneműt kiteríteni csak erkélykorlát magasságig szabad."
A házirendet én úgy értelmezem, hogy ez a szigor az erkélyekre vonatkoznak, a teraszokra nem. A neten utánanéztem, hogy van különbség az erkély és a terasz között.
A kérdésem az, hogy én zajvédelem miatt tehetek-e a teraszom szélére egy ugyanolyan üvegfalat, mint az emeleteken látható erkélyek üvegfalai? Egy fahíd mellé épült ez az ingatlan, és hiába van hatósági papír a kezünkben, hogy a híd zaja a megengedettnél magasabb, az önkormányzat pénz hiányára hivatkozva nem foglalkozik vele. Viszont elviselhetetlen az éjjel-nappali zaj, és ez az ötletünk van, üvegfalat húzni. Sajnos a lakók között vannak állandó kötözködő tulajdonosok, akik mindig a házirendre hivatkozva jelentgetik a lakókat a közös képviselőnek. Szeretném ezt a problémát megelőzni, így az lenne a kérdésem, hogy elfogadható lenne-e a "védekezésem" a jelentgető lakókkal szemben, hogy a házirend csak az erkélyekre vonatkoztatja ezeket az előírásokat. Még nem rendeltem meg az üvegfalat, nem szeretnék fölöslegesen pénzt kidobni ha később el kellene bontatnom. Sajnos azok a lakók, akik szőröznek ilyeneken, nekik 2 lakásuk is tulajdonukban van, így egy-egy közgyűlésen mindig sikerül többségi szavazatot kicsikarni.
Előre is köszönöm a segítséget, tanácsot.

Még egy gondolat. Az alapító okiratban is terasznak van feltüntetve a mi részünknél.

Zsuzsanna69,

Ha az alapító okiratban a teraszod a külön tulajdonú épületrészek között van felsorolva, akkor az SZMSZ külön tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadók, amik általában enyhe szabályok, mert a társasházi törvény 21. § szerint, durván fogalmazva, mindenki azt csinál a külön tulajdonával, amit akar, amíg a közös tulajdont nem károsítja.
A házirend a közös tulajdon használatát szabályozza. A külön tulajdonét csak annyiban, hogy ott mikor lehet zajjal járó tevékenységet végezni - Társasházi törvény 26. §

A beszerzés előtt érdemes beszélni a közös képviselővel, elmondani, hogy mit tervezel, és tájékoztatni, hogy mikorra várhatóak a munkálatok. Ettől függetlenül, ha a szőrözők kellemetlenkedni akarnak, vagy pert akarnak indítani, akkor fognak...

Itt egy zajvédő üvegfal építéséről van szó.
.
A terasz nem erkély.
Nézd meg mi van az Szmsz-ben a teraszokról,az a mérvadó nem a házirend.

Osztapnak igaza van,egy beszélgetés a közös képviselővel szigoruan ajánlott az épités előtt.

Kedves Osztap!
Az alapító okiratban így ír a teraszról:
"Az ingatlanhoz tartozik a földszinti alaprajzon 441. számmal jelölt 69,25 nm alapterületű terasz."
Ön azt írta: "A házirend a közös tulajdon használatát szabályozza."
A társasház házirendjéből idézek:
"A lakások külső ajtóit, ablakait, az erkély falait tilos a tervtől eltérő színűre festeni, azokat a tervtől eltérően átalakítani nem lehetséges. Az erkélyt beépíteni vagy arra bármit ráépíteni, ahhoz hozzáépíteni tilos azt a tervtől eltérően átalakítani tilos. Az erkélyek üvegeit befesteni, azt vagy azokat a tervtől eltérően bármilyen módon átalakítani nem lehetséges. Redőny színét a tervtől eltérően megváltoztatni tilos. Erkélyen csak városképet nem rontó, azok rendeltetésszerű használatával összhangban álló bútorok, egyéb tárgyak az erkély korlátig helyezhetők el, ruhaneműt kiteríteni csak erkélykorlát magasságig szabad."
Ezek az erkélyek a lakáshoz tartoznak, saját tulajdon mindenkinél, megnéztem az alapító okiratot. Tehát nem értem, akkor nem csak a közös tulajdon használatát szabályozza a házirend. Két lakó az erkély üvegkorlátját betejüvegeztette, mert az utcáról is be lehetett látni. Ugyanez a két lakó az erkélyük egyik oldalfalán egy 50 cm magas 2 méter széles rést beüvegeztették, mert folyamatosan huzat volt a saját erkélyükön. Nem is értettük a tervező miért hagyott ott ilyen rést. Viszont a "jóindulatú" jelentgető lakótársak bontásra köteleznék ezt a két lakót is és hogy az üvegteraszról is szedjék le a tejüveget.
Azért érdeklődök mások nevében is, mert lesz egy lakógyűlés, és szeretnénk felkészültek lenni.

Kedves Majordomus!
Az SZMSZ-ben a Tulajdoni viszonyok Külön tulajdon részében a következőt találtam: "11.1. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a
birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a
tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs
joga és törvényes érdeke sérelmével."
valamint : " A tulajdonostárs köteles a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt"
Az SZMSZ-ben szó nincs a teraszokról.

Zsuzsanna69,

Az erkélynél érdemes pontosan ellenőrizni, hogy mi is van külön tulajdonban az alapító okirat szerint. A legtöbb házban csak az erkély járófelülete külön tulajdon, míg az erkély többi része közös. Ha ez a helyzet, akkor a házirendben lehet szabályozni, a Tht 26. § alapján.

Ha nálatok az egész erkély külön tulajdon, akkor meg kell nézni a helyi városképvédelmi rendeletet. Abban szoktak előírások lenni a homlokzat kinézetére. Ha abban nincs semmi, akkor szerintem azzal lehet érvelni, hogy a házirend aránytalanul korlátozza a tulajdonosok tulajdonhoz való jogát, és törvényességi felügyeletet kérni a jegyzőtől. A társasház erre a Tht. 13. § (2)-vel és 17. § (1) a)-val fog kontrázni, ami szerint az SZMSZ-ben lehet a külön tulajdon használatát szabályozni.

Ha nem tetszik a jegyző döntése, a bírósághoz lehet továbbmenni. De messze nem biztos a siker: egyrészt nincs tételes jog, ami kimondja, hogy a tulaj úgy üvegezhet az erkélyen, ahogy úri kedve tartja, másrészt, a lakók valószínűleg úgy vették a lakást, hogy SZMSZ/Házirend már tartalmazta ezeket a szabályokat, ha pedig nem, akkor nem indítottak pert a módosítás elfogadását követő 60 napon belül.

Természetesen, ha új közgyűlési határozat születne akár az erkély, akár a terasz ügyében, akkor azt a határozat meghozatalától számított 60 napon belül meg lehet támadni a bíróságon.

De mindenkinek sokkal egyszerűbb lenne, ha a közgyűlésen tudnátok többséget teremteni, és módosítani az SZMSZ-t meg a Házirendet. Ha vannak rendszeresen közgyűlésre nem járó tulajdonosok, gyűjtsetek be tőlük meghatalmazásokat. Ha pedig van olyan dolog, amit a szőröző tulajdonostársak szeretnének, de a Tht. minősített többséget ír rá elő, akkor jelezzétek, hogy az nem lesz meg addig, amíg az SZMSZ nem módosul. Pl. közös tulajdon eladása, kamerák telepítése, alapító okirat módosítása...

Kedves Osztap!
Idézem az alapító okiratból:
"Közös tulajdonban marad:

I. Épületszerkezetek:

1. telek 4090 m2 területtel
2. alapozási rendszer
3. teherhordó szerkezeti falak, pillérek

4.födémszerkezetek
5. szellőzők
6. tetőfedés
7. homlokzati burkolatok, felületképzések, hőszigetelés
8. bádogos szerkezetek, esőcsatorna
9. közös helyiségekhez tartozó külső és belső nyílászárók
10. közös helyiségek vakolása, burkolata
11. belső szintközi lépcsők, belső korlátok
12. járda
13. bejárati kapu és sorompó
14. liftaknák, liftek
15. lépcsőházak
16. gépészeti helyiség
17. kerítés
18. térburkolat
19. kukatároló
III. Minden egyéb a fentiekben nem részletezett épületszerkezeti, szakipari, épületgépészeti épületrész, és berendezés amely közös rendeltetésűnek minősül.

A külön tulajdont képező helyiség, tulajdoni hányadok részben felsorolja az összes lakást netto alapterülettel, mindegyikhez hozzá van írva hogy az ingatlanhoz tartozik az alaprajhoz ... számmal jelölt .... nm alapterületű terasz/erkély.
Tehát nem csak a terasz burkolata, hanem maga a terasz/erkély is. Viszont!! Ha jól értelmeztem, akkor az előbb felsorolt közös tulajdonban lévő részekből a 3. 4. 7. és a III: pontban leírtak miatt én tulajdonképpen zajvédő üvegfalat sajnos nem létesíthetek.
Köszönöm a segítségét, most már kezdek képben lenni. Arra is nagyon jó volt ez a beszélgetés, hogy alaposan utána olvasva ezeknek a dokumentumoknak észrevettem, hogy maga a jelentgető lakó is sáros, mert ő a fürdőszoba ablakát kicserélte tejüvegre. Legalább lesz egy sebezhető pontja.
Még egyszer nagyon köszönöm.

Majd számolj be a közgyűlésről. Érdekes lesz.